Лазурный берег: бизнес вне потрясений

Лазурный берег – неширокая полоса территории вдоль Средиземного моря, омывающего страну франков с юга. Ее протяженность составляет 230 км: от границы с Италией (первый населенный пункт на французской территории – город Ментона) до Тулона – живописного портового города, расположившегося между Марселем и Сен-Тропе. Здесь хорошо в любое время года – уже февраль балует +18 оC, цветением мимоз и неизменной синевой небес. Но наиболее оживленным становится этот регион в летние месяцы, когда сюда устремляется вся мировая элита – отдохнуть на побережье, сделать покупки в модных бутиках, посмотреть на «сливки общества» и себя показать.
Основная форма проживания на Лазурном берегу в каникулярном формате, безусловно, аренда. Но довольно часто из арендаторов недвижимости отдыхающие становятся собственниками квадратных метров, часть времени проживая самостоятельно в приобретенном жилье и лишь несколько месяцев в году сдавая имущество в аренду.
Статусная аренда

В целом весь рынок арендуемого жилья на Cote d`Azur можно довольно строго поделить на сдаваемые апартаменты и на подготовленные к аренде виллы. Ценообразование внутри каждого из этих двух сегментов недвижимости, прежде всего, завязано на расположении, причем как вдоль берега (есть более престижные и менее престижные курорты), так и в пределах самого города или деревушки. Сергей Булавин, директор Cosmopolite International Realty, комментирует ситуацию с разбросом цен следующим образом: «Для рынка Лазурного берега характерна сезонность. Высокий сезон – июль-август, и на самые интересные предложения именно на этот период запись идет за год. Как правило, это комфортные современные виллы на Кап Ферра или Кап Дантибе, средней, если так можно сказать, ценовой категории – от €60 до €200 тысяч в месяц. Ближе к Испании цены существенно меньше – порядка €15 тысяч в месяц. Самым дешевым регионом можно считать Корсику, если вообще причислять ее к Лазурному берегу: там цены месячной аренды варьируются в пределах €5–7 тысяч».
То, что Кап Ферра и Кап Дантиб стоят несколько особняком в перечне престижных курортов Лазурного берега, по мнению абсолютно всех – и местных жителей, и риэлторов, и отдыхающих – вполне объяснимо. Это два невероятно красивых мыса, на что указывает слово «Кап», с уникальной природой и преимущественно дорогой частной застройкой. Федеральная трасса, идущая вдоль всего побережья, в эти два курортных места не заходит, что также выглядит плюсом в глазах арендаторов. Цены на Кап Ферра в среднем выше, чем на Кап Дантибе, хотя разброс очень велик и зависит от близости к пляжу, видовых характеристик и уровня комфорта объекта. «Кап Ферра – раскрученный бренд, – говорит Светлана Бляхман, менеджер агентства BURGER DAVIS SOTHEBY’S. – Но, на мой взгляд, оптимальный вариант – это Кап Дантиб и Канны: близость к инфраструктуре сочетается здесь c великолепными природными условиями. На Кап Дантибе необходимо бронировать виллу заранее, т. к. в последний момент уже все сдано. Канны – более доступны, хотя это прекрасный город, с великолепными магазинами, красивый и праздничный. Самые интересные виллы в этом городе, как правило, расположены на холмах – это микрорайоны Super Cannes и Croix des Gardes. Цена аренды очень достойной виллы, с 4–5 спальнями, в среднем равна €70–90 тысяч в месяц в высокий сезон».
Основные критерии по отношению к внутреннему убранству вилл остаются примерно одинаковыми во всех курортных местах Cote d`Azur. Ольга Нижегородцева, директор French Property Group, считает, что в настоящий момент может быть удовлетворен вкус любого клиента: «Предложения самые разные: есть виллы в стиле «Бэль Эпок», есть дома 60–70-х годов постройки, очень приятные резиденции 80-х годов и шикарные виллы уже нашего столетия, с охраной, консьержем, паркингом и обязательно с бассейном. Ценится наличие террасы с панорамным видом. В фешенебельных местах можно рассчитывать на наличие частного пирса».
– На Лазурном берегу живет и отдыхает интернациональная публика, и при желании можно найти виллу абсолютно для любого клиента. Отдыхающим из России достаточно близка французская эстетика, в том числе и та ее часть, что связана с дизайном интерьера, – добавляет Анна Кончакова, директор компании Tsars&Stars. – К этому есть и исторические предпосылки – побережье освоено российскими аристократами более столетия тому назад. И до сих пор на рынке аренды сохранились уникальные по своему уровню предложения, например вилла, принадлежавшая в свое время великому князю Романову. Эта постройка 1861 года в виде настоящего дворца сохранила до наших дней красоту и роскошь, поражает богатством материалов, дорогими породами дерева, шелковой обивкой, хрусталем… Цена аренды – от €15 тысяч в неделю. Но многим россиянам импонирует современный минимализм – для них больше подходят виллы современные, построенные в течение последних 10–15 лет, которые часто стоят дороже, чем виллы с историей.
Что касается апартаментов, то о каком бы курорте ни шла речь – Ницца, Канны, Антиб, Сен-Тропе, Монако – главными героями аренды становятся объекты на первой линии моря. Чем ближе к престижному центру городка, например к Английской набережной в Ницце или к набережной Круазетт в Каннах, тем выше стоимость аренды. «Что касается апартаментов, то летом более всего востребованы квартиры от 100 кв. м, поскольку обычно едет на отдых большая семья, где несколько детей, с ними едет няня, и в силу этого нужно жилье с 3–4 спальнями. Средняя цена для апартаментов – €4–4,5 тысячи при условии, что они удачно расположены: с магазинами в шаговой доступности, рядом с пляжем и при этом имеется хороший вид из окна», – комментирует Ольга Нижегородцева.
Весна перемен
Изменения, связанные с финансовым кризисом, безусловно, затронули риэлторский рынок Франции. Но ценовая политика в отношении арендованного жилья на Лазурном берегу, похоже, не изменилась. Хотя с уверенностью об этом можно будет говорить только в мае. «Основной спрос на аренду курортного жилья на Лазурном берегу начинается в апреле, поэтому пока еще рано судить о ценах этого года, – говорит Ольга Нижегородцева. – По моим ощущениям, цены не стали ниже, а в некоторых случаях даже возросли. В данный момент многие хозяева, которые имели желание продать свою собственность, не хотят снижать стоимость. Даже если они очень нуждаются в деньгах, то выставляют свои объекты в аренду, дабы получить хоть какой­то доход, и при этом еще и сохранить свою собственность до лучших времен, а затем продать по более выгодной цене. Поэтому список объектов на аренду растет. С другой стороны, можно уже сегодня говорить о том, что некоторые потенциальные покупатели пока что отказались от планов приобретения недвижимости в этом регионе, но не отказались от отдыха, и, таким образом, спрос на аренду возрос».
Изменились пропорции между числом представленных к аренде вилл и апартаментов: рынок Лазурного берега наводнен сегодня именно апартаментами. Это та категория недвижимости, которая активно возводилась здесь в последние год-два и оказалась нереализованной по очевидным причинам.
– Цены на аренду в этом сезоне не меняются. Для владельца недвижимости сдача ее в аренду является доходным бизнесом как никогда, поскольку меняется расстановка сил на рынке. Особенно, если цены на объект корректные, тогда вилла всегда занята, – отмечает Светлана Бляхман.
Риэлторы считают: отчасти объяснение тому, что, невзирая на кризис, спрос сохраняется, лежит в психологии тех людей, что приезжают сюда отдыхать из года в год. «Некоторые клиенты предпочитают брать в аренду виллу, платя €150–250 тысяч в месяц, с полным набором услуг в плюс, не заботясь о финансовой логике, зная, что осилить покупку такого уровня виллы им не по плечу. Собственной квартирой в 100 кв. м, даже на Круазетт, окружение не удивишь, а социальный статус хотелось бы держать», – говорит Анна Кончакова.

Содержание «кусается»
Арендовать недвижимость на одном из лучших курортов планеты – дело несложное. Необходимо лишь во¬время позаботиться об этом и найти надежное агентство. Куда более хлопотное дело – приобретение виллы в собственность с целью последующей ее сдачи в аренду.
Начнем с того, что многие из тех, кто сдает виллу или апартаменты на Cote d`Azur, являются потомственными владельцами, т. е. получили эту недвижимость в наследство. Большая часть современных покупателей, а эта публика сильно отличается и по доходам, и по национальности, не ставит себе целью заработать посредством сдачи в аренду.
– Я бы не стал рассматривать покупку виллы с целью ее дальнейшей сдачи внаем в качестве бизнеса, – говорит Сергей Булавин. – Скажем, вилла стоимостью €6 миллионов даже при ее оптимальном местоположении в год принесет своему владельцу не такую уж большую сумму – сдается она всего 3–4 месяца в году по цене около 1% от своей рыночной цены. При этом из полученных денег надо будет выплатить налог на прибыль, что в совокупности с прочими затратами не так уж выгодно. Ситуаций, когда покупают ради того, чтобы сдавать, очень немного. Скорее, сдача на 2 месяца – это способ окупить расходы на содержание такого имущества в течение года.
Об основных расходных пунктах на примере виллы стоимостью в €4–5 млн рассказывает Светлана Бляхман: «Предположим, что клиент приобрел виллу в районе Канн на Лазурном берегу, в одном из престижных секторов, площадью в 250 кв. м с небольшим участком земли. Ежегодно он будет выплачивать налог на имущество – около €5000 в год. Второй пункт расходов средств на содержание – home management (управление имуществом). Часто этим занимаются агентства недвижимости или управляющие компании. В их обязанности входит посещение виллы 1 раз в неделю, управление счетами, включая при необходимости ведение счета в банке, заключение всех контрактов как с обслуживающим персоналом, так и с подрядчиками при проведении ремонтных работ или реконструкции виллы или работы по настройке оборудования, например системы кондиционирования. За свои услуги управляющая компания (или агентство) взимает, как правило, от €700 до €1200 в месяц. Далее идет оплата труда обслуживающего персонала: примерно €60 в неделю нужно платить за уборку (1 раз в неделю, 4 часа); около €800 в месяц стоят услуги специалистов по бассейнам, которые вне сезона, с октября по апрель, проверяют состояние бассейна 1 раз в 2 недели, а в остальные месяцы делают это 1 раз в неделю; примерно столько же стоят услуги садовника. Следующий пункт – оплата коммунальных услуг. Телефон с Интернетом – €30–40 в месяц; электричество – €300, страхование дома – €2000 в год. Оплата за воду производится 1 раз в 6 месяцев и обычно не превышает €500–600, учитывая летний сезон и использование воды на поливку сада,  для бассейна и т. д.».
В итоге «набегает» около €60–90 тысяч в год. Содержание апартаментов обходится не так дорого: в разговорах о них можно оперировать суммами в €15–20 тысяч.
Тем не менее клиентов, желающих купить «второй дом» именно здесь, достаточно даже сегодня, когда многие рынки, и во Франции в том числе, испытывают стагнацию.
– Кризис сыграл в какой-то степени положительную роль – у покупателя наконец-то появилась возможность обсуждать цену, что еще недавно было нереально, – говорит мaдам Жюдит Дэвис, генеральный директор агентства BURGER DAVIS SOTHEBY’S.

Комментарии Экспертов
Ольга Нижегородцева, директор French Property Group:
Стоимость месячной аренды на Cote d`Azur начинается от €15 тысяч и достигает €500 тысяч в месяц в тех случаях, когда речь идет о действительно эксклюзивных объектах – с жилой площадью более 1000 кв. м, с прилегающим садовым участком не менее 50 соток, что для Лазурного берега много. В этом случае можно рассчитывать на то, что на территории, помимо основного здания, есть домик для гостей, помещение для охраны, гараж на 5–10 и более автомобилей, домашнее СПА. Внутри виллы – несколько зон отдыха, домашний кинотеатр, бильярдная, профессиональная кухня, поскольку в таких случаях чаще всего нанимают повара.
Жюдит Дэвис, генеральный директор BURGER DAVIS SOTHEBY’S:
Мы не видим разницы в ценах между этим и прошлым годом. Скорее поменялось поведение покупателя: ни одна аренда не проходит без предварительной торговли, при этом клиенты просят снизить цену до 25%, а это, с учетом средней цены на аренду в €60–150 тысяч, немалые деньги. В 80% случаев владельцы отказывают, но есть и те, кому везет. Что касается продажи вилл и апартаментов, особенно класса «люкс», то уровень цен не изменился по отношению к 2008 году. Кризис подтолкнул многих забрать деньги из банков и вложить их в недвижимость. Лазурный берег гарантирует стабильное вложение капитала.
Анна Кончакова, директор Tsars&Stars:
Кризис – явление преходящее. Но это именно то время, когда можно делать выгодные сделки. Скажем, на собственность, купленную в период предыдущего кризиса, десять-пятнадцать лет спустя цена выросла в отдельных случаях в 20, 50 и 100 раз. Естественно, речь идет об эксклюзивных и раритетных объектах. Сегодня мы имеем всплеск клиентуры из числа людей среднего класса, которых интересуют объекты стоимостью до €1 млн. Ситуация на рынке недвижимости средней ценовой категории сегодня выгодна для покупателя, надо лишь грамотно подойти к вопросу выбора, руководствуясь советами специалистов как по юридическим, так и финансовым вопросам.
Сергей Булавин, директор Cosmopolite International Realty:
Относительно влияния кризиса: стало заметно больше предложений на рынке. Их число выросло примерно на 20%. Среди них много квартир, которые ранее предлагались застройщиками на продажу, но не были реализованы. Поскольку интерес к покупке сейчас не так велик, эти объекты попали на рынок аренды. Очень многие представители среднего класса отказываются сегодня от аренды вилл и присматривают себе апартаменты, особенно те, что находятся на участке от Канн до Монако. Это очень популярные объекты. И здесь цены не понизятся, скорее даже наоборот.
Ирина Садыкова, директор компании Casa Nobile (Ницца)

Ирина, как бы вы охарактеризовали рынок аренды Лазурного берега в отношении цен?
Лазурный берег – дорогой регион. Совсем недорогих объектов здесь нет вообще. Внутри Лазурного берега – свои микрорынки. Наиболее дорог Кап Ферра – здесь нет многоэтажных зданий, а значит, нет небольших и недорогих апартаментов – в основном это дорогие, эксклюзивные виллы, которым сопутствует сервис высочайшего уровня, очень серьезная охрана, не говоря уже о роскошной природе. Похожий по параметрам дом, но уже в другом месте, будет стоить совсем иных денег. В то же время при разбросе цен на аренду от €20 до €400 тысяч в месяц, здесь же, на Кап Ферра, можно найти и недорогие домики за €10–15 тысяч в месяц. Но это по уровню совсем не то жилье, которое ассоциируется с названием «Кап Ферра». Что касается остальной территории Лазурного берега, то средняя цена аренды в высокий сезон – от €50 до €200 тысяч.
Какой из микрорынков, как вы их называете, самый «вялый» в летний период?
Под эту характеристику, как ни странно, попадает Монако. Это практически не существующий рынок, если речь идет о курортной аренде. Причина – в уникальности княжества. Это территория с совершенно другими условиями существования, с другим законодательством, иными механизмами ценообразования и т. д. Поскольку это некий «налоговый рай», то в Монако есть спрос на покупку жилья и на его долгосрочную аренду. Причем цены здесь практически в 3–4 раза выше, чем на прилегающей французской территории. Вместе с тем нельзя не отметить, что по сути вся страна – это один многоэтажный маленький город, расположившийся на территории 2,2 кв. км, и часто качество жилья в новостройках оставляет желать лучшего и не идет ни в какое сравнение с апартаментами в Каннах или Ницце. Но зато на действительно хорошее жилье в центре Монте¬Карло цены при продаже очень высоки – от €30 до €100 тысяч за квадратный метр.
Можете назвать причину, по которой владельцы здешней недвижимости, люди, мягко говоря, не бедные, сдают ее в аренду?
Большинство владельцев сдаваемых в аренду объектов идут на это не потому, что они нуждаются. Скорее, это способ оптимизировать расходы на содержание виллы или апартаментов. Два месяца аренды в высокий сезон окупают все расходы на содержание виллы стоимостью в €10–15 млн и все налоги. Расходы на содержание недвижимости данной ценовой категории варьируются в пределах €150–300 тысяч в год.

Как вы считаете, стать рантье именно в этом регионе – выгодное предприятие?
Если рассматривать покупку недвижимости с целью дальнейшей сдачи ее в аренду, то тут многое зависит от ситуации на рынке, от цены покупки. Делать это, скажем, год назад, когда цены на недвижимость были предельно высокими, не стоило. Сегодня есть возможность добиться уступок или, например, купить недорого дом в не очень хорошем состоянии и отремонтировать его – такую покупку можно приравнивать к хорошей инвестиции.

Автор: Наталья Иванова

Журнал "Ваш дом за рубежом"

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru