Версия
для печати
для печати
Популярность курортов Лазурного Берега определяют традиции
Лазурный Берег – это кусок побережья Франции от Сен-Тропе на западе до самой итальянской границы. Здесь есть курорты на все вкусы. Например, на известные всему миру песчаные пляжи в Сен-Тропе обычно собирается бомонд. Фешенебельный мыс Кап-Ферра, расположенный между Ниццей и Монако, является одним из самых престижных и дорогих курортов, местом отдыха богатейших людей планеты. Мыс Кап д’Антиб между городками Жуан-ле-Пен и Антиб сочетает в себе дневную безмятежность с оживленной вечерней жизнью. А вот выбрав виллу на холмах в Каннах, вы можете стать обладателем великолепного панорамного вида на все побережье Французской Ривьеры.
В небольших городках на холмах (Мужен, Грасс, Биот, Манделье, Теуль) можно обрести полное уединение и тишину плюс большие участки собственной земли за относительно небольшую цену по сравнению с прибрежными имениями. Главная фишка здесь – замечательный вид и полное единение с природой! А пять-семь километров до знаменитых пляжей – не беда, если арендовать автомобиль.
Есть на Лазурном Берегу и места для любителей менее дорогого отдыха. Это Жуан-ле-Пен, Антиб и Гольф Жуан – то самое место, где в 1815 году высадился бежавший с острова Эльба Наполеон и где ежегодно в первое воскресенье марта проходит историческая реконструкция этой высадки.
Средние цены на квартиры и дома
Ницца и Канны – главные города Лазурного Берега. Покупают здесь в основном виллы с большими земельными участками, отдельно стоящие дома и апартаменты. Цены на них зависят от многих факторов, в том числе от удаленности от моря: если из окна виден хотя бы кусочек воды, цена дома сразу перескакивает за миллионную отметку.
В среднем жилье на Лазурном Берегу стоит дешевле, чем в Париже. Так, например, если средняя цена квартир во французской столице составляет сейчас 6965 евро/кв.м, то в Каннах она равна 5497 евро/кв.м, в Ментоне – 4681 евро/кв.м, в Антибе – 4382 евро/кв.м, во Фрежюсе – 3853 евро/кв.м, в Ницце – 3667 евро/кв.м. Дороже парижских квартиры только в знаменитом Сен-Тропе, который по этому показателю занимает III место среди городов Франции (8086 евро/кв.м), значительно опережая Париж, находящийся на XI месте.
Александр Mацулевич, директор компании Property ServiceAzur: «Стоимость 1 кв.м зависит от месторасположения, близости к пляжам, вида на море, наличия бассейна, теннисного корта, вертолетной площадки и, конечно, от качества строения. Например, Кап-Ферра и Кап д’Антиб – тут есть виллы с прямым выходом к воде, которые в среднем стоят 10–30 тыс. евро/кв.м. Самые высокие цены на недвижимость – это Монако. Недвижимость в Монако – это, как правило, многоэтажные дома (в среднем 10–25 этажей), апартаменты, таунхаусы. Вилл практически нет. Стоимость – 30–50 тыс. евро/кв.м.»
Жилье на любой вкус: от 120 тысяч до 48 миллионов евро
Средние показатели дают возможность оценить тенденцию, но еще интереснее посмотреть на конкретные предложения жилья на Лазурном Берегу. Например, квартирку-студию площадью 22 кв.м в Ницце в районе порта можно купить за 119 тыс. евро (5410 евро/кв.м), 2-комнатную квартиру площадью 37 кв.м рядом с портом Ниццы (3-й этаж с лифтом, окна во двор, отопление индивидуальное электрическое, горячая вода, отделка новая) – за 128 тыс. евро (3460 евро/кв.м), квартирку-студию площадью 20 кв.м в Антибе, в 30 м от пляжа – за 140 тыс. евро (7 тыс. евро/кв.м).
Как видим, подобное жилье на Лазурном Берегу стоит примерно столько же, сколько обычная «однушка» в панельном доме не в самом престижном районе Москвы. Для сравнения: сейчас 3-комнатная квартира площадью 80 кв.м в районе ВДНХ продается за 270 тыс. евро.
Трехкомнатные апартаменты-дуплекс площадью 77 кв.м в новой резиденции La Providence в старой Ницце обойдутся покупателю в 530 тыс. евро (6883 евро/кв.м). По цене это эквивалент хорошей «трешки» примерно такой же площади в районе метро «Университет».
Конечно, есть на Лазурном Берегу и жилье совсем другой ценовой категории. Так, например, вилла в Сен-Тропе (два дома, более гектара земли, великолепный ландшафтный сад, главный дом – 500 кв.м жилой площади, 5 спален) продается сейчас за 23 млн евро, а эксклюзивная вилла в Вильфранш-сюр-Мер около Монако, с великолепным видом на бухту (главный дом – 400 кв.м жилой площади на двух уровнях, панорамный вид на море, многочисленные дополнительные постройки – около 3 тыс. кв.м жилой площади, площадь участка – 130 тыс. кв.м, огромный бассейн с видом на море, два теннисных корта, две вертолетных площадки, парк, спортзал, бассейн) – за 48 млн евро.
Сколько стоит аренда
В Каннах среднемесячная стоимость аренды квартир составляет 15,5 евро/кв.м (+4,7% за год), в Антибе – 15,0 евро/кв.м (+5,4% за год), в Ницце – 13,5 евро/кв.м (+0,7% за год), во Фрежюсе – 10,5 евро/кв.м (+0,1% за год).
Следует отметить, что стоимость аренды жилья на Лазурном Бберегу подвержена сезонным колебаниям. В среднем же небольшую квартирку-студию площадью около 30 кв.м можно сдать за 400–450 евро/месяц. Даже в Каннах, самом дорогом городе Лазурного Берега, трудно сдать такое жилье дороже, чем за 500 евро. Средних размеров «трешку» обычно сдают за тысячу. Интересно сравнить это с московскими арендными ценами: еще совсем недавно в столице России за тысячу можно было снять лишь «однушку», да и то не в самом престижном районе.
На Лазурном Берегу не надо забывать и о платных услугах управляющей компании (примерно 50–70 евро/месяц), которая возьмет на себя все хлопоты. Что касается коммунальных платежей, то месячное содержание квартиры обходится примерно в 100 евро.
Следует отметить и еще один момент: если вы приобрели французскую квартиру с использованием ипотечного кредита, то аренда позволяет гасить ипотечные платежи. Российская же ипотека настолько дорога, что аренда их не «отбивает».
Александр Mацулевич, директор компании Property ServiceAzur: «С каждым годом мы получаем все больше и больше запросов на аренду жилья на Лазурном Берегу. Однако если раньше Французская Ривьера была доступна только для нашей богемы, то на сегодняшний день это полноценный курорт для нашего среднего потребителя.
Конечно, самое удобное – это арендовать виллу. Пусть это будет экономный вариант. Например, аренда виллы с кухней, салоном, двумя-тремя комнатами, небольшим садом и собственным бассейном может обойтись в ту же сумму, что и 4-звездочный отель. Разумеется, виллы не сдаются на один-два дня, разве что для проведения корпоративных мероприятий, но тут цена будет как за неделю. Аренда вилл начинается от двух недель, а некоторые виллы в разгар сезона сдаются по месяцам.
Ценовая категория зависит от многих факторов, но главный из них – чем ближе к морю, тем дороже! Дальше все зависит от самой виллы, вида на море, площади участка, наличия бассейна, вертолетной площадки и т.д.
Стоимость виллы в сезон на Лазурном Берегу может начинаться от 2500 евро в неделю и доходить до 200 тыс. евро в неделю».
Помощь русским на Лазурном Берегу
Русские уже давно с присущим им размахом осваивают Лазурный Берег. За сезон только в Ницце бывает около 100 тыс. российских туристов, и продавцы местных бутиков уже стали понемногу овладевать русским языком. К сожалению, статистика умалчивает о том, сколько россиян посещает Лазурный Берег с целью приобретения недвижимости. Но одно можно сказать точно: таковых немало (считается, что россияне занимают 2–3 место среди всех иностранцев, покупающих здесь жилье).
Россиянам, выбравшим Лазурный Берег для отдыха и проживания, требуется помощь, и она активно предлагается. В частности, компания Property ServiceAzur, офис которой находится в Ницце, предоставляет целый комплекс услуг в сфере недвижимости, оказывая содействие в выборе объектов недвижимости для покупки, юридическое сопровождение сделок, помощь в получении ипотечных кредитов и в управлении недвижимостью. Кроме того, дочерняя компания ServiceAzur, которая специализируется на туристических услугах, сможет предложить аренду вилл, замков, отелей, парусных и моторных яхт, автомобилей с водителем и без, автобусов для групп, самолетов и вертолетов.
Помогает компания и с визовой поддержкой. По словам Александра Mацулевича, «арендатору выдается контракт, подтверждающий аренду, и письмо на имя консула с запросом на визу. Предоставляя эти документы, будущий арендатор получает многократную визу на весь период аренды. Кроме того, клиент может запросить визовую поддержку для своих родственников и друзей, которые будут проживать с ним на вилле».
На вопрос, какие объекты в аренду может предложить его компания, Александр Mацулевич ответил так: «Еще до недавнего времени наша компания представляла в основном недвижимость класса люкс в ценовом диапазоне от 20 тыс. евро в неделю и выше, но за последние три-четыре года мы наблюдаем рост нашего российского среднего класса, который оставляет «отельный» отдых и предпочитает арендовать виллы по цене от 3 до 8 тыс. евро в неделю. Для этого мы увеличили наш штат сотрудников, и на сегодняшний день мы представляем весь ценовой диапазон на всем протяжении Лазурного Берега».
Как выбрать риэлторское агентство и каков процесс покупки недвижимости?
Александр Mацулевич (директор компании Property ServiceAzur) поясняет: «Нужно правильно выбрать агентство по недвижимости, которое будет сопровождать вас во время покупки и после нее. Хороший профессионал своим советом в налогообложении сэкономит ваши средства.
Прежде всего, агентство должно находиться в том регионе, где будет находиться ваш будущий дом. Оно должно быть зарегистрировано на территории Франции и иметь право на риэлторскую деятельность.
Когда вы сделали окончательный выбор по объекту недвижимости, чтобы зарезервировать за собой выбранный вариант, нужно подписать предпродажный контракт с продавцом. В нем оговариваются цена продажи, условия оплаты и возможные основания для отказа от сделки. Этот контракт может быть заключен при посредничестве агента по недвижимости или оформлен у нотариуса. При подписании такого контракта покупатель вносит задаток в размере 10% от цены приобретаемой недвижимости, который помещается на специальный банковский счет до момента заключения сделки и выплаты оставшейся суммы.
После подписания предварительного договора дается семидневный срок, в течение которого еще можно официально отказаться от сделки. В этом случае задаток возвращается не позднее, чем через 21 день после отказа. По истечении этого срока аннулирование договора может произойти при явном невыполнении одного из условий договора, в этом случае задаток не возвращается.
Покупка недвижимости во Франции осуществляется через нотариуса, который является официальным лицом, представляющим интересы государства, и не действует в интересах какой-либо из сторон. Роль нотариуса – подтвердить, что сделка совершена в соответствии со всеми юридическими нормами. Через его банковский счет осуществляются взаиморасчеты продавца и покупателя: выплаты задатка и полной стоимости приобретаемой недвижимости. Нотариус может также оформить документы на наследование приобретенной недвижимости (акт о наследовании оплачивается отдельно).
Подготовка и проверка всех документов занимает 2–3 месяца. Цель проверки – установить юридическую чистоту сделки, изучить недвижимость, чтобы выявить и устранить возможные недоделки. В этот же период времени необходимо решить вопрос полного финансирования сделки и выплатить нотариусу остаток суммы. После этого в его присутствии между покупателем и продавцом подписывается заключительный договор (Acte de Vente). В этот момент нотариус выплачивает полную сумму продавцу, заверяет акт продажи и свидетельствует передачу ключей от объекта недвижимости. В течение нескольких дней после заверки акта продажи нотариус должен зарегистрировать нового владельца недвижимости в специальном регистрационном бюро, а последний обязан застраховать свою недвижимость».
Недвижимость куплена... И что потом?
Александр Mацулевич, директор компании Property ServiceAzur, рассказывает: «Сложился стереотип, что французские налоги слишком высоки. Однако если тщательно подойти к этому вопросу, их можно минимизировать, а в некоторых случаях и полностью уйти от них. Существует множество вариантов регистрации недвижимости.
Офшорные компании, где полностью скрыто имя владельца, будут обходиться слишком дорого (налог 3% в год от стоимости недвижимости). Кроме того, возникнут трудности при перепродаже. Компании Люксембурга и Дании стали неинтересны с 1 января 2009 года. Как варианты можно рассматривать ливанские компании, SCI (Societe Civile Immobiliere – гражданское общество по операциям с недвижимостью), физическое лицо...
Также для оптимального решения нужно знать, какие цели наиболее важны при покупке недвижимости (она куплена с целью инвестиций, будет продана через какое-то время и т.д.), каков характер недвижимости (жилая или коммерческая), есть ли интерес в получении вида на жительство и французского гражданства и т.д. В зависимости от этого мы подбираем нашим клиентам оптимальное решение по налогообложению».
Какие налоги могут ожидать покупателя недвижимости во Франции?
Прежде всего, это налог на проживание (Taxe d’habitation). Это обязательный налог, который платит человек, который занимал жилье по состоянию на 1 января – не важно, под каким статусом (владелец, съемщик и т.д.). Этот налог примерно равен налогу на недвижимость. Величина налога зависит от местоположения объекта, семейного положения плательщика и т.д.
Налог на недвижимость (Taxe fonciere) также является обязательным налогом. Его платит человек, который занимал жилье по состоянию на 1 января. Этот годовой налог платится, если недвижимость находится в частной собственности. Он не фиксирован, и его сумма варьируется в зависимости от типа недвижимости.
Уплаты налога на имущество (ISF – Impot Sur la Fortune) можно избежать благодаря кредитованию. «Этот налог платится каждым физическим лицом, чей капитал во Франции превышает 790 тыс. евро, – поясняет Александр Mацулевич (Property ServiceAzur). – К примеру, при капитале в 1 млн 220 тыс. евро вы выплатите максимум 2530 евро в год. Это прогрессирующий налог – от 0,55% до 1,8% в год в зависимости от стоимости объекта. Некоторые инвестиции во Франции позволят снизить этот налог».
Подоходный налог (Taxe sur le revenu) нерезидент выплачивает лишь в случае наличия источника доходов во Франции (доход от недвижимости, коммерческой деятельности и т.д.). По словам Александра Mацулевича, «международные договоры о двустороннем налогообложении могут способствовать освобождению от уплаты подоходного налога на доход от французских источников (Соглашение между Францией и Россией от 26 ноября 2006 года)».
Александр Mацулевич, директор компании Property ServiceAzur: «Имеется также налог на прибыль с перепродажи (La «plus value»). Этот налог выплачивается в том случае, если вы решите перепродать недвижимость, купленную во Франции. Перепродажа в первый год после покупки облагается налогом в 33,3%. Этот процент уменьшается с каждым годом, а закон направлен против спекуляций недвижимостью.
Очень важно также предусмотреть и все, что связано с законом о наследии (Droit de succession). Дело в том, что если ваша жена или дети получают в наследство недвижимость, обладателем которой были вы, они будут должны в некоторых случаях оплатить налог о наследии, величина которого достаточно высока. В зависимости от вашего семейного положения существуют решения по снижению данного налога, и очень важно обговорить этот вопрос с нотариусом до подписания договора купли-продажи.
Конечно, слишком много написано «о страшных налогах», но если к ним изначально подойти правильно, можно их снизить до минимума. Нужно только этим заниматься».
Особенности заключения договора аренды недвижимости
Что включает в себя аренда? Как правило, в арендную плату не входят электричество, вода, телефон, повар, охрана и горничные. Но некоторые объекты (класса люкс) могут включать в себя все коммунальные услуги. Это надо обязательно уточнять при заключении договора аренды.
Александр Mацулевич поясняет: «Вы вносите аванс – 30–50% от общей стоимости аренды. Аванс выплачивается при подписании договора об аренде. Оставшуюся сумму нужно внести не позднее чем за 30 дней до начала арендного срока. Если вы бронируете виллу менее чем за 30 дней до срока аренды, вы вносите всю сумму полностью. При аренде виллы вносится залог – так называемый гарантийный депозит. Он составляет в среднем 20–30% от стоимости аренды.
Гарантийный депозит должен быть перечислен банковским переводом за 15 дней до въезда или внесением наличной суммы в день въезда. Точная сумма зависит от категории виллы и назначается ее хозяином. Этот депозит хранится у компании и предназначен для возмещения возможного ущерба, нанесенного арендуемому помещению, а также для покрытия различных дополнительных расходов, связанных с проживанием на вилле. Из этой же суммы оплачиваются счета за электричество, воду, телефон и т.д.
Согласно французскому законодательству, сумма гарантийного депозита может удерживаться компанией в течение двух месяцев после выезда, а после оплаты всех счетов возвращается арендатору. В большинстве случаев наша компания идет навстречу иностранным арендаторам и возвращает залог в день отъезда. Все зависит от класса виллы и от того, был ли нанесен ущерб недвижимости».
Автор: Сергей Нечаев
Журнал "Мир и Дом International"
