Версия
для печати
для печати
О причинах невысокой активности российских инвесторов, нынешнем положении дел и возможных перспективах турецкого рынка недвижимости рассказывает директор департамента зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость» кандидат исторических наук Юлия Титова.
Законодательные аспекты
В июле 2008 г. парламент Турции принял поправки в закон «О приобретении недвижимости иностранцами», которые вступили в силу 3 января 2009 г. Среди нововведений — увеличение квот на покупку иностранцами участков с 5 до 10% от общего количества земель региона, пригодных под застройку. Сокращен с шести месяцев до двух-трех недель срок выдачи сертификата, подтверждающего право собственности (Тапу). При заключении договора теперь можно оплатить лишь 10% от стоимости жилья, а остаток средств внести при получении вышеупомянутого документа. Как ожидается, данная мера снизит количество злоупотреблений на рынке недвижимости и упростит процедуру покупки для всех игроков: продавцов, покупателей, застройщиков и риэлторов.
При регистрации прав собственности иностранцам по-прежнему нужно получать разрешение от военного управления в Измире, зато отпала необходимость отправлять документы в Главное кадастровое управление в Анкару.
Процедура покупки недвижимости в Турции
Первым шагом на пути к приобретению недвижимости является выбор объекта. Большинство жилых комплексов, выставляемых на продажу в Турции, уже построено. Поэтому стоит выехать на место, чтобы самому оценить планировку, вид из окон, инфраструктуру комплекса и района в целом.
Второй шаг — заключение договора между покупателем и продавцом объекта. Документ, где будут приведены данные о покупателе, приобретаемом объекте недвижимости, цене и условиях оплаты, можно оформить у нотариуса. Его составляют на турецком и родном языке клиента — в соответствии с законодательством по защите прав потребителей и стандартами Евросоюза.
Третий шаг — получение покупателем индивидуального номера налогоплательщика (ИНН) в местном отделении налогового управления. Это необходимо для регистрации объекта недвижимости, открытия банковского счета, заключения договора о предоставлении коммунальных услуг и услуг телефонной связи и т. д. Получить ИНН могут и представители агентства недвижимости или компании-застройщика, имея на руках паспорт клиента.
Шаг четвертый — открытие банковского счета в местном банке. Он нужен для получения вида на жительство (ВНЖ) в Турции, что является для россиян обязательным условием выдачи Тапу.
Шаг пятый — отправка запроса в департамент министерства обороны Турции, которое должно официально подтвердить, что приобретаемый объект не расположен на территории, используемой армией для своих нужд. Эта процедура не требует личного присутствия покупателя, но занимает от двух до шести месяцев. Хотя, как ожидается, в ближайшее время она будет занимать гораздо меньше времени.
Шестой шаг — получение вида на жительство, который требуется для легального нахождения на территории Турции в течение более двух месяцев (столько действует туристическая виза). Помимо договора купли-продажи покупатель должен предоставить выписку из банковского счета, подтверждающую наличие суммы в 1200 евро. Вся процедура занимает около часа, документ выдают на руки в день обращения. Срок первого ВНЖ, получаемого собственником недвижимости, составляет шесть месяцев, в дальнейшем продлевается на один год, затем на два и пять лет.
И, наконец, седьмой шаг. После того как придет ответ из министерства обороны, покупателю выдают Тапу (к этому моменту расчеты за приобретаемый объект должны быть полностью завершены). Надо заметить, что в Турции действует титульная система регистрации прав на недвижимость. Оформление объекта в собственность осуществляет Кадастровое управление страны, что гарантирует чистоту и законность сделки на государственном уровне. Свидетельство о праве собственности не может быть оспорено даже в судебном порядке.
В общей сложности процедура покупки недвижимости в Турции занимает около шести месяцев. И если первые четыре шага обычно осуществляются в ходе смотрового тура, то для получения ВНЖ и Тапу лучше приехать в страну во второй раз. Но по желанию клиента на основании полученной им нотариально заверенной доверенности свидетельство о праве собственности может быть выдано представителям агентства или компании-застройщика.
Расходы при покупке недвижимости в Турции
Приобретая недвижимость, следует однократно оплатить в государственном банке пошлину за регистрацию прав собственности в размере 3% от стоимости объекта (зачастую заниженной, а не реальной). Обычно это делает риэлтор. Остальные расходы, связанные с оформлением прав на недвижимость (перевод и нотариальное заверение паспорта, различные взносы), как правило, не превышают 200–300 евро.
Как уже упоминалось, для получения ВНЖ на счету в банке должно быть 1200 евро. Консульский сбор за выдачу ВНЖ на шесть месяцев составляет около 150 евро.
Следует учитывать и другие разовые отчисления, в частности, на подключение электричества — 100 евро (при покупке новостройки) или изменение имени пользователя — 30 евро (в случае приобретения вторичного жилья), предварительный залог на расход электроэнергии — 120 евро. Подключение к водопроводу обойдется в 60 евро (для новостройки), а изменение имени пользователя — 30 евро (для вторичного жилья).
Ежегодный налог на недвижимость в Турции необременителен — порядка 0,2% от стоимости объекта, указанной в Тапу. Его можно платить двумя равными частями (в марте-апреле и ноябре). Существует также налог на вывоз мусора, размер которого определяют местные власти. На данный момент сбор не превышает 50 евро в год, тарифная сетка начинается с графы «3 евро в месяц». Невысока и стоимость коммунальных услуг: уборка здания, консьерж, охрана, уход за прилегающей территорией, чистка бассейна, обслуживание лифта варьируется в пределах от 300 до 800 евро в год. За воду и электричество оплачивают по счетчику (примерно 2 евро/куб. м и 0,13 евро/кВт•ч соответственно).
Цены на недвижимость
Стоимость 1 кв. м турецкой недвижимости составляет от 500 до 2000 евро. Спросом пользуются популярные туристические районы, в основном на Средиземноморье в районе Антальи (Кемер, Белек, Сиде, Аланья), а также на Эгейском побережье (Фетхие, Мармарис, Кушадасы). В среднем апартаменты в новых жилых комплексах предлагают по цене 40–100 тыс. евро. Виллы обойдутся в 90–500 тыс. евро.
Наиболее востребованной у иностранных покупателей недвижимости является Аланья — один из самых теплых и живописных курортов южного побережья Турции, динамично развивающийся регион. На его долю приходится около 30% от всех объектов, приобретенных зарубежными частными инвесторами в стране. В перспективе здесь планируется открыть новый международный аэропорт, что станет толчком к росту как гостиничного сектора, так и рынка недвижимости.
Влияние кризиса на турецкий рынок недвижимости
Мировой финансовый кризис гораздо меньше коснулся Турции, чем большинства развитых стран Европы и Америки. Банковский сектор здесь не был сильно развит. Местным гражданам кредиты практически не выдавали, ипотека была доступна преимущественно иностранцам. Действует она и теперь — банковская ставка составляет 8–9% годовых на срок от 5 до 15 лет.
Из-за законодательных коллизий в сфере недвижимости ажиотажного роста цен на турецкую недвижимость не отмечалось. И поскольку рынок изначально не был перегрет, то и корректировка цен, происходящая по причине кризиса, незначительна. Происходит она в основном в связи с тем, что часть иностранцев, пользовавшихся кредитами европейских банков, перепродают свою собственность. Замораживается строительство тех объектов, которые предполагалось возводить за счет привлечения банковских средств. Таким образом рынок освобождается от неплатежеспособных покупателей и застройщиков. Чтобы избежать возможных рисков, следует отдавать предпочтение в первую очередь готовым новостройкам — выбор подобных объектов сейчас достаточно широк, а цены на жилье вполне приемлемы.
Экономика Турции в докризисное время быстро развивалась, уменьшилась безработица, стабилизировались инфляционные процессы. Главным фактором, который в этом году повлияет на положение дел в стране, станет количество туристов, которые посетят курорты в нынешнем сезоне. Большинство аналитиков сходятся во мнении, что в Турцию отправятся многие отдыхающие, планировавшие прежде провести отпуск в более дорогих странах, а значит, значительного спада в экономике не произойдет.
Безусловно, имеются все основания полагать, что благоприятный климат и экология, развитое транспортное сообщение с городами России, лояльная визовая политика, доступные цены, а также новации в законодательной сфере страны повысят популярность турецкой недвижимости среди россиян.
Автор: Юлия Титова
Журнал "Недвижимость и Цены"
