Рынок Дубая в поисках дна

Даже эксперты международных финансовых компаний не могут прийти к общему мнению, что ждет рынок недвижимости Дубая в следующем квартале.
По данным доклада, недавно выпущенного HSBC, одной из крупнейших банковских групп в мире, цены на недвижимость в эмирате поднялись на 4% в апреле и на 5% в мае. «Данные о состоянии рынка за апрель и май свидетельствуют о появлении ряда позитивных факторов. Цены продаж растут, объемы достаточно высоки, а банки смягчили условия кредитования. Однако, этот тренд неустойчив, и до конца 2009 года мы вряд ли сможем делать долгосрочные прогнозы», – говорится в докладе.
Куда более пессимистично смотрят на перспективы рынка недвижимости Дубая эксперты из немецкого Deutsche Bank и швейцарского банка UBS. Указывая на ряд новых проектов, которые скоро появятся на рынке и предположительное сокращение населения эмирата, аналитики этих банков ожидают дальнейшего падения цен.
«Мы думаем, что цены на недвижимость в ОАЭ снизятся еще на 15–20% по сравнению с текущими показателями, а дно будет достигнуто только к концу года», – заявили представители Deutsche Bank.
Эксперты UBS выдвинули еще более мрачный прогноз: по их оценкам к четвертому кварталу 2010 года цены на недвижимость в регионе упадут на 40%. Виной тому послужит переизбыток новых объектов, который приведет к увеличению уровня вакантности с 15% до 33%.
Количество сделок растет
Однако, несмотря на пессимистичные прогнозы экспертов, дубайские риэлторские агентства восприняли увеличение количества сделок и замедление темпов спада цен как верный признак восстановления рынка.
«Я не думаю, что рынок достиг дна, но с определенной уверенностью можно сказать, что стабилизация уже началась», – сказал Чарльз Нил, финансовый директор компании Landmark Properties в интервью дубайскому интернет-порталу AME Info.
«В определенный момент на рынке произошло резкое падение цен, снизилась стоимость продаж и рентные ставки. Как мне кажется, это было вызвано паникой, наблюдавшейся на рынке недвижимости в ноябре, декабре и январе. Но в течение последних нескольких месяцев разница между запрашиваемыми ценами и ценами продаж сократилась. Это признак того, что продавцы не готовы снижать цены дальше, им проще снять свои объекты с рынка», – добавил г-н Нил.
Не только представители риэлторских агентств, но и аналитики отмечают подобную тенденцию на дубайском рынке. «Впервые после 40%-го падения цен на рынке недвижимости Дубая появились признаки стабилизации, что серьезно удивило его участников, ведь они ожидали дальнейшего спада. Естественно, расслабляться не стоит, поскольку падение численности иммигрантов до сих пор вероятно», – отмечается в докладе Standard Chartered, крупного английского банка.
Чарльз Нил связывает оживление рынка с увеличением количества предложений, доступных для покупателей за наличные, а также тем, что местные банки возобновили кредитование населения, хотя и на более строгих условиях.
Рынок еще не достиг дна
Однако не все участники рынка согласны с тем, что спад на рынке недвижимости Дубая закончился. «Я не думаю, что мы достигли дна. К сожалению, нам еще есть куда падать», – говорит Хитер Випперман-Амиджи, генеральный директор консультационной фирмы по вопросам недвижимости Investment Boutique. По текущим оценкам в 2009–2010 годах на рынке появится 45 тысяч новых объектов.
«Если бы было можно просто закрыть глаза на появление на рынке новых объектов и рассматривать только уровень активности и запрашиваемые цены, то тогда, пожалуй, текущую ситуацию на рынке можно было бы назвать началом восстановления, но этого сделать попросту нельзя, ведь появление больших объемов нового предложения неизбежно повлияет на цены», – говорит эксперт.
«Также не стоит забывать, о том, что арабские продавцы и покупатели всегда стараются закрыть сделку до наступления лета и начала месяца Рамадан, так как в это время рынок всегда «замедляется». Я думаю, что такое стремление внесло свою лепту в рост рыночной активности. Естественно, все мы заинтересованы в «оживлении» рынка, но стоит прежде всего внимательно анализировать ситуацию, а не просто рассматривать «симптомы», как это делают местные агентства недвижимости. О каком дне может идти речь, если на рынке вот-вот появиться колоссальный объем нового предложения, а количество мигрантов, приезжающих в страну – по оценкам экспертов – должно снизиться?», – добавляет она.
Возвращение стабильности
Мнение Хитер Випперман-Амиджи перекликается с прогнозами UBS. Аналитики банка утверждают, что к концу 2010 года уровень вакантности помещений на рынке недвижимости Дубая достигнет примерно 30%.
«Я надеюсь, что к третьему кварталу 2010 года рынок начнет стабилизироваться», – говорит она, – «На данный момент те девелоперы, которым осталось завершить 20–30% проекта изо всех сил стараются закончить строительство – им необходим финальный платеж. Те же, кому осталось строить более 50%, замедляют темпы, а то и вовсе замораживают проекты, дожидаясь более благоприятной рыночной ситуации».
Чарльз Нил согласен с долгосрочными прогнозами: «Я не думаю, что цены серьезно изменятся в 2010 году, однако они пойдут вверх в 2011-м. На большинстве рынков цены возвращаются на докризисный уровень, по нашим оценкам Дубаю на это потребуется пять-семь лет».