Версия
для печати
для печати
Портрет крымского покупателя
До кризиса россияне были основными покупателями крымской курортной недвижимости. Сегодня интерес наших соотечественников к виллам и особнякам полуострова несколько угас. Тем не менее Сергей Елисеев, генеральный директор девелоперской компании «Европа», считает, что, даже несмотря на отсутствие в российских СМИ рекламных статей о недвижимости Крыма, наши граждане и по сей день совершают чуть ли не треть всех покупок.
По данным экспертов агентства недвижимости DOKI, на жителей полуострова и в целом граждан Украины приходится порядка 40% продаж жилья. На россиян — от 30 до 35%. Оставшуюся часть делят между собой представители кавказских государств и Европы.
«Среди российских покупателей основную долю составляют люди со средними доходами, которые, как показывает практика, ориентируются на недорогие квартиры и дома. Как правило, это недвижимость из жилого фонда советского периода или из частного сектора (небольшие по площади дома, 10–30-летней давности постройки), — рассказывает Валерий Барнинец, генеральный директор агентства DOKI. — Доля покупателей недвижимости бизнес-класса составляет 18%, при этом россияне обычно выбирают жилые объекты ближе к морю». Что касается москвичей, то они предпочитают приобретать квартиры в жилых комплексах с полным обслуживанием (охрана территории, сервис в квартирах, наличие бассейна и т. д.).
«Спрос на апартаменты в жилых комплексах с собственной инфраструктурой достаточно высок, — считает Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ DPM», — поэтому девелоперы, работающие на Крымском полуострове, как правило, предусматривают на первых и цокольных этажах строящихся жилых домов торговые и сервисные помещения».
Надо сказать, что неудобств с оформлением недвижимости в собственность и пребыванием иностранцев в Крыму хватает (впрочем, их ничуть не больше, чем в любой другой стране). Например, любой иностранный гражданин, даже являясь владельцем жилья на полуострове, обязан сразу после приезда на полуостров зарегистрироваться в районном отделении милиции. Так же должны поступать и все его гости.
Что касается налога на покупку недвижимости, то для гражданина России он составит 2% от указанной БТИ стоимости, но при продаже особняка или квартиры фискальная нагрузка вырастет уже до 13%. Зато тарифы на коммунальные услуги для россиян такие же, как и для местных жителей.
Впрочем, все формальности, связанные с приобретением жилья на полуострове, можно переложить на одно из местных агентств недвижимости — это обойдется в 700–1000 долл.
Где цены кусаются?
В Крыму преобладает жилье экономкласса. Это и дома советского периода, и те, что возвели в 1990-е гг., а вот в последнюю пятилетку на полуострове активно ведется современное строительство, причем девелоперы предпочитают вкладываться в объекты бизнес-класса.
«На экономкласс на полуострове по-прежнему приходится до 80% всех жилых домов, — говорит Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, — а вот в сегменте так называемой курортной недвижимости доля бизнес- и элитпроектов составляет порядка 50%. Если говорить об обстановке в целом, то с начала кризиса в среднем по рынку цены на крымскую недвижимость снизились чуть ли не в два раза. При этом более дорогое жилье дешевело быстрее. Это связано с особенностями спроса, поскольку данные объекты приобретали, как правило, в качестве летней резиденции. А сегодня спрос на вторые дома резко снизился не только в Крыму, но и на российских курортах».
Самое значительное падение цен пришлось на IV квартал прошлого года, когда стоимость квадрата, как засвидетельствовали аналитические агентства, уменьшилась на 39%.
«В центре Севастополя 1 кв. м теперь стоит от 750 до 1550 долл., а в спальных районах — 700–1000 долл., — приводит данные В. Барнинец. — Коттеджи предлагают по цене от 1500 до 2000 долл./кв. м. На вторичном рынке Феодосии дороже всего обойдется квартира в центре города — по 1150 долл./кв. м. Лидером по уровню цен как на вторичном, так и на первичном рынке остается Ялта. В начале года средняя стоимость квадрата в районе набережной составляла почти 2400 долл. В отдаленных кварталах квартиру можно было приобрести по цене 1320 долл./кв. м. А вот цены на новостройки колебались от 3000–3400 долл. в центральной части города до 1450–1850 долл./кв. м на окраинах. Стоимость жилья в Ялте в среднем снизилась на 28%».
В Алуште цены удерживаются на уровне 2000 долл./кв. м, что сопоставимо с показателем конца прошлого года. Наиболее дорогими остаются однокомнатные квартиры в центральных или расположенных вблизи центра города районах — от 1600 до 2050 долл., на окраинах — от 1250 до 1300 долл./кв. м. На первичном рынке средняя стоимость метра составляет 1800–2500 тыс. долл. в зависимости от района и удаленности от центра города.
В настоящее время спрос остается стабильным только в нише самых дешевых квартир и домовладений. В остальных сегментах снижение количества сделок достигает 70%. Так, минимальная цена небольшой квартиры (до 30 кв. м) в Севастополе или Судаке — 30 тыс. долл., а в Ялте апартаменты площадью 65 кв. м обойдутся в 65–90 тыс. долл. За качественный дом в Севастополе (150–200 м) придется заплатить порядка 180 тыс. долл.
Но в среднесрочной перспективе недвижимость в Украине в целом, и Крыму в частности представляет довольно выгодный инструмент для инвестиций. По крайней мере жилье на полуострове стоит в пять — десять раз дешевле московского. А повышение цен в этом регионе будет зависеть от того, насколько быстро удастся украинским властям вывести страну из кризиса.
Сочи или Ялта?
Многие россияне, желающие обзавестись курортной черноморской недвижимостью, прежде всего задают сами себе вопрос: где покупать — в Сочи или Ялте? В облике обеих здравниц много общего. Между прочим, Ялта повторяла все сочинские ошибки. Например, застройка велась в условиях слабого градостроительного регулирования, из-за чего центр города, по признанию С. Елисеева, за короткое время был испорчен непривлекательными кварталами. Тем не менее в докризисный период здесь раскупали любое жилье, что, как и в Сочи, подогревало ажиотажные настроения.
Но если уж вопрос выбора стоит остро, то, как говорят специалисты, выгоднее вкладывать средства в Ялту.
«Если речь идет о приобретении квартиры экономкласса, то разница в цене может составлять до 50%, а в бизнес-классе — 20–30% в зависимости от региона Крыма, — сообщает В. Барнинец. — В Крыму не так много предложений, которые бы соответствовали всем параметрам элитного жилья, но отдельные интересные объекты все же встречаются».
Что касается природных характеристик, то и в этом вопросе первенство на стороне Крыма. «Тут более широкая полоса пляжей, кое-где даже остались дикие берега, почти нетронутые цивилизацией, — замечает Н. Завалишина. — В Сочи пляжная полоса гораздо уже (кроме центра города, где железная дорога проходит по тоннелю), причем полностью освоена под «культурный» отдых».
Климат в Сочи — влажные субтропики — полезен далеко не всем. В Крыму субтропики сухие, и жара переносится легче. Не зря царские вельможи предпочитали поправлять здоровье в Крыму. Да и большинство знаменитых советских здравниц для партийных деятелей и детей также возводили на украинских берегах.
Крым или Европа?
Как показала практика, большинство крымских покупателей вообще не воспринимают покупку на полуострове как инвестиции в зарубежную недвижимость: 30–50 кв. м в Ялте или Судаке — скорее дань моде прошлых лет и собственной привычке. Ведь понятно, что на крымском берегу уровень инфраструктуры и качество жилья заметно отличается от европейского.
Есть и другая немаловажная проблема. Приобретая новостройку в Крыму, как и в России, покупатель получает, как правило, голые стены. В то время как вся Европа давно сдает в эксплуатацию дома под ключ. В Испании, Франции, на Кипре, в Болгарии квартиры продают с уже выполненным ремонтом, установленной сантехникой, встроенными кухнями, а порой и полностью меблированные. Впрочем, за отдельную плату украинские застройщики готовы довести квартиру до ума.
Однако у Крыма есть и очевидные преимущества перед другими странами. Это близость к России, благотворный климат, отсутствие въездных виз и языкового барьера. А если заглянуть на десяток лет вперед, то есть надежда, что и инфраструктура подтянется к европейскому уровню.
А что сейчас?
«В связи с дефицитом финансовых средств и сокращением спроса со стороны покупателей активность застройщиков снижена, и большинство строек в Крыму заморожены, — констатирует Н. Завалишина. — Многие девелоперы не могут гарантировать, что объект будет возведен до полной готовности». Что касается прогнозов, то у экспертов имеется в запасе два наиболее вероятных сценария развития событий. Первый — застройщики перестанут снижать цены, осознав, что это не ведет к увеличению спроса. Второй — жилье будет дешеветь как минимум до осени. В обоих случаях роста продаж ждать не приходится. Тем не менее россияне, которые всегда были основными покупателями крымских квадратных метров, непременно вернутся на этот рынок. Конечно, после того, как кризис будет локализован. По самому оптимистичному сценарию это произойдет уже осенью. Пессимисты называют иную дату — конец 2010 г. В любом случае на крымские квартиры, особняки и виллы до сих пор имеется большой неудовлетворенный спрос.
Автор: Сергей Романов
Журнал "Недвижимость и Цены"
