Версия
для печати
для печати
Но как в любом направлении – и в «hotelovem» деле есть множество своих подводных камней и профессиональных секретов, причем не только общих, но и «местных», связанных с местными условиями и возможностями. Далее я попытаюсь немного рассказать о собственном опыте и наблюдениях, не претендуя на абсолютную правоту и непогрешимость.
Кто может быть владельцем гостиницы в Чехии?
Сказать, что «у меня есть отель», могут три совершенно разных человека, подразумевая под этим и разный смысл.
А.) Первый вариант, когда вы совершенно не имеете средств, но у вас есть достаточный опыт или образование в гостиничном деле. Многие русскоязычные семьи просто арендуют частный дом побольше (2-5 этажей), платят фиксированную месячную сумму домовладельцу, а сами начинают эксплуатировать здание как гостиницу. Те, у кого совсем не густо с деньгами, иногда арендуют просто отдельные квартиры по городу и предлагают их в качестве апартаментов туристам. По сути, эта категория предпринимателей всего лишь сама себе создает рабочие места. Их небольшие заведения даже нельзя назвать гостиницами, скорее это общежития или пансионы. Не часто, но случается, что люди творческие и активные таким путем со временем приобретают не только опыт, но и определенный достаток, который позволяет им перейти в одну из следующих «весовых категорий» в гостиничном бизнесе.
Б.) Второй вариант, когда владельцами гостиницы становятся люди с высоким достатком, желающие таким образом разместить свои средства в данный тип недвижимости. Такие владельцы находят фирму, которая имеет сеть своих отелей либо просто умеет вести гостиничный бизнес, и сдают здание в аренду – иногда целиком, а иногда по частям: жилую часть отдельно, ресторан/бар/казино отдельно, а оздоровительно-спортивную часть отдельно. В этом случае, владелец здания, конечно, не получает всего потенциального дохода, но зато и не тратит дополнительное время и деньги на организацию и ведение всего комплекса услуг, который должен предоставляться гостям.
С.) Третий вариант – это соединение двух предшествующих. Его доходность (равно как и убыточность) тоже сильно зависят от ряда причин, которые являются общими для гостиничного бизнеса и мы об этом поговорим далее.
Где стоит покупать гостиницы в Чехии?
Гостиницы, пансионы, кемпинги – они есть всюду, иногда просто среди леса или пустыни. НО! Будем реалистами, сделаем акцент на то, что вы владеете как минимум одним иностранным языком для Чехии – это русским, и будем рассматривать это как ваш козырь в борьбе с конкурентами. С этой точки зрения оценим географию потенциальных инвестиций. Есть милые русскому уху названия городов - Карловы Вары, Прага, где сложно проиграть. Правда, и новизны в этом не очень много, а значит потенциал как бы предопределен. Поэтому для тех, кто ищет варианты менее раскрученные, но в местах на подьеме, набирающих популярность, где сегодняшние цены могут еще значительно вырасти и в перспективе принести дополнительные дивиденды – тем советую поближе познакомиться с лечебными курортами Марианские Лазни, Франтишковы Лазни, Теплице, спортивными и горнолыжными курортами Харрахов, Божи Дар, Либерец, SPA курортами Липно или абсолютной новинкой – будущим самым большим в Европе искусственным озером Медард, которое возникнет в районе Соколова. Там уже сейчас заблаговременно скупаются недорогие участки земли под будущие гостиницы и спортивно-развлекательные комплексы.
Допустим, с городом определиться несложно, но вот, например, уже непосредственно в Праге выбрать конкретное место – это далеко не простой вопрос, от которого во многом зависит будущая успешность гостиницы. Никогда не покупайте здания для отеля, если:
- необходимо добираться к историческому центру с пересадкой (туристы страшно боятся переходов, пересадок, перебежек и прочих сложностей – в чужой стране все это выглядит почти непреодолимым )
- рядом проходит железная дорога или недалеко расположено кладбище (сегодня любой может посмотреть в интернете на карту и увидеть подобное неприятное соседство).
Наоборот, совершенно спокойно воспринимаются туристами бегающий под окнами трамвай или шестирядное движение автомобилей. Для постоянного проживания такие здания не интересны из-за шума или загрязненности, но в отеле всегда есть кондиционер и пластиковые окна, которые решают эти проблемы. А вот цена на подобные жилые дома может быть весьма привлекательной, и их можно выгодно перепрофилировать в гостиницы. Время доезда до центра не должно превышать 15-20 минут – тогда к вам потянутся люди. Причем не обязательно, чтобы вы были рядом с метро. В Чехии отлично работает общественный транспорт в целом, а трамваи в частности. Прекрасно и то, что трамвай ходит круглосуточно – даже ночью вам не понадобится такси. Трамвай всегда имеет собственную полосу для движения – для него не существуют пробки в часы пик. Это очень интересный и любимый транспорт для многих пражан.
Большая или маленькая гостиница?
Конечно, это всегда определяется финансовыми возможностями. Но, тем не менее, есть некий минимальный уровень, ниже которого гостиничный бизнес заранее неинтересен. От количества мест зависит количество обслуживающего персонала и то, насколько вы интересны своему турагенту. Если вы не можете разместить одновременно 40 человек, то лучше и не начинать. Более менее интересными вы становитесь от 60 мест, а хорошая рентабельность и стабильность начинаются где-то в районе 80-90 коек. В данном случае цифры ориентированы на самый распространенный стандарт 3-х звезд. У эксклюзивных вариантов, которые расположены в исторических зданиях непосредственно в сердце Праги, вступают в игру другие факторы, определяющие их успешность. Кстати, с повышением количества звезд пропорционально понижаются требования по критическому минимуму на количество мест для одновременного размещения. Но вернемся к категории ***. Почему существует минимум вообще? Потому что существуют не сезоны, когда поток индивидуалов и командировочных значительно падает и приходится ориентироваться на группы. А у групп своя автобусная мерка – 40 человек и более. Кроме этого на малых обьемах не всегда возможно эффективно использовать персонал. А самое главное – малые гостиницы в массовом разряде *** не интересны туроператорам. Они никогда не выкупают в «жесткий блок» тех, кто не выполняет автобусную норму. Еще раз оговорюсь, что для 4-х и 5-ти звезд эти критерии вместимости уже не так важны.
Сколько звезд лучше?
В Чехии не существует системы обязательной аттестации отелей. Количество звезд, как во многих гостиницах на африканских курортах, владелец «рисует» самостоятельно. Но есть, конечно, некий обще принятый перечень требований, по которому с большей или меньшей степенью соответствия гостиницы определяют свой ранг. Солидные отели за свой счет приглашают международные комиссии для прохождения сертификации, что безусловно повышает их статус. Что же выгоднее, сколько звезд лучше? Я скорее могу рассказать в чем отличия, а что для вас интереснее – решите сами. Рассмотрим *** и ***** звезд, а **** будут где-то посередине.
Преимущества ***:
- меньшие первоначальные инвестиции
- менее квалифицированный персонал легче найти и дешевле стоит
- легче «раскрутить» новое имя
- проще самостоятельно предложить сопутствующие услуги для извлечения дополнительных доходов
- бoльшая удаленность от центра меньше сказывается на привлекательности отеля
Преимущества *****:
- целесобразно и рентабельно внедрение любых современных автоматизированных методов учета, что исключает «воровство»
- каждый квадратный метр и единица персонала приносит больший доход при меньшем потоке
- гораздо меньше конфликтных клиентов и случаев вандализма
- на предоставлении эксклюзивных сопутствующих сервисов можно получать интересные дивиденды
Какая же ситуация на рынке гостиничных услуг сегодня?
Как в Карловых Варах, так и в Праге трехзвездочных отелей много, но хороших не хватает, т.е. туроператоры всегда с большим интересом реагируют на новые предложения. К сожалению, в данной категории очень много изношенного фонда, где современный турист уже не хочет и за малые деньги останавливаться. Накладные расходы на потрепанном объекте тоже, как правило, высокие, и такие объекты, как «старые автомобили», едут плохо, бензина жгут много и ремонту практически не подлежат, т.к. дешевле построить новый. Что касается пяти звезд, то в этом сегменте уже более десяти лет постоянно испытывается острый недостаток игроков на рынке. В сезон забронировать место с улицы просто невозможно ни в каком пятизвездочном отеле Праги. Правда и сложностей с созданием новых высококлассных отелей несколько больше, поэтому они не возникают часто, даже несмотря на неудовлетворенный спрос.
Построить новый или реконструировать старый?
Весь вопрос в том, как продается «старый» отель. Если его предлагают как недвижимость, то это, возможно, интересный вариант и обратить внимание на него стоит. Если же в цену включен и, образно говоря, «раскрученный бизнес», то здесь уже есть большой риск невыгодно приобрести «старый автомобиль». На самом деле, с моей точки зрения, у раскрученного отеля ценность может представлять «сформированный персонал» больше, чем все остальное вместе взятое. Опишу ряд недостатков, которые можно приобрести, покупая «готовую» гостиницу как «бизнес под реконструкцию». Во-первых, сегодня уже не воспринимается отель без магнитных замков, электронных систем автоматического контроля тепла, электропотребления, кондиционирования воздуха, сателитного телевидения, интернета, современного компьютерного и программного обеспечения. Кроме этого надо, чтобы все материалы, оборудование, инженерные сети строго соответствовали требованиям гигиены и пожарников. Даже прежние лифты, вполне рабочие и приличные на вид, и те могут не соответствовать новым более жестким требованиям безопасности. Все это вновь наинсталлировать или заменить в условиях действующего отеля бывает непросто технически и весьма не дешево экономически. Поэтому если и покупать действующий отель, так уж действительно «действующий», а не такой, который нуждается в дополнительной реконструкции и обновлении. Такие объекты иногда выставляются на продажу, но их единицы. Если вы не можете найти полностью готовый и работающий отель, то гораздо больше подходящих по своему масштабу и расположению зданий, но требующих инвестиций и реконструкции, продается в жилом фонде. Причем зачастую то, что является недостатком для жилого дома, иногда может быть, наоборот, достоинством для будущей гостиницы. У небольших объектов иногда, чтобы не менять предназначение здания, его оставляют в жилом фонде и делают апарт-отели ***, удачно эксплуатируя близость к центру и невысокие входные инвестиции.
Сложно ли «раскрутить» новый отель?
На этот вопрос вы можете услышать разные ответы. Иногда проходят годы, а заполняемость все равно остается, мягко говоря, неинтересной. Причины могут быть две: либо вы неправильно определили место или масштаб (критерии выбора я в основном уже описал выше), или же вам не повезло с людьми. Персонал и личностный фактор всегда играл высокую роль в любом бизнесе, в том числе и гостиничном. Не зря в Праге существует даже высшее yчебное заведение Hotelova skola (институт Гостиничного бизнеса). Хотя образование очень помогает, но без практического опыта оно тоже еще не гарантия успеха. В любом случае, настойчиво рекомендую не начинать данный бизнес на любительском уровне. Хороший специалист, даже если он и дорогой (нужен хотя бы один), все равно вам трижды окупится, т.к. его зарплата несоизмерима с доходами, напрямую зависящими от хорошей заполняемости гостиницы. Что же касается сроков раскрутки, то хорошие эксперты гарантируют вам до трех месяцев запустить любой новый объект. Причем можно и быстрее, сдерживающими факторами бывают скорее неопытность и первоначальная неслаженность в работе вновь созданного коллектива, его недоукомплектованность либо недостаточная квалификация. Что же касается заполняемости, то работа в этом направлении должна начаться за год или, как минимум, за полгода до открытия дверей. Тогда свои запланированные доходы в полном обьеме вы сможете действительно получать через пару месяцев, а не лет. Тем, кто «знает как», не составит большого труда обеспечить поток туристов сразу после открытия.
Финансовый кризис – помогает или мешает?
Кризисы, в том числе и нынешний, дело временное, а гостиничный бизнес – вечный. Что же действительно выгодно сейчас – так это медленно начинать. Именно начинать, так чтобы через год/полтора распахнуть свои двери первым посетителям. Во время кризиса легче купить землю или саму недвижимость, потому что на продажу выставляется больше объектов, в том числе и хороших по причине нехватки оборотных средств у тех, кто просто вкладывал в гостиницы как в депозит. Во-вторых, во время кризиса дешевле строиться, высвобождается больше свободных рук и есть из чего выбирать. В-третьих, во время кризиса, когда эксплуатация самих гостиниц может похрамывать, вы будете спокойно работать со своим капиталом, создавая добавочную стоимость строительством или реконструкцией недвижимости, а пережив первый наиболее суматошный период кризиса выйдете на рынок с новым, пахнущим краской и свежестью товаром.
Если вы в чем-то со мной согласны, то обращайтесь - всегда буду рад любому сотрудничеству по созданию и раскрутке вашего бизнеса в Чехии. Удачи и процветания всем.
Автор: А.Ядевич
