Версия
для печати
для печати
Лоуренс Юн, главный экономист NAR, сказал, что некоторое оживление рынка ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью, которое было отмечено на прошедшей неделе, является достаточно обнадеживающим фактором. «Первая более чем за год сделка по предоставлению кредита под залог коммерческой недвижимости показывает, что усилия Федеральной резервной системы США по стимулированию продаж ценных бумаг через программу TALF (направленную на поддержку рынков потребительского кредитования) могут принести свои плоды. Однако уровень потребительской активности на данный момент значительно ниже необходимого для оживления рынка. Кредитование также должно стать более доступным, прежде чем у рынка появиться реальный шанс, «выздороветь» к 2010 году», – говорит эксперт.
По сравнению со вторым кварталом, Ведущий индикатор брокерской активности в коммерческом сегменте (Commercial Leading Indicator for Brokerage Activity), составлением которого занимается NAR, увеличился на 0,9%, и в третьем квартале составил 102,4 пункта. Во втором квартале индекс был на самом низком с первого квартала 1994-го года уровне.
Лоуренс Юн напоминает, что скромное восстановление индекса происходит на фоне значительного спада, который длился в течение последних нескольких кварталов. «Стабилизирующими факторами в данной ситуации выступили рост в области промышленного производства, увеличение поставок потребительских товаров длительного пользования и уровня розничных продаж, восстановление индекса цен NAREIT (Национальной ассоциации инвестиционных трастов недвижимости США) и сокращение количества новых заявлений на получение пособия по безработице, – сообщил эксперт. – В качестве негативных явлений можно выделить падение доходов частного сектора и сокращение рабочих мест в сфере коммерческой недвижимости. Наиболее серьезно экономический спад отразился на офисном и промышленном сегментах рынка».
В соответствии с опросом, проведенным Обществом риэлторов промышленной и офисной недвижимости США (The Society of Industrial and Office Realtors, SIOR) среди 710 экспертов американского рынка, большинство профессионалов сферы недвижимости считают, что в предстоящие кварталы уровень деловой активности снизится. Скорее всего, это негативно повлияет на сегмент промышленной и офисной недвижимости. Однако 47% респондентов питают надежды на более удачное развитие событий на рынке США в ближайшей перспективе.
Индекс SIOR (общий показатель состояния рынков промышленной и офисной недвижимости) снижался на протяжении 11 кварталов подряд, и по результатам третьего квартала составлял 35,3 пункта. Для сравнения: сбалансированные рынки «оцениваются» составителями индекса в 100 пунктов. Даже несмотря на то что на данный момент рынок недвижимости США – это «рынок покупателя» с низкими ценами, инвестиционная активность продолжает снижаться из-за фактического отсутствия кредитования. Более того, 85% опрошенных заявили, что строительство новых объектов практически не ведется на их рынках.
По данным последнего обзора рынка коммерческой недвижимости страны (Commercial Real Estate Outlook), подготовленного NAR, в среднем по США, уровень вакантности помещений на рынке коммерческой недвижимости растет, а арендная плата – снижается. Данный отчет ежеквартально анализирует ситуацию в четырех основных секторах рынка коммерческой недвижимости – офисном, промышленном, торговом и сегменте многоквартирных домов.
Как ожидается, доля вакантных помещений в данном сегменте увеличится с 16,1% в третьем квартале 2009, до 18,5% в третьем квартале 2010 года. Также сообщается, что рынок продолжит ощущать на себе негативные последствия массовых сокращений рабочих мест.
По оценкам экспертов, к концу 2009 года годовая аренда офисной недвижимости в США снизится на 12,1%, а в 2010-м потеряет еще 8,5%. По данным NAR, реальный объем купленной или сданной в аренду офисной недвижимости сократится на 5,2 млн кв. м в 2009 году и еще на 4 млн кв. м в следующем.
Согласно прогнозам, уровень вакантности в данном сегменте, увеличится с 13,5% в третьем квартале этого года, до 15,4% в третьем квартале 2010-го.
Годовая аренда промышленной недвижимости предположительно снизится на 10,8% в этом и еще на 11,5% в следующем году. Реальный объем купленной или арендованной недвижимости этого типа, скорее всего, снизятся на 27,6 млн кв. м в этом году, и еще на 13,5 млн кв. м в 2010-м.
В последние годы особой популярностью пользовалось строительство объектов недвижимости, предназначенных для узкоспециализированных промышленных нужд. Это привело к тому, что на рынке появилось большое количество устаревших, а следовательно, значительно подешевевших объектов промышленной недвижимости общего назначения. Лоуренс Юн, говорит, что «инвесторам в долгосрочной перспективе следует обратить свое внимание на отчужденную недвижимость в США данном сегменте».
Количество вакантных площадей в этом сегменте рынка коммерческой недвижимости, вероятно, возрастет с 12,2% в третьем квартале этого года до 13% в третьем квартале 2010-го. «Рынок торговой недвижимости на данный момент подает наибольшие надежды. По прогнозам наших экспертов, в данном сегменте вырастет уровень потребительского доверия – как следствие стабилизации цен на жилье. Более того, мы рассчитываем, что рост цен начнется уже следующей весной», – утверждает Лоуренс Юн.
По оценкам NAR, к концу 2009-го года, средняя стоимость аренды подобной недвижимости должна снизиться на 1,3%, и потерять еще 3,0% в следующем году. Также прогнозируется снижение объемов реально купленной или арендованной недвижимости, на 2,1 млн. кв. м в 2009-м, и на 0,5 млн кв. м в 2010-м.
На рынок аренды квартир в многоквартирных жилых домах повлияло повышение уровня продаж первичного жилья. «Однако с восстановлением экономики и возвращением доверия потребителей отложенный спрос активизируется», – Лоуренс Юн. Согласно прогнозам, в этом сегменте уровень вакантности будет довольно устойчивым и возрастет всего на одну десятую процента – с 7,3% в третьем квартале 2009 года, до 7,4% в третьем квартале 2100-го.
Средняя арендная плата, вероятно, снизится на 4,1% в этом году и еще на 3,3% в 2010-м. Количество купленной или арендованной недвижимости в данном сегменте составит 168300 объектов в 2009-м и 59700 объектов в следующем.
Автор: Walt Molony
Перевод: Николай Стрельников
