Соцжилье Испании: приз в лотерею и цель среднего класса

4 января 2010 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Испания

Еще несколько лет назад Испания была этаким всеевропейским «юным дарованием»: все члены ЕС не могли нарадоваться на пышный рост ее экономики, особенно в строительном секторе. Не то теперь: объемы строительства уменьшились почти на 60%, и треть строящегося жилья оплачивает государство, формируя социальный жилой фонд.

Раньше и теперь

С приходом кризиса все коренным образом изменилось: Испания пострадала в большей степени, нежели ее соседи по континентальной Европе. По количеству сделок за первые три месяца этого года испанский рынок недвижимости сократился на 34% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Правда, падение длится уже с начала 2007 года, так что сравнение с прошлым годом смягчает по-настоящему драматичную картину. Как бы то ни было, за первые три месяца 2009 года было проведено всего 104 703 сделки (159 088 – в тот же период 2008-го, 233 669 – в 2006 году).

Во втором квартале падение цен впервые существенно замедлилось – неудивительно, учитывая, что спад начался еще в 2007 году, а бесконечно дешеветь такой товар, как недвижимость, все-таки вряд ли может. Сегодня все данные говорят о том, что спад принимает L-образную форму: кризис еще не достиг дна, и выход из него Испании не светит в лучшем случае до середины 2010 года.

Падение цен порой приводит к курьезам: в ноябре этого года в 36 городах области Барселоны рыночные цены на аренду обычного жилья оказались ниже, чем на аренду социального. Теперь местным властям придется подстраиваться под изменения на рынке и пересматривать цены на аренду соцжилья.


«Дом, милый дом» в представлении испанцев

Специфика Испании состоит в том, что громадное большинство ее населения, 83%, являются владельцами собственного жилья. По этому показателю Испания занимает первое место в Европе. Лишь 8% семей в Испании снимают квартиру (сравните с 46% в Германии), из них 1% – социальное жилье.

В Испанском королевстве не принято пускать деньги на ветер, а право жить под собственной крышей для испанцев священно. Жажда собственного жилья «заражает» даже эмигрантов, а их в стране чрезвычайно много – до 10% населения, или более трети всех прибывающих на ПМЖ в Европейский Союз. В начале этого десятилетия дела в Испании шли так хорошо, что и эмигрантам было достаточно 7-8 лет, чтобы обзавестись собственным жильем.

Вообще, во времена строительного бума, лет пять назад, в любом регионе Испании, куда ни поверни голову, можно было увидеть подъемные краны; индустрия давала 15% дохода казны. Социальное жилье тогда практически не строили: зачем, если можно отлично заработать на коммерческом? Сейчас картина совсем другая: где раньше строилось 8 домов, теперь возводят только 3, и один из них (то есть целых 33% новостроек!) предназначен как раз для социального жилья. Для сравнения: в 2005 году лишь 10,3% новой застройки имели такое назначение.

Кризис развернул строительную индустрию к людям, но потребность в социальном жилье всегда остается очень высокой, и ее не так легко покрыть. Для минимизации махинаций с социальным жильем власти ряда городов вынуждены были прибегнуть к «открытой» и «случайной» схеме распределения: теперь очередники собираются на городском стадионе и право заселения разыгрывается через жеребьевку.


Не такие уж бедные

В стране, где рынок жилья ориентирован именно на владение, социальное жилье в основном покупают, а не арендуют. Программа Viviendas de Protección Pública, VPP (дословно: «публично защищенное жилье») включает в себя все аспекты покупки и позволяет получить нуждающимся семьям 100 тысяч государственных субсидий в год. Это программа определяет статус домов – в течение последующих 30 лет они будут оставаться социальными; регулирует порядок получения субсидий; жестко определяет цены на этот тип недвижимости.

Любопытно, что жилье, относящееся к программе, может быть любой формы собственности: государственное и муниципальное, частное и кооперативное, принадлежать коммерческим или, напротив, благотворительным организациям. Закон определяет, сколько соцжилья должно быть построено, после чего всем участникам рынка спускается разнарядка сверху – остается только ее выполнить.

В некоторых регионах в дополнение к программе есть фонд соцжилья для аренды, либо дополнительная программа alquiler con opcion de compra для молодежи: дом берут в аренду с правом выкупа в последующие 7-17 лет. Существуют программы по снижению налогообложения для покупателей своего первого семейного дома.

Наконец, еще одна опция – инициатива на местах. В каждом регионе 30% земли под застройку должно выделяться под доступное жилье. Муниципалитеты решают, кому и как выдавать субсидии, какие дома строить или восстанавливать. В этом случае используются как федеральные деньги, так и собственный бюджет города. Общими усилиями достигается впечатляющий результат: социальное жилье составляет 12,5% всего жилого фонда страны.

Как ни странно, программа VPP не предназначена исключительно для людей, совсем уж обделенных жизнью: предполагается, что такое жилье могут покупать и представители нижнего сегмента среднего класса. Верхний предел дохода, при котором можно участвовать в программе, – 6,5 минимальных зарплат. На 1 января 2009 года минимальная заплата в Испании была определена в 624 евро в месяц.

В Испанском королевстве все делается для того, чтобы как можно больше людей становились собственниками жилья. Домовладелец ближе других социальных слоев к образу идеального гражданина: он заинтересован в стабильности и ему недосуг устраивать беспорядки.


Антропология и архитектура

Как и во многих других странах мира, в Испании стремятся к тому, чтобы новое социальное жилье было не только экономичным, но и красивым, удобным, экологичным. Для выявления лучших проектов регулярно проводятся конкурсы, в том числе международные, и нередко архитектурные решения оказываются весьма интересными.

Дом для шахтеров на 15 квартир в городе Дегана обладает странными, выступающими окнами-аквариумами, в которых легко можно поставить кресло и столик. Спроектированный студией Zon-e Architects, дом интересен не только своей оригинальной архитектурой. Это первый социальный дом, построенный в данной местности за последние 25 лет. Такое положение вещей – скорее правило, чем исключение для маленьких городов.

Испанцы, к удивлению своих соседей по Европе, не боятся строить полностью социальные кварталы. Например, выполненный по заказу муниципалитета Мадрида проект студии Morphosis, построенный в 2007 году, – это жилой комплекс малой этажности на 141 квартиру (от 2 до 4 комнат в каждой), с изрядными зелеными пространствами. Британцы и французы на собственном горьком опыте убедились, что такого рода комплекс – залог социальной напряженности в микрорайоне, однако испанцы не видят в нем ничего угрожающего. Возможно, разница в менталитете: испанцы очень ответственно относятся к собственности и дома свои берегут. Этим они очень отличаются от беззаботных съемщиков социального жилья в других странах.

Текст: Виктория Грегуольдо

журнал "Собственник"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Путеводитель по ценам Коста-Бланки: сколько надо доплатить, чтобы получить больше – объясняет строитель

Дилемма, стоящая перед многими покупателями жилья – взять подешевле или получить нечто лучшее, слегка доплатив. Но сколько придется доплачивать и что вы получите взамен, расставшись ещё с десятью, пятьюдесятью, ста тысячами? Сергей Мартынов, коммерческий директор компании Euromarina, на конкретных примерах объясняет, на что может рассчитывать покупатель новостройки на испанском побережье Коста-Бланка. Читать

Первое место. Обзор рынка недвижимости Испании 2017-2018

Рост продолжается – и ещё есть куда расти. Политические катаклизмы смущают, но не отталкивают. Иностранцы по-прежнему активны на курортах, но местные жители покупают всё больше. Перед вами обзор рынка недвижимости Испании 2017-18 – самой популярной страны у тех иностранцев, кто хочет купить дом, квартиру, участок. Читать

ТЕСТ: Готовы ли вы к покупке недвижимости в Испании?

По статистике Prian.ru, Испания – самое популярное направление для покупки недвижимости за рубежом. Если вы подыскиваете апартаменты или виллу именно там, проверьте себя. Знаете ли вы, что вас ждет во время сделки? Прохождение теста займет пять минут. Удачи! Читать

Есть мнение: в Испании выгоднее всего инвестировать в курортную недвижимость

Еще свежи воспоминания о том, как цены на испанское жилье у моря стремительно падали, рынок был переполнен предложениями, а эксперты в один голос твердили, что если уж вкладывать, то только в недвижимость в крупных городах, на курортах прибыли не получишь. Сегодня же испанский рынок активно восстанавливается, а курортная недвижимость приносит неплохой доход. Как на ней можно заработать, рассказывает директор компании Espana Tour Александр Дашевский. Читать

Недвижимость на Тенерифе: обзор цен и урбанизаций

Для большинства из нас Тенерифе – знаменитый курорт, самый узнаваемый остров на Канарах, где здорово отдыхать и просто замечательно иметь собственную недвижимость. Были бы деньги. Но наличие финансов далеко не единственный определяющий фактор для совершения сделки. Ведь хочется найти самое лучшее и самое интересное. А Тенерифе хоть и остров, но довольно большой, и местный рынок недвижимости совсем не однороден... Читать