Коммерческая недвижимость США: тяжкое бремя банков

Открытие этого комплекса в Атланте, штат Джорджия, было запланировано на прошлый ноябрь, однако «воз и ныне там» – Streets of Buckhead мозолит глаза жителям центральных районов города и напоминает обо всей тяжести текущего кризиса.
Неединичный случай
Для корпорации Bank of America, главного кредитора проекта, это только один из признаков серьезных проблем на рынке коммерческой недвижимости США. По всей стране банки несут убытки из-за того, что строители объявляют дефолт по кредитам, а цены на залоговую недвижимость в США снижается.
На данный момент девелоперы проекта ведут переговоры по привлечению $200 млн, необходимых для того, чтобы завершить проект. В то же время, по данным неофициальных источников, руководство Bank of America размышляет о возможности списания $160 млн, представленных в качестве кредита девелоперу до начала строительства.
Случай Bank of America – далеко не уникальный. Для того чтобы не остаться «с носом» кредитные организации по всей стране вынуждены делать выбор в пользу тех или иных, но одинаково непривлекательных вариантов: предоставлять дополнительные кредиты и продлевать сроки погашения займа.
Замороженные крупномасштабные проекты разбросаны по всей стране: проект Filene по реконструкции подвальных помещений в центре Бостона; CityNorth – многофункциональный проект в Финиксе, Xanadu – комплекс розничной торговли в Нью-Джерси. И это далеко не полный список.
История стройки
Строительство Streets of Buckhead было начато в 2007 году, с использованием $160 млн заемных средств, предоставленных Bank of America. Опытный девелопер и коренной житель Атланты, Бен Картер, изначально планировал застроить 46 кв. км выкупленной земли отелем на 225 номеров, 350 кондоминиумами и множеством ресторанов и магазинов.
Сегодня Streets of Buckhead является одним из многих проектов в США, замороженных в связи с экономическим спадом и недостатком финансирования. Именно такие стройки и входят в число главных проблем для банков, поскольку они являются крайне затратными проектами, а спрос на аренду коммерческой недвижимости на внутренних рынках падает куда ниже прогнозируемого ранее уровня. По данным аналитической компании Foresight Analytics, по состоянию на четвертый квартал 2009-го года, заемщики опаздывали с выплатами на 30 и более дней по 20% от $440 млрд вложенных в строительство. Для сравнения: в прошлом году данный показатель составлял 11,4%.
На данный момент у Bank of America, крупнейшего кредитора строительной отрасли в стране, «на руках» остались $39,3 млрд непогашенных займов. К концу декабря 2010 банк должен представить финансовую отчетность за четвертый квартал, и, безусловно, внимательнее всего инвесторы будут наблюдать за состояние финансового портфолио в сфере кредитования коммерческой недвижимости.
В третьем квартале банк Charlotte списал $873 млн просроченных займов по коммерческой недвижимости. 57% убытков банка пришлись именно на этот сегмент рынка.
На текущий момент проект Streets of Buckhead представляет собой один ирландский паб, модный бутик «Гермес», парковку и неприглядный строительный забор. Работы были остановлены несколько месяцев назад, когда Бен Картер не смог найти заемные средства необходимые для поддержания строительства. Также, несмотря на смелые надежды девелопера (он рассчитывал без труда привлечь французских ювелиров и итальянских модельеров, так как проект позиционировался как «торговый квартал с европейским духом, прямо в сердце Америки»), достаточного количества арендаторов найти пока не удается.
Некоторые банки США прекратили финансирование текущих проектов в связи с тем, что стоимость американской недвижимости снизилась, а девелоперы отказались обеспечивать кредиты большим количеством объектов. В своем интервью Бен Картер заявил, что он, Bank of America и другие партнеры уже несколько недель ведут переговоры с целью разработки новых стратегий по привлечению средств. По мнению Картера, все участники нацелены на завершение проекта.
Приобретение земли и первоначальные расходы Бен Картер финансировал за счет $160 млн, предоставленных в качестве «предстроительного» кредита от Bank of America и $170 млн, поступивших от CBRE Investors, инвестиционной компании, дочерней фирмы корпорации CB Richard Ellis Group Inc.
Однако деньги, необходимые непосредственно для строительства, Картер найти не смог. В связи с этим он сократил масштабы проекта. Ни о какой гостинице речь теперь не идет, а кондоминиумы будут заменены на арендное жилье. Стоит отметить, что пресс-секретарь CBRE Investors отказался от комментариев.
«Мы сейчас сосредоточены на поиске правильных партнеров», которые смогут предоставить $200 млн, – говорит Бен Картер. Также по его словам, результаты переговоров будут известны через 30 дней. Надо отметить, что эта ремарка красноречиво дает понять, что переговоры легко могут провалиться.
Новая дата окончания работ назначена на весну 2011. «Этот проект переживет кризис, и будет закончен», – добавляет Бен Картер.
Также, по его утверждению, вовсе необязательно, что Bank of America отойдет на второй план и уступит свое место генерального кредитора какой-то другой финансовой организации. По его словам, есть целый ряд «инструментов» по реструктуризации сделки. Впрочем, представители Bank of America отказались предоставить комментарии.
Планы на будущее

Американским банкам будет, чем заняться в ближайшие месяцы. По информации Foresight Analytics, на данный момент общая сумма займов предоставленных банками США на кредитование коммерческой недвижимости составляет около $566 млрд., большинство должно быть погашено в 2010 и 2011 годах. Все чаще представители американских финансовых институтов высказывают серьезные опасения касательно ситуации на рынке кредитования коммерческой недвижимости США.
В «Бежевой Книге» – сводке комментариев о современном экономическом положении в округах Федеральной резервной системы США, от 13 января 2010 года, говорится, что рынок коммерческой недвижимости страны продолжает оставаться слабым.
Особое внимание в докладе уделяется именно реструктуризации займов. «При учете снижения стоимости залогового имущества, существуют серьезные опасения по поводу успешного и своевременного погашения кредитов на строительство коммерческой недвижимости» – говорится в отчете.
Автор: Carrick Mollenkamp, Lingling Wei Ben Mostyn (The Wall Street Journal)
Перевод: Николай Стрельников