Строй, кто идет!

История с московским дачным поселком "Речник" наделала немало шума. В том числе и в США. Пафос публикаций в двух ведущих американских газетах - "Вашингтон пост" и "Нью-Йорк таймс" - сводился к тому, что в Америке ничего похожего быть не может, потому что не может быть никогда. Словом, перипетии борьбы московских домовладельцев с властями местные журналисты расценили как чисто российскую экзотику, далекую от местных реалий. Но это как посмотреть. Не случайно куда с большим вниманием к перипетиям вокруг "Речника" отнеслись в риелторском сообществе Вашингтона.
Конечно, профессионалы рынка тоже обсуждают эти события в первую очередь как прецедент, демонстрирующий несовершенство российских законов. Но собеседники "Итогов" признают, что даже четко отрегулированный рынок недвижимости в Америке не дает стопроцентной гарантии владельцам, что их дома в один несчастный день не окажутся под бульдозером. Есть тут, правда, и нюансы, ясно дающие понять, чем dachnik по-американски отличается от российского "товарища по цеху".

Бульдозерное право
На днях житель Москвы подогнал бульдозер к своему дому, оцениваемому в 350 тысяч долларов, и превратил его в груду щебня. Дело было в городке - тезке российской столицы, что в штате Огайо. Предприниматель Терри Хоскинс задолжал налоговой службе и банку, которые наложили арест на всю его недвижимость. После чего москвич решил: не доставайся же она никому! Это уже не первый случай уничтожения собственности пострадавшими от кризиса американцами. Самый вопиющий произошел недавно в Техасе, где "прогоревший" бизнесмен сжег свой дом, а затем на личном самолете врезался в здание местной налоговой службы. Но это лишь одна сторона медали. Есть и другая.
Даже при добрых отношениях с налоговиками и строгом соблюдении всех прочих правил "насладиться" видом развалин родового гнезда - перспектива реальная.
Еще во времена Войны за независимость отцы-основатели озаботились вопросом принудительного отчуждения частной собственности (Eminent Domain). Тогда это было связано с необходимостью расквартирования солдат революционной армии на постой в усадьбах, находящихся вблизи театров военных действий. Соответствующая конституционная поправка была принята в 1791 году как часть Билля о правах. Правда, тут предусмотрен важный момент: "Никакая частная собственность не должна отбираться для общественного пользования без справедливого вознаграждения".
Чаще всего причиной применения Eminent Domain является строительство дорог, транспортных развязок, аэропортов или правительственных зданий. Но штука в том, что в современной Америке в каждом штате есть свой закон, определяющий порядок принудительного отчуждения недвижимости. И различия в толковании этого процесса часто являются поводом для громких скандалов. Они, конечно, не так вопиющи, как история с "Речником", но в чем-то схожесть просматривается.
Хрестоматийным стал инцидент в городе Нью-Лондон, штат Коннектикут. В середине 1990-х тамошние власти задумались о пополнении городской казны и решили отдать целый квартал - Форт Трамбал - девелоперской фирме, обещавшей построить отель, офисные здания, магазины и рестораны. Жемчужиной проекта должен был стать исследовательский комплекс фармацевтического гиганта Pfizer на 3000 рабочих мест. Однако некоторые жители наотрез отказались выселяться из своих домов, и дело перекочевало в суд. В конце многолетней тяжбы, в июне 2005 года, Верховный суд США большинством всего в один голос признал, что принудительное выселение собственников жилья квартала Форт Трамбал "допустимо ради общественных нужд". Дело вызвало возмущение миллионов людей по всей стране. Тем не менее квартал снесли, пригнав целую армию бульдозеров.
В минувшем году выяснилось, что начавшееся было строительство города-сада на месте порушенного заглохло. Pfizer свой исследовательский центр закрыл. Территория вокруг него сейчас заброшена. Земельные участки стоят пустые и зарастают сорняками...
"Не все в плане недвижимости гладко в Америке, - отмечает вашингтонский аналитик Николай Злобин. - Но твердо можно сказать две вещи. Во-первых, никто бы здесь не стал выбрасывать людей на улицу в мороз - на это бы не решился ни один политик. Во-вторых, вместо снесенного жилья обязательно было бы предоставлено равноценное или выплачена денежная компенсация".
И это правило действует в неразрывной связи с другим, также кардинально отличающим позиции американских и российских "речников". "Даже в самом страшном сне нельзя себе представить, чтобы подобно "Речнику" здесь целый поселок был построен незаконно, - говорит мэрилендский риелтор Елена Пуляева. - Земля в Соединенных Штатах давно обрела владельцев, и ее использование подчинено целому своду правил, сложных и простых в одно и то же время".

Rechnik по-американски
Насчет сложности эксперт ничуть не преувеличивает. Дело в том, что лет эдак 150 назад Штаты в плане бардака в земельных отношениях могли дать всему остальному миру сто очков вперед. Строгая регламентация прав на недвижимое имущество понадобилась именно по причине жестких схваток за землю.
Символично, что первый президент США Джордж Вашингтон по образованию был землемером и землеустроителем. Именно в этом качестве, подобно советскому генсеку Леониду Брежневу, он делал свои первые шаги по жизни. Причем американского отца-основателя интересовало не только аккуратное исполнение чертежей земельных участков, но и правильное заполнение разнообразных деловых документов - договоров о купле-продаже, сдаче в аренду и тому подобное.
Но это так, к слову. После Войны за независимость дело все равно пошло наперекосяк. Молодое государство, стремясь рассчитаться с огромным госдолгом, распродавало земли большими участками. И те поселенцы, у которых денег не было, занимали неосвоенные территории методом самозахвата - скваттерства. Америку буквально заполонили тысячи "речников", с которыми власти вели настоящую войну - привлекали к суду, а когда не помогало, посылали военные экспедиции, уничтожавшие посевы, жилища и изгонявшие захватчиков с обжитых мест.
Кстати, власти в итоге проиграли. Даже президент Вашингтон, являвшийся крупным землевладельцем, не смог ни выселить скваттеров со своих земель, ни заставить их платить арендную плату или выкупать участки.
В результате пришлось пойти на своеобразную "дачную амнистию". В период освоения Дикого Запада для занятия свободного участка было достаточно дать объявление в местной газете. К середине ХIХ века государство ввело более жесткие требования: для подтверждения прав претендент обязывался высадить определенное количество деревьев и регулярно обрабатывать участок в течение нескольких лет. И все вокруг - твое!
Сейчас в федеральной собственности находится не более 25 процентов всего земельного фонда. Причем государство владеет самыми бросовыми землями. И по отношению к другим участникам рынка недвижимости выступает на тех же правах, что и частник: что-то предлагает на продажу штатам или муниципалитетам, что-то покупает - особенно сейчас, когда цены сильно упали.

Dachnik по-американски
Основная часть земельной собственности находится в частном владении в соответствии с твердо установленными правами. Как они работают на практике?
"Процедуры приобретения земельного участка и его застройки в США очень строгие и четкие, - говорит Елена Пуляева. - Первый шаг - покупка земли и ее регистрация, получение титула на владение, который выдается в специализированном агентстве штата и регистрируется в суде". Соответственно, оспорить право земельной собственности в Америке практически невозможно. Суд, сам подтвердивший титул собственности, никогда не пересмотрит это решение, даже если его попросят очень влиятельные чиновники.
По мнению вашингтонских экспертов по недвижимости, к абсурдам, подобным случаю с "Речником", приводит либо отсутствие внятных законов, либо злоупотребления властей. В США, к примеру, имеется жесткое разделение риелторов на тех, кто представляет интересы покупателей недвижимости, и тех, кто защищает права продавцов. В противном случае возникает конфликт интересов, который по местному закону недопустим. Кроме того, в Америке в отношении риелторов действует этический кодекс, такой же, как у врачей или юристов. Нарушение его означает автоматический запрет на профессию.
Но построить что-либо на своей земле просто так тоже невозможно. Следует получить разрешение. В подавляющем большинстве случаев на это уходит от одной до трех недель. Впрочем, как правило, все формальности берет на себя так называемый контрактор, по-нашему - подрядчик. Он, придя на место строительства, первым делом выставляет плакат с номером разрешения на производство работ и телефоном, по которому можно проверить действительность этого разрешения.
В процессе строительства чиновники проведут несколько инспекций, чтобы убедиться, что все идет в строгом соответствии с заявкой. И не надо торжествовать, если каким-то образом их удалось обвести вокруг пальца, - потом постройку невозможно будет продать.
Скажем, в Вашингтоне, где полно районов индивидуальной застройки, никакой "речник" не возможен в принципе. Поскольку строго соблюдается зонирование земель - в жилых зонах можно возводить только жилье. Заводы и фабрики - в пром-зонах. Есть еще зоны торговые и так далее. Причем для каждой из них прописаны подробные правила. Вплоть до того, что ваш дом должен вписываться в общую архитектуру квартала, находиться на определенном расстоянии от окон соседа, необходимо соблюдать пропорции между постройкой и общим размером участка.
Регулируется буквально все - подчас даже форма и размер забора, а также допустимая высота травы на газоне. Именно поэтому одноэтажная Америка, как правило, состоит из ровненьких рядов практически одинаковых домиков.
Не менее тщательно прописаны размеры сборов за разрешения даже на самые незначительные работы по реконструкции - сантехнике, электричеству, газу, отоплению. К примеру, разрешение на перенос водомера стоит 26 долларов, столько же - на замену нагревателя, электрического или газового камина и кухонной плиты. Дожидаться ответа из муниципалитета придется от 3 до 7 дней. Если речь идет о работах, выходящих за территорию недвижимой собственности - подключении к газопроводу, например, - дело может несколько затянуться. Но зато полная гарантия от того, что какой-нибудь "последующий" чиновник вдруг признает, что эти действия произведены незаконно.
Вещи вроде бы нехитрые, основанные на здравом смысле. Но строгое и однообразное их применение делает, казалось бы, очень сложный процесс достаточно простым и прозрачным.
В этом, собственно, и состоит ответ на вопрос, почему Россия - не Америка. Впрочем, еще, как говорится, не вечер, проблемы собственности столь остры и чреваты политическими осложнениями, что нашей стране придется их решать. Причем в срочном порядке: пары сотен лет для этого на нашем "диком Западе" нет.

Что им стоит дом построить

В США при заключении сделки по купле-продаже недвижимости ее участники платят единовременный налог. Он покрывает сборы по оформлению собственности, проверку юридической чистоты сделки и ее страховку. Размер варьируется от штата к штату. В Мэриленде, например, он равен двум процентам от общей суммы контракта и выплачивается поровну продавцом и покупателем. Проведение инженерно-технической инспекции приобретаемого дома обойдется покупателю в сумму от 2 до 4 тысяч долларов. При строительстве дома с нуля необходимо оплатить работы по его планированию. Стартовая цена - 3-5 тысяч и выше в зависимости от сложности проекта. Разрешение на проведение строительных работ в каждом муниципалитете выдает специализированное агентство, в Вашингтоне, в частности, это Управление регулирования и клиентских операций (Department of Consumer and Regulatory Affairs).

Автор: Николай Зимин

журнал "Итоги"