Недвижимые штаты

На волне падения цен рынком США стали интересоваться инвесторы, в том числе и российские. Их прельщает возможность купить дом за бесценок. Однако эксперты призывают покупателей к осторожности: по их мнению, испытания для местного рынка еще не закончились.
Кризисная пауза

2009 год стал для рынка США своего рода передышкой в гонке плохих новостей. Если до этого казалось, что все стремительно катится вниз, а проблемы растут как снежный ком, то к концу года некоторые даже заговорили о признаках стабилизации рынка. Правительство предпринимало активные меры поддержки банков, находящихся в критическом положении из-за массы дефолтных кредитов. Чтобы спасти рынок продаж, который из-за отсутствия кредитных средств встал (а большая часть сделок до кризиса совершалась по ипотеке), была создана ипотечная компания SHA с госучастием (аналог российского АИЖК). «Последние три месяца на рынке наблюдалось оживление в связи с появлением ипотечной компании с государственным капиталом, которая поддерживала рынок продаж, выдавая дешевые кредиты высоконадежным заемщикам практически без залога и под низкий процент»,—рассказывает управляющий партнер компании Kingsland Денис Евсеев.
Благодаря государственным денежным вливаниям на рынке действительно наметилось некоторое оживление. По данным управляющего партнера компании Lowell Finance Кирилла Долгинского, за 2009 г. спрос на недвижимость в США вырос на 4,9% по сравнению с уровнем 2008 г.; похоже, что тенденция сохранится и в текущем году. «Спрос постепенно восстанавливается, но чтобы поглотить тот объем предложений, который сейчас существует на рынке, он еще недостаточен»,—отмечает руководитель компании «Место под солнцем» Иван Птушкин. Падение цен замедлилось и составило в 2009 г. всего около 5%.
Тем не менее, большинство экспертов убеждены, что такое развитие событий еще не означает окончания проблем.
«Кризис не ушел. Сегодня государственные деньги закончились, и продажи пошли на спад. Недвижимость в США не растет в цене. Сделок почти нет. У банков растут просрочки по кредитам. Если банкиры выставят на продажу все дома, владельцы которых не платят по ипотеке, цены рухнут еще ниже. Получается замкнутый круг.
Проблема, которая привела к кризису американской недвижимости, не решена. Скорее всего, недвижимость будет одним из последних секторов, который восстановится после кризиса»,—считает Денис Евсеев.
Кирилл Долгинский также говорит о том, что большая часть проблем американского рынка остается нерешенной, поэтому рассчитывать на быстрый выход из кризиса не приходится. Местный рынок недвижимости слишком плотно завязан на ипотеку, а она стала гораздо менее доступной. Кроме того, замечает эксперт, на рынке недвижимости США до сих пор много негативных факторов, которые и задают тон текущей ситуации. Например, продолжает уменьшаться число строящихся домов: в новостройках продажи сократились за 2009 г. без малого на 25%. Вместе с тем, количество дефолтных объектов только нарастает. «Текущий год может побить все рекорды по объемам рынка дефолтного жилья. В 2009 году общий объем дефолтного рынка достиг 2,9 млн объектов. Есть прогнозы, что в этом году количество дефолтных объектов приблизится к 3 млн домов, а возможно, и превысит это число. Безработица, а также снижение цен на жилье продолжает отрицательно влиять на рынок недвижимости США»,—комментирует ситуацию Кирилл Долгинский. За последние месяцы рост количества дефолтных объектов несколько замедлился, но, как считают эксперты, это было большей частью связано с действующими правительственными программами стимулирования экономики. В этом году ситуация может усложниться.
Ипотека: между прошлым и будущим
Ипотечный рынок США сегодня пребывает в подвешенном состоянии. Сразу после кризиса был полный упадок: банки страдали от нехватки финансов, потенциальные заемщики—от невозможности получить кредит. Правда, некоторое оживление произошло после уже упомянутого выхода на рынок окологосударственной структуры по выдаче ипотечных кредитов. «Выдавались кредиты под докризисный процент. Но даже тогда кредитовались только высоконадежные заемщики с годовым доходом на семью от $160 тыс., а цена приобретаемого дома не могла превышать $450 тыс.»,—говорит Денис Евсеев. Теоретически получить кредит можно и сейчас. Но требования банков стали гораздо более суровыми: существенный первоначальный взнос, высокий процент, хорошая кредитная история, стабильный высокий доход и т. п. «Возросли требования как к заемщику—его платежеспособность оценивается куда более жестко,—так и к объекту кредитования. В частности, на апартаменты в высотном кондоминиуме или кондо-отеле сейчас получить ипотечный кредит почти невозможно. Особенно во Флориде. Их ликвидность сегодня очень низкая, многие дома стоят достроенные, но пустые. В то же время коттеджи и виллы банки кредитуют все так же охотно, так как с подобными объектами проблем практически не бывает»,—рассказывает Кирилл Долгинский.
Безусловно, некоторые категории недавних заемщиков сегодня уже не могут рассчитывать на кредит. Это в первую очередь клиенты категории «суб-прайм», то есть заемщики с минимальным первоначальным взносом, нестабильным или недостаточным доходом. Препятствием для получения кредита станет и плохая кредитная история.
Практически все банки увеличили ставки кредитования, а главное—размеры первоначального взноса. По словам экспертов, сейчас покупателям из России следует ориентироваться на следующие условия кредитования. Сумма кредита не более 70% от оценочной стоимости покупки (а чаще—лишь 50–60%), срок от 5 до 30 лет с фиксированной ставкой 5,5–7,5%. В то же время для граждан США или лиц, имеющих или ведущих бизнес в США, ставки и условия кредитования будут благоприятнее.
Однако на практике сейчас получить кредит крайне сложно. Проблема в том, что прежняя структура ипотечного рынка развалилась. Существовавший ранее механизм секьюритизации (выпуска банками ценных бумаг с ипотечным обеспечением), на котором основывалось рефинансирование кредитов, рухнул. Бумаги оказались не обеспеченными, гарантии—виртуальными. Очевидно, что рынку требуются новые механизмы рефинансирования и получения длинных денег. Но пока замены старой системе нет, а, соответственно, нет и основы для полноценного функционирования ипотечного рынка—как сейчас и в России.
Ценовые волны
За время кризиса уровень цен на недвижимость в Соединенных Штатах изрядно просел. По словам Ивана Птушкина, в некоторых районах недвижимость упала в цене в 4–5 раз и даже более. По сути, цены вернулись к показателям 2005–2006 гг. В последний год, как уже было сказано, падение существенно замедлилось и составило всего 5%.
Говорить о средней цене применительно ко всему американскому рынку достаточно сложно. Стоит иметь в виду, что положение дел в разных штатах сильно разнится. Больше всего от кризиса пострадали «перегретые» регионы: Калифорния, Флорида и Нью-Йорк, где рынок был слишком раздут. «Почти половина городов, сильнее всего пострадавших от ипотечного кризиса, сосредоточена в штатах Калифорния, Флорида, Невада и Аризона. Ипотечный кризис слабо затронул ряд городов Техаса (рынок жилья там никогда не перегревался), а также бывшие промышленные центры, такие как Баффало (Buffalo, штат Нью-Йорк) и Гаррисбург (Harrisburg, штат Пенсильвания). К ним можно прибавить и города Центрального Запада США, к примеру, Вичиту (Wichita, штат Канзас) и Сент-Луис (Saint Louis, штат Миссури)»—рассказывает Денис Евсеев.
По словам Ивана Птушкина, сегодня квартиру во Флориде в районе Майами в 5–6 км от океана можно купить за $15–20 тыс. Квартира в престижных кондоминиумах на 1–2 линии океана обойдется уже от $100–150 тыс. Хорошие дома и виллы рядом с гольф-курортами—от $150–200 тыс. В Калифорнии цены повыше. В пригороде Лос-Анджелеса или Нью-Йорка апартаменты можно купить от $100 тыс. На Манхэттене можно приглядеть квартиру по цене от $250–300 тыс. По данным Lowell Finance, исходящим из цен на объекты 20 основных штатов, средняя сумма сделки купли-продажи недвижимости в США сегодня составляет приблизительно $190 тыс.
Всех потенциальных покупателей беспокоит вопрос, как поведут себя цены в будущем. Но эксперты в большинстве своем не берутся давать однозначные прогнозы. По мнению Ивана Птушкина, сегодня можно говорить о том, что рынок недвижимости достиг дна. А в некоторых сегментах отмечается незначительный рост. «Но говорить о выходе из кризиса пока преждевременно, можно лишь говорить, что ухудшений при сохранении текущих тенденций не предвидится, и через некоторое время стабилизации может возобновиться рост»,—замечает он.
Но, по мнению некоторых специалистов, сейчас рынок недвижимости от полного обвала спасает только то, что банки намеренно не сбрасывают в продажу все имеющееся у них жилье. Им это невыгодно, поскольку резкий рост предложения вызовет очередной обвал цен, и кредиторы все равно не смогут покрыть свои убытки. Но если вдруг это произойдет, и банки попытаются активизировать реализацию объектов—рынок снова покатится вниз.
Можно, но осторожно
В течение 2009 г. в прессе нередко мелькали лозунги, призывающие приобретать жилье в США—пока оно дешево. С одной стороны, ситуация действительно благоприятствовала покупкам. Цены низкие—даже если сравнивать с московским рынком. Выбор есть, ажиотаж отсутствует, продавцы легко дают дополнительные скидки—прекрасные условия для приобретения. «Сейчас очень хорошее время для выхода на рынок США во всех областях, в том числе и на рынке недвижимости. Возможности огромные: и инвестиционные, и для личных целей. Цены сейчас очень низкие, спрос на аренду достаточно высок. При восстановлении экономики именно на американский рынок хлынут инвестиции»,—считает Иван Птушкин. Тем не менее, нужно понимать, что риски остаются все еще очень высокими—особенно если вы нацелены на инвестиционную покупку.
И один из самых главных рисков—ликвидность приобретаемого объекта. Наиболее просевшие в цене объекты находятся в неперспективных районах, в плохом состоянии и т. п. При обилии подобного «добра» на рынке вам вряд ли будет легко продать такую квартиру, даже если номинально ее цена вырастет.
Кроме того, пока однозначно не стоит рассчитывать на то, что рыночная стоимость вашей собственности возрастет. «Возможно, в среднесрочной перспективе (от 3 лет) тенденция изменится, но при существующем объеме предложения этого ждать не стоит»,—считает Кирилл Долгинский. Впрочем, по его мнению, если планируется сдавать недвижимость в аренду, и при существующей ситуации можно найти выгодные варианты.

Сегодня в США есть недвижимость на любой вкус и бюджет. Традиционно популярны у россиян Нью-Йорк, Майами, Лос-Анджелес, Сан-Франциско и Чикаго.
Но, по мнению Дениса Евсеева, в любом случае лучше не вкладывать меньше $200 тыс., поскольку за меньшие деньги вы рискуете купить неликвид, который потом сложно будет продать. «Скидки дают именно на неликвид»,—уверен он. Дешевле всего сегодня стоит дефолтное жилье, которое, не найдя покупателей на свободном рынке, поступает на аукционы. Но большая часть этих объектов—низкокачественные и неудобно расположенные. Они не пользуются спросом среди американцев, даже несмотря на гигантские скидки. И вряд ли можно ожидать, что со временем их популярность вырастет. Другое дело, если вы приобретаете недвижимость исключительно для собственного пользования. Тогда можно активно интересоваться объектами, выставленными на аукционы, и искать свою «жемчужину».
Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ Distant Property Management»:
«Нью-Йорк, наряду с некоторыми другими крупными городами в США, остается своеобразным островком стабильности. Если говорить о Манхеттене, то в силу географических особенностей там невозможно увеличить объем предложения недвижимости. Но именно сейчас продавцы наиболее гибки в торге: скидки могут достигать 10–15%».
Автор: Анна Ангарская

журнал Homes Collection