Новые проблемы рынка недвижимости США: нехватка жилья

В настоящее время на рынке – восьмимесячный запас домов. Это означает, что при нынешних темпах продаж потребуется восемь месяцев на полное «опустошение» рынка. Нормой для рынка США является шестимесячный запас, так что сегодня наблюдается отсутствие баланса по этому показателю, однако негативная динамика налицо: в марте на рынке насчитывалось на 2% меньше домов, чем год назад, и на 21,7% меньше, чем рекордные 4,6 миллиона в июле 2008 года.
В некоторых районах ситуация даже тревожная: в Денвере, к примеру, запас предложения снизился с 6,2 до 5,7 месяцев. В Финиксе – с 5,2 до 4,5, а в Сан-Франциско данный показатель сократился вдвое – с 6,5 месяцев в марте прошлого года, до 3,2 в нынешнем марте.
В штате Калифорния почти во всех городах не хватает «домов на одну семью». По данным Лесли Аплтон-Янга, главного экономиста Калифорнийской Ассоциации Риэлторов, особенно значительно сократился запас недвижимости в нижнем ценовом сегменте.
В среднем по стране, при сохранении текущих темпов продаж, домов стоимостью меньше $300 тыс. хватит на 3,2 месяца, по сравнению с уже достаточно низким показателем 3,3 месяца год назад.
По состоянию на март, запаса объектов в диапазоне $300–500 тыс. на американском рынке осталось на 4,2 месяца, в сравнении с 4,5 месяца в марте 2009.
Леннокс Скотт, исполнительный директор риэлторской компании John L. Scott Real Estate, утверждает, что на северо-западе страны, по Тихоокеанскому побережью, ассортимент недвижимости в нижнем и среднем ценовых сегментах также вызывает опасения у профессионалов рынка.
«В самом доступном сегменте цены будут оставаться относительно стабильными, так как объемы предложения весьма скромны», – сообщает Леннокс Скотт.
В более высоких ценовых диапазонах отмечается замедление темпов продаж, связанное с непрекращающимися проблемами с получением финансирования. На данный момент большинство ипотечных кредиторов требуют предоставления авансового платежа в размере от 30% до 35% от суммы покупки, однако после того как ситуация на рынке кредитования стабилизируется (ориентировочно осенью 2010), уровень продаж возрастет, а запасы данного типа недвижимости резко сократятся.
Но как только вырастут цены, увеличатся и объемы предложения. Удивительно? Отнюдь.
Как правило, повышение цен свидетельствует о сокращении запасов недвижимости. Однако кризис это из ряда вон выходящая ситуация. Никогда прежде на рынке США не находилось так много объектов, которые при нормальных рыночных показателях были бы уже давно проданы, однако в силу ряда причин этого не происходит и недвижимость остается в «подвешенном» состоянии.
Этот «скрытый запас» пополняется за счет двух основных источников: недвижимости, которая находится в процессе перехода к кредитору или еще не была выставлена им на рынок, и домовладельцев, которые хотят продать свой объект, но воздерживаются из-за низкой цены.
Банки и сами не торопятся доводить до конца процедуру отчуждения – либо в силу того что у них возникают проблемы с обработкой такого количества недвижимости, перешедшего в их собственность, либо потому что они хотят сперва продать то жилье, которое у них уже на руках. «Уведомления об отчуждениях высылаются, однако никто не приходит выселять жильцов», – говорит Лесли Аплтон-Янг.
Исследования специализированного портала Zillow показывают, что за последние три года большое количество собственников размышляли о продаже своих домов, однако не решились или не смогли совершить сделку ввиду неблагоприятных рыночных условий. По оценкам компании, 8% домовладельцев, скорее всего, будут пытаться продать свои дома в течение ближайших 12 месяцев, если они увидят признаки улучшения рыночной ситуации.
«Эти без-пяти-минут-продавцы внимательно следят за рынком, и если появятся хорошие новости, то они сразу же выставят свою недвижимость на продажу», – говорит Стэн Хамфрис, главный экономист Zillow.com.
Таким образом, рост цен на недвижимость в США может привести к увеличению объемов предложения.
Автор: Les Christie (CNNMoney.com)
Перевод: Николай Стрельников