Версия
для печати
для печати
Рынок недвижимости Белоруссии начал 2011 год на мажорной ноте. С января по март как в первичном, так и во вторичном сегментах проходило много сделок – по словам местных риелторов, больше, чем за первые месяцы предыдущих трех лет. Цены на жилье при этом оставались стабильными. Первый заместитель гендиректора «Центра торговли недвижимостью «Пакодан» Павел Астапеня отмечает, что дома и квартиры в Минске ежемесячно прибавляли около 2% к своей стоимости.
Спокойная жизнь в Белоруссии закончилась в конце марта. Именно тогда валютный кризис, о котором давно предупреждали экономисты, вышел на улицы – из обменников разом пропали все иностранные дензнаки. Население было в панике – люди круглосуточно обивали пороги банков, пытаясь купить доллары или евро. Мигом образовался теневой рынок, на котором валюта переходила из одних рук в другие по цене, вдвое превышавшей официальный курс.
В конце мая белорусский Нацбанк, который долго пытался регулировать ситуацию административными мерами, сдался и объявил о девальвации. За сутки с 23-го по 24-го мая курс рубля упал к корзине валют на 54,42%, а с января 2011 года «зайчик» подешевел на 71,62%.
Для того чтобы масштаб произошедшего был более понятен, отмечу, что Всемирный Банк признал недавнюю белорусскую девальвацию самой крупной в мире за последние 20 лет. Подобная ситуация наблюдалась в 2002 году в Аргентине и в 1992 году в Эфиопии. Тогда курсы национальных валют этих стран обвалились на 54%. А вот девальвация 1998 года в России стоит в рейтинге Всемирного банка на четвертом месте (-38%).
Естественно, рынок недвижимости Белоруссии не остался в стороне от общих экономических проблем. «С приходом валютного кризиса сделки на «первичке» практически полностью прекратились, вторичный же рынок в мае просел в два раза по сравнению с апрелем», – рассказывает Павел Астапеня.
«Первичный рынок отреагировал на девальвацию молниеносно и крайне невыгодно для потенциальных дольщиков или покупателей «первички» – резким увеличением стоимости квадратного метра в белорусских рублях. Это вынудило многих желающих приобрести квартиру в новостройке перекинуться на вторичный рынок, тем самым несколько его оживив», – рассказывает замдиректора по коммерческим вопросам группы компаний «Мольнар» Ирина Сусько.
Павел Астапеня отмечает, что «про цены на первичном рынке не представляется сказать возможным что-либо определенное, так как сделки в этом сегменте сейчас практически не заключаются».
Замдиректора по продажам агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко поясняет, что на первичном рынке Белоруссии стоимость квадратного метра исчисляется в национальной валюте. «Поэтому, реагируя на девальвацию, стоимость новостройки возросла, но в силу того, что курс доллара тоже поднялся, в долларовом эквиваленте существенных изменений в ценах не произошло. Цена «квадрата» в новостройках в июне 2011 года колебалась от $950 до $2500 (средняя $1300)».
Аналитики отмечают, что собственники вторичного жилья в Белоруссии стали более сговорчивыми с покупателями. «Внешние экономические процессы активизировали тенденцию к сокращению разницы между средней ценой предложения и сделки. А это значит, что на стадии неопределенности продавцы при объективном взгляде на возникшую ситуацию сейчас более мобильны в снижении цены своего объекта, чем это было в 2010 году», – рассказывает бизнес-аналитик ГК «Мольнар» Ирина Заградская.
На протяжении последних месяцев цена предложения на вторичном рынке жилья Белоруссии снижалась, причем в июне падение составило 2,5%. Цена сделки, по данным компании «Твоя столица», в июне уменьшилась на 3,2%. Однокомнатные квартиры в Минске в июне продавались в среднем за $1283 за кв. м, двухкомнатные – $1173, трехкомнатные – $1108, многокомнатные – $1097 за «квадрат».
Справка Prian.ru
В Белоруссии стоимость недвижимости традиционно привязывается к доллару США. Все расчеты проходят в белорусских рублях, однако в объявлениях о продаже жилья, аналитических материалах, да и в головах собственников цена домов и квартир измеряется в американской валюте. Эта традиция идет еще с 90-х годов прошлого века. Чтобы не растеряться в условиях галопирующей инфляции, участники рынка выбрали в качестве ориентира доллар США.
Светлана Куделко говорит, что для людей, у которых нет проблем с валютой (а именно к этой категории можно отнести граждан России), жилье в Белоруссии всегда было доступным. Однако, по словам специалиста, именно сейчас они имеют возможность более активно торговаться.
Ирина Заградская добавляет, что количество сделок с жильем уменьшилось практически вдвое. «Спрос сегодня составляет всего 1/3 существующего предложения. Это говорит о том, что на рынке недвижимости покупатель с наличными деньгами – фаворит», – подчеркивает специалист.
Итак, девальвация белорусского рубля и валютный кризис уже привели к практически полной остановке первичного рынка, и значительному снижению активности на «вторичке». Если в апреле в Минске собственников сменили 998 квартир, то в июне – лишь 556. Однако цены на жилье все еще держатся.
Несколько лет назад в экономике Белоруссии происходили похожие процессы. В начале 2009 года рубль был одномоментно девальвирован на 20%. Ослабление курса национальной валюты и последовавшее за ним ужесточение условий кредитования в результате привели к падению цен во всех сегментах рынка недвижимости. Если в конце 2008-го квадратный метр жилья в Минске продавался в среднем за $1950, то в начале 2011-го «квадрат» уже стоил меньше $1300.
Вывод напрашивается сам собой: может быть, то, что мы видим сейчас на белорусском рынке недвижимости – это начало очередного масштабного обвала цен? С таким вопросом корреспондент Prian.ru обратился к профессиональным участникам отрасли.
Павел Астапеня: «Каких-то страшных для рынка вещей мы не ожидаем. Все, что сейчас происходит, мы уже наблюдали в 1998-м и в 2008-2009 годах. Поэтому, к осени ситуация на рынке стабилизируется, на первичном рынке со стопроцентной вероятностью начнут заключаться сделки. Существенного падения цен мы не прогнозируем. Обвал 2009 года произошел потому, что застройщики работали с очень высокой рентабельностью, и, в условиях кризиса, они пожертвовали своими доходами для того, чтобы хоть что-то продать. А за первичным рынком подтянулся и вторичный. Сейчас же такого запаса рентабельности у застройщиков нет, соответственно, нет и перспективы существенного снижения цен».
Ирина Заградская: «Рынок недвижимости будет окончательно «выздоравливать» в самую последнюю очередь в отличие от других сфер экономики. Это связано с высокой инертностью отрасли, которая обусловлена наличием временного лага между реакцией участников рынка и последствиями. Следует заметить, что сегодняшняя ситуация является всего лишь продолжением ситуации двухгодичной давности. Просто темпы снижения средней цены сделок стабилизировались на 1,5-2 года, в связи с тем, что первоочередные признаки кризиса, возникшие в конце 2008-го, были скорее подавлены, чем структурно изменены».
Светлана Куделко: «Ситуация на рынке недвижимости сегодня отличается от той, которая была два года назад, на тот момент цены были необоснованно взвинчены – соответственно, им было куда падать. В 2009 году рынок потерял 40% стоимости. Сегодня существующая цена жилья примерно соответствует его рыночной стоимости. Поэтому резкого обвала цен не предвидится, но к осени рынок может потерять 10%+/-2%».
Даже если грандиозного обвала цен на жилье в Белоруссии не произойдет, зарубежные покупатели уже сейчас могут рассчитывать на особо трепетное к себе отношение со стороны собственников недвижимости. Ведь иностранцы, как правило, приходят на рынок с настоящими наличными деньгами…
Автор: Анастасия Фалей
P.S. В следующем материале мы расскажем об условиях продажи недвижимости в Белоруссии иностранцам и о том, какие объекты в этой соседней стране предпочитают приобретать россияне.
