Версия
для печати
для печати
Покупка недвижимости в Хорватии - процесс длительный. Однако на раскачку есть еще время: в Евросоюз одна из бывших югославских республик собирается вступить не раньше 2009 года. На кануне этого события, примерно в 2008 году, начнется бурный рост цен на недвижимость. По оценкам аналитиков, она подорожает в полтора-два раза. Пока вступление в ЕС - дело будущего, поэтому недвижимость показывает ежегодный рост в цене на 10-20%, местное законодательство только начинает приходить в соответствие с общеевропейскими нормами, доля покупателей из России не превышает 10% среди иностранных клиентов, а «дача» на побережье Адриатики стоит от 50 тыс. евро
Рынок, крытый красной черепицей
Наиболее интенсивные процессы на рынке недвижимости Хорватии происходят, конечно, на побережье. Если дома, расположенные на 4-5-й линии от моря, дорожают на 10-15% в год, то жилье, имеющее кусочек собственного пляжа или причал, может увеличиваться в цене в несколько раз.
Вторичный рынок в Хорватии дешевле первичного, если только речь идет о старинной или, наоборот, суперсовременной вилле.
Хорватия сильно ориентирована на австрийскую и итальянскую топонимику и архитектуру. Исторические здания в прибрежной зоне напоминают старую итальянскую застройку. Стоят дорого 5000-6000 евро за кв. м
Можно купить половину дома. Если он позиционируется как вилла, то будет стоит несколько сотен тысяч евро, если как просто дом — дешевле.
Едва ли не самая дорогая недвижимость предлагается в Опатии: дом в 100 кв.м. стоит от 250 тыс. евро.
Если к такому дому прилагается терраса, его цена возрастает тысяч на сто евро.
Большинство отдельно стоящих домов построены (или строятся) из кирпича и покрыты красной черепицей. Нередко на продажу выставляются мини-отели (это двух - трехэтажные дома, в которых первый этаж предназначен для хозяев, а остальные помещения обычно шесть-восемь номеров) сдаются постояльцам.
На цену влияет не только близость к морю, но и то, насколько хорошо оно видно из окна. Например, необходимость добираться до моря на автомобиле и одновременно морской пейзаж окном обойдутся в 60-70 тыс. евро.
Самая дешевая недвижимость сегодня в горах, особенно на границе Венгрией. Климат там благоприятный, но курортов практически нет. Добротный дом площадью 200 кв. м с земельным участком можно приобрести за 70 тыс. евро.
Несложно купить даже целый хутор пять-шесть домов (в Хорватии это называется поселком): сегодня в горах встречаются такие заброшенные селения. Их скупают иностранцы и обустраивают там фермы для туристов: в Хорватии набирает силу так называемый аграрный туризм, от которого немцы, например, в полном восторге.
Со времен Австро-Венгрии
На вторичном рынке самая доступная по стоимости недвижимость - квартиры (апартаменты). Однако и их цена заметно варьируется - от 500 до 2500 евро за кв. м. Обычные площади квартир - 40-150 кв. м. Минимальные цены предложений сегодня - 45 тыс. евро, максимальные - 250 тыс. евро.
На цену влияет множество факторов. Первый и главный - местоположение, точнее, его престижность. При этом экология, количество зеленых насаждений, наличие инфраструктуры или климатические нюансы оказываются на втором плане. На первый выступают известность места, наличие вблизи пятизвездных отелей и исторических вилл, цитируемость в туристических буклетах, возможность встретить на пляже звезд шоу-бизнеса и т.п.
Недвижимость старых фешенебельных курортов (Опатия, Ловран, Ичичи) дорогая: цены на обычные отдельно стоящие дома площадью около 100 кв. м начинаются от 250 тыс. евро и доходят до 900 тыс. евро. Дорогостоящая недвижимость и в Дубровнике (в центре города – 10 тыс евро за м.кв.), Пуле и Медулине (средняя цена - примерно 2 тыс. евро за кв. м).
Пока не успели вырасти цены в районе Задара, где недавно начала действовать автомобильная трасса Загреб - Сплит. Небольшие (до 100 кв. м) и недорогие индивидуальные дома по цене до 100 тыс. евро можно найти в маленьких городках на побережье: Лижнян, Шикичи, Фажана, Премантура.
Обычно к индивидуальному дому прилагается земельный участок. Чаще всего — небольшой, иногда всего полсотки. Стандартный вариант — три-восемь соток. На участке обычно есть место для стоянки автомобиля (открытый или закрытый паркинг), зона барбекю, газон или цветник. На участке12-15 соток может быть даже бассейн. Однако часто земля занята огородом или садом.
Неравномерное строительство
Предложения первичного рынка составляют не более 15% от общего объема. Строительство на побережье идет неравномерно. Наиболее активно застраиваются районы Пореча (Истрия), Шибеника, Трогира. В Ровини новостройки составляют всего 5% в объеме предложений. Очень редко предложения первичного рынка появляются в Дубровнике. Причем, хотя стоимость объектов составляет 200-300 тыс. евро, раскупаются они в течение двух-трех дней. Редко предлагаются новые дома на Ривьере г. Омиж и на Макарской Ривьере, но там есть возможность приобрести недостроенные объекты.
В строительном процессе принимают участие в числе прочих и российские инвесторы. На подрядах, однако, работают местные жители, которые строят качественно и быстро. Хотя грунт в прибрежной зоне каменистый, а значит, способен выдерживать большие нагрузки, дома там возводят максимум в четыре-пять этажей. Основной строительный материал - поризованый кирпич. Если в России такой кирпич используется только для хранения тепла, то в Хорватии он выполняет диаметрально противоположную функцию: не пускает тепло в дом.
Чаще всего строятся четырехэтажные дома квартир на двадцать. Средняя площадь в большинстве случаев -40-70 кв. м, но есть предложение в диапазоне 25-150 кв. м.
В моду входит сооружение жилых комплексов с благоустроенной территорией, бассейнами, гаражами. Состоят они из отдельных коттеджей или таун - хаузов. Обычно парковочное место запроектировано на каждую квартиру и входит в цену покупки, однако бывают случаи, когда за место в гараже надо платить отдельно.
Стоимость квартиры в новостройке начинается с 1200 евро за кв. м. Если объект располагается не дальше 300 м от моря, она будет минимум 1500 евро за кв. м. Также на цену влияет близость к центру города, посколь¬ку социальная инфраструктура, как правило, развита лучше именно там. Кроме того, цена зависит от качества отделки, которая включена в стоимость квартиры. Стандартный набор - светильники, водонагреватель, сантехника, централизованная канализация, кондиционеры, телефонные линии (номера нет, но его можно получить по первому требованию).
Если покупать жилье на начальном этапе строительства, оно обойдется на 10-15% дешевле. Некоторые застройщики предоставляют рассрочки. Впрочем, все зависит от конкретного застройщика и от того, удастся ли с ним договориться. Также встречаются схемы поэтапного финансирования: по мере выполнения того или иного вида работ - закладки фундамента, возведения стен, подведения под крышу, внутренней отделки. Возможны договоры с индивидуальными схемами выплат. Обычный срок строительства комплекса - 8-12 месяцев.
В Хорватии нет ни договоров долевого участия, ни предварительных договоров, ни других эрзацев: покупатель и застройщик сразу заключают договор купли-продажи.
Земля по регламенту
Приобрести в Хорватии земельный участок под самостоятельное строительство - не проблема. Однако оно должно происходить строго по регламенту, который утверждает также назначение будущего объекта.
Сегодня лучше приобретать земельные участки, регламент застройки которых утвержден после 2004 года. Тогда в Хорватии стало действовать постановление, по которому каждая община должна была принять новый план застройки территории (фактически - генплан), провести по нему общественное обсуждение и утвердить его в Загребе. Старые планы считаются недействительными, а новые пока утверждены не везде и разрешения на застройку в этих районах, соответственно, не выдаются.
Тем не менее земля в Хорватии быстро дорожает (рост цен на побережье в 2003-2004 годах составил 240 %, почти столько же - в 2005-м) и активно скупается. В том числе со спекулятивным целями.
Кроме того, есть земли, на которых строительство невозможно. Это сельскохозяйственные угодья, парковые зоны и земли оборонно-стратегического назначения. Прочие участки тоже далеко не все годятся для жилищного строительства в силу отсутствия коммуникаций, нормальных дорог и иногда - невозможности или нецелесообразности их проведения. На побережье таких районов много: острова Црес, Малый и Большой Лошинь, Брач, Хвар, Раб и Углян; полуострова Пелешац и Паг; зона парка природы Велебит и другие.
Из оставшихся земель 80% участков 1-3-й линиях побережья запланированы под объекты туристического назначения. И только небольшое количество участков вблизи населенных пунктов годится под индивидуальное строительство.
Средняя цена земли в Хорватии -250 евро за кв. м. Однако разброс цен очень велик. Полевые, горные, удаленные от моря, малоприспособленные или неприспособленные под жилищное строительство земли продаются по два евро за кв. м. В районах престижных курортов инженерно готовые участки стоят 800 евро за кв.м.. Сельхозземли, обеспеченные водой, - от 10 евро за кв.м, с видом на море - от 40 евро за кв.м. Минимальная цена городского участка с подведенными коммуникациями – от 50 евро за кв.м.
Чем больше на участке коммунальных благ, чем лучше вид на море и чем оно ближе к нему, тем дороже земля - до 500 евро за кв. м.
При покупке участка под застройку лучше выяснить, есть ли разрешение на строительство. В противном случае придется получать его самостоятельно. Поскольку наборы инженерных коммуникации везде разные, приходится быть готовым к тому, что централизованных систем отопления или канализация может не оказаться. В этом случае применяется альтернативное оборудование (мини-котельная, септик). Кроме того, нужно будет самостоятельно решать проблемы с вывозом мусора, чисткой камина, заготовкой дров для камина и т.д.
Строительство индивидуального дома занимает, как правило, один - два года. Стоимость 1кв.м. от – 700 евро.
Кому в Хорватию можно
Готовясь к вступлению в Евросоюз, Хорватия приспосабливает свое законодательство к общеевропейскому. Однако законы, касающиеся приобретения недвижимости иностранными гражданами, пока довольно строги. Особенно для россиян.
На покупку недвижимости требуется разрешение хорватского министерства иностранных дел. Оно выдается мгновенно, если между Хорватией и родиной покупателя - нерезидента заключен договор о реципроцитете (взаимности). После уточнения некоторых положений этого договора в августе 2006 года он не распространяется на Россию. То есть пока покупка недвижимости физическими лицами из РФ затруднена, покупателями выступают юридические лица, учредившие фирму в Хорватии.
Для получения разрешения МИД необходимо подать заявление с просьбой выдать заявление и экземпляр купчей. Решение по каждой сделке принимается в индивидуальном порядке непосредственно в МИДе и завершается изданием административного акта.
Ждать разрешения приходится довольно долго - несколько месяцев.
С точки зрения получения вида на жительство и Хорватского гражданства также лучше иметь в Хорватии бизнес. Однако мало просто зарегистрировать компанию, придется еще и работать в стране. При этом местная власть вполне может устроить проверку иностранному ООО.
После получения вида на жительство претендовать на гражданство можно через три–пять лет. Но если хорватские чиновники решат, что данный конкретный предприниматель приносит стране большую пользу, стать её гражданином можно гораздо раньше.
Даже до получения гражданства или вида на жительство находится в стране не возбраняется сколь угодно долго: ограничений на проживание нет.
В процессе сделки
Для покупки хорватской недвижимости можно воспользоваться услугами российской или хорватской реэлторской фирмы. Когда «товар» выбран, заключается предварительный договор купли-продажи. Юридическую чистоту объекта проверяет агентство.
Как правило, продавец требует задаток (до 15% стоимости объекта), причем наличными. Остальная сумма должна быть передана продавцу в течение месяца. Оплата – безналичная, с любого счета из любого банка, включая российский. Когда все выплачено, продавец дает покупателю расписку.
Параллельно составляется основной договор купли–продажи на двух языках, который заверяет нотариус. Услуги по нотариату и переводу также может предоставить агентство недвижимости.
Весь пакет документов передается в земельный кадастр на регистрацию. Взамен покупатель получает квитанцию о том, что документы приняты под таким-то номером. Одновременно подается прошение разрешить покупку недвижимости.
Процесс сделки купли-продажи – до получения документа, который удостоверяет право собственности, может занять до двух лет. Все это время у покупателя на руках находится зарегистрированное в суде обременение на жилье- договор залога до получения разрешения («пломба»). Это особое вещное право в рамках хорватского гражданского законодательства. «Пломба» снимается судом автоматически после того, как получено разрешение на сделку (или отказ). «Пломба» запрещает продавцу продать, заложить или сдать в аренду недвижимость. Любое нарушение из этого ряда рассматривается как уголовное преступление – мошенничество.
Через месяц-другой после разрешения на сделку покупатель получает извещение налоговых органов о необходимости уплатить 5-процентный налог на покупку - за переход права собственности. При этом налогооблагаемая база может отличаться от указанной в купчей - налоговики имеют право руководствоваться среднерыночной стоимостью. Однако оплатить налог можно не сразу после прихода извещения, а дождавшись регистрации права собственности.
Естественно, сделка сопровождается дополнительными расходами. В частности, при конвертации валют. Если хотя бы один из участников сделки – резидент, расчеты положено проводить в местной валюте, кунах. Однако обозначены цены в евро. Курс куны по отношению к евро нестабилен. Агентство недвижимости берет за свои услуги примерно 1000 евро – за сопровождение сделки, услуги переводчика, аренду автомобиля (при необходимости). Стандартная стоимость реэлторских услуг-4-6%, но если объект очень дорогой, назначается меньший процент.
Составить прошение в МИД стоит 1000 евро. Если приходится регистрировать фирму (обычная форма - аналоги российского ООО), предстоят ещё расходы по этой статье. В частности, минимальный размер уставного капитала составляет 2500 евро. Плюс расходы на открытие и регистрацию через Торговый суд.
Расходы и доходы
Расходы на содержание жилья довольно велики. Даже за среднюю двухкомнатную квартиру приходится платить ежемесячно 50-60 евро. Содержание индивидуального дома обойдется приблизительно в 1000-1200 евро за полгода.
В Хорватии большая редкость - централизованное отопление (в большинстве случаев – газовое, хотя бытовой газ развозят в баллонах), поэтому для обогрева помещений используются все мыслимые виды топлива - от мазута и электричества до солнечных батарей и кондиционеров.
Нет проблем с водоснабжением. В большинстве районов воду можно пить из-под крана, поскольку в водопровод она поступает из минеральных источников или ключей. Горячую воду получают, как правило, из автономных систем, установленных в доме или в отдельной квартире.
В тоже время затраты на приобретение и содержание апартаментов и даже вилл постепенно окупаются любое жилье на побережье можно сдать в аренду через реэлторские или туристические фирмы. Нет проблем со сдачей в аренду апартамент - отелей. Заполняемость мини отелей зависит от их «звездности». Количество «звезд» определяет специальный сертифицирующий орган. От качества апартаментов зависит арендная ставка. Трехзвездные номера сдаются по 40-50 евро в сутки (за номер или за человека) пятизвездные - до 100 евро в сутки.
МНЕНИЯ: Я НЕ ЖАЛЕЮ О ПОТРАЧЕННЫХ ДЕНГАХ
Я искала небольшой дом на побережье Хорватии с кусочком собственного пляжа и большим участком. Как подметил местный риэлтор, все русские хотят маленький дом и большой участок. Но земля в Хорватии очень дорогая, поэтому там чаще можно встретить огромные виллы с участками 2 – 3 сотки, к тому же расположенные очень близко друг к другу. Подход к морю может быть, но собственный пляж – большая редкость.
Я везучая. Свой дом нашла быстро, поиск продолжался полтора – два месяца – за это время я трижды приезжала в Хорватию. Я не ставила задачу купить дом в шикарном месте, но по стечению обстоятельств подходящая недвижимость нашлась в Опатии – достаточно фешенебельном районе побережья.
Я купила виллу. В ней долгое время никто не жил, поэтому она пребывала в плачевном состоянии.
Зато от моря мой дом отделяет только пешеходная зона. Но главное, там есть большой участок в 2000 кв.м, который занят настоящим субтропическим садом – с апельсинами, лимонами, хурмой.
Если делать ремонт или даже перестройку дома, никаких разрешений не нужно. Но если надо переделать что-то с наружи дома или, например, пристроить – необходимо получать строительное разрешение.
Залог при сделке там требуют всегда. Обычно вносят два залога. Первый – почти символический – 3000-5000 евро. А через несколько дней надо внести настоящий залог – 5 – 10% от стоимости дома, который подтвердит серьезность намерений покупателя.
Потому что если он передумает (без объективной причины) совершать покупку, залог ему не вернут.
Со мной работал русскоговорящий риэлтор. Он объяснил, что оформлять сделку проще на юридическое лицо и посоветовал зарегистрировать фирму. Уставной капитал фирмы составил 3000 евро, за регистрацию я заплатила меньше 1000 евро. Это было три года назад. Возможно, сейчас цены выросли.
Юридическую чистоту объекта подтверждают дважды: сначала это делает риэлторская фирма, потом - нотариус. Кстати, в Хорватии есть довольно много объектов, вокруг которых ведутся судебные споры.
Обычно они связаны с реституцией, прежние владельцы возвращаются и претендуют на недвижимость.
Обремененные судами объекты не продаются – и риелторы сразу вам об этом скажут.
Процедура регистрации может занять долгое время – от нескольких недель до двух лет. Поэтому право собственности наступает вместе с оплатой дома, а не с регистрацией.
Кстати в договоре купли – продажи это указывается особо. Пока новы властник (собственник) ожидает своего властничкового листа (лист собственности), подтверждать его права на дом будет лист собственности прежнего владельца и купчая.
С недвижимостью можно делать всё, что угодно, даже продавать. Содержание дома обходится не слишком дорого – примерно 200 евро в месяц.
Я купила виллу три года назад, но не жалею о потраченных деньгах. Во–первых, уже через год мне предложили за неё двойную цену, а во – вторых, моя семья там проводит все лето.
ХОРВАТИЯ: ТИПЫ ЖИЛЬЯ
В Хорватии можно приобрести отдельно стоящие дома (виллы и индивидуальные дома), а также квартиры в многоквартирных домах.
Квартиры различаются по названию, но не по сути: туристам предлагают квартиры-апартаменты (apartman), сами хорваты живут в обычных квартирах (stan). И тот и другой тип жилья располагается в комплексах (блоках) на 4-20 квартир. Преобладает малоэтажная застройка в два-три, реже - в четыре-пять этажей. Как правило, комплексы - это новое строительство. Вторичный рынок в большинстве случаев представлен апарт-хаусами, весьма напоминающими частный сектор где-нибудь в Крыму: дом с пристройками, отдельными входами, комнатой для хозяев и апартаментами разного метража для гостей. Стандартная квартира состоит из одной-трех спален (spavaca soba), совмещенного санузла или двух санузлов (kupaonica), гостиной, столовой и кухни одновременно (dnev-ni boravak), а также террасы (балкона, лоджии). Встречаются и отдельно размещенные кухни (kuhinja), столовые (blagovaona) и гостиные (собственно dnevni boravak). Более четырех спален в квартирах-апартаментах как первичного, так и вторичного сектора почти не встречается.
Виллы в Хорватии двух типов - старинные, построенные еще во времена Австро-Венгерской империи, но с модернизированной «начинкой», и современной постройки. Скопление памятников архитектуры наблюдается в Опатии и Дубровнике, реже - в районах Пореча и Ровиня, еще реже - в других местах побережья. Стоимость любой из них - несколько миллионов евро: сказывается дороговизна земли в этих престижных местах.
Индивидуальные дома (площадь - 100-350 кв. м, построены во второй половине прошлого века) можно разделить на три вида.
Семейные коттеджи - современные одно - двухэтажные постройки на две-четыре спальни. Кроме того, там есть одна-две ванных, совмещенные кухня-столовая-гостиная, террасы или веранды. Иногда в качестве дополнения выступают прачечная, винный погребок или апартаменты для гостей с отдельным входом. Такие дома составляют 5-10% в объеме предложения.
Дома с апартаментами для сдачи внаем - по сути, мини-пансионы на три-шесть номеров разной площади: от студии в 20-30 кв. м до апартаментов, занимающих целый этаж. Нередко такие мини-отели используются просто для проживания нескольких поколений родственников. Подобная недвижимость занимает 70-75% в объеме предложения.
Дома в «старом истарском» или «старом далматинском» стиле - сооружены 100-500 лет назад и поэтому нередко лишены коммуникаций, а иногда представляют собой руины. Есть в каждом курортном городке на побережье. Всегда имеют хороший вид и престижное местоположение, нередко с собственным участком пляжа или причалом. Такие дома, составляющие 10-15% рынка. Специалисты рекомендуют покупать «группе товарищей», поскольку они, во-первых, велики по площади, а во - вторых требуют вложений в реконструкцию. Кстати, после реконструкции готовый дом можно продать в несколько раз дороже.
Автор: Елена Зубова, журнал "Наши деньги"
Автор благодарит за предоставленную информацию агентства недвижимости Монолит International (Петербург), Adrionika (Москва).
