Рынок недвижимости Украины: вся власть нотариусам!

Рынок недвижимости Украины, также как остальной Европы, демонстрирует рост цен. В 2006 году в большинстве украинских регионов цены росли плавно, но неравномерно: в зависимости от региона жилье подорожало на 10-60%, а в отдельных районах Днепропетровска, например, - на 80%. Теперь для покупки однокомнатной квартиры в Днепропетровске необходимо располагать минимум 45 тыс. долл., а в центральных районах – суммой от 64 тыс.

На вторичном рынке рост цен происходил неравномерно: чем качественнее жилье, тем оно становилось дороже. Например, в Севастополе дорожали современные дома с квартирами улучшенной планировки. В Семферополе рост цен составил 20-50% в зависимости от района.

Росли на Украине и арендные ставки – почти на 40% (это составило 200-300 долл.) за небольшую квартиру в среднем, а в интересных для покупателей городах за трехкомнатную квартиру требуют теперь около 600 долл./мес.

Растут также цены на земельные участки. В некоторых регионах они удвоились. Например, в Виннице в прилегающей к городу 2-километровой зоне цены увеличились на 167% (с 1,5 тыс. до 4-5 тыс. долл. за сотку).
По мнению украинских специалистов, основное влияние на рост цен оказали: остаточные явления стагнации предыдущего года, политическая ситуация, увеличение себестоимости строительства, отмена прежних решений о выделении участков под строительство, новые регламенты строительства, разработка новой классификации жилья на первичном рынке, увеличение объемов ипотечного кредитования, а также возросший спекулятивный спрос на жилье. В прошлом году на строительном рынке Киева можно было заработать до 140%.

Столичная недвижимость

Как выяснилось, киевский рынок весьма напоминает петербургский. Как и в Петербурге, до 70-80% сделок на вторичном рынке Киева – обменные, т.е. большинство людей не покупает квартиру «с нуля», но улучшает свои жилищные условия. Общий рост цен на киевскую недвижимость в 2006 году составил 67%. Основной скачок цен произошел, как в Петербурге, летом, когда в город пришли предвыборные деньги.
Однако, в отличие от питерских, некоторые украинские аналитики все еще верят, что цены на недвижимость взлетели слишком высоко, поэтому должны снизиться. Но при большом объеме спроса это вряд ли возможно. Сокращение строительных объемов породило ажиотажный спрос на первичном рынке украинской столицы. Наибольший спрос – на малогабаритное жилье, но его строят редко. Чаще возводят высотные дома – в погоне за рентабельностью.
Ежегодный строительный объем всего украинского рынка – 7 млн кв. м, из которых 1,1 млн строится в Киеве. Спрос на киевские новостройки составляет 2,5-3 млн кв. м в год, а строили в последние годы в 2-3 раза меньше. Чтобы сбалансировать рынок надо, чтобы в Киеве в ближайшие 5-6
лет ежегодно вводились 2 млн кв. м.
По прогнозам, рост цен на первичном рынке в 2007 году составит 20-30%.

Крым - не только море

Однако наибольший интерес российских покупателей по-прежнему вызывает автономный Крым – с теплым климатом, самым на свете синим Черным морем и русским языком повсеместно.

За последние несколько лет рынок недвижимости Крыма демонстрирует бурный рост. Например, в 2005 году цены на недвижимость в районе Большой Ялты выросли в среднем на 40%. Даже стагнация 2006 года не отразилась на черноморской недвижимости: в Крыму есть собственные причины для роста и падения цен.

С каждым годом свободной для застройки земли в Крыму становится все меньше, следовательно, ее стоимость постоянно растет. Кроме того, растут цены на стройматериалы, услуги, а также накладные расходы.

Еще на ценообразование очень влияют новостройки. Почти все, что сооружается сегодня, можно отнести к сегменту элиты. Более дешевое жилье сосредоточено на вторичном рынке, но на продажу объекты выставляются редко.

В Крыму сейчас строят намного больше, чем в предыдущие годы. Северная и центральная части Крыма застраиваются жильем социального и эконом-класса, для южной части более характерно строительство дорогостоящего жилья.

Полуостров входит в пятерку регионов-лидеров по темпам роста в строительстве - плюс 23% в год. Уже сегодня часть пляжей и бывших корпусов санаториев продана частным предпринимателям и перестроена. Велик интерес покупателей к пыльной Ялте и Гурзуфу, где строятся апартаменты и многоквартирные дома. Также набирает темп строительство загородных коттеджей и комплексов. Но несмотря на это, в продаже строящейся недвижимости мало: спрос на объекты первичного рынка в несколько раз превышает предложение.

Спрос на новостройки заметно вырастает каждый год в мае. Приблизительно 60% новостроек выкупается во время курортного сезона, оставшиеся 40%  продаются в течение года. Это влияет и на определенный рост цен в период сезона - они составляют примерно 20%.

Многие застройщики сознательно выбирают Южный Берег Крыма для своих проектов. ЮБК - элитная часть полуострова, обладающая уникальными климатическими и географическими свойствами. Здесь мало пригодной для застройки земли, а спрос велик. Местные жители нередко строят малепусенькие домики из ракушечника, предназначенные исключительно для летнего проживания.

Определенной цены на квадратный метр жилья в Крыму нет, все зависит от удаленности от моря, инфраструктуры (весь южный берег имеет большие проблемы с водоснабжением). В среднем, цена в  Евпатории колеблется от 1000 до 1300 у.е./кв. м. Более удаленные от моря районы с менее развитой инфраструктурой продаются по 600-800 у.е./кв. м.

Ситуация на вторичном рынке не слишком отличается от ситуации первичного: в среднем те же цены, иногда на 10-15% ниже.
Наиболее перспективными в рекреационном плане развития считаются Евпатория, пос. Мирный, с. Поповка, пос. Новоозерное. В этих регионах продолжается рост цен.

Наблюдается также стабильный рост цен на землю в западном регионе Крыма. Средняя стоимость земли составляет от 1000 до 3000 у.е. за сотку. Однако даже при этих ценах более рентабельным оказывается строительство собственного жилья, нежели покупка готового. Средняя стоимость строительства 500-700 у.е./кв. м, что даже с учетом стоимости земли дешевле существующих на рынке предложений.

Загородный рынок

На Украине коттеджные поселки принято называть коттеджными городками. Особенно много их строится вокруг Киева. В украинской столице растет популярность частных домов, становится модно жить в пригороде. Но купить пригородный дом могут себе позволить только очень состоятельные по украинским меркам люди. Фактически коттеджный рынок Киева – это элитное жилье.

Другое направление загородного рынка – самостоятельное строительство. Большинство участков, которые предлагаются на вторичном рынке, имеют площадь 10 соток (примерно треть предложений).
Нередко приобретаются старые дома под снос, чтобы затем построить на их месте коттедж. Это такой украинский вторичный земельный рынок. На рынке участков под ИЖС вокруг Киева дешевле 20 тыс. долл. за сотку нет, а верхний предел – 136 тыс. Примерно как в Москве.

Видимо, из-за дороговизны земли весьма распространен самозахват участков. Особенно там, где свободной ее немного. В частности, в Крыму. Введение уголовной ответственности за самозахват не помогло. Поэтому при покупке загородного дома вне коттеджного городка лучше как можно тщательнее проверить документы на землю.

На что имеют право нерезиденты

По украинскому законодательству любой гражданин бывшего СССР, достигший совершеннолетия и имеющий паспорт, может приобрести на территории Украины в собственность любую недвижимость, включая земельные участки, и в любом количестве. Но граждане других государств, а также Прибалтики, должны прежде получить вид на жительство.

Иностранцам и лицам без гражданства разрешено выкупать в собственность земельные участки, на которых находятся их домовладения, а также получать землю в качестве наследства или приобретать по договору купли-продажи, дарения, мены в др. Обязательное условие: земля должна быть несельскохозяйственного назначения.
Зато прописываться после регистрации не обязательно: договор купли-продажи сам по себе – основание для прописки.

С начала года сделки с недвижимостью разрешены только при наличии справки об уплате налога на доходы. Причем, такие справки требуются от обеих сторон сделки.

Купля-продажа

Рынок недвижимости Украины с точки зрения законодательной базы и царящих на нем нравов способен вызвать легкую оторопь: продвинутый в отдельных позициях, местами он – совершенно дикий, напоминающий петербургский полукриминальный рынок недвижимости 10-12-летней давности. Например, украинские юристы советуют все шаги в процедуре покупки сопровождать заключением договоров и в присутствии нотариуса.

Особенность сделки купли-продажи жилья на Украине – официально утвержденный задаток. Это может быть некая денежная сумма, движимое имущество, которое продавец получает в качестве подтверждения серьезности намерений покупателя. Риэлторы советуют после внесения задатка заключать предварительный договор купли-продажи (а не договор о внесении задатка!), причем заверить его лучше нотариально. В предварительном договоре лучше указать условия, которые появятся в основном договоре.

С агентством недвижимости также нужно заключить отдельный договор. По идее, риэлторы должны (и очень этого хотят) не просто сопровождать сделку, но также помогать клиентам, например, в проверке юридической чистоты квартиры. Однако доступ к архивам и реестрам сегодня для риэлторов закрыт. Необходимую информацию агентство может получить на основании личного хорошего отношения с чиновниками, за взятку, или обратившись к нотариусу, который имеет право на получение некоторой информации.
Цена объекта недвижимости определяется по соглашению сторон, однако, она не должна быть ниже балансовой стоимости по справке-характеристике БТИ.

Денежные расчеты носят на Украине малоцивилизованный характер, вплоть до передачи на чьей-нибудь квартире чемодана (пакета, кейса) с наличными купюрами. Рекомендуемый вариант – передача денег в офисе нотариуса, где, кстати, вполне может быть специально оборудованная для этой цели комната.
Российские граждане также имеют возможность получить недвижимость на Украине через договор мены (обмена). Обязательное условие – право собственности на жилье у обеих сторон.

Стать обладателем квартиры или жилого дома можно, поучаствовав в публичных торгах. Туда попадают квартиры банкротов. Продажей руководят судебные исполнители. Условие для участия в таких торгах – внесение 10% оценочной стоимости имущества, выставленного на продажу, на счет суда, а также участие в торгах хотя бы двух претендентов. По результатам торгов составляется акт, в котором указано, когда и сколько должен уплатить победитель торгов. Свидетельство о приобретении жилья с публичных торгов выдает нотариус. В данном случае оно выступает документом о праве собственности.

Еще одна возможность стать владельцем недвижимости на Украине – побывать в роли дольщика на строительстве нового дома. График оплаты, как правило, – индивидуальный.
Риски здесь такие же, как были в России до последнего времени. Например, срыв сроков строительства, удорожание его стоимости в процессе реализации проекта и – поэтому – требование к дольщикам заплатить за удорожание.

Тем не менее до последнего времени участниками долевого строительства на украинском рынке выступали граждане США, Израиля, даже Японии, активно спекулируя новостройками. Однако когда на строительном рынке вскрылись аферы застройщиков, интерес к долевке потеряли и украинские граждане, и иностранные. Во всяком случае, сегодня объем сделок с инвестиционными квартирами оценивается как незначительный.
Также есть возможность приобрести земельный участок, чтобы строить дом самостоятельно. Главное – чтобы в документах на надел было указано функциональное использование, а именно, жилое строительство.
При покупке недвижимости есть возможность воспользоваться ипотечным кредитом. Ипотечные ставки на Украине несколько выше, чем в России – до 14% в валюте. Причем местные украинские банки, которые назначают процент немного ниже этого уровня, берут ежемесячную комиссию. Эффективная ставка в гривнах оценивается в 18,2% (номинальная – 16,6%). При этом некоторые банки снижают ставки, но некоторые, напротив, повышают. Размер первого взноса – от 25%, срок кредитования – до 10 лет.

Оформление сделки

Все операции с жилой недвижимостью и земельными участками, включая ипотечный залог, подлежат нотариальному удостоверению. Если сделка не заверена нотариусом, она считается ничтожной.
За нотариальным удостоверением на Украине можно обратиться к государственному или частному нотариусу. Кроме того, правами на оформление и регистрацию объектов недвижимости обладают товарные биржи. Т.е. сделке, проведенной через биржу, нотариат не нужен.
Для заключения договора купли-продажи у гражданина-нерезидента в нотариальной конторе обязательно попросят российский паспорт.

После совершения сделки необходимо получить свидетельство, которое удостоверяет право собственности на недвижимость. Такое свидетельство выдают сразу два государственных органа. Местные органы власти – и исполнительной, и самоуправления – выдают документы физическим лицам на вновь построенные, перестроенные, реконструированные дома. Для получения свидетельства на новый дом нужен документ о землеотводе соответствующего участка и акт госкомиссии, который разрешает эксплуатировать объект. Если дом подвергался реконструкции или достройке, нужно предъявить свидетельство о праве собственности на него. Также местные органы власти регистрируют право собственности членов кооперативов – жилищно-строительных, дачных, гаражных и т.д.

Следующий этап – регистрация права собственности. Причем на Украине регистрация не есть эквивалент прописки. Прописываться не обязательно. Но надо заключить договоры на обслуживание с жилищной контрой, энергетиками и телекоммуникационными операторами – с ЖЭКом на обслуживание (документы, что и на регистрацию), с «Крымэнерго» и «Укртелеком».
Регистрирующим органом выступают бюро технической инвентаризации (БТИ).

Расходы по сделке

При покупке недвижимости есть несколько обязательных сборов, которые поступают в казну Украины. Покупатель  должен уплатить сбор на обязательное пенсионное страхование в размере 1% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи. Этот сбор не уплачивается,  если недвижимость получена по договорам мены, дарения или пожизненного содержания.
Услуги агентства недвижимости, в среднем, составляют 5% суммы сделки.

Если сделка купли-продажи оформляется у государственного нотариуса, то уплачивается государственная пошлина в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре. Услуги частного нотариуса стороны оплачивают по договоренности, однако сумма не может быть меньше 1% - размера госпошлины.

Стоимость регистрации права собственности зависят от срока, категории заказчика и вида недвижимости. Есть попытки указывать в купчей не рыночную, но оценочную стоимость квартиры, однако лучше этого не делать. На не слишком цивилизованном украинском рынке возможны судебные разбирательства, при которых суды не принимают во внимание никакие расписки и справки: если договор купли-продажи будет расторгнут, покупатель получит обратно только сумму, указанную в купчей.

С начала года нотариусам разрешено заверять лишь те договоры купли-продажи, где указана рыночная стоимость объекта, рассчитанная оценщиком. Сумма налога, соответственно, начисляется нотариусом исходя их размера дохода от сделки.

Налоги

Разницы в налоговых платежах на недвижимость для граждан России и Украины нет. На сегодняшний день как жителю Украины, так и гражданину России за стандартный земельный участок в 6 соток в год приходится платить сумму около 8-9 долларов. Это касается и арендованной земли, и земли в частной собственности.
Функции налоговых агентов с недавнего времени переданы нотариусам. При этом нотариус будет отвечать материально за совершенные им ошибки.
Украинские депутаты всерьез обсуждают возможное введение налога на недвижимость. Цифра, которая фигурирует в законопроекте, не вызывает восторга у профессионалов рынка: депутаты предлагают облагать налогом владельцев недвижимости стоимостью свыше 70 тыс. долларов. Специалистов радует одно: по прогнозам, закон вряд ли примут раньше 2009 года.

Использованы материалы Агентства туризма и недвижимости «Крым-сервис», Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, АН ЮБК, АН «Держава», АН «Днепропетровская недвижимость», Интернет-сайта http://real.crimean.ru/

ТАБЛИЦА 1

Цены на вторичном рынке жилья на Украине на конец 2006 года, долл./кв. м

Источник: Ассоциация специалистов по недвижимости Украины

ТАБЛИЦА 2

Цены на земельные участки по регионам Украины на конец 2006 года, $/сотку

Источник: Ассоциация специалистов по недвижимости Украины

ТАБЛИЦА 3  

Стоимость коммунальных услуг в областных центрах Украины, гривна/мес.

Источник: газета «Хрещатик»

Типы домов

Украинская недвижимость, естественно, ничем не отличается от российской. Риэлторы поделили многоквартирные дома на несколько групп, которые привязаны к году постройки.
Дореволюционные (старинные) дома сооружены до 1920 года. Как правило, в таких домах есть парадная (господская) лестница и черная (для прислуги).

Высота этажей около 4 м. Полезная площадь квартиры до 150 кв.м. Комнаты большие - до 30-40 кв. м. Квартиры состоят из 6-8 комнат (именно отсюда взялись "коммуналки"). В таких квартирах были большие кухни, передние, коридоры. Имелись комнаты для прислуги - до 10 кв. м. Строились дома и с комнатами 10-15 кв. м. при коридорной системе, для дешевых гостиниц и меблированных номеров.

Довоенные дома, иначе – «здания первых пятилеток». Во время, когда их строили, считалось, что рабочие должны обслуживаться в общественных местах (столовые, бани и т. п.), поэтому в домах сокращали площади кухонь, ванн, туалетов. Квартиры проектировались как коммунальные, с комнатами по 15-20 кв. м. Позже, начиная с 1932-36 года, в квартирах вновь появились подсобные помещения. При этом комнаты проектировались абсолютно одинаковыми – по принципу социального равенства. Тогда же начинают строиться дома для отдельных семей («дома специалистов»). Квартиры в них и сегодня пользуются спросом.

Послевоенные дома («сталинки») возводились до 1956 года. По параметрам теплосбережений эти дома мало чем уступают современным, сооруженным по новейшим строительным нормативам. Стены сложены из полнотелого кирпича, дома имеют высокие потолки, большие окна.

Массовое типовое строительство («хрущевки») велось до 1965 года. Эти дома сегодня морально устарели, по своим потребительским характеристикам не устраивают ни жильцов, ни потенциальных покупателей.
Массовое улучшенное строительство завершилось почти одновременно вместе с советской властью, в 1981 году. Это панельные дома, коих немало и в Петербурге.
После этого строительство нередко велось по индивидуальным проектам, а современные дома еще получили собственное название – «украинский кирпич».

Автор: Елена Зубова, журнал "Наши деньги"

Prian.Ru

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru