Версия
для печати
для печати
Покупать недвижимость сегодня в одних странах проще, в других сложнее. И те направления, которые мы всегда считали «надёжными», сегодня не так доступны – именно с точки зрения возможности провести сделку.
Поэтому в центре внимания сегодня более актуальные Грузия, Объединённые Арабские Эмираты и Сербия. В последние два года они ворвались в неофициальный рейтинг популярности у россиян – мы фиксируем небывалый по сравнению с предыдущими десятилетиями спрос. Но в каких случаях действительно можно рассматривать эти страны как инвестиционные?
В 2021 году в нашем лексиконе появилось понятие «недружественных» государств. А уже в 2022-м многие россияне покинули свою страну, и как раз «дружественные» направления приняли основную массу релокантов. Это подстегнуло и без того растущие цены как на покупку, так и на аренду, в том числе в Грузии, Арабских Эмиратах, Сербии.
Таким образом, давайте зафиксируем: эти рынки недвижимости сейчас перегреты. Долго ли продлится рост цен, сколько продержится высокий спрос на аренду – сказать невозможно. Тем не менее в этих странах сделки не запрещены, перевод средств также легален.
Начну с классической возможности. У вас достаточно средств, на которые вы хотите купить недвижимость, чтобы затем сдавать её в аренду, получая стабильный доход в валюте. Эта схема работает, но с определёнными оговорками.
К текущей ситуации на рынках мы пришли не вчера. Соответственно, покупателей, кто руководствовался схожими мотивами, очень много. Самые интересные предложения уже распроданы. Ну и продавцы тоже прекрасно видят происходящее и заявляют цены, которые играют против инвесторов.
Как результат, усиливаются риски:
Повторю: классическая схема по-прежнему работает, и, если вы, взвесив риски, готовы рассматривать конкретные варианты, мы можем предложить готовую недвижимость – в лучших районах Дубая или Тбилиси. Но доходность в десять и более процентов сейчас получить нереально. Хорошим показателем я считаю 5–8% годовых.
В некоторых странах и даже районах, например в Белграде, Нови-Саде и уж тем более в других сербских городах и сёлах, мы не возьмёмся провести сделку со вторичной недвижимостью. Гарантировать юридическую чистоту трудно, обеспечить адекватное управление при сдаче в аренду нереально – в результате трудно ожидать что-то кроме головной боли и жалоб инвестора.
Поэтому на классической схеме мы останавливаться не будем. Давайте рассмотрим другие инвестиционные возможности в этих странах.
Предположим, у вас есть определённая сумма, которую вы готовы вложить в недвижимость в дружественной стране. Одновременно вы продолжаете стабильно зарабатывать и, как это обычно случается, незаметно тратите полученное.
Ипотечные ставки сейчас высокие, в валюте российская недвижимость не дорожает, а скорее дешевеет. Регулярное пополнение вкладов требует высокой самодисциплины. Да и доверие к долгосрочным вложениям у нас исторически невелико. Можно копить валюту и прятать под подушку, но и такой «вклад» не всех устраивает.
Какое решение, точнее, какую инвестиционную стратегию можно предложить? Мы назвали её «недвижимость-копилка». Когда на берегу у инвестора нет достаточной суммы, но он готов на дисциплинированные согласованные платежи, увеличивая объём инвестиций за счёт роста цен по ходу строительства.
Давайте рассмотрим конкретный кейс нашего клиента. У покупателя были небольшие накопления – около $16 тыс. Мы подобрали апартаменты с одной спальней в престижном пригороде Батуми. Их цена, разумеется, была выше – $52 тыс. Но при подписании договора покупатель должен был заплатить имеющиеся у него $16 тыс., а затем в течение двух лет ежемесячно вносить по $1,5 тыс.
Будем реалистами: в краткосрочной перспективе в Батуми не стоит ждать фантастического роста цен. Тем не менее через два года эта квартира – точнее, эта копилка – поможет клиенту при адекватных усилиях создать актив стоимостью около $60 тыс.
Что делать с этим активом? Сейчас наш клиент планирует приезжать сюда летом на отдых, а потом, на пенсии, возможно, и на более длительный период. Но не исключено, что через два года он захочет эту квартиру продать и вложиться во что-то большее. В то, что сейчас просто не может себе позволить.
По моему опыту, Батуми и пригороды больше подойдут тем, кто хочет в перспективе владеть квартирой на морском курорте. А если сами пользоваться жильём вы не планируете, я бы рекомендовала в качестве альтернативы обратить внимание на Тбилиси. Спрос на аренду и покупку свежей вторички в столице всегда более стабилен и предсказуем, чем на морском курорте, – это верно не только для Грузии.
Рассмотрите такой вариант: апартаменты в двух 22-этажных башнях с видом на реку и историческую часть Тбилиси. Срок сдачи – 2027 год. Наша рекомендация: квартира 1+1 площадью 53 кв. м. Цена $70 тыс.
Первый взнос $22 тыс. Затем ежемесячно в течение четырёх лет вы платите по $1 тыс. Реальный план, реализовав который вы получите актив стоимостью – с большой вероятностью – более 90 тыс.
Я слабо представляю человека, который мечтает о переезде в эту страну: просто не встречала людей, действительно готовых ЖИТЬ в Эмиратах, не имея там финансовых интересов. Зато понимаю тех, кто инвестирует и едет сюда с деловой целью. В любом случае каждого инвестора должна интересовать ликвидность его недвижимости в будущем.
Основной спрос в Эмиратах приходится на Дубай. Но не менее интересным мне кажется Абу-Даби.
Квартира 30 кв. м в районе Saadiyat Marina District. Одна из лучших локаций для туризма и роскошной жизни. Цена предложения – $205 тыс.
Беспроцентная рассрочка – 10% первоначальный взнос, 55% вносится на этапе строительства и 35% после его завершения в четвёртом квартале 2027 года.
Если слегка округлить цифры, расчёты могут выглядеть так. У инвестора есть $20 тыс. Ежеквартально потребуется вносить около $9 тыс. Через три года, ближе к завершению строительства, объект можно выставить на продажу ДО выплаты завершающего взноса в 35%.
Без хамского завышения попросим за неё на $30 тыс. больше изначальной цены, то есть $235 тыс. Конечно, не вся эта сумма достанется нам, ведь завершающий взнос платить придётся. Но фактически, вложив $135 тыс., мы получим $160 тыс., то есть около 10% годовых.
***
А если всё-таки выбрать Дубай? Там строят очень активно, цены растут, спрос на аренду высок. Однако никто не может гарантировать, что так будет и дальше. Напротив, с большой долей вероятности можно ждать спада. Ведь любой рынок недвижимости цикличен, и те направления, где наблюдается самый высокий рост, в перспективе ждёт самое заметное падение.
Мировая практика: цикл занимает в среднем семь-восемь лет. Посмотрите: в 2020 году – пандемия, в 2014 году – совпавший с падением рубля ипотечный кризис… Пики, соответственно, случились между провалами. Таким образом, можно предположить, мы находимся близко к верхней точке цикла – самых высоких цен и самого высокого спроса на аренду.
Но значит ли это, что сейчас вкладываться сюда не стоит? Отнюдь. Просто следует держать в уме, что выход из инвестиций, возможно, будет непростым и небыстрым.
Оценивая объём нового строительства, который предполагается к сдаче в 2026–2028 году, надо понимать, что во многих проектах крупные инвесторы покупают этажами. То есть значительная часть жилья приобретается с целью перепродажи. Добавьте к этому, что застройщики, распродав на нулевом этапе большую часть квартир, не только начинают строить новый дом, но одновременно анонсируют следующие проекты, где покупают тоже инвесторы. И когда покупатели хотят выходить из инвестиций, они конкурируют не только между собой, но и с застройщиками, постоянно предлагающими что-то новое.
Какой выход? Инвестировать в то, чего у застройщиков нет. Надо найти в Дубае новый готовый объект с действующей рассрочкой платежа. Да, это сложно. Но на этом основана моя первая рекомендация.
22-этажная жилая башня Busyness Bay – прекрасное расположение и большой спрос при сдаче в аренду.
Схема оплаты: 20% оплачивается при подписании контракта (плюс налог 4%), 40% равными платежами до получения ключей в 2026 году, 40% – ПОСЛЕ получения ключей в течение двух лет!
При покупке 38-метровой студии необходимо иметь не менее $50 тыс. на первый взнос и налог. Далее раз в квартал инвестор вносит по $3,5 тыс. К 2026 году вложения составят около $135 тыс. За несколько месяцев до сдачи квартира выставляется на продажу ориентировочно за $240 тыс., из которых 40% ещё не внесены. Эту сумму будет выплачивать уже новый собственник, который сможет и дальше пользоваться рассрочкой.
Прибыль инвестора, вложившегося в эту студию сейчас, составит около $25 тыс., что при корректном перерасчёте – более 10% годовых.
***
Возможно, в Эмиратах инвестору интереснее рассматривать не апартаменты, а виллы. Когда говорят про ОАЭ, большинство из нас представляет себе небоскрёбы. Однако это Восток, где люди живут большими семьями. Местные часто селятся в старых районах, застроенных исключительно виллами. Да и многие европейцы или американцы предпочитают отдельное жильё. А таунхаусов и домов, выставленных на продажу или сдаваемых в аренду, в разы меньше, чем квартир. Да и строится в разы меньше. Поэтому такое вложение, на мой взгляд, более надёжно.
Необходимо иметь 20% на первый платёж и налог 4%, основные платежи вносятся равными частями по мере строительства, последний взнос должен быть выплачен осенью 2026 года. По мере приближения к сдаче жильё стоит выставлять на продажу, чтобы последний платёж был уже из кармана нового покупателя. В этом случае инвестор может рассчитывать на максимальную доходность.
Всё то, что мы говорили про цикличность, в полной мере относится к этой стране. Чем более зрелый рынок, тем менее резкие на нём скачки. А сербский рынок весьма незрелый. Фиксируемый скачок цен спровоцирован текущей ситуацией в мире. Подкрепить его в будущем выдающимися экономическими показателями, которые превратят Сербию в центр деловой активности, стране едва ли не удастся. Перспективы вложения во вторичную недвижимость здесь, на мой взгляд, спорные.
Но и здесь можно найти особые варианты.
На берегу Дуная рядом с историческим центром строится большой район. Часть жилья уже введена в эксплуатацию, часть находится в стадии строительства. Если проводить параллели с Москвой, разумеется не забывая разницу в размерах городов, это инвестиция в Москва-сити.
Пользуясь всё той же стратегией «недвижимость-копилка», выбираем корпуса, сдача которых планируется позже всего, ближе к полной готовности всего квартала. Выбираем самую длинную рассрочку платежа.
Апартаменты с одной спальней стоят сейчас около €225 тыс. Я бы рекомендовала делать взносы до лета 2025 года, а следующей осенью, когда здание уже будет в бетоне, а объём квартир, предлагаемых застройщиком, значительно уменьшится, выставлять собственность на продажу.
При сохранении текущей политической и экономической ситуации можно рассчитывать на перепродажу, вложив 55% собственных средств и накинув к исходной цене 7–10%. Это принесёт более 10% годовых от общего объёма инвестиций.
Стратегии инвестирования – это и возможности, и риски. И поскольку предвидеть будущее нам не дано, всегда стоит трезво оценивать свои возможности и быть готовым к тому, что ситуация резко поменяется – и, например, придётся исполнять обязательства перед застройщиком полностью. Но даже при самом плохом раскладе это можно сравнить с банковским вкладом, доступ к которому временно ограничен. Квадратные метры – это не бумажки и не цифры на экране телефона или компьютера. Их сохранность в достаточной мере предсказуема.
Конкретные варианты и расчёты под ваши возможности мы готовы предоставить по запросу.
Реклама. ИП Титова Юлия Владимировна, ИНН 504709578804, erid: 2SDnjdXEgKB
Заинтересованы в покупке недвижимости за рубежом? Юлия Титова вас с удовольствием проконсультирует
Фото: unsplash.com (Kamil Rogalinski)
