Задача со звёздочкой: как россиянину, не нарушая действующего российского законодательства, приобрести недвижимость в «недружественных» государствах? Например, тех, которые были лидерами спроса на протяжении последних 20 лет. Постоянный эксперт Prian, руководитель компании Rentsale Юлия Титова делится своим опытом и предлагает решение.
Я предлагаю простое решение, которое позволяет нам в последние два года успешно закрывать сделки в Испании, на Кипре, в Черногории и Болгарии. Сразу подчеркну: предлагаемый процесс не слишком сложный, а главное, абсолютно прозрачный и законный!
Многие россияне, несмотря на сложности, не готовы отказаться от своей мечты – купить дом или квартиру на Средиземном море или Адриатике. Главная проблема – сложности с расчётами.
Указ президента России от 1 марта 2022 года № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности РФ» действительно вводит значительные ограничения на покупку недвижимости во многих странах. Он делает невозможной оплату недвижимости из российского, даже неподсанкционного банка, если её продаёт физическое или юридическое лицо из недружественных государств.
Но выход есть. На наших любимых курортах тысячи объектов принадлежат россиянам! Моя команда на рынке 20 лет – уж нам ли не знать!
Другой вопрос, есть ли в принципе те, кто желает свою недвижимость продать. Утверждаю: да!
Кого-то смущает отсутствие прямых перелётов. Кто-то в силу возраста и состояния здоровья не готов к нынешним путешествиям. У кого-то выросли дети, которых раньше вывозили на каникулы на море. Кому-то актуальнее решить жилищные вопросы на родине. Да мало ли жизненных ситуаций… Главное, что объектов, продаваемых россиянами, немало. В нашем портфеле они есть.
Какие альтернативные варианты совершить (читай – оплатить) сделку существуют у покупателей?
Есть, например, криптовалюты. В Европе такая оплата не везде легализована, но, например, в Черногории примеры успешных кейсов есть. Из минусов – криптовалютные платежи далеко не всем понятны. И доверие к ним есть далеко не у всех…
Можно совершить перевод через банки дружественных стран, открывающих счета россиянам. Например, армянские или киргизские. Законодательно это также не запрещено ни в России, ни за границей. Но трудности, которые сегодня возникают у покупателей и продавцов, по моему опыту, очень велики, а что ещё хуже – почти непрогнозируемы.
Представление документов о происхождении средств, принятие, а чаще непринятие их европейскими банками, отсутствие у покупателя счетов в Европе даже после появления права собственности… В общем, гораздо проще купить недвижимость, используя возможность рассчитаться в России.
Как проходят такие сделки?
Предположим, продавец и покупатель – россияне. Сделка между ними совершается одновременно в двух местах: в стране, где находится недвижимость, и в России, где производятся расчёты.
Например, продаётся объект в Черногории. Заранее согласовав условия и цену, подготовив нотариальный договор, мы назначаем дату регистрации контракта в кадастре. В назначенный день туда вместе с нотариусом отправляются продавец и покупатель или их представители – например, родственники, на которых заблаговременно в России оформляется нотариальная доверенность.
В этот же день продавец и покупатель или их представители встречаются в России для взаиморасчётов. Если участники сделки находятся в разных городах, технически возможно провести такую сделку и без личной встречи – но на это должны согласиться обе стороны.
Важный вопрос, где должны находиться участники сделки
Важен он не с точки зрения закона (ему-то как раз всё равно), а по причинам психологическим. В одном месте передаются деньги, в другом недвижимость – согласитесь, это нервно…
Для продавца в момент сделки вообще важнее уже не объект, а деньги. Поэтому, из нашей практики, за границей на регистрации обычно присутствуют именно представители продавца, а он сам остаётся в России. Напротив, покупатель чаще хочет увидеть своё будущее жильё. Хотя это не догма.
Как переводятся средства?
Возможно, вы удивитесь, но самый простой способ – наличный расчёт. В такой схеме это не запрещено. Продавец и покупатель пересчитывают деньги, дают добро на подачу документов на регистрацию – то есть в той или иной форме сообщают о своём согласии доверенным лицам – и расходятся после того, как за границей ставится штамп о регистрации сделки. Всё это можно сделать буквально за несколько часов.
Возможен и безналичный расчёт в рублях между резидентами РФ банковским переводом. Правда, неизбежен нервный период, когда платеж ещё в обработке, ведь покупатель уже попрощался с деньгами, но ещё не вступил в права собственности.
Проблему отчасти можно решить открытием аккредитива, доступ к которому дают переведённые и апостилированные документы о регистрации сделки. Почему же я говорю «отчасти»? Потому что в любом случае потребуется время на ожидание регистрации, перевод и апостилирование документов, а также их транспортировку в Россию – а сейчас сроки доставки корреспонденции резко увеличились.
И этот период тоже волнительный для всех. Для покупателя – потому что он уже попрощался с деньгами, а документы ещё в пути. Для продавца – потому что он уже лишился собственности, но ещё не имеет доступа к своим деньгам.
При сделке с аккредитивом можно выбрать более простой путь, когда условием его раскрытия является подписанный обеими сторонами акт приёма-передачи недвижимости, который передаётся продавцу в момент подачи договора купли-продажи на регистрацию по месту сделки. Этот вопрос обсуждается сторонами заранее и согласуется с банком.
Тем не менее, повторю, самый простой и безопасный способ – наличный расчёт. Если речь идёт не о каких-то космических цифрах, конечно. И это не теория, это практика, с которой мы имеем дело регулярно на протяжении последних двух лет.
***
Ниже – конкретные предложения из Испании, Черногории, Болгарии, с Кипра. Разумеется, они меняются, причём быстро. В любом случае я твёрдо уверена: если вам интересна недвижимость в Европе, не стоит от неё отказываться. Пусть сейчас в мире неспокойно, но жизнь кончается не завтра. А покупка недвижимости – это не про несколько месяцев, не про год и не про два.
Актуальные предложения компании Rentsale
3 350 000 €
Вилла во Флоренции, Италия
660 м²54
В 5 км от центра Флоренции , элегантная тосканская вилла , датируемая XVII векомполностью отремонтированная в 2010 году.
Площадь дома составляет 660 кв.м., из которых. - 560 кв.м. жилые помещения + 100 кв.м. цокольный этаж со своим отдельным входом.
Вилла предлагает на первом этаже – холл, гостиная, кухня, столовая, бильярдная комната...
ITALCASA
345 000 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
41 м²
Эта просторная студия идеально расположена на Albany Street NW1, всего в нескольких минутах от станции Great Portland Street и зеленых просторов парка Риджентс. Квартира находится на первом этаже хорошо ухоженного здания и предлагает умное и комфортное пространство для жизни в востребованной центральной части Лондона.
В квартире повсеместно...
MIRAG INVEST DOO
104 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
116 м²32
ID 34106560
Продаётся меблированная трёхкомнатная квартира в комплексе Sunny Fort, курорт Солнечный берег – с бассейном, детской площадкой и обслуживанием
Предлагается на продажу трёхкомнатная квартира площадью 116 кв.м, расположенная на 3-м этаже комплекса Sunny Fort, построенного в 2004 году. Комплекс находится в центре курорта Солнечный...
OAZIS REALTY
620 000 €
Вилла в Хорватии
134 м²34
Двухквартирный каменный дом 134 кв.м. с бассейном предлагается к продаже после полной реконструкции.
Это красивое двухквартирное каменное здание с бассейном находится в окрестностях Добриня.
Он расположен в нескольких километрах от моря в тихом месте.
На первом этаже расположены санузел, таверна и открытая площадка с кухней, столовой и...
ADRIONIKA
243 006 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
62 м²211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Maas Azur Residence — это современный жилой комплекс, созданный для тех, кто ценит гармонию эстетики, функциональности и комфорта. Архитектура здания выполнена в плавных волнообразных линиях, подчёркнутых мягкими природными оттенками, что создаёт ощущение лёгкости и уюта. Каждая деталь в проекте продумана, начиная от внешнего облика и...
Horizon Luxury Homes
372 000 €
Бунгало в Испании
163 м²22
Coronella Living by TM — это новый жилой комплекс TM Grupo Inmobiliario, расположенный в районе La Coronelita в Торревьехе. Проект включает в себя общие зоны с бассейнами, джакузи, зелеными зонами и детскими площадками, в спокойной и хорошо связанной местности.
Жилой комплекс состоит из 112 домов, распределённых на бунгало с двумя и тремя...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
172 211 €
Апартаменты в Эсентепе, Кипр
48 м²2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Светлый меблированный пентхаус 1+1 общей площадью 48 м², есть балкон 8 м² и уютная терраса на крыше 48 м². Комплекс отличается ухоженной территорией, спокойной атмосферой и удобной инфраструктурой: общий бассейн, зелёные зоны для отдыха, аккуратные пешеходные дорожки, детские площадки, фитнес-зона, просторные солнечные террасы, парковочные места...
Leverage Investments
860 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
98 м²22
surface: 98 m², rooms: 2, bathrooms: 2, garages: 1
✓ Этаж объекта: 0
✓ Год строительства: 2002
✓ Отдельная кухня: Да
✓ Отдельные туалеты: 2
✓ Место для парковки на улице: 1
✓ Балкон: Да
✓ Терраса: Да
✓ Сад: Да
✓ Класс энергоэффективности: E
✓ Класс теплоизоляции: E
Квартира площадью 98 м² с 2-3 спальнями (плюс балкон,...
MIRAG INVEST DOO
63 429 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
41 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ПРОДАЖА. Квартира с 1 спальней. 41м2 – С-View Residence, Пратамнак, Паттайя
С-View Residence – уютный кондоминиум в городе Паттайя в 5-минутной пешей доступности до лучших пляжей города Asia и Pratumnak Beach в районе Пратамнак.
Продажа по тайской квоте
В кондо С-View Residence доступны к покупке другие квартиры.
О КВАРТИРЕ:...
Golden House
372 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
111 м²322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Доступные квартиры в среднеэтажном брендовом проекте в Дубай Саут
Квартиры расположены в Дубай Саут (Dubai South) – одном из самых амбициозных и быстро развивающихся районов Дубая, созданных по генеральному плану. Район ориентирован на будущее и развитие мобильности, авиации и устойчивых сообществ. Он предлагает комфортный и сбалансированный...
TEKCE
1 600 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
201 м²432
Представляем вашему вниманию уникальный пентхаус в Опатии, жемчужине Адриатического побережья, символе роскоши и стиля жизни. Расположенный в сердце этого прекрасного города, пентхаус сочетает в себе изысканность интерьеров и передовые строительные стандарты. Общая площадь объекта составляет 201 м², что включает в себя жилое пространство и...
MIRAG INVEST DOO
183 000 €
Квартира в Пуле, Хорватия
55 м²21
Продажа квартир в новом проекте, Пула!
Жилой проект в Пуле, здание с тремя этажами и 12 жилыми единицами.
Квартира B2, площадью 54.84 м², расположена на первом этаже здания и состоит из: прихожей + гардеробной, гостиной с кухней и столовой, 2 спален, ванной комнаты и крытой террасы.
Квартиры будут оснащены инверторными кондиционерами,...
ALMA DOM
369 900 €
Таунхаус на Коста-Бланка, Испания
108 м²333
Пунта Прима находится в минутах ходьбы от моря, расположен недалеко от всех удобств Зения бульвар торговый центр и спортивные центры. Линда с урбанизацией росы моря. Через несколько минут от поля гольф Лас Колинас, Лас-Рамблас и Кампоамор, Villamartin. Хорошее сообщение с N-332 и автострады AP-7 Средиземноморья. Расстояние ходьбы от Кала...
ESTATE BARCELONA
6 970 000 €
Квартира в Каннах, Франция
300 м²6
6 rooms, 300 sq. m
✓ Нет гаража
✓ Нет балкона
✓ Прекрасный вид
✓ Без визави
✓ Не меблировано
✓ Не доступно для людей с ограниченной подвижностью
Роскошная собственность, предлагающая великолепную обстановку и захватывающий дух панораму. Эта восхитительная вилла площадью 300 кв.м. расположена в знаменитом районе Californie,...
MIRAG INVEST DOO
698 951 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
98 м²322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Sanctuary от Prestige One Developments: современная недвижимость в районе Meydan Horizon, Dubai!
Sanctuary — жилой комплекс от Prestige One Developments, расположенный в районе Meydan Horizon, Dubai, одном из перспективных направлений города с удобной транспортной доступностью и сбалансированной городской средой. Проект формирует выразительный...
DDA Real Estate
800 000 €
Квартира в Андорра-ла-Велье, Андорра
124 м²32
124 m 2, 3 Habitacions, 2 Banys, No Inclòs
Эта эксклюзивная жилая застройка расположена в центре Эскальдес-Энгордань, всего в 500 метрах от экономического и социального центра княжества. В уникальном месте, проект имеет великолепные панорамные виды на долины Андорры и Эскальдес, а также идеальную ориентацию, обеспечивающую солнечное освещение...
MIRAG INVEST DOO
1 500 000 €
Отель, гостиница в Хорватии
388 м²
Гостевой дом из 5 квартир и ресторанов с панорамным видом в Нивице, Омишаль всего в 100 метрах от моря! Заведение красиво и со вкусом оформлено, отремонтировано в 2020 году.
На первом этаже здания находится ресторан с оборудованной кухней, из которой есть выход на крытую террасу площадью около 90 м2.
Он имеет 120 кв.м. помещений с...
ADRIONIKA
2 500 000 €
Вилла в Алании, Турция
700 м²978
ВНЖ при покупке
Откройте для себя исключительную 4-этажную роскошную виллу в престижном районе Каргыджак Алании с элегантной жилой площадью 700 м² и панорамным видом на море с каждого этажа. В этом недавно построенном доме с 7 спальнями есть 2 просторные гостиные, 8 ванных комнат с душем и джакузи, гардеробные, современная галерея над лестницей, полное...
Habita International Estates Ltd
71 000 €
Квартира в Алании, Турция
45 м²21
ВНЖ при покупке
ВИД НА МОРЕ, ГОРОД, ПРИРОДУ
Особенности:
???? БАССЕЙН
????ФИТНЕС
????ДЕТСКАЯ ИГРОВАЯ ЗОНА
????ХАМАМ-САУНА
????КОМНАТА РЕЛАКСАЦИИ
????ПАРОВАЯ КОМНАТА
????Барбекю
????КАФЕТЕРИЙ
????ВНУТРЕННЯЯ ИГРОВАЯ КОМНАТА
????БЕСПЛАТНЫЙ WI-FI.
????СПУТНИКОВАЯ СИСТЕМА
????СИСТЕМА КАМЕРЫ
????ГЕНЕРАТОР
РАСТОЯНИЕ ДО ПЛЯЖА: 700 М.
ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР «ШКОЛА...
Renaissance Estate
140 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
55 м²21
ID 34203950
Цена: 140 000 евро
Населённый пункт: Солнечный берег
Комнат: 2
Общая площадь: 55 кв. м.
Этаж: 6
Оплата за обслуживание: 1375 евро
Этап Строительства: Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Комплекс "Вог", находится в западной части курорта под...
