Задача со звёздочкой: как россиянину, не нарушая действующего российского законодательства, приобрести недвижимость в «недружественных» государствах? Например, тех, которые были лидерами спроса на протяжении последних 20 лет. Постоянный эксперт Prian, руководитель компании Rentsale Юлия Титова делится своим опытом и предлагает решение.
Я предлагаю простое решение, которое позволяет нам в последние два года успешно закрывать сделки в Испании, на Кипре, в Черногории и Болгарии. Сразу подчеркну: предлагаемый процесс не слишком сложный, а главное, абсолютно прозрачный и законный!
Многие россияне, несмотря на сложности, не готовы отказаться от своей мечты – купить дом или квартиру на Средиземном море или Адриатике. Главная проблема – сложности с расчётами.
Указ президента России от 1 марта 2022 года № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности РФ» действительно вводит значительные ограничения на покупку недвижимости во многих странах. Он делает невозможной оплату недвижимости из российского, даже неподсанкционного банка, если её продаёт физическое или юридическое лицо из недружественных государств.
Но выход есть. На наших любимых курортах тысячи объектов принадлежат россиянам! Моя команда на рынке 20 лет – уж нам ли не знать!
Другой вопрос, есть ли в принципе те, кто желает свою недвижимость продать. Утверждаю: да!
Кого-то смущает отсутствие прямых перелётов. Кто-то в силу возраста и состояния здоровья не готов к нынешним путешествиям. У кого-то выросли дети, которых раньше вывозили на каникулы на море. Кому-то актуальнее решить жилищные вопросы на родине. Да мало ли жизненных ситуаций… Главное, что объектов, продаваемых россиянами, немало. В нашем портфеле они есть.
Какие альтернативные варианты совершить (читай – оплатить) сделку существуют у покупателей?
Есть, например, криптовалюты. В Европе такая оплата не везде легализована, но, например, в Черногории примеры успешных кейсов есть. Из минусов – криптовалютные платежи далеко не всем понятны. И доверие к ним есть далеко не у всех…
Можно совершить перевод через банки дружественных стран, открывающих счета россиянам. Например, армянские или киргизские. Законодательно это также не запрещено ни в России, ни за границей. Но трудности, которые сегодня возникают у покупателей и продавцов, по моему опыту, очень велики, а что ещё хуже – почти непрогнозируемы.
Представление документов о происхождении средств, принятие, а чаще непринятие их европейскими банками, отсутствие у покупателя счетов в Европе даже после появления права собственности… В общем, гораздо проще купить недвижимость, используя возможность рассчитаться в России.
Как проходят такие сделки?
Предположим, продавец и покупатель – россияне. Сделка между ними совершается одновременно в двух местах: в стране, где находится недвижимость, и в России, где производятся расчёты.
Например, продаётся объект в Черногории. Заранее согласовав условия и цену, подготовив нотариальный договор, мы назначаем дату регистрации контракта в кадастре. В назначенный день туда вместе с нотариусом отправляются продавец и покупатель или их представители – например, родственники, на которых заблаговременно в России оформляется нотариальная доверенность.
В этот же день продавец и покупатель или их представители встречаются в России для взаиморасчётов. Если участники сделки находятся в разных городах, технически возможно провести такую сделку и без личной встречи – но на это должны согласиться обе стороны.
Важный вопрос, где должны находиться участники сделки
Важен он не с точки зрения закона (ему-то как раз всё равно), а по причинам психологическим. В одном месте передаются деньги, в другом недвижимость – согласитесь, это нервно…
Для продавца в момент сделки вообще важнее уже не объект, а деньги. Поэтому, из нашей практики, за границей на регистрации обычно присутствуют именно представители продавца, а он сам остаётся в России. Напротив, покупатель чаще хочет увидеть своё будущее жильё. Хотя это не догма.
Как переводятся средства?
Возможно, вы удивитесь, но самый простой способ – наличный расчёт. В такой схеме это не запрещено. Продавец и покупатель пересчитывают деньги, дают добро на подачу документов на регистрацию – то есть в той или иной форме сообщают о своём согласии доверенным лицам – и расходятся после того, как за границей ставится штамп о регистрации сделки. Всё это можно сделать буквально за несколько часов.
Возможен и безналичный расчёт в рублях между резидентами РФ банковским переводом. Правда, неизбежен нервный период, когда платеж ещё в обработке, ведь покупатель уже попрощался с деньгами, но ещё не вступил в права собственности.
Проблему отчасти можно решить открытием аккредитива, доступ к которому дают переведённые и апостилированные документы о регистрации сделки. Почему же я говорю «отчасти»? Потому что в любом случае потребуется время на ожидание регистрации, перевод и апостилирование документов, а также их транспортировку в Россию – а сейчас сроки доставки корреспонденции резко увеличились.
И этот период тоже волнительный для всех. Для покупателя – потому что он уже попрощался с деньгами, а документы ещё в пути. Для продавца – потому что он уже лишился собственности, но ещё не имеет доступа к своим деньгам.
При сделке с аккредитивом можно выбрать более простой путь, когда условием его раскрытия является подписанный обеими сторонами акт приёма-передачи недвижимости, который передаётся продавцу в момент подачи договора купли-продажи на регистрацию по месту сделки. Этот вопрос обсуждается сторонами заранее и согласуется с банком.
Тем не менее, повторю, самый простой и безопасный способ – наличный расчёт. Если речь идёт не о каких-то космических цифрах, конечно. И это не теория, это практика, с которой мы имеем дело регулярно на протяжении последних двух лет.
***
Ниже – конкретные предложения из Испании, Черногории, Болгарии, с Кипра. Разумеется, они меняются, причём быстро. В любом случае я твёрдо уверена: если вам интересна недвижимость в Европе, не стоит от неё отказываться. Пусть сейчас в мире неспокойно, но жизнь кончается не завтра. А покупка недвижимости – это не про несколько месяцев, не про год и не про два.
Актуальные предложения компании Rentsale
220 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
62 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Новая готовая квартира, обставленная современной стильной и практичной мебелью и оборудованная кондиционерами и современной электро-бытовой техникой (плита, духовка, хоодильник, СВЧ, посудомоечная и стиральная машина, телевизор, интернет), оснащенная всем, необходимым для личного проживания или сдачи в аренду (постельное белье, посуда, чайник и...
Rentsale
305 000 €
Коттедж в Пафосе, Кипр
94 м2323
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Таунхаус с 2 спальнями площадь 94 м2: кухня, гостиная, 3 с/у, парковка на 2 авто, топовое расположение в престижном комплексе Elysia Park+ расчет в РФ
Предлагаем прекрасный таунхаус с 2 спальнями в комплексе с развитой инфраструктурой, включающий открытые и закрытый бассейн, СПА-центр и тренажерный зал, ресторан, детскую площадку, гостевой...
Rentsale
360 000 €
Квартира в Барселоне, Испания
72 м2431
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Уютная и светлая квартира в районе Эшампле в Барселоне.
В квартире площадью 72 м2:
три спальни (одна используется как гардеробная)
ванная комната
отдельная, просторная кухня ( полностью меблированная и укомплектованная бытовой техникой)
гостиная - с выходом на балкон (вид на бульвар)
кладовая - прачечная
большой балкон...
Rentsale
110 000 €
Квартира в Рафаиловичах, Черногория
55 м2211
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Квартира площадью 55 м2. Расположенная на первом этаже пятиэтажного современного дома, эта квартира предлагает уникальное сочетание комфорта, красоты и функциональности.
В квартире есть всё необходимое для комфортного проживания или выгодной аренды: просторная гостиная, уютная спальня, функциональная кухня и современная ванная комната....
Rentsale
297 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
61 м2211
Удалённая сделка
Уникальная возможность стать собственником апартаментов в роскошном комплексе 5* с инфраструктурой отеля, расположенного на 1 береговой линии в центре Будвы Характеристики проекта Пятизвездочный отель на 144 номера Торговый центр с магазинами модных брендов Выбор ресторанов и бар на крыше Выдающийся архитектурный дизайн Эксклюзивное...
Rentsale
58 947 €
Квартира в Батуми, Грузия
28 м2
Жилой комплекс премиум класса в Кобулети – это уникальное сочетание роскоши, комфорта и инфраструктуры, расположенное всего в 30 метрах от Черного моря.
рядом пляжи
панорамные виды
хорошая транспортная развязка
менее часа езды до Батуми
В самом жилом комплексе:
видеонаблюдение
круглосуточная охрана
благоустроенная...
Rentsale
114 000 €
Квартира в Алании, Турция
57 м2211
Комфортная и уютная резиденция в самой желанной локации – в районе знаменитого Пляжа Клеопатры.
Отлично для жизни круглый год!
Отлично для сдачи в аренду – годами проверенный факт: самая дорогая и дефицитная аренда в районе Пляжа Клеопатры!
В центре города, рядом банки, торговые центры, государственные учреждения и...
Rentsale
473 068 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
68 м231
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
Квартира с 1 спальней полностью укомплектована мебелью в минутах ходьбы от пляжа. Последний платеж 40% оплачивается при окончании строительства в январе 2026. Прирост в цене до 30 % .
Dubai Islands – район, расположенный в Deira. Это группа из пяти островов Marina, Central, Shore, Golf и Elite общей площадью 17 квадратных километров....
Rentsale
80 000 €
Квартира в Белграде, Сербия
33 м2211
Небольшая квартира с ремонтом, не требует вложений!
Расположена в районе Белграда с прекрасной инфраструктурой и транспортной доступностью, всего в 20 минутах от центра города.
В квартире небольшая кухня и выход на балкон.
Дом расположен вдали от дороги в окуржении зелени.
Дополнительная информация по запросу.
Rentsale
180 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
68 м2321
Удалённая сделкаОбъект под сдачу
Продается квартира площадью 68 кв.м в современном жилом комплексе 2012 года постройки в курортном городе Бечичи, Черногория. На огороженной охраняемой территории комплекса с круглосуточным наблюдением расположены бассейн и детская игровая площадка.
Планировка квартиры:
Две уютные спальни
Гостиная, объединенная с кухней
Просторный...
Rentsale
220 000 €
Квартира в Белграде, Сербия
72 м2322
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рублях
Трехкомнатная полностью отремонтированная квартира в 2010 году. Окна на две стороны . В квартире два кондиционера и оптика МТС. Продается полностью меблированным.
Дом имеет хорошее расположение, недалеко от начальной школы, детского сада, нового Меркатора.
Rentsale
154 716 €
Квартира в Батуми, Грузия
70 м2321
ВНЖ при покупке
Самый большой построенный жилой комплекс на территории Грузии. Более 100 000 м² под 50 объектов внутренней инфраструктуры. ЖК находится в субтропической зоне, на первой береговой линии, среди эвкалиптовых деревьев.
В одном из трех строящихся блоков двухкомнатная квартира в полной комплектации на 18 м этаже площадью 79,2 м2 с 2 спальными...
Rentsale
90 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
40 м2211
Оплата в рублях
Новостройка в популярном районе Лази с видом на горы в пешей доступности от моря сочетает в себе редкую возможность оплаты покупки в РФ , превосходного арендного потенциала и невысокой цены.
Апартаменты с 1 спальней от 40 м2 от 90 тысяч евро.
В доме всего 9 квартир. В наличии 4 единицы на продажу
Удобные планировки
Сдача п"под...
Rentsale
129 000 €
Квартира в Будве, Черногория
50 м2311
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Продается уютная квартира в одном из самых тихих и любимых районов Будвы — Розино. Этот район предпочитают местные жители за его удобное расположение и близость ко всем необходимым объектам инфраструктуры. Рядом находятся автобусная станция, поликлиника, пожарная станция, а также другие важные объекты, до которых можно дойти пешком за 5-10...
Rentsale
290 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
56 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Добро пожаловать в потрясающий новый проект, состоящий из многоквартирных домов, предлагающий современную и поистине роскошную обстановку.
Новая резиденция идеально расположена в эксклюзивном районе Ayios Athanasiou (где «Джамбо») в Лимассоле, в самом сердце самого космополитического города Кипра.
Роскошный проект в окружении...
Rentsale
1 590 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
800 м2845
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Представляем вашему вниманию уникальную бутик-виллу, сочетающую в себе экологичный дизайн и неподвластную времени роскошь. Полностью восстановленная в 2021-2022 годах, эта вилла вдохновлена богатой историей и предлагает комфорт и стиль на высшем уровне.
Основные характеристики:
Эксклюзивное расположение с видом на море: Наслаждайтесь...
Rentsale
150 000 €
Квартира в Алании, Турция
110 м2322
В 400 м от Средиземного моря, в открытом для ВНЖ районе нижняя Оба квартира 2+1 110 м2 на 3м этаже дома с садом и бассейном.
Не устану восхвалять дома постройки десятых годов, ведь тогда застройщики имели возможность планировать квартиры с широкими прихожими, большими ванными комнатами и балконами. К сожалению, из-за налогов сейчас такие...
Rentsale
110 000 €
Квартира в Алании, Турция
120 м2322
ВНЖ при покупке
Просторная квартира 125 м2 расположена в нижней Обе в 250 м от моря на красивом пальмовом бульваре. Квартал зеленый, спокойный, неподалеку есть разные магазины, остановки общественно транспорта, аптеки, банкоматы и множество сервисов сферы услуг.
Перейдя набережную, Вы попадаете на чистый песочный пляж, где есть кафе, летние души, санитарные...
Rentsale
1 800 000 €
Вилла на Коста-Брава, Испания
570 м243
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Шикарная, трех этажная вилла, общей площадью 570 м2 ( 470 м2 - полезной) с видом на море в элитной урбанизации курортного городка Blanes (50мин от аэропорта Барселоны и 40мин от аэропорта Жироны) в 100 метрах от пляжа.
На первом этаже дома:
просторная гостиная - столовая с выходом на террасу которая оборудована тентом от солнца и...
Rentsale
38 618 €
Квартира в Тбилиси, Грузия
25 м211
Объект под сдачу
Квартира с одной спальней площадью 25 м2 в предчистовой отделке на 10 этаже 20 этажного современного жилого комплекса, расположившегося на берегу реки Куры в Тбилиси. Ключи в феврале 2025 года.
Отличный инвестиционный потенциал, по данным booking и arnbnb квартиры в новых резиденциях такого уровня стоят от 30$ в сутки. В долгосрочную аренду...
