Задача со звёздочкой: как россиянину, не нарушая действующего российского законодательства, приобрести недвижимость в «недружественных» государствах? Например, тех, которые были лидерами спроса на протяжении последних 20 лет. Постоянный эксперт Prian, руководитель компании Rentsale Юлия Титова делится своим опытом и предлагает решение.
Я предлагаю простое решение, которое позволяет нам в последние два года успешно закрывать сделки в Испании, на Кипре, в Черногории и Болгарии. Сразу подчеркну: предлагаемый процесс не слишком сложный, а главное, абсолютно прозрачный и законный!
Многие россияне, несмотря на сложности, не готовы отказаться от своей мечты – купить дом или квартиру на Средиземном море или Адриатике. Главная проблема – сложности с расчётами.
Указ президента России от 1 марта 2022 года № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности РФ» действительно вводит значительные ограничения на покупку недвижимости во многих странах. Он делает невозможной оплату недвижимости из российского, даже неподсанкционного банка, если её продаёт физическое или юридическое лицо из недружественных государств.
Но выход есть. На наших любимых курортах тысячи объектов принадлежат россиянам! Моя команда на рынке 20 лет – уж нам ли не знать!
Другой вопрос, есть ли в принципе те, кто желает свою недвижимость продать. Утверждаю: да!
Кого-то смущает отсутствие прямых перелётов. Кто-то в силу возраста и состояния здоровья не готов к нынешним путешествиям. У кого-то выросли дети, которых раньше вывозили на каникулы на море. Кому-то актуальнее решить жилищные вопросы на родине. Да мало ли жизненных ситуаций… Главное, что объектов, продаваемых россиянами, немало. В нашем портфеле они есть.
Какие альтернативные варианты совершить (читай – оплатить) сделку существуют у покупателей?
Есть, например, криптовалюты. В Европе такая оплата не везде легализована, но, например, в Черногории примеры успешных кейсов есть. Из минусов – криптовалютные платежи далеко не всем понятны. И доверие к ним есть далеко не у всех…
Можно совершить перевод через банки дружественных стран, открывающих счета россиянам. Например, армянские или киргизские. Законодательно это также не запрещено ни в России, ни за границей. Но трудности, которые сегодня возникают у покупателей и продавцов, по моему опыту, очень велики, а что ещё хуже – почти непрогнозируемы.
Представление документов о происхождении средств, принятие, а чаще непринятие их европейскими банками, отсутствие у покупателя счетов в Европе даже после появления права собственности… В общем, гораздо проще купить недвижимость, используя возможность рассчитаться в России.
Как проходят такие сделки?
Предположим, продавец и покупатель – россияне. Сделка между ними совершается одновременно в двух местах: в стране, где находится недвижимость, и в России, где производятся расчёты.
Например, продаётся объект в Черногории. Заранее согласовав условия и цену, подготовив нотариальный договор, мы назначаем дату регистрации контракта в кадастре. В назначенный день туда вместе с нотариусом отправляются продавец и покупатель или их представители – например, родственники, на которых заблаговременно в России оформляется нотариальная доверенность.
В этот же день продавец и покупатель или их представители встречаются в России для взаиморасчётов. Если участники сделки находятся в разных городах, технически возможно провести такую сделку и без личной встречи – но на это должны согласиться обе стороны.
Важный вопрос, где должны находиться участники сделки
Важен он не с точки зрения закона (ему-то как раз всё равно), а по причинам психологическим. В одном месте передаются деньги, в другом недвижимость – согласитесь, это нервно…
Для продавца в момент сделки вообще важнее уже не объект, а деньги. Поэтому, из нашей практики, за границей на регистрации обычно присутствуют именно представители продавца, а он сам остаётся в России. Напротив, покупатель чаще хочет увидеть своё будущее жильё. Хотя это не догма.
Как переводятся средства?
Возможно, вы удивитесь, но самый простой способ – наличный расчёт. В такой схеме это не запрещено. Продавец и покупатель пересчитывают деньги, дают добро на подачу документов на регистрацию – то есть в той или иной форме сообщают о своём согласии доверенным лицам – и расходятся после того, как за границей ставится штамп о регистрации сделки. Всё это можно сделать буквально за несколько часов.
Возможен и безналичный расчёт в рублях между резидентами РФ банковским переводом. Правда, неизбежен нервный период, когда платеж ещё в обработке, ведь покупатель уже попрощался с деньгами, но ещё не вступил в права собственности.
Проблему отчасти можно решить открытием аккредитива, доступ к которому дают переведённые и апостилированные документы о регистрации сделки. Почему же я говорю «отчасти»? Потому что в любом случае потребуется время на ожидание регистрации, перевод и апостилирование документов, а также их транспортировку в Россию – а сейчас сроки доставки корреспонденции резко увеличились.
И этот период тоже волнительный для всех. Для покупателя – потому что он уже попрощался с деньгами, а документы ещё в пути. Для продавца – потому что он уже лишился собственности, но ещё не имеет доступа к своим деньгам.
При сделке с аккредитивом можно выбрать более простой путь, когда условием его раскрытия является подписанный обеими сторонами акт приёма-передачи недвижимости, который передаётся продавцу в момент подачи договора купли-продажи на регистрацию по месту сделки. Этот вопрос обсуждается сторонами заранее и согласуется с банком.
Тем не менее, повторю, самый простой и безопасный способ – наличный расчёт. Если речь идёт не о каких-то космических цифрах, конечно. И это не теория, это практика, с которой мы имеем дело регулярно на протяжении последних двух лет.
***
Ниже – конкретные предложения из Испании, Черногории, Болгарии, с Кипра. Разумеется, они меняются, причём быстро. В любом случае я твёрдо уверена: если вам интересна недвижимость в Европе, не стоит от неё отказываться. Пусть сейчас в мире неспокойно, но жизнь кончается не завтра. А покупка недвижимости – это не про несколько месяцев, не про год и не про два.
Актуальные предложения компании Rentsale
148 500 €
Квартира в Алании, Турция
43 м²1
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
На продажу открыта квартира планировкой 1+1, которая расположена в 660 м от моря в популярном районе Махмутлар. Квартира готова к проживанию и отдыху, полностью обустроена мебелью и техникой. Общая площадь квартиры составляет 43 м2 и расположена она на 7 этаже. Благодаря такому расположению из окон квартиры открывается панорамный вид на...
RestProperty
1 350 000 €
Квартира в Лимасоле, Кипр
243 м²553
ВНЖ при покупке
Расположенная в тихом и престижном жилом районе, эта элегантная отдельно стоящая вилла сочетает просторные семейные пространства, приватность и красивые виды на море в одной из самых востребованных прибрежных локаций Лимассола.
Резиденция продуманно организована на двух уровнях и предлагает пять просторных помещений, включая большой кабинет на...
Cyprus Sotheby's International Realty
394 944 €
Квартира в Стамбуле, Турция
96 м²22
ВНЖ при покупке
Проект расположен в просторном квартале Стамбула, находящемся на побережье, при этом вблизи от центра. Проект находится всего в 25 минутах до Стамбульского аэропорта, в 2 минутах до торгового центра и школ, в 5 минутах до метро и метробуса, а также основных шоссе города. Кроме того, благодаря хорошо развитой системе морского транспорта, от...
NF Group
850 000 €
Кафе, ресторан в Барселоне, Испания
378 м²4.24% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в самом престижном районе Барселоны.
Окружение:
один из важнейших проспектов города – проспект Диагональ, обеспечивающий большой пешеходный и транспортный трафик;
парк Туро;
городской рынок Mercat de Galvany;
множество небольших озелененных аллей и зеленых зон;
множество престижных...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
195 000 €
Квартира на Коста-Бланка, Испания
120 м²111
Пунта-Прима - это тихий жилой район, расположенный в пяти минутах езды от Торревьехи. Поблизости расположены такие важные места, ка госпиталь, английский и испанский колледжи, коммерческий центр Зения-Бульвар и торговый центр Абанерас. В шаговой доступности находятся 2 аптеки, многочисленные бары, кафе, пиццерии, рестораны, супермаркет,...
ESTATE BARCELONA
910 000 €
Дом в Реджелло, Италия
299 м²1176
Недалеко от Реджелло, в холмистой местности, находится это прекрасное поместье, состоящее из главного дома и хозяйственных построек.
Главный дом, площадью 343 кв.м., расположен на 3 этажах и разделен на 2 независимые части: первая, площадью 97 кв.м., состоит на первом этаже из гостиной с кухней, а также спальни с ванной комнатой. На втором...
Great Estate
300 000 €
Апартаменты в Анталии, Турция
131 м²2
Особенности комплекса
• 7277 м2 общая территория проекта• кондиционер• пол с подогревом• зеленая территория• 2 открытых бассейна с плавным переходом на глубину: 1 бассейн семейный с детской зоной; 1 бассейн 18+;• встроенная кухонная техника: варочная панель, духовой шкаф, вытяжка• высокие потолки;•...
Intermark Global
157 909 €
Вилла в Чангу, Индонезия
90 м²32
Онлайн-показ
Готовая 2-спальная вилла в районе Canggu!
RED VILLA от ADVA — современная готовая вилла в спокойной части района Canggu, сочетающая уютную архитектуру, тёплые натуральные материалы и высокий инвестиционный потенциал. Проект отлично подходит как для комфортной жизни на Бали, так и для стабильного дохода от аренды благодаря востребованной...
DDA Real Estate
17 825 000 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
567 м²1766
6 beds, 6 baths, 5 receptions, 6,100 sq. ft, EPC Rating: E
✓ 6 спален
✓ 5 гостиных
✓ 6 ванных комнат
✓ Исторический стиль
✓ Балкон
✓ Сад
✓ Полуособняк
✓ Городская локация
Cheyne Walk — это больше, чем семейный дом; это редкая коллекционная жемчужина, найти подобное в центре Лондона крайне сложно. Полностью обновленный и...
MIRAG INVEST DOO
290 000 €
Квартира в Каннах, Франция
51 м²21
2 rooms, 1 bedroom, 51.3 sq. m, 3rd floor of 7
✓ 3-й этаж из 7
✓ Оборудованная кухня
✓ Открытая кухня
✓ Лифт
✓ Подвал
✓ Нет балкона
✓ Терраса (всего 16 м²)
✓ Тишина
✓ Восточная ориентация
Диагностика энергетической эффективности (DPE): C; Индекс выбросов парниковых газов (GES): C
Позвольте себе очароваться этой великолепной...
MIRAG INVEST DOO
97 500 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
64 м²21
ID 34083404
Для продажи предлагается :
Апартамент с 1 спальней комплексе Роял Сан
Стоимость: 97 500 евро
Населенный пункт: Солнечный берег
Комнат: 2
Общая площадь: 64 кв.м.
Этаж: 6 из 6
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
2000 евро - депозит
100% при подписании нотариального акта о праве...
Оазис Болгария
560 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
88 м²21
surface: 88 m², rooms: 2, bathrooms: 1, garages: 1
✓ Этаж объекта: 1
✓ Лифт: Да
✓ Год постройки: 2006
✓ Встроенная кухня: Да
✓ Место для парковки на улице: 1
✓ Класс энергоэффективности: E
✓ Класс теплоизоляции: Пусто
✓ Газовое отопление: Да
✓ Телефонная линия: Да
✓ Ethernet сеть: Да
✓ Оптоволокно: Да
✓ Коаксиальный...
MIRAG INVEST DOO
52 000 €
Апартаменты в Китене, Болгария
36 м²
ID 34142988
Для продажи предлагается студия на третьем этаже с видом на море в новом комплексе ,вторая линия моря .
Цена: 52 000 евро
Населенный пункт: г.Китен, комплекс Атлиман Резиденс Резорт
Общая площадь: 35,87 кв. м.
Комнат: 1
Этаж: 3/5
Такса поддержки: 150 евро/год
Старт строительства-осень 2025,завершение...
Оазис Болгария
679 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
75 м²21
surface: 75 m², rooms: 2, bathrooms: 1, garages: 1;
✓ Этаж объекта: 2
✓ Лифт: Да
✓ Год постройки: 2016
✓ Доступ для маломобильных граждан: Да
✓ Оборудованная кухня: Да
✓ Открытая кухня: Да
✓ Раздельные туалеты: 1
✓ Закрытые парковочные места: 1
✓ Хранение велосипедов: Да
✓ Балкон: 11 м²
✓ Класс энергопотребления: B
✓...
MIRAG INVEST DOO
404 934 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
62 м²211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Шикарные апартаменты во впечатляющем проекте Skyvue Spectra в престижном районе Sobha Hartland! Развитая инфраструктура! Кухни оборудованы бытовой техникой! Прекрасный вариант для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: крытый и открытый тренажерные залы, бассейн, джакузи, сауну,...
DDA Real Estate
474 000 €
Апартаменты в ОАЭ
65 м²212
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Меблированные квартиры на набережной острова Аль-Рим с рассрочкой платежа
Остров Аль-Рим (Al Reem Island) — престижный прибрежный район Абу-Даби, который идеально сочетает городскую утончённость с умиротворённой атмосферой прибрежной жизни. Этот современный район известен своим впечатляющим горизонтом, роскошными жилыми башнями, бутиками...
TEKCE
289 000 €
Дом на Коста-Бланка, Испания
116 м²332
Вилла в Эль-Расо, Гуардамар-дель-Сегура. Салон с обеденной зоной, просторная кухня, 3 спальни, 2 ванные комнаты, гостевой туалет, солярий с навесом. Общая площадь 116 м2. На участке в 194 м2 есть сад, частный бассейн и место для парковки автомобиля.Эль-Расо – это очень востребованный район на побережье Коста-Бланка. Здесь есть все необходимое...
ESTATE BARCELONA
401 500 €
Вилла в Алании, Турция
204 м²3
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Вашему вниманию представлена частная вилла планировкой 3+1, которая расположена в районе Каргыджак. Данная вилла интересна тем, что имеет свою приватную зону и одновременно относится к комплексу отельного типа с функциональной инфраструктурой.Участок виллы занимает 400 м2, площадь самой виллы составляет 204 м2. Планировка 3+1 подразумевает...
RestProperty
2 752 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
428 м²
Блок из 8 самых ликвидных квартир - студий и 1-спальных - по специальной цене!
Новый жилой проект строится в деловом квартале района Фридрихсхайн.
Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион...
NF Group
725 000 €
Квартира в Сан-Лоренце, Мальта
161 м²32
Bedrooms: 3, Bathrooms: 2, Inside Area: 122 sqm, Outside Area: 39 sqm, Total Area: 161 sqm
✓ Доступно сейчас
✓ Тип: Apartment
✓ Полностью отделано: Да
✓ Лифт: Да
✓ Открытая планировка (Кухня/Гостиная/Столовая): Да
✓ Прачечная: Да
Апартаменты на третьем этаже состоят из зоны кухни/гостиной/столовой, трёх спален, двух ванных комнат,...
