Задача со звёздочкой: как россиянину, не нарушая действующего российского законодательства, приобрести недвижимость в «недружественных» государствах? Например, тех, которые были лидерами спроса на протяжении последних 20 лет. Постоянный эксперт Prian, руководитель компании Rentsale Юлия Титова делится своим опытом и предлагает решение.
Я предлагаю простое решение, которое позволяет нам в последние два года успешно закрывать сделки в Испании, на Кипре, в Черногории и Болгарии. Сразу подчеркну: предлагаемый процесс не слишком сложный, а главное, абсолютно прозрачный и законный!
Многие россияне, несмотря на сложности, не готовы отказаться от своей мечты – купить дом или квартиру на Средиземном море или Адриатике. Главная проблема – сложности с расчётами.
Указ президента России от 1 марта 2022 года № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности РФ» действительно вводит значительные ограничения на покупку недвижимости во многих странах. Он делает невозможной оплату недвижимости из российского, даже неподсанкционного банка, если её продаёт физическое или юридическое лицо из недружественных государств.
Но выход есть. На наших любимых курортах тысячи объектов принадлежат россиянам! Моя команда на рынке 20 лет – уж нам ли не знать!
Другой вопрос, есть ли в принципе те, кто желает свою недвижимость продать. Утверждаю: да!
Кого-то смущает отсутствие прямых перелётов. Кто-то в силу возраста и состояния здоровья не готов к нынешним путешествиям. У кого-то выросли дети, которых раньше вывозили на каникулы на море. Кому-то актуальнее решить жилищные вопросы на родине. Да мало ли жизненных ситуаций… Главное, что объектов, продаваемых россиянами, немало. В нашем портфеле они есть.
Какие альтернативные варианты совершить (читай – оплатить) сделку существуют у покупателей?
Есть, например, криптовалюты. В Европе такая оплата не везде легализована, но, например, в Черногории примеры успешных кейсов есть. Из минусов – криптовалютные платежи далеко не всем понятны. И доверие к ним есть далеко не у всех…
Можно совершить перевод через банки дружественных стран, открывающих счета россиянам. Например, армянские или киргизские. Законодательно это также не запрещено ни в России, ни за границей. Но трудности, которые сегодня возникают у покупателей и продавцов, по моему опыту, очень велики, а что ещё хуже – почти непрогнозируемы.
Представление документов о происхождении средств, принятие, а чаще непринятие их европейскими банками, отсутствие у покупателя счетов в Европе даже после появления права собственности… В общем, гораздо проще купить недвижимость, используя возможность рассчитаться в России.
Как проходят такие сделки?
Предположим, продавец и покупатель – россияне. Сделка между ними совершается одновременно в двух местах: в стране, где находится недвижимость, и в России, где производятся расчёты.
Например, продаётся объект в Черногории. Заранее согласовав условия и цену, подготовив нотариальный договор, мы назначаем дату регистрации контракта в кадастре. В назначенный день туда вместе с нотариусом отправляются продавец и покупатель или их представители – например, родственники, на которых заблаговременно в России оформляется нотариальная доверенность.
В этот же день продавец и покупатель или их представители встречаются в России для взаиморасчётов. Если участники сделки находятся в разных городах, технически возможно провести такую сделку и без личной встречи – но на это должны согласиться обе стороны.
Важный вопрос, где должны находиться участники сделки
Важен он не с точки зрения закона (ему-то как раз всё равно), а по причинам психологическим. В одном месте передаются деньги, в другом недвижимость – согласитесь, это нервно…
Для продавца в момент сделки вообще важнее уже не объект, а деньги. Поэтому, из нашей практики, за границей на регистрации обычно присутствуют именно представители продавца, а он сам остаётся в России. Напротив, покупатель чаще хочет увидеть своё будущее жильё. Хотя это не догма.
Как переводятся средства?
Возможно, вы удивитесь, но самый простой способ – наличный расчёт. В такой схеме это не запрещено. Продавец и покупатель пересчитывают деньги, дают добро на подачу документов на регистрацию – то есть в той или иной форме сообщают о своём согласии доверенным лицам – и расходятся после того, как за границей ставится штамп о регистрации сделки. Всё это можно сделать буквально за несколько часов.
Возможен и безналичный расчёт в рублях между резидентами РФ банковским переводом. Правда, неизбежен нервный период, когда платеж ещё в обработке, ведь покупатель уже попрощался с деньгами, но ещё не вступил в права собственности.
Проблему отчасти можно решить открытием аккредитива, доступ к которому дают переведённые и апостилированные документы о регистрации сделки. Почему же я говорю «отчасти»? Потому что в любом случае потребуется время на ожидание регистрации, перевод и апостилирование документов, а также их транспортировку в Россию – а сейчас сроки доставки корреспонденции резко увеличились.
И этот период тоже волнительный для всех. Для покупателя – потому что он уже попрощался с деньгами, а документы ещё в пути. Для продавца – потому что он уже лишился собственности, но ещё не имеет доступа к своим деньгам.
При сделке с аккредитивом можно выбрать более простой путь, когда условием его раскрытия является подписанный обеими сторонами акт приёма-передачи недвижимости, который передаётся продавцу в момент подачи договора купли-продажи на регистрацию по месту сделки. Этот вопрос обсуждается сторонами заранее и согласуется с банком.
Тем не менее, повторю, самый простой и безопасный способ – наличный расчёт. Если речь идёт не о каких-то космических цифрах, конечно. И это не теория, это практика, с которой мы имеем дело регулярно на протяжении последних двух лет.
***
Ниже – конкретные предложения из Испании, Черногории, Болгарии, с Кипра. Разумеется, они меняются, причём быстро. В любом случае я твёрдо уверена: если вам интересна недвижимость в Европе, не стоит от неё отказываться. Пусть сейчас в мире неспокойно, но жизнь кончается не завтра. А покупка недвижимости – это не про несколько месяцев, не про год и не про два.
Актуальные предложения компании Rentsale
360 000 €
Квартира в Барселоне, Испания
72 м2431
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Уютная и светлая квартира в районе Эшампле в Барселоне.
В квартире площадью 72 м2:
три спальни (одна используется как гардеробная)
ванная комната
отдельная, просторная кухня ( полностью меблированная и укомплектованная бытовой техникой)
гостиная - с выходом на балкон (вид на бульвар)
кладовая - прачечная
большой балкон...
Rentsale
220 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
62 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Новая готовая квартира, обставленная современной стильной и практичной мебелью и оборудованная кондиционерами и современной электро-бытовой техникой (плита, духовка, хоодильник, СВЧ, посудомоечная и стиральная машина, телевизор, интернет), оснащенная всем, необходимым для личного проживания или сдачи в аренду (постельное белье, посуда, чайник и...
Rentsale
305 000 €
Коттедж в Пафосе, Кипр
94 м2323
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Таунхаус с 2 спальнями площадь 94 м2: кухня, гостиная, 3 с/у, парковка на 2 авто, топовое расположение в престижном комплексе Elysia Park+ расчет в РФ
Предлагаем прекрасный таунхаус с 2 спальнями в комплексе с развитой инфраструктурой, включающий открытые и закрытый бассейн, СПА-центр и тренажерный зал, ресторан, детскую площадку, гостевой...
Rentsale
85 000 €
Квартира в Алании, Турция
45 м2211
Предложение, которое нельзя упустить! ️
Ваша мечта о жизни у моря может стать реальностью!
Предлагаем Вашему вниманию уютную квартиру в солнечной Турции, в живописном районе Каргыджак, всего в 300 метрах от кристально чистого Средиземного моря!
Что мы предлагаем:
Комфорт и стиль: Квартира площадью 45 м² с современной планировкой...
Rentsale
81 800 €
Квартира в Батуми, Грузия
55 м232
Продается квартира в новом престижном комплексе в 5 минутах от моря!
Квартира расположена на 13-м этаже 27-ми этажного здания. В планировку входит гостиная, совмещенная с кухней, 2 спальни, санузел и балкон. Общая площадь составляет 55м2. Высота потолков 3м.
В квартире сделан качественный ремонт с использование современных материалов.
Все...
Rentsale
128 000 €
Квартира в Батуми, Грузия
50 м2211
ВНЖ при покупке
Квартира с отдельной спальней с широкой панорамой на море и горы в премиальном комплексе Black Sea Tower!
Вид один из лучших на Аллее Героев: с 38 этажа открывается широкая панорама на горы, море и город, видно все до Турции.
Стадион Батуми как на ладони, сверху можно смотреть матчи!
В доме есть ресепшен, видеонаблюдение и консьерж.
Этаж...
Rentsale
104 789 €
Квартира в Батуми, Грузия
56 м2211
уникальное предложение: квартира в новом жилом комплексе Calligraphy Towers, расположенном по адресу: ул. Жиули Шартава. Этот современный проект предлагает ремонт под ключ, включая стильную мебель и качественную технику, что делает переезд максимально комфортным.
Ваша новая квартира располагает общей площадью 56 м² и состоит из 2 комнат,...
Rentsale
2 500 000 €
Вилла у озера Комо, Италия
486 м253
Эксклюзивная старинная вилла начала 1900-х годов с парком и прекрасным видом на озеро.
Вилла в тихом и солнечном районе рядом с морем. На первом этаже расположена большая гостиная, уютная кухня, столовая, гардероб с прихожей и подсобные помещения. На втором этаже спальная зона с ванными комнатами. На последнем этаже находится зал, кабинет,...
Rentsale
2 150 000 €
Вилла у озера Гарда, Италия
320 м244
На холмах Гарды, в местечке Ай Беати, откуда открывается захватывающий вид на озеро Гарда, стоит эта вилла. Подъезд к вилле осуществляется по частной дороге, усаженной величественными деревьями и утопающей в чарующем винограднике. Беспрецедентный вход, прелюдия к роскоши и эксклюзивности, которые ожидают вас внутри. На первом этаже, в самом...
Rentsale
142 893 €
Квартира в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
60 м2212
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рублях
Уже готовая квартира с 1 спальней на первой линии моря на курорте Al Hamra Village в Рас-Эль-Хайма, рядом с гольф-полем и пристанью для яхт.
Готовый жилой комплекс с доступом к яхтенной гавани, гольф-клубу мирового уровня, прекрасным пляжам и пятизвездочным гостиницам, расположен на курорте Al Hamra Village в эмирате Рас -Аль-Хайма. Al Hamra...
Rentsale
3 200 000 €
Дом у озера Маджоре, Италия
970 м25
Вилла на солнечной стороне вдали от оживленных дорог, отлично подходит для любителей конфиденциальности. Вилла была построена в двадцатые годы ' 900 на земельном участке около 5000 квадратных метров с прямым выходом к озеру.
Характеристика:
Площадь дома: 970 м2
Площадь сада: 5000 м2
Другая недвижимость - сторожевой дом около 70м2,...
Rentsale
731 850 €
Вилла в Ларнаке, Кипр
110 м2532
В большом закрытом поселке с развитой инфраструктурой, благоустроенным садом и красивой территорией предлагаются на продажи виллы различных конфигураций с 2, 3, 4 и 5 спальнями с возможностью выбора размеров дома и участка на любой кошелек. Это уникальная возможность жить в собственном доме на берегу Средиземного моря с прекрасным песчаным...
Rentsale
43 500 €
Квартира в Батуми, Грузия
38 м211
Продается квартира-студия в современном жилом комплексе Royal Residence
Комплекс расположен в шаговой доступности от моря и Нового Бульвара
На крыше — просторная веранда для отдыха и развлечений
Закрытый двор площадью 3000 м2
Подземный паркинг
Круглосуточная охрана, служба уборки, а также служба аренды.
Завершение строительства...
Rentsale
126 900 €
Квартира в Тбилиси, Грузия
60 м2211
ВНЖ при покупке
Выбор шикарных апартаментов в резиденции – в особняке, прошедшим полный цикл реновации, созданного одним из самых выдающихся архитекторов Грузии двадцатого века Михаилом Непринцевым.
удобная локация в центре города
престижная недвижимость
рядом разнообразная инфраструктура
новейшее оснащение
безопасный двор
безбарьерная...
Rentsale
140 000 €
Апартаменты в Протарасе, Кипр
56 м211
ВНЖ при покупке
Предлагаем выбор апартаментов с 1 и 2 спальнями в новом строящемся комплексе в Протарасе, в непосредственной близости от города
Паралимни, но также очень близко к району Каппарис. Один из самых популярных регионов Протараса, который активен в течение всего года, предоставляя десятки удобств и развлекательных заведений.
Проект расположен на...
Rentsale
480 000 €
Вилла в Лимасоле, Кипр
199 м2532
Онлайн-показУдалённая сделка
Красивая вилла с 3 спальнями крытой площадью 200 м2 с садом 350 м2 и готовностью через месяца с возможностью получения ПМЖ в престижном пригороде Лимассола - деревне Писсури с видом на тихие живописные холмы в нескольких минутах ходьбы от деревенской площади, рядом с гольф-полями и знаменитой скалой Афродиты.
Тип недвижимости: вилла...
Rentsale
225 000 €
Апартаменты на Льорет-де-Мар, Испания
58 м2321
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартира с двумя спальнями в городе Лорет де Мар по сниженной цене.
В апартаменте площадью 58 м2:
просторная гостиная-столовая с выходом на балкон (вид на лес, северо-восток)
оборудованная кухня
две двухместных спальни
ванная комната
Кондиционеры во всех помещениях. Парковочное место в подземном паркинге.
Квартира расположена...
Rentsale
650 000 €
Вилла в Хавее, Испания
170 м243
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Эта красивая вилла площадью 170 м2 имеет отличное расположение. Всего в 5 мин. на машине до знаменитого пляжа Гранаделья, рядом с другими пляжами Хавеи, мысом Сap de Nau, супермаркетами, барами, ресторанами и т. д. Ориентация на юг делает эту виллу очень светлой и солнечной.
Все помещения в доме расположены на одном уровне. Вилла состоит из:...
Rentsale
206 000 €
Квартира в Белграде, Сербия
36 м211
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартира 36м2 на 6 этаже в элитной новостройке
Дорчол, Булевар Воеводе Бойовица. Отопление центральное, есть кондиционер. Бытовая техника и кухонные элементы включены в стоимость.
Rentsale
180 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
106 м2431
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рублях
Выгодная цена (менее 1700 евро/м2) + отличное расположение (между отелем Larimar и апартаментами Katrin в 300 м от отеля Splendid + без дополнительных вложений (вся мебель, техника, посуда, текстиль): въезжай и живи или сдавай в аренду! Апартаменты с 3 спальнями и 2 ванными комнатами площадью 106 м2 с потрясающими видом на горы + с балкона виден...
