Задача со звёздочкой: как россиянину, не нарушая действующего российского законодательства, приобрести недвижимость в «недружественных» государствах? Например, тех, которые были лидерами спроса на протяжении последних 20 лет. Постоянный эксперт Prian, руководитель компании Rentsale Юлия Титова делится своим опытом и предлагает решение.
Я предлагаю простое решение, которое позволяет нам в последние два года успешно закрывать сделки в Испании, на Кипре, в Черногории и Болгарии. Сразу подчеркну: предлагаемый процесс не слишком сложный, а главное, абсолютно прозрачный и законный!
Многие россияне, несмотря на сложности, не готовы отказаться от своей мечты – купить дом или квартиру на Средиземном море или Адриатике. Главная проблема – сложности с расчётами.
Указ президента России от 1 марта 2022 года № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности РФ» действительно вводит значительные ограничения на покупку недвижимости во многих странах. Он делает невозможной оплату недвижимости из российского, даже неподсанкционного банка, если её продаёт физическое или юридическое лицо из недружественных государств.
Но выход есть. На наших любимых курортах тысячи объектов принадлежат россиянам! Моя команда на рынке 20 лет – уж нам ли не знать!
Другой вопрос, есть ли в принципе те, кто желает свою недвижимость продать. Утверждаю: да!
Кого-то смущает отсутствие прямых перелётов. Кто-то в силу возраста и состояния здоровья не готов к нынешним путешествиям. У кого-то выросли дети, которых раньше вывозили на каникулы на море. Кому-то актуальнее решить жилищные вопросы на родине. Да мало ли жизненных ситуаций… Главное, что объектов, продаваемых россиянами, немало. В нашем портфеле они есть.
Какие альтернативные варианты совершить (читай – оплатить) сделку существуют у покупателей?
Есть, например, криптовалюты. В Европе такая оплата не везде легализована, но, например, в Черногории примеры успешных кейсов есть. Из минусов – криптовалютные платежи далеко не всем понятны. И доверие к ним есть далеко не у всех…
Можно совершить перевод через банки дружественных стран, открывающих счета россиянам. Например, армянские или киргизские. Законодательно это также не запрещено ни в России, ни за границей. Но трудности, которые сегодня возникают у покупателей и продавцов, по моему опыту, очень велики, а что ещё хуже – почти непрогнозируемы.
Представление документов о происхождении средств, принятие, а чаще непринятие их европейскими банками, отсутствие у покупателя счетов в Европе даже после появления права собственности… В общем, гораздо проще купить недвижимость, используя возможность рассчитаться в России.
Как проходят такие сделки?
Предположим, продавец и покупатель – россияне. Сделка между ними совершается одновременно в двух местах: в стране, где находится недвижимость, и в России, где производятся расчёты.
Например, продаётся объект в Черногории. Заранее согласовав условия и цену, подготовив нотариальный договор, мы назначаем дату регистрации контракта в кадастре. В назначенный день туда вместе с нотариусом отправляются продавец и покупатель или их представители – например, родственники, на которых заблаговременно в России оформляется нотариальная доверенность.
В этот же день продавец и покупатель или их представители встречаются в России для взаиморасчётов. Если участники сделки находятся в разных городах, технически возможно провести такую сделку и без личной встречи – но на это должны согласиться обе стороны.
Важный вопрос, где должны находиться участники сделки
Важен он не с точки зрения закона (ему-то как раз всё равно), а по причинам психологическим. В одном месте передаются деньги, в другом недвижимость – согласитесь, это нервно…
Для продавца в момент сделки вообще важнее уже не объект, а деньги. Поэтому, из нашей практики, за границей на регистрации обычно присутствуют именно представители продавца, а он сам остаётся в России. Напротив, покупатель чаще хочет увидеть своё будущее жильё. Хотя это не догма.
Как переводятся средства?
Возможно, вы удивитесь, но самый простой способ – наличный расчёт. В такой схеме это не запрещено. Продавец и покупатель пересчитывают деньги, дают добро на подачу документов на регистрацию – то есть в той или иной форме сообщают о своём согласии доверенным лицам – и расходятся после того, как за границей ставится штамп о регистрации сделки. Всё это можно сделать буквально за несколько часов.
Возможен и безналичный расчёт в рублях между резидентами РФ банковским переводом. Правда, неизбежен нервный период, когда платеж ещё в обработке, ведь покупатель уже попрощался с деньгами, но ещё не вступил в права собственности.
Проблему отчасти можно решить открытием аккредитива, доступ к которому дают переведённые и апостилированные документы о регистрации сделки. Почему же я говорю «отчасти»? Потому что в любом случае потребуется время на ожидание регистрации, перевод и апостилирование документов, а также их транспортировку в Россию – а сейчас сроки доставки корреспонденции резко увеличились.
И этот период тоже волнительный для всех. Для покупателя – потому что он уже попрощался с деньгами, а документы ещё в пути. Для продавца – потому что он уже лишился собственности, но ещё не имеет доступа к своим деньгам.
При сделке с аккредитивом можно выбрать более простой путь, когда условием его раскрытия является подписанный обеими сторонами акт приёма-передачи недвижимости, который передаётся продавцу в момент подачи договора купли-продажи на регистрацию по месту сделки. Этот вопрос обсуждается сторонами заранее и согласуется с банком.
Тем не менее, повторю, самый простой и безопасный способ – наличный расчёт. Если речь идёт не о каких-то космических цифрах, конечно. И это не теория, это практика, с которой мы имеем дело регулярно на протяжении последних двух лет.
***
Ниже – конкретные предложения из Испании, Черногории, Болгарии, с Кипра. Разумеется, они меняются, причём быстро. В любом случае я твёрдо уверена: если вам интересна недвижимость в Европе, не стоит от неё отказываться. Пусть сейчас в мире неспокойно, но жизнь кончается не завтра. А покупка недвижимости – это не про несколько месяцев, не про год и не про два.
Актуальные предложения компании Rentsale
386 480 €
Апартаменты в Эсентепе, Кипр
82 м²322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Комплекс очень уютный и красивый будет построен к Марту 2025 года. В комплексе будет большой общий бассейн, бар у бассейна, камеры видеонаблюдения. Если ваш выбор пал на район – Эсентепе, Вы не ошиблись! Это спокойный и безопасный район с великолепными пляжами, захватывающими видами и всей необходимой инфраструктурой.
Квартира Loft 2+1...
Leverage Investments
940 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
372 м²
Коммерческое помещение в районе Оспиталет де Йобрегат.
Расположено на первом этаже жилого здания.
Общая площадь 372 м.кв.
В настоящий момент арендовано - супермаркет известной сети.
Дата подписания контракта январь 2025 года сроком на 15 лет.
3 года обязательного исполнения.
С 10 года увеличение арендной ставки на 10%.
Обновление...
ESTATE BARCELONA
450 000 €
Апартаменты на пляже Финикудес, Кипр
110 м²331
ВНЖ при покупке
Просторная 3-комнатная квартира в центре Ларнаки (улица Лорд Байрон, рядом с Березкой). Идеально расположенная в самом сердце Ларнаки, на улице Лорд Байрон (рядом с Березкой), всего в 5 минутах ходьбы от знаменитого пляжа Финикудес. Окруженная магазинами, кафе и всеми необходимыми удобствами, эта недвижимость предлагает отличную транспортную...
MySpace Real Estate
370 000 €
Квартира в Будве, Черногория
90 м²2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!
ЧЕPHОГOРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬE
ШИКАРНАЯ КВАРТИPА С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ И ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В РАФАИЛОВИЧАХ!
ПЛОЩАДЬ: 90 м2 + паркинг в закрытом гараже
ЧЕРНОГОPИЯ: БУДВА: РАФАИЛОВИЧИ
380 000 ЕВРО...
CULTURE international real estate agency
307 400 €
Апартаменты в Испании
116 м²432
Приезжайте и посетите этот строищейся многоквартирный дом, состоящий из 24 квартир, расположенный в городе Кунит.
Этот строищейся блок был разработан с акцентом на современную элегантность. Каждая квартира спроектирована для максимального увеличения пространства и света, создавая уютную и привлекательную атмосферу, соответствующую самым...
Estate-indom
156 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
105 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Двухкомнатная квартира на первой линии в комплексе «Prestige Fort beach», Святой Влас
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и двух террас
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 2
Площадь: 105 кв.м
Этаж: 5/5
До моря: 50 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 12,80 евро/кв.м в год
Prestige Fort Beach - первоклассный...
Happy Home
261 000 €
Апартаменты в Кирении, Кипр
111 м²321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры с видом на море в комплексе в Гирне, Северный Кипр
Гирне – один из самых популярных городов Северного Кипра благодаря активному туризму, живописному побережью, историческим достопримечательностям и развитой инфраструктуре. Район Эсентепе выделяется низкой плотностью застройки, красивой природой и потрясающими видами на море. Этот...
TEKCE
157 000 €
Квартира в Авсалларе, Турция
100 м²32
ВНЖ при покупке
Прекрасный жилой комплекс класса люкс с собственной первоклассной инфраструктурой , расположен в нескольких минутах ходьбы от моря.
Renaissance Estate
1 526 000 €
Квартира в Женеве, Швейцария
100 м²531
100 m² 3 bedrooms 1 bathroom 5 rooms
✓ Камин
✓ Гараж
Идеально расположенный неподалеку от центра Meyrin-Village, этот дом в тихом месте удален от основных дорог. Он обеспечивает быстрый доступ ко всем удобствам коммуны, таким как школа, почта, магазины и общественный транспорт.
Дом был построен в 1977 году, жилая площадь составляет 100...
MIRAG INVEST DOO
997 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
164 м²43
surface: 164 m², rooms: 4, bathrooms: 3, garages: 2
✓ Общая площадь участка: 3.52 ares
✓ Отдельная кухня: Да
✓ Отдельные туалеты: 1
✓ Крытое парковочное место: 1
✓ Наружное парковочное место: 1
✓ Терраса: Да
✓ Сад: Да
✓ Класс энергоэффективности: Blank
✓ Класс тепловой изоляции: Blank
✓ Электрическое отопление: Да
✓...
MIRAG INVEST DOO
285 000 €
Вилла в Алании, Турция
155 м²432
Объект под сдачу
LUXURY ESTATE TURKEY
1 300 137 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
507 м²34
Виллы премиум класса с панорамным видом на море / LN-229P
Виллы премиум класса рядом с национальным парком и панорамным видом на горы и море.
Детали объекта:
Сдача: 3 квартал 2025г.
До моря: 1500 м
Спальни: 3
Ванные: 4
Жилая площадь: 507 - 584 м²
Доход:
Рассрочка: на период строительства
В комплексе: небольшой комплекс из 3х...
Exotic Property
1 238 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
125 м²31
surface: 125 m², rooms: 3, bathrooms: 1, garages: 1;
✓ Земельный участок: 1.94 ар
✓ Количество комнат: 11
✓ Раздельные туалеты: 2
✓ Открытых парковочных мест: 1
✓ Терраса: 15.12 м²
✓ Энергетический класс: A
✓ Класс тепловой изоляции: A
✓ Тепловой насос: Да
✓ Прачечная: Да
Эта красивая дом, построенный известным застройщиком...
MIRAG INVEST DOO
980 000 €
Квартира в Гревенмахере, Люксембург
154 м²42
surface: 154 m², rooms: 4, bathrooms: 2, garages: 4
✓ Земельный участок: 7.4 ар
✓ Год постройки: 1970
✓ Оборудованная кухня: Да
✓ Отдельная кухня: Да
✓ Отдельный туалет: 1
✓ Электрическая розетка на стоянке: Да
✓ Уличные парковочные места: 2
✓ Терраса: 7 м²
✓ Сад: 500 м²
✓ Класс энергоэффективности: G
✓ Класс теплоизоляции:...
MIRAG INVEST DOO
645 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
133 м²32
surface: 133 m², rooms: 3, bathrooms: 2
✓ Этаж недвижимости: 0
✓ Лифт: Да
✓ Год постройки: 2024
✓ Реконструировано: Да
✓ Год реконструкции: 2024
✓ Открытая кухня: Да
✓ Отдельные туалеты: 1
✓ Хранилище для велосипедов: Да
✓ Терраса: 25 м²
✓ Класс энергоэффективности: B
✓ Класс теплоизоляции: B
✓ Газовое отопление: Да
✓...
MIRAG INVEST DOO
690 000 €
Квартира в Каннах, Франция
80 м²32
3 rooms, 2 bedrooms, 80 sq. m, 8th floor out of 8.
✓ Последний этаж
✓ 8-й этаж из 8
✓ Оборудованная кухня
✓ Лифт
✓ Подвал (общая площадь 3,3 кв. м)
✓ Парковочное место
✓ 3 туалета
✓ Нет балкона
✓ 2 террасы (общая площадь 72,9 кв. м)
Диагностика энергетической эффективности (DPE): C; Индекс выбросов парниковых газов (GES): C...
MIRAG INVEST DOO
900 000 €
Квартира в Милане, Италия
125 м²22
Объект под сдачу
Предлагаем на продажу великолепную квартиру площадью 125 квадратных метров , всего в 10 минутах ходьбы от Piazza Del Duomo
Квартира, очень тихая, расположена на 1-м этаже здания и выходит во внутренний двор и предлагает : большую прихожую, прекрасно обставленная встроенными шкафами и обувным шкафом, сделанным на заказ, через которую вы...
ITALCASA
185 000 €
Дом в Медово, Болгария
162 м²52
Предлагаем к покупке двухэтажный дом в посёлке Медово, область Бургас.
Дом расположен у подножия горы, с красивой панорамой. Площадь дома составляет 162 кв.м., без учета подвала.
На первом этаже расположены: прихожая, гостиная с электрическимкамином, кухня, столовая с выходом на большую террасу, спальня и санузел с душевой кабиной.
На...
Lev Estates
123 808 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
111
Расположенный в центре между двумя международными аэропортами и потрясающей набережной, Лимассол является идеальным и доступным местом для инвестиций. В нескольких минутах от потрясающей береговой линии Лимассола есть привилегия быть близко к удобствам и в то же время никогда не далеко от оживленной жизни, которой славится город. Расположенные...
MySpace Real Estate
393 000 €
Квартира на Коста-Бланка, Испания
90 м²332
Пентхаус в Санта-Поле. Салон, отдельная кухня, 3 спальни, 2 ванные комнаты, терраса 77 м2, солярий. Общая площадь 90 м2. В комплексе есть сад, общий бассейн и подземный паркинг. Закрытый жилой комплекс всего в 150 метрах от пляжа Леванте, откуда открывается великолепный вид на весь залив Санта-Пола. Комплекс расположен в лучшем районе...
