Версия
для печати
для печати
Товар лицом
Для рынка недвижимости большинства городов Латвии лето традиционно считается довольно спокойным сезоном: активность покупателей и продавцов в это время обычно падает. Однако на Юрмалу это правило никогда не распространялось. Наоборот, продавцы курортной недвижимости в последние годы с нетерпением ждали июня, а особенно - июля. Ведь именно в середине лета в Юрмале проходят два главных развлекательных действа сезона - летний Кубок КВН и конкурс «Новая волна», привлекающие на главный курорт страны сотни состоятельных граждан, в первую очередь из России. Вот этой возможностью представить товар лицом и стараются воспользоваться продавцы юрмальской недвижимости.
«В нынешнем году в июле снова был огромный ажиотаж со стороны продавцов. Все надеялись: приедут русские и начнут активно скупать юрмальские объекты. Территория вокруг концертного зала «Дзинтари» пестрела рекламными стендами и плакатами о продаже домов и квартир в новых проектах. Но подвели два фактора, - поделилась с «м2» своими наблюдениями глава юрмальского отделения компании Latio Елена Эйхенбаум. - Первый - дождливая июльская погода, которая как-то не располагала к ознакомлению с объектами недвижимости. Второй - те, кому нужна была недвижимость, позвонив по указанным в рекламах телефонам и услышав сумму с шестью нулями или близкую к тому, обычно откладывали этот вопрос на потом».
«Необходимо учитывать, что те иностранцы, которые еще с советских времен любят Юрмалу из-за ее умеренного климата, имели возможность обзавестись здесь недвижимостью в предыдущие годы. Сейчас на сцену выходит уже более требовательный покупатель. Он смотрит, что происходит на рынке. А здесь наблюдается стабилизация. Поэтому расхватывать жилье по бешеным ценам никто не собирается», - уверена член правления компании Possesso Солвита Квиле.
Желания и возможности
По ее мнению, именно сейчас юрмальский рынок недвижимости из хаотичного начинает превращаться в цивилизованный. «Становится понятно, что Юрмала может предложить покупателям и что те готовы покупать. Получается так: то, что предлагаем, малоинтересно из-за несоответствия качества и цены, а того, что они хотели бы получить, - у нас нет», - настаивает Солвита Квиле. Речь идет в первую очередь о новых многоквартирных проектах.
Как представительница компании Possessio, так и Елена Эйхенбаума, в один голос утверждают: нынешний потенциальный покупатель из России (не золотая элита, а крепкий средний класс. – «м2») ищет апартаменты максимальной площадью 50-60 квадратных метров. И уже с готовой отделкой: людям, которые бывают в Латвии от силы 3-4 раза в году, не хочется забивать себе голову еще и ремонтами. Но... Большинство юрмальских застройщиков сделали ставку на квартиры начиная от 70-80 квадратных метров. Да к тому же без полной отделки...
Нельзя сбрасывать со счетов и ценовой вопрос. Собеседницы «м2» считают разумным для девелоперов большинства проектов, расположенных на морской стороне Юрмалы, ориентироваться на средние 3 000-3 500 евро за кв. м. В реальности жилье продается по более дорогому прейскуранту, хотя в рекламных проспектах указываются именно эти цифры.
Насколько известно «м2», в секторе от 4 500 евро за квадратный метр и выше, нынешним летом активность наблюдалась только в проекте Jūrmalas vilnis: заключено два договора о резервации. Все чаще девелоперы начинают признавать как хороший показатель в 1-2 проданные квартиры в месяц. В то же время есть проекты, в том числе расположенные на знаменитой улице Йомас, в которых за последние 4-6 месяцев не было совершено ни одной сделки.
«Показательна и ситуация в секторе эксклюзивных домов, - рассказывает Солвита Кивле. - Есть потенциальные покупатели, которые готовы платить за них и 5, и 10 миллионов долларов. Вот только они желают получить товар определенного качества, с авторским дизайном, в хорошем месте. Объект дороже 3 миллионов долларов неизменно должен располагаться на морской стороне, между Лиелупе и Меллужи, в спокойном месте. Сейчас вот на рынок в массовом порядке выходят дома, расположенные между улицами Юрас и Йомас. За них просят 1,5-2,5 млн евро. Однако потенциальный покупатель не горит желанием селиться здесь: слишком публичное место. Люди с достатком хотят что-то потише».
Елена Эйхенбаум указала «м2» на такую тенденцию: все большую роль на юрмальском рынке начинает играть местный, латвийский покупатель. Но максимум, на что он готов раскошелиться, - 250 000 - 350 000 евро за юрмальский дом с небольшим участком земли. Притом за дом, в который можно въехать и сразу начинать жить. Выбор таких вариантов невелик.
Трудности с проведением сделок заключаются еще и в том, что большинству местных покупателей требуется оформить кредит. А с его получением возникают проблемы. «Ждем реакции банков. Если ничего не изменится, то придется уговаривать продавцов частных домов снижать цены», - не исключила глава юрмальского отделения Latio.
Отрицательный момент
Впрочем, в Юрмале уже есть секторы недвижимости, в которых наблюдается снижение цен. И это прежде всего квартиры в типовых домах в Каугури. Там упал спрос на жилье в домах 467-й, 602-й и так называемой хрущевской серий. Официальная статистика говорит о минусе в 3-5%. Но есть конкретные примеры того, как продавцы соглашаются уступить в продажной цене 170 евро за кв. м, что составляет 13%.
А вот владельцы квартир в серийных домах, расположенных в центральной части города-курорта, пока еще пытаются держать планку в районе 2 000 евро за кв. м. Вопрос в том, насколько долго их хватит. Реальных сделок в этих районах – раз-два и обчелся.
Ближайшие перспективы
Стабилизация – именно она, убеждено большинство маклеров, с которыми побеседовал «м2», -- будет определять развитие ситуации на юрмальском рынке недвижимости в недалеком будущем. Роста цен на квартиры в серийных домах в ближайшее время уж точно не ожидается. Равно как и на новые проекты. «Покупатели определили, сколько они могут потратить и на что. Переплачивать они не станут. У меня есть довольно состоятельный клиент, который ищет себе квартиру уже третий год», - отметила Солвита Квиле.
В то же время и сумасшедших скидок в новых проектах ждать не приходится. Пойти на такой шаг девелоперам не позволит слишком дорогая стоимость земельных наделов, предназначенных под застройку. Даже при худшем варианте развития событий на рынке цены на них, по мнению собеседников «м2», продержатся до следующего года. Востребованными должны будут оставаться жилые проекты возле водоемов, с ценой, адекватной своему месторасположению.
Что касается земельного сектора, то опрошенные «м2» эксперты прогнозируют устойчивый спрос на предназначенные под коммерческую застройку участки площадью от 3 000 кв. м. «Юрмала – уникальна. И как бы там ни было, интерес к ней сохранится. Надо только, чтобы был принят нормальный долгосрочный план развития курорта, где будет четко оговорено: где, что и почему можно строить», - подвела итог нашей беседе Солвита Квиле.
Мнения
Оправдало ли нынешнее лето ваши ожидания?
Алексей, представитель компании Vigvam:
- Сектор дорогих жилых домов встал уже давным-давно. Там сделки носят единичный характер. А вот если говорить о домах стоимостью до 300 000 евро, то здесь даже наблюдается активизация покупателей. В определенной степени это отголосок стагнации на квартирном рынке. Люди сейчас получили возможность оглядеться. У них открылись глаза: а дома-то, оказывается, покупать дешевле. Ведь у нас есть предложение -- от 1 500 евро за кв. м жилой площади нового дома. Въехал - и живи.
Артем Чирюлин, член правления DP Fonds (заказчик проектов Grīšļa 5 и Admiraļu osta):
- Если честно, июнь и июль не оправдали надежд многих девелоперов юрмальских проектов. Хотя интерес со стороны покупателей есть. Но многие пребывают в состоянии ожидания: а что же будет с рынком завтра?
Нателла Сирмбарде, коммерческий директор Baltijas Finansu Aģentūra (девелопер проекта Jūrmalas vilnis):
- Нам жаловаться не на что. Если учесть, что мы работаем в очень дорогом сегменте, то надо сказать: дела идут хорошо. Так, в июле заключено сразу два договора на резервацию квартир! В соответствии с ними клиенты внесли первый взнос в размере 20% от стоимости покупки. Сейчас в Jūrmalas vilnis зарезервировано практически 70% всех квартир. Свободными остаются апартаменты на нижних этажах. Самое дорогое предложение? Это квартира на 4-м этаже с террасой: она предлагается по 6 300 евро за кв. м.
Кристине Стабиня, маркетинговый директор ООО Manutent Latvia (девелопер проекта Jauna Jūrmala):
- У нас все идет нормально, в соответствии с ранее составленным бизнес-планом. Летом уже продали 3 квартиры, в стадии подготовки находятся еще 4-5 договоров. Надеемся, что подпишем их в августе. Мы с продажами не особо спешим. Конечно же, хотелось бы, чтобы они шли еще лучше, но и на то, что есть, грех жаловаться. Все квартиры должны быть распроданы до окончания строительства, а это еще почти 1,5 года. Думаю, установленные нами цены -- около 2 500 евро за кв. м с полной отделкой -- выгодно отличают нас от многих конкурентов. Плюс проект расположен в тихом месте.
Агнесе, представительница компании Viskars (девелопер юрмальских проектов Dzintaru 39, Dzintaru 64, Kanālu 9, Kuldīgas 9 и Vidus 54):
- Говорить о том, оправдало лето наши ожидания или нет, не буду. Отмечу лишь, что продажа квартир в наших проектах идет хорошо. На данный момент из 33 апартаментов в доме на Дзинтару, 64 свободными остаются лишь 4. Цена -- от 3 000 евро за кв. м. На ул. Видус, 54 из 33 свободны 9 квартир. Речь идет также о 3 000 евро за кв. м. В доме на ул. Кулдигас, 9 в продаже находится лишь одна квартира -- 2 500 евро за кв. м. На ул. Каналу, 9 из 18 квартир доступны потенциальным покупателям 5. Цена от 2 500 евро за кв. м. На проспекте Дзинтару, 39 продается одна квартира из 23.
Алексей Ефимов, менеджер компании Interhaus (девелопер проектов Jūras pils, Dzintaru rezidence и уже упоминавшегося Jūrmalas vilnis):
- По активности покупателей это лето не отличалось от предыдущих годов. При этом надо отметить, что у нас максимальная активность покупателей приходится на весну и первую половину осени. В целом дела идут хорошо. В Jūras pils раскуплено 90% квартир, а в Dzintaru rezidence – 55%. Юрмала остается перспективной. Поэтому в следующем году планируется начать строительство нового жилого комплекса в Булдури. Стартует также реконструкция легендарного ресторана «Лидо» в Дзинтари, на проспекте Турайдас.
Автор: Роман Голубев, журнал "Kvadratmetrs".
