Версия
для печати
для печати
Посткризисный ландшафт
За последние несколько лет рынок недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов сильно эволюционировал. Мировой финансовый кризис, начавшийся в 2008 году с краха банка Lehman Brothers, на Дубае отразился особенно болезненно. С тех пор количество сделок с жильем в эмирате сократилось на 70%, а цены упали – на 50%.
Как поясняют аналитики компании IMEX Real Estate, следствием такой серьезной коррекции стала стагнация, а впоследствии, фактическое исчезновение так называемого рынка «оф-план», то есть объектов, продаваемых еще на стадии проекта.
«Не секрет, что до кризиса рынок недвижимости Эмиратов рос огромными темпами во многом благодаря притоку краткосрочных спекулятивных инвестиций со всего мира. Люди вкладывали деньги не с целью получить готовый объект недвижимости, а для последующей перепродажи еще на этапе строительства или даже раньше, - говорят эксперты. - Естественно, после того как рынок начал падать, спекулянты с него ушли. А конечные пользователи остались. За прошедшие три года отрасль оправилась от шока, а ее участники осознали новую действительность и перестроились для работы в новых условиях».
Новое в законах
Новая действительность – это в том числе и обновленная законодательная база, призванная регулировать отношения между арендаторами и собственниками, инвесторами и застройщиками. И, конечно, сделать рынок более безопасным и прозрачным.
На федеральном уровне самым важным событием, влияющим на рынок недвижимости, стало внесение изменений в порядок предоставления резидентских виз. В мае 2009 года, впервые в истории страны, власти узаконили право иностранного собственника на получение 6-месячной визы. А в конце июня 2011 года на заседании правительства ОАЭ было объявлено о решении увеличить срок предоставляемых иностранным владельцам недвижимости виз с 6 месяцев до 3 лет.
К слову, в ОАЭ до сих пор нет федерального законодательства о недвижимости. В каждом из семи эмиратов – свои правила. А Дубай по праву считается самым прогрессивным из них.
Наши в Дубае
По данным IMEX Real Estate, самый большой процент граждан, приобретающих недвижимость в ОАЭ – это собственники малого и среднего бизнеса с доходом от $100 тыс. в год и выше. Они составляют наиболее активную среду, готовы тщательно изучать рынок, рассматривать предложения, принимать взвешенные и обдуманные решения.
«В последние годы растет число покупателей из области некоммерческого сектора: сотрудники крупных государственных корпораций и чиновники, по вполне понятным причинам не раскрывающие информацию о себе», - добавляют специалисты.
Причем, сегодня русскоязычное население занимает одно из первых мест среди общего числа покупателей недвижимости в Дубае. Около двух третей сделок обычно совершают жители Москвы и центрального региона, оставшаяся треть приходится на выходцев из других регионов России и стран СНГ.
Наибольшим спросом пользуется жилая недвижимость, особенно – апартаменты в многоквартирных комплексах. «Дело в том, что Дубай – город приезжих. Более 90% из двух миллионов жителей мегаполиса – это экспатрианты. Всем надо где-то жить, работать, отдыхать. Поэтому рынок аренды здесь прекрасно развит. Жилье в популярных проектах очень востребовано, а арендный доход в Дубае в два-три раза выше, чем на развитых рынках. К тому же налоги с дохода, а также налоги на недвижимость – отсутствуют. Все это делает инвестиции в жилую недвижимость весьма привлекательными», - поясняют эксперты.
А вот вложение средств в офисы Дубая пока не так привлекательно. В ближайшее время будут достроены и выйдут на рынок многие бизнес-центры, строительство которых началось еще до кризиса. Поэтому с точки зрения потенциального прироста стоимости и величины рентного дохода, этот сегмент выглядит не таким интересным.
Знаковые проекты: условия и цены
Наибольшей популярностью у россиян пользуются прибрежные районы Дубая. Среди них: престижный квартал Dubai Marina, знаменитая «пальма», заметная невооруженным глазом из космоса, - The Palm Jumeirah и большой проект, расположенный непосредственно на берегу моря - Jumeirah Beach Residence.
Аналитики уверяют, что именно там располагается как наиболее ликвидное для инвесторов, так и самое комфортное для личного проживания жилье. С апартаментами и виллами в этих районах, как правило, не возникает особых проблем при покупке, продаже и сдаче в аренду, в том числе, и при схеме сезонного использования жилья самими собственниками и сдачи в короткую аренду в остальное время.
Напомним, The Palm Jumeirah представляет собой искусственный насыпной остров, стилистически напоминающий финиковую пальму с 17 ветвями. Знаменитый проект состоит из трех элементов: «Полумесяца» (the Crescent), «Ветвей» (the Fronds) и «Ствола» (the Trunk). На «полумесяце» расположились известные на весь мир пятизвездочные отели (Atlantis, Kempinski, One and Only, Jumeirah Zabeel Saray). На «ветвях» - виллы с частными пляжами, а на «стволе» - многоквартирные жилые комплексы.
Стоимость квартиры с одной спальней (100 кв. м) в популярном многоквартирном комплексе Shoreline Apartments, расположенном на «стволе» и имеющем частный пляж, составляет $275-500 тыс., квартиры с двумя спальнями – $380-685 тыс. Односпальные апартаменты класса люкс (122 кв. м) в жилых комплексах-близнецах Oceana Residence и Tiara Residence обойдутся покупателям в сумму от $530 до 630 тыс.
Виллы на «ветвях» The Palm Jumeirah (450-650 кв. м) будут стоить, в среднем, от $2 до 5,5 млн. Ориентировочный чистый ежегодный доход от сдачи в аренду такого рода недвижимости будет варьироваться от 4 до 6% от суммы инвестиций.
Фешенебельный прибрежный квартал Dubai Marina – это своеобразный «город в городе», сердце «Нового Дубая», где жизнь бьет ключом. Район раскинулся на берегу Персидского залива вокруг искусственной гавани для яхт и предлагает широкий выбор эксклюзивных удобств для отдыха, шопинга и развлечений. Недвижимость в Dubai Marina представлена как элитными апартаментами, так и весьма демократичными жилыми комплексами.
Стоимость жилья в районе Dubai Marina составляет, в среднем, $125-170 тыс. долларов за студию (45 кв. м), $205-300 тыс. за квартиру с одной спальней (80 кв. м), $320-500 тыс. за апартаменты с двумя спальнями (120 кв.м).
Более доступные по цене проекты расположены в 15-20 минутах езды на автомобиле от моря. Такие районы представляют собой уютные зоны, где, кроме самих жилых зданий, часть площади отведена для создания живописных пейзажей, что позволяет всем жильцам наслаждаться ухоженным окружающим пространством. Все апартаменты сдаются с отделкой «под ключ», снабжены встроенной кухонной мебелью, комфортным освещением, укомплектованы современной бытовой техникой.
Бюджетные проекты представлены преимущественно студиями и односпальными квартирами по весьма конкурентоспособной цене. К наиболее популярным недорогим районам можно отнести, в первую очередь, Discovery Gardens. Цены на жилую недвижимость здесь значительно ниже, чем в находящемся неподалеку районе Dubai Marina, и не превышают $150 тыс. за квартиру с одной спальней.
Прогноз на 2012 год
Безусловно, в результате кризиса рынку недвижимости Эмиратов был нанесен серьезный удар. Однако шок прошел, и участники отрасли приняли современные условия. Рынок перешел в новую стадию – зрелого роста. Большинство аналитиков сходятся во мнении, что в течение ближайших нескольких лет в Дубае мы будем наблюдать плавный рост рынка.
«За последние три года в Дубае не было заложено ни одного нового жилого проекта. В то же время, по данным Дубайского статистического центра, население эмирата за тот же период выросло на 300 тыс. жителей, - поясняют свою позицию специалисты IMEX Real Estate. - Этому способствуют политическая стабильность, безопасность, благоприятный инвестиционный климат, отсутствие налогов и ограничений на движение капиталов, а также значительно снизившаяся в результате кризиса стоимость ведения бизнеса. Все это привлекает в Дубай компании, которым, в свою очередь, требуются людские ресурсы.
Сейчас на рынке идет процесс поглощения излишков той недвижимости, строительство которой было начато еще до кризиса. Поскольку недвижимость относится к активам, на создание которых затрачивается значительное время (цикл строительства здания занимает, в среднем, 2-3 года), то в обозримом будущем на рынке неизбежно возникнет дефицит. Именно поэтому можно с уверенностью говорить об оптимистическом сценарии развития ситуации на рынке недвижимости Дубая».
Благодарим за помощь в подготовке материала компанию IMEX Real Estate.
