Версия
для печати
для печати
m2: Цена на ту или иную недвижимость – это всегда совокупность различных факторов. Но один из основных влияющих на нее моментов – это соотношение спроса и предложения. Если обратиться к статистике Земельной книги, то выходит, что в январе 2015 года в Юрмале было зарегистрировано 92 договора покупки недвижимости, тогда как годом ранее – 125, а в 2013 году – 140.
Таким образом, минус по сделкам к прошлому году составил 26,4%, к позапрошлому – 34,3%. Мы с вами не имеем полных данных за февраль (беседа проходила в середине месяца), однако, судя по тому, как начиналась первая половина последнего месяца зимы, покупок в нем будет зарегистрировано в 2-2,5 раза меньше, чем за аналогичный месяц год и два назад, когда эти показатели составляли 144 и 114 договоров соответственно.
За этими цифрами стоит активность как местных покупателей, так и иностранных. И если местные по-прежнему, как и раньше, берут недорогие объекты, то число иностранных покупателей, мягко говоря, сильно сократилось.
– Зимние месяцы все же не являются ключевыми для покупок юрмальских объектов. Особенно это относится к иностранным покупателям, хотя статистика просела именно из-за их отсутствия. В то же время добавлю, что местные берут не только дешевую недвижимость. Прошедшей осенью в Юрмале были довольно серьезные покупки – от полумиллиона до нескольких миллионов, в которых участвовали наши соотечественники. В основном это те, кому удавалось продать что-то хорошее и затем они себе брали менее дорогой, но при этом не дешевый объект.
Рекордной же для сегмента элитных частных домов Юрмалы стала завершенная во второй половине 2014 года покупка дома в дюнной зоне курорта за 10 млн евро. Это очень серьезное событие, которое произошло, несмотря на негативный внешний экономический и политический фон.
m2: Можно уточнить, что за дом?
– Адреса вам называть, извините, не буду. Профессиональная этика. Скажу лишь, что из него открывается прямой вид на море, площадь около 900 кв. м, участок – около 7 000 кв. м. Иностранец взял его для проживания своей семьи, четко понимая, что он хочет получить за свои деньги. И могу сказать, поиск был довольно трудным – нечего было предложить ему такого, что соответствовало бы запрашиваемой цене.
Если вернуться к дорогим покупкам со стороны местных, то надо заметить, что продавший указанный дом гражданин Латвии затем приобрел в Юрмале жилье за 2,2 млн евро. Другой клиент, совершивший выгодную миллионную сделку со своим домом, вложил в покупку участка под застройку 625 000 евро. Понятно, что это единичные случаи и они не позволяют судить о состоянии дел на рынке в целом, но они есть, и это обстоятельство также нужно учитывать.
m2: Примеры, разумеется, красивые. Однако мне как редактору журнала и на российских выставках, и в ходе телефонного общения россияне в этом году то и дело задают вопросы: «Какие скидки дают в Юрмале?» Или еще жестче: «Юрмала уже подешевела на 50%?»
– Такого спада никогда не будет!
m2: А какой есть или будет? Чего ждать?
– Всегда говорил, что в Юрмале, в отличие от Риги, никогда не было нормальной рыночной цены. Здешняя недвижимость давно предлагается по, скажем так, цене продавца, которая, считаю это как профессионал своего дела, давно является завышенной. Она не была рыночной. И сейчас, если кто-то по необходимости станет опускать запрашиваемую им ранее цену на 20-25%, нельзя будет считать это падением цен или рынка. Это будет означать, что чьи-то фантазии опустились до реальных границ. Ведь до сих пор сохраняется ситуация: в Юрмале, в принципе, мало что можно купить. Это утверждение покажется абсурдным, если знать об имеющемся на рынке предложении в более чем тысячи новых квартир и апартаментов. Да только большинство из них не готовы к рынку, они оторваны от потребителей.
Была волна всплеска продаж юрмальских квартир в 2013-2014 годах, которая подтолкнула застройщиков массово начать новые проекты. Торговля ими стартовала по слишком оптимистичным ценам. Однако с осени спрос из-за падения курса рубля и по многим другим причинам резко сократился. И сейчас рынка дорогого юрмальского жилья как такового нет. Местные клиенты, занимающиеся поиском недвижимости на первой линии, – большая редкость.
Уже многие годы профессионалы говорят: любой новый проект в Юрмале должен создаваться под конкретного потребителя и его уровень – денежный, уровень жизни и потребностей. А на курорте, как и в Риге, многие проекты создавались непрофессионально, без анализа спроса со стороны клиента. До сих пор развитие жилых проектов происходит по абсурдным клише: покупка участка, проектирование максимально возможного количества квадратных метров, строительство дома и предложение на продажу по цене, в которую заложена огромнейшая прибыль.
m2: Еще летом 2014 года квартиры и апартаменты на первой линии Юрмалы невозможно было сторговать дешевле 5 000–5 500 евро за кв. м. Обосновывалось это тем, что клиентов много, уступать незачем. Не хотите, мол, не берите, другие купят. Сейчас, в начале весны 2015 года, выясняется, что картина не такая уж сладкая и свободных предложений поболее, чем называлось прошлым летом.
– В рынке имеется определенный блеф. Увы. Многие блефуют. Это действует, когда спрос большой. Тогда можно блефовать, играя на психологии покупателей. Российский покупатель всегда отличался тем, что был и остается очень эмоциональным: если все покупают, то и я тоже. Только этот момент может сыграть и в другую, негативную, сторону: никто не покупает, и я не буду. И что тогда делать? Конечно, отличие ситуации с юрмальской недвижимостью от 2007-2009 годов в том, что тогда много денег на развитие проектов давали банки. Они-то при замедлении продаж и забрали проекты у не справившихся с финансовыми обязательствами застройщиков. Потом торговали полученным добром по довольно низкой цене. Те, кто в последние годы строил и строит многоквартирные дома в Юрмале, делают это в основном не на деньги латвийских банков. И здесь вопрос выживания застройщиков при замедлении продаж зависит от того, сколько стоили им эти финансовые ресурсы и на какой срок были даны!
m2: Real Estate Jurmala как посредник предлагает квартиры и апартаменты многих юрмальских проектов. Из общения с их застройщиками: какой вам видится их позиция, будем держаться или: „ай-яй-яй, все пропало”?
– Пока держатся, и никто никаких суперскидок не дает. При наличии серьезного покупателя уторговывание происходит в рамках разумного – до 5-10%. Однако, как говорил вам чуть ранее, проблема в том, что мы обсуждаем проекты центра Юрмалы, подавляющая часть которых не готова к употреблению. Заезжать – в такие дома нельзя: жилье без отделки. Либо вообще не построено.
Кто из застройщиков в какой финансовой ситуации, увидим в ближайшие три- шесть месяцев. Чем больше проект готов, тем мобильнее он будет. Если у застройщиков есть деньги, то они станут вкладываться в полную отделку, чтобы иметь возможность выставить квартиры на аренду и благодаря этому финансовому потоку переждать ближайший год. Кто-то начнет предлагать программы аренды с правом последующего выкупа. Хотя сам я немного скептически к этому отношусь: слишком большой разрыв между доходами от аренды и продажной ценой объекта. По идее, стоимость аренды должна отбивать вложения в покупку квартиры в течение 15 лет. У нас такая математика не вырисовывается, значит, в рынке имеется системная ошибка.
Даже в нынешних условиях не стану говорить, что Юрмала россиянам и другим иностранцам перестала быть интересной. С начала февраля, пусть и не так часто, как хочется, запросы появляются. Юрмала интересна, вот только люди не покупают, не выходят на сделку.
m2: То, с чего мы начали разговор: ждут снижения цен?
– Не думаю, что они не покупают только по причине ожидания этого снижения цен. Просто дома, на родине, у них также не все в порядке. Нет спокойствия. Некомфортно из-за внутренней ситуации, которая касается темы покупки россиянами заграничной недвижимости, необходимости декларирования факта наличия зарубежного вида на жительство. Ситуация вокруг этого нездоровая во всех планах. Трудно сказать, что точно будет, но определенных изменений на рынке нам не избежать. И если застройщики квартир, как и говорил, по-прежнему держатся, ища иные стимулы, чем большие скидки для продаж, то частные собственники домов и участков начинают дисконтировать цены. Это те, для кого продажа актуальна именно сейчас. Нормальное движение, когда человек мотивирован на сделку и у него есть острая необходимость в деньгах.
У застройщиков все сложнее. Для большинства из них юрмальские новостройки – не единичный объект со многими десятками апартаментов или квартир. И что им даст, если они треть своего портфеля выбросят на рынок с дисконтом? Это огромный риск. И риск, что никто не купит, а ты уже дал отрицательный посыл. И риск, если ты продашь со скидкой, то твой пакетный покупатель потом станет твоим прямым конкурентом. История показывает, что бездумные скидки также до добра не доводят.
m2: Та же история свидетельствует, что в разгар прошлого кризиса квартиры на первой линии Юрмалы можно было приобрести по 3 000 евро за кв. м. От российских бизнесменов, основное жилье которых, по их словам, в Москве стоит от 12 000-15 000 евро за кв. м и выше, слышал, что разумной для Юрмалы они считают цену, близкую к 4 000 евро за кв. м уже с полной отделкой. Думается, будь она такой сейчас, продажи возросли бы в разы даже на нынешнем рынке.
– Я согласен с тем, что рынок недвижимости Латвии не может быть оторванным от других стран. И любой покупатель латвийской и юрмальской недвижимости имеет возможности сравнивать цены у нас и в других странах. И Юрмала не должна стоить как южное побережье Франции, даже по чисто климатическим условиям и в силу скоротечности теплого сезона. Есть понятие справедливой цены, то есть логически объяснимой цены. И мне видится, что те проекты, которые сейчас только выходят на рынок Юрмалы, те, у кого нет за спиной шлейфа дорогой цены, озвученной год назад, они более реально оценивают ситуацию со спросом и платежеспособностью потенциальных клиентов. Здесь уже видим проекты близко к морю с ценами 4 000-4 500 евро за кв. м с полной отделкой.
Благо, есть застройщики, которые перед началом проекта консультируются по поводу реального спроса. Большинство же ждут мифического суперщедрого покупателя, а потом обращаются к нам – продайте. Как?! Если жилье сделано не под покупателя и без учета его требований и возможностей. Многие застройщики в последние годы пытались просто вытягивать свои проекты по цене вверх, презентуя их как представителей люксового класса, тогда как их реальным достоинством было лишь близкое расположение к дюнам.
Я не стану утверждать, что вся Юрмала должна стоить 4 000 евро за кв. м. Остаюсь при мнении, что у нас может быть жилье и по 10 000 евро за кв. м. Только оно должно соответствовать своему уровню. В этом-то и вся проблема: ставятся максимальные цены, неадекватные самому продукту.
m2: В ближайшие месяцы большинство еще строящихся на курорте многоквартирных зданий будет завершено. Начала новых проектов ждать, видимо, не стоит?
– Есть такое ощущение. Вижу торможение тех проектов, которые думали начинать во второй половине 2015 года. Инвесторы хотят понять, как будут идти продажи того, что построено или заканчивается. Тем не менее повторю: при создании качественного продукта с соответствующей и понятной потребителю ценой спрос будет, эта ниша свободна. Нынешний кризис в истории Юрмалы не первый. И всегда ее покупали когда-то больше, когда-то меньше. Однако в тот период, когда «меньше», покупали избирательно: лучшие объекты по привлекательной цене.
m2: Основными покупателями Юрмалы остаются россияне и в первую очередь москвичи. Есть ли шанс зацепить западноевропейского и скандинавского покупателя?
– Пока нет. Юрмала – курорт не западного уровня. Надеюсь, из-за рыночных изменений инвесторы, а деньги в мире есть, перестанут ориентироваться только на строительство квартир и апартаментов и начнут вкладывать в долгосрочные проекты. В развитие курортной сферы обслуживания и отдыха. В те же лечебные учреждения, в инфраструктуру, что со временем позволит поднять планку Юрмалы и ее узнаваемости не только на постсоветском пространстве.
m2: В завершение нашего разговора спрошу еще раз: скидки в 30-50% будут?
– Думаю, если завтра к нам приедет группа покупателей с надеждой, что они сейчас за половину цены все скупят оптом, ничего из этого не получится. Как не произошло этого и в 2007-2009 годах, когда встречались клиенты, требовавшие те самые 50%. Никто не давал их. Массовой распродажи не ждите, хотя какие-то отдельные случаи с хорошим дисконтом с участием частников и некоторых застройщиков не исключаю. Да и то относиться это будет не к самым лучшим проектам. А разговаривать о цене продажи покупатель всегда имеет право.
Вадим Марков, владелец компании NIRA Fonds:
– Если и можно ожидать существенных скидок в Юрмале, то только к осени. Потому как сейчас все будут смотреть, что происходит. Конечно, появляются российские клиенты, желающие продать свое имущество. Это связано с необходимостью поддержать бизнес в России, где получить кредит практически нереально. Кто-то думает, что сейчас продать более выгодно, чем держать объект, имеющий шанс подешеветь из-за падения цен. Мотивация и настроения у людей разные. Только на данный момент сложно кому-то что-то продать.
Будет ли Юрмала жива после ухода в этом году многих летних развлекательных мероприятий? Посмотрим. Часть покупателей, наоборот, выбирала ее за тишину и спокойствие. Практика показывает, что элитный рынок менее болезненно переживает кризисы, он более устойчивый. Те, кто совершает сделки на нем, проводят их не на последние свои деньги, на них не давят кредиты.
Уступки обязательно будут, но по-тихому. Вряд ли кто-то станет сейчас покупать в Юрмале за 5 000-7 000 евро за кв. м голый бетон. Если кто-то будет проявлять хоть какой-то интерес, то застройщики станут им приватно обеспечивать привлекательную цену. Без ее рекламирования и афиширования. Поэтому какого-то массового краха быть не должно.
Кристина Волка, представитель компании InterHaus, занимающейся развитием в Юрмале жилых проектов, в том числе и на первой линии:
– Желание российских клиентов получить 50-процентную скидку, давно знакомо. Это прямо как во времена ипотечного кризиса 2007-2009 годов, когда все покупатели ждали, что застройщики начнут отдавать за бесценок. Не стану лукавить, об отдельных таких случаях приходилось слышать, были такие, кто пробовал давать большие скидки, чтобы оплатить кредитные платежи. Сейчас ситуация поменялась, так как 95% всех юрмальских проектов в последние годы строились на свои деньги. А значит, на застройщиков не давит необходимость платить за кредит, и они имеют возможность подождать нормализации ситуации. На элитное жилье Юрмалы спрос всегда будет. Коррекция цен возможна, но она будет маленькой, не более 20%.
Алдис Лездиньш, председатель правления Real Estate Agency «Aldis.Jurmala»:
– Отдельные случаи значительных скидок на юрмальские объекты уже имеются. Речь идет о частных дома и участках под застройку. Это объекты людей, у которых возникла необходимость срочно залатать дыры в каком-то бизнесе или своем семейном бюджете. Только в феврале моему агентству на продажу предложили два объекта, чья оценочная стоимость в 2011-2012 годах была 1,1 млн евро и 1,2 млн евро. Сейчас собственники готовы продавать их дешевле 450 000 евро. Разумеется, цифры в оценке и реальная цена – две большие разницы, но факт остается фактом: появляются мотивированные на продажу клиенты. Еще прошлым летом многие хозяева продолжали жить иллюзиями и отказывалиcь идти на уступки даже в 20 000-30 000 евро, сегодня же легко снимают от той цены и по 200 000-300 000 евро. Рынок Юрмалы настолько мал, что даже десяток сделок со значительными уступками по цене может привести к катастрофе. Беда будет, если иностранцы начнут скидывать свое юрмальское жилье по любой цене.
Если вдруг корректировка цен на частные дома станет носить массовый характер, это отразится и на квартирном сегменте. Раньше дома на первой линии стоили под миллион, квартиры или апартаменты – 600 000-700 000 евро. То есть последние казались дешевле. Если миллионные дома станут предлагать по 500 000, то фокус покупателей перекинется на них, и застройщикам многоквартирных домов и апартаментов не останется ничего другого, как снижать свои цены. Иначе у них не будет сделок.
В последние годы первая линия Юрмалы оказалась накачана шальными деньгами некоторых групп российских покупателей. Знаете, как накачиваются допингом нечестные спортсмены. Теперь нам предстоит тренироваться и показывать нормальные результаты без этого допинга.
Беседовал Роман Голубев
