Версия
для печати
для печати
Покупатель: Владимир из Пензы
Управляющая компания: WIP Immobilien GmbH
Регион: Германия, Мюнхен
Объект: две двухкомнатные квартиры
Цена: €250 000 и €350 000
Сделка: 2012 год (вторичный рынок) и 2014 год (новостройка)
- Владимир, почему вы выбрали Германию? У вас там были деловые связи? Или, может, родственники?
- Нет, впервые я приехал в Мюнхен, чтобы провести медицинское обследование. Успешно решил те дела и стал смотреть на Баварию с туристических позиций. Мне там сразу понравилось. Потом еще несколько раз приезжал – Мюнхен всегда оправдывал ожидания. В то время еще никаких кризисов не было, экономика России была стабильной, дела в бизнесе тоже шли хорошо… Все эти факторы сложились, так и появилось желание вложиться в недвижимость именно в Мюнхене.
- Сразу планировали покупать квартиру для сдачи в аренду?
- Пути Господни неисповедимы… Мысли разные были. Прежде всего, покупал качественную недвижимость в хорошем месте, а что с ней делать, уже по ходу планировал разобраться.
- Какой объект вы выбрали в 2012 году? И как в итоге сложилась его судьба?
- Купили двухкомнатную квартиру в тихом спокойном районе Мюнхена, не в центре, за 250 000 евро. На тот момент свободных средств для проведения сделки не было, поэтому решили взять кредит. А чтобы квартира лишние деньги из кармана не тянула, пришли к выводу, что надо ее сдать в аренду. Все эти годы она успешно сдается, и сейчас кредит уже практически выплачен.
- На каких условиях немецкие банки тогда выдавали ипотеку?
- Ставки у них фигурировали лояльные – от 2,5% до 4,5% годовых. По идее, во всех цивилизованных странах такие должны быть. Доволен, что воспользовался кредитом.
Обратите внимание! На сегодняшний день иностранцы могут взять ипотеку в Германии под 2-3,5% годовых. Размер ставки зависит от платежеспособности клиента и качества объекта. Обычно кредиты выдаются на срок до 15 лет.
- Насколько выгодно можно такую квартиру сдать?
- Каждый случай индивидуален. Ставки зависят от расположения, качестве квартиры, наличия или отсутствия мебели… Опытный управляющий, вам объяснит, как они формируются. В моем случае аренда полностью покрывала основной платеж и проценты по кредиту, еще около 200 евро оставалось.
- Видимо, вас этот результат устроил, раз вы решили еще одну квартиру купить…
- Да, первую квартиру я в перспективе хочу дочери оставить, а вторую купил для сына.
- То есть, вы рассчитывали не столько на заработок от аренды сегодня, сколько делали вклад в будущее семьи?
- Именно так.
- Расскажите про вторую, более свежую сделку. Какую задачу вы ставили ? Как выбирали объект?
- На тот момент у нас с директором WIP Immobilien Региной Боргер уже сложились неформальные отношения. Первая сделка успешно прошла, потом они все эти годы занимались сдачей квартиры в аренду, словом, мы друг друга понимали, и я им полностью доверял. Поэтому просто озвучил идею и попросил что-нибудь подобрать.
В одну из поездок в Германию мне предложили купить квартиру в новостройке, показали буклеты застройщика. Мы съездили на участок, где должен был появиться дом. На тот момент там был пустырь, они только принимались за котлован. И при этом я был далеко не первым покупателем! Для меня было важно посмотреть район – чтобы он был спокойным, без иммигрантов, чтобы рядом было метро. Затем изучили проект дома. Мне все понравилось. Правда, просили за квартиру дороговато – 350 000 евро. Но все-таки это новостройка, а в Германии они высоко ценятся.
Стали думать, что делать. Мне предложили взять кредит уже в другом банке. Я, честно говоря, думал, что мне откажут, т.к. на мне висел еще один непогашенный займ. Но специалисты изучили мою кредитную историю, обратили внимание, что по первой ипотеке мы исправно платили, что дело уже практически подошло к концу, и одобрили кредит. Когда я об этом узнал, сразу подписал договор, практически вслепую.
- А не страшно было покупать недвижимость на самом первом этапе, когда еще даже «коробки» нет?
- Нет, это же немцы, а не наши российские застройщики, которые возьмут деньги, а потом за ними бегай, ищи. Там все четко.
- Интересно, меняется ли в Германии стоимость квартир в зависимости от стадии постройки? В России, например, можно сэкономить 30-40%, если не испугаешься и возьмешь объект на этапе котлована.
- В Германии такого нет. Если и меняется, то очень незначительно. У местных строителей нет острой потребности в срочных деньгах от покупателей. Это мощные организации с солидными бюджетами, да и кредитование для них более, чем доступное. Уверен, что застройщик может легко взять заем под 1-2%.
Для них деньги от покупателей – просто гарантия, что объект будет продан. Естественно, они их используют, но это не решающий фактор в строительстве. Типичная для нас практика – продали десять квартир, значит, строим фундамент, нашли еще клиентов, двигаемся дальше – в Германии невозможна. Там покупатели платят поэтапно, только за то, что уже сделано в доме.
- Сколько времени ушло на строительство? И как вы следили за процессом, находясь в другой стране?
- Пару раз во время визитов в Германию мы проезжали мимо объекта, видели, как он строится. Но в целом, сомнений ни разу не возникало. Во-первых, мои немецкие партнеры, которым я уже доверял, рекомендовали этого застройщика. Во-вторых, я уже успел убедиться, что в Германии все системы четко работают.
В итоге дом сдали даже быстрее, чем планировали. Собирались закончить в октябре этого года, но в прошлом году форсировали процесс и вышли на финиш в мае. Для меня это было даже не очень удобно – я заранее знал, когда должны пройти очередные транши, а тут пришлось менять планы.
- Владимир, может, в связи с тем, что вы покупали квартиру на первых стадиях, застройщик предлагал вам поменять что-то под себя – планировку или отделку сделать по вашему вкусу?
- В стоимость недвижимости у них входил стандартный пакет – т.е. типовая отделка и оборудование (на кухне – встроенные шкафы и техника, в ванной и туалете – сантехника). Если бы мы захотели что-то поменять, за это пришлось бы доплатить. Они могут выполнить любой каприз, но за ваши деньги.
Мы не стали на это тратиться. Ребенок еще маленький, жить там нескоро будет. Сразу предполагали сдавать, зачем в этом случае изощряться. Все равно, когда придет время самим пользоваться недвижимостью, будем делать ремонт. Каким бы аккуратным ни был арендатор, обстановку надо будет обновить.
- Как вы решали вопрос сдачи в аренду? Где искали арендаторов? Как заключали с ними договоры?
- У меня был один критерий – чтобы мою квартиру не убили. В России это сплошь и рядом встречается, мы уже это проходили. Поэтому я все заботы переложил на управляющую компанию. Пусть они, находясь в Германии, ищут людей, отслеживают ситуацию, решают вопросы. Знаю, что к выбору жильцов WIP Immobilien подходили очень тщательно – проверяли их надежность, платежеспособность, причины, по которым они приехали в Мюнхен. В договоры с арендаторами я не вникал – чтобы в этом разобраться, надо не только хорошо знать немецкий, но и понимать местное право.
- Вы даже не видели арендаторов, которые у вас живут?
- Арендатора из первой квартиры я видел. Когда приезжали в Германию, мы позвонили ей, предупредили, что зайдем. Просто хотел своими глазами посмотреть, как содержится квартира. Конечно, за годы техника изнашивается… Плиту пришлось поменять. Но там она не была новой, все-таки квартира покупалась на «вторичке». Это естественный износ, мы на это рассчитывали. А в целом, все в порядке, состояние хорошее.
- А второго жильца?
- Его еще не видел – квартиру только недавно сдали.
- И какие сейчас ставки на новые «двушки» в спокойных районах Мюнхена?
- Около 1100-1200 евро.
- Если бы к вам обратился человек, который находится в той же ситуации, что и вы в 2011 году – тогда вы только думали, покупать или нет первую квартиру в Мюнхене, – что бы вы ему посоветовали? На что обратить внимание, чтобы остаться довольным сделкой?
- Если бы он ко мне пришел в 2011 году, я бы однозначно сказал: обязательно покупайте недвижимость за рубежом, и особенно в Мюнхене, если есть финансовая возможность.
- А что сейчас изменилось?
- А сейчас – неизвестное будущее. Посмотрите на Евросоюз, Великобритания из него выходит, на наши отношения с Европой, нагнетание военной истерии… Куда вообще мир идет? Где-то до 2014 года, пока не начался конфликт на Украине, все было замечательно. А что сейчас? Я не знаю… У нас, наверное, даже президент до конца не понимает, а что же будет дальше.
- Из всех стран Европы именно Германия, по крайней мере, с точки зрения экономики и ситуации на рынке недвижимости, кажется самой определенной. И еще, наверное, Швейцария…
- Да, я узнавал про Швейцарию, там намного дороже. А Германия – не вся, а только Мюнхен. Можно было, например, в баварском Аугсбурге купить недвижимость. Там даже дешевле – за цену однокомнатной квартиры в центре Мюнхена, там можно было взять трешку. Но это уже не то.
Важно, что Мюнхен – крупный производственный центр, самый мощный город в Германии. В моем понимании – это центр Европы. Как мы, например, делали: сели на поезд, и на утро оказались в Риме. Вена, Париж тоже рядом, а до Барселоны, Канарских островов, Монте-Карло легко добраться на самолете.
Я конечно не жалею, что купил там недвижимость. Лишь бы сейчас ситуация в мире пошла в сторону разрядки. Санкции сняли, отменили визовый режим… Тогда три часа на самолете – и ты на месте. Было бы просто замечательно!
Беседовала Анастасия Фалей
Фото предоставлены компанией WIP Immobilien
