Версия
для печати
для печати
Управляющая компания снимает несколько этажей в офисном центре по сниженной цене, разбивает помещение на небольшие зоны и «пересдает» арендаторам. В каждом из коворкингов есть отдельные пространства для командной работы, переговорные, залы для презентаций, зоны отдыха, кофейни и столовые. Арендаторам кроме рабочего места предоставляется возможность участвовать в семинарах и обучающих программах, организуемых в коворкинг-офисе, общаться с коллегами, находить клиентов и партнеров по бизнесу.
Можно сказать, что каждый коворкинг-офис – это бизнес-социум, объединяющий предпринимателей.
Инвестор покупает в лизинг на 10 лет (по сути, это долгосрочная аренда) рабочее место или мини-офис в действующем коворкинг-центре с оговоренной в контракте гарантией дохода и обязательством обратного выкупа. Управляющая компания сдает рабочее место инвестора в субаренду и за это платит ему примерно половину полученного дохода.
Доход управляющего формируется несколькими способами:
Все доходы управляющей компании поступают в общий пул, откуда и выплачивается гарантированная прибыль инвесторам. Например, постоянный абонемент для арендатора рабочего места в США у одной из таких компаний стоит $550, из которых $292 доллара выплачиваются инвестору.
По истечении 10-летнего срока инвестор либо продает свое рабочее место обратно управляющему (обязательство обратного выкупа прописано в контракте), либо перезаключает договор с компанией на новый срок.
Эрик Розенфельд, директор компании Dragon Will Invest: «Компания продает инвесторам не все рабочие места в коворкинге, а только половину или менее. То есть ровно столько, сколько они могут без риска гарантированно сдать и, соответственно, рассчитаться с инвесторами. Весь дополнительный доход используется для открытия новых коворкинг-центров, что увеличивает доход компании и дает гарантии инвестору, что управляющий и в будущем будет выполнять все свои обязательства.
Для совершения сделки нет необходимости приезжать в США. Тем не менее, инвесторы всегда могут посетить коворкинг-офисы, в которые они инвестировали, как до, так и после сделки. Вскоре управляющий планирует установить веб-камеры в офисах, так что инвесторы смогут видеть через интернет заполняемость коворкингов».
Между инвестором и управляющей компанией заключаются два контракта:
Условия, которые прописываются в контракте:
Размер прибыли инвестора не зависит от сдачи в аренду конкретного купленного места. Доходность выплачивается из общего пула, куда стекаются доходы компании со всех уже существующих офисов и с разных типов аренды.
Эрик Розенфельд: «Все контракты с управляющим заключаются в соответствии с законодательством штата Нью-Йорк и федеральным законодательством США. Деятельность компании, интересы которой мы представляем, прозрачна, лицензирована и полностью соответствует заявленной в уставных документах. Компания зарегистрирована в США без вовлечения офшорных юрлиц. В обеспечение гарантий идет также недвижимость, находящаяся в собственности компании – здания в престижных районах Сан-Франциско и Нью-Йорка, общей стоимостью более $8 000 000.
Обе стороны имеют право расторгнуть контракт через два года и далее после его подписания. В случае, если инициатором расторжения становится инвестор, то компания возвращает инвестиции в полном объеме, плюс выдает 25% бонус в течение 180 дней после получения письменного уведомления о расторжении контракта.
Ежели контракт разрывает компания, она обязана незамедлительно вернуть инвестору его деньги и выплатить 25% бонус. Компания может прибегнуть к расторжению договора, если она будет поглощена иной бизнес-структурой, инвестиционным или пенсионным фондом.
Эрик Розенфельд: «С точки зрения классических инвестиций в недвижимость, такие условия – ежегодный доход в 14-16% и бонус в 25% при выходе – кажутся невероятными. Ключевой пункт этой инвестиционной модели в том, что доходность не привязана к цене недвижимости и всем факторам, влияющим на ее стоимость. Здесь роль играет только спрос на коворкинг-офисы. А он будет только расти.
Уже сейчас в США около 18 млн фрилансеров. C каждым годом их становится на 10–20% больше. Фрилансеры, различные стартапы, творческие предприниматели и многие другие все чаще предпочитают работать в коворкингах, а не снимать отдельные офисы. Это новый глобальный тренд.
Арендаторами мест в коворкингах являются и крупные компании. Так, в одном из офисов в Нью-Йорке 75 мест арендовано компанией KPMG – одной из крупнейших аудиторских компаний в мире. Причины тому две: экономия на аренде собственного офиса и возможность находить новых клиентов среди соседей-арендаторов. Эти же причины привлекают и частных предпринимателей в коворкинги.
По сути, это LinkedIn или, если угодно, Facebook в реальной жизни. Для инвесторов же это новый и выгодный способ получения высокой доходности, а также возможность участвовать в мировом тренде.
Инвестору на самом деле нет смысла выходить из проекта даже ради бонуса в 25%. Так как оставшись, он каждый год будет получать 14-16%. Если инвестор выходит – для компании это тоже экономия, ведь не надо платить доходность.
«Слишком хорошие» условия объясняются очень просто. Компания хочет быстро расти. Открывать новые офисы, улучшать предлагаемый арендаторам сервис, обеспечивая таким образом постоянный спрос на места в своих коворкинг-центрах. Для этого нужно привлекать инвесторов и это достигается условиями, которые инвесторам интересны. При этом данный бизнес выгоден и для самой компании – ведь она отдает лишь половину дохода инвестору, при этом более половины рабочих мест оставляет себе.
«Пионером» этого направления считается американская компания WeWork, открывшая первый свой коворкинг-офис в 2009 году. Сегодня капитализация этой компании составляет более $18 миллиардов, она обслуживает 100 000 клиентов в 161 офисе по всему миру и не собирается останавливаться на достигнутом».
Одно рабочее место стоит $25 000. Это и есть минимальная сумма, с которой можно участвовать в этой инвестиционной модели.
Так как в данном случае инвестор заключает договор лизинга, а не покупки недвижимости, то он не платит налог на приобретение недвижимости. За легальностью всех сделок следит независимая юридическая компания, аудитом деятельности занимается также внешняя организация. Их услуги оплачивает управляющая компания, а не инвестор. По сути, единственная статья дополнительных расходов для инвестора на этапе сделки – это комиссия за перевод денег на счет компании в США.
Размер дохода зависит от количества купленных рабочих мест:
Доход начисляется в долларах США.
Эрик Розенфельд: «В данном случае мы говорим о HANDS FREE INVESTMENT или пассивной инвестиции. Инвестор получает доход, указанный в контракте, и не занимается решением бытовых вопросов. Деньги поступают инвестору ежемесячно, причем вперед, в начале каждого месяца. Это связано с тем, что и арендаторы платят вперед. Первая оплата за аренду купленного рабочего места поступает на счет уже через две недели, в дальнейшем – раз в месяц».
Участвовать в программе могут как американские, так и зарубежные частные лица или компании. Все операционные расходы – коммунальные платежи, мелкий ремонт, расходы на маркетинг – берет на себя управляющий. Ежегодные расходы инвестора – это только государственные налоги на доход.
Эрик Розенфельд: «По общим правилам, правительство США не облагает налогом доход, полученный внутри страны, если его сумма не превышает $9500 в год. Доход сверх этой суммы облагается по ставке в 20%. Иными словами, в случае приобретения одного рабочего места годовой доход инвестора будет $3500 и, соответственно, не будет облагаться налогом. То же самое касается тех, кто приобрел два рабочих места и заработал $7500 долларов США. В случае приобретения трех рабочих мест и доходе $11 625, налог будет платиться с разницы в суммах ($11625 – $9500 = $2,125). Именно $2,125 будут облагаться налогом по ставке 20%, в денежном эквиваленте это $425 в год. На практике же и этот налог обходится юристами компании».
Подготовила Анастасия Фалей
Фото pixabay.com
