Версия
для печати
для печати
Об особенностях заключения сделок на американском рынке недвижимости рассказывает Ирина Ильюк, адвокат в штате Нью-Йорк и консультант Американско-Российского бизнес-сообщества.
В США все сделки, независимо от их сложности, сопровождаются юристом. Даже договор аренды, заключенный без надлежащей юридической консультации, может обернуться для арендатора непосильными обязательствами, за нарушение которых он лишится права пользования помещением и еще остается должен владельцу жилья.
Договор купли-продажи недвижимости требует еще большего внимания и юридической проверки существующих прав и притязаний. Поэтому, как правило, покупатель и продавец работают сначала с брокерами, чтобы найти друг друга и договориться о предварительной цене, а затем обращаются каждый к своему юристу для проведения сделки.
Юрист со стороны покупателя в первую очередь проверяет чистоту права собственности.
В большинстве штатов регистрация сделок с недвижимостью начала осуществляться достаточно поздно и не всегда централизованно, до сих пор имеются объекты, которые зарегистрированы с нарушениями.
Например, владелец, не зарегистрировав свое право собственности, продал имущество (подписал договор и получил деньги). В некоторых штатах сделка может считаться действительной, несмотря на отсутствие надлежащей регистрации. При этом номинальный собственник (который все это время числится в регистрационных органах) тоже может продать имущество.
Таким образом, на одну и ту же квартиру будут претендовать два лица с весомыми аргументами – один будет настаивать, что только зарегистрированные права действительны, а другой будет говорить, что первый продал ему имущество, получил деньги и не имел права еще раз продавать объект.
Такая ситуация в США случается нередко. Законодательство о сделках с недвижимым имуществом является одним из самых старых, нормы берут начало еще в 18-19 веках. При этом то, чьи аргументы выиграют в споре, будет разниться от штата к штату.
За три века суды сформировали практику решения таких споров, власти выпустили законодательство о регистрации, и, тем не менее, существует опасность потерять недвижимость из-за некачественной проверки необремененных и неоспоримых прав собственника.
Предок, не оформивший должным образом сделку 80 лет назад, может послужить причиной дорогостоящего судебного спора сегодня.
Помимо простого пренебрежения формальностями, регистрация может быть двойной, недвижимость может быть обременена штрафами прежнего собственника, находиться в центре спора наследников и быть предметом требования налоговых органов.
Более того, в США существуют разные типы собственности (особенно это касается недвижимости, которая передавалась из поколения в поколение), которые дают разный объем прав владельцу. Ваш юрист должен удостовериться, что собственник действует в рамках своих прав.
Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в США
Покупатель и продавец платят брокеру комиссию. В среднем, 12% от сделки. Сумма часто делится пополам: если у каждой стороны есть брокер, то каждый получает по 6%. Данные цифры работают по умолчанию, но стороны всегда могут договориться о других условиях, хотя на практике это редко случается.
Когда договор составлен и подписан, покупатель передает юристу продавца сумму депозита, которая в большинстве случаев составляет 10% от цены недвижимого имущества. Обычно между подписанием договора и закрытием сделки (когда покупатель получает ключи, а продавец полную сумму по контракту) проходит 1-2 месяца.
В это время юристы проверяют чистоту собственности, продавец не имеет права заключать другие сделки, а покупатель заказывает техническую экспертизу объекта.
Например, цена дома будет существенно зависеть от состояния крыши, фундамента, канализации, есть ли насекомые-вредители и грызуны. Красиво выкрашенное здание может нуждаться в существенном ремонте, а в США это не только дорого, но и требует дополнительных одобрений и разрешений от городских властей.
Кроме того, владелец несет ответственность за ущерб собственности или здоровью, которые были причинены его недвижимым имуществом. Поэтому очень важно знать, есть ли риск, что растущее на участке дерево упадет на тротуар и нанесет увечья прохожему, или почтальон сломает ногу на прогнивших ступенях крыльца.
Если экспертиза обнаружит недостатки, стороны могут отказаться от сделки, и юрист продавца возвращает покупателю депозит. Также можно пересмотреть цену или договориться об исправлении недочетов. Если покупатель откажется от сделки по иным причинам, депозит останется у продавца. Отказ банка предоставить кредит на приобретение недвижимости позволяет покупателю отменить сделку и получить депозит обратно, если договор составлен юристом грамотно.
Смотрите также: Недвижимость США на Prian.ru
Также перед проведением сделки важно просчитать дополнительные расходы на покупку и содержание объекта.
В США существуют федеральные налоги и налоги штата. Во время сделки обе стороны должны будут заплатить государственные сборы. В Нью-Йорке действует налог на передачу права собственности, который зависит от вида недвижимого имущества и чаще уплачивается продавцом (например, 0,4% в случае продажи кондоминиума).
В каждом штате существуют свои правила налогообложения, которые определяют, кто, в каком случае и в какой сумме уплачивает налог. Эти детали целиком зависят от типа недвижимого имущества и от того штата где оно находится.
Кроме того, необходимо внимательно изучить устав кондоминиума или кооператива. В частности, там может быть предусмотрена плата за переход права собственности. Это встречается не везде, а если такой сбор есть, то его размер зависит от престижности дома. Для примера, при покупке квартиры на Манхэттене в Нью-Йорке взнос может составлять от $200 до $1500.
Текст подготовила Анастасия Фалей
Фото pixabay.com
