Почему квартиры в Риге дешевле, чем в Стокгольме, сколько стоит эконом-, а сколько премиум-класс, на какие объекты цены растут быстрее всего… Аналитики банка SEB пришли к любопытным выводам, которые пригодятся всем, кто интересуется недвижимостью в Латвии.
«Обзор рынка жилых площадей Риги – 2018» – именно такое название носит аналитический продукт, который подготовило Управление корпоративного анализа SEB banka. В начале 2019 года этот обзор был представлен узкому кругу латвийских застройщиков.
Наши латвийские партнёры – журнал M2 и портал varianti.lv – предложили одному из авторов исследования расширить его аудиторию. Тем более что тема интересна не только застройщикам, но и всем, кто задумывается о покупке нового жилья в столице Латвии. Рассказывает аналитик Управления корпоративного анализа SEB banka Карлис Обукс.
Новостройки и демография
– Свой обзор мы начали с небольших выкладок о демографической ситуации. Это тот момент, который застройщики не могут не учитывать. Для наглядности сравнили изменение численности населения Риги и Стокгольма.
Почему именно их? Да потому, что в 2000 году в столицах Латвии и Швеции насчитывалось почти одинаковое количество жителей – 760 000 и 750 000 соответственно. А в 2016 году численность населения Риги составляла лишь 640 000 человек, тогда как в Стокгольме выросла до 940 000. Вот вам и ответ на вопросы, почему у расположенного на другой стороне Балтийского моря соседа и спрос выше, и строят значительно больше, и цены совершенно иного порядка. Рига о таких показателях и не мечтает.
Латвийским застройщикам не стоит даже заглядываться на шведские цены и предполагать, что у нас тоже будут такие же. Нужно работать, отталкиваясь от наших реалий.
В последнее время численность населения столицы Латвии стабилизировалась. Основные покупатели квартир в новых проектах – люди в возрасте от 25 до 35 лет. Однако демографическая ситуация такова, что через десять лет людей этого активного возраста будет меньше. Если, например, в столице проживает около 11 000 тридцатилетних местных жителей, то через десять лет будет менее 7 000 человек такого же возраста. Следовательно, меньше и потенциальных покупателей.
Новостройки и доходы населения
Момент для застройщиков неприятный, хотя он и не должен ставить крест на их будущих проектах. Ключевым фактором для покупки нового жилья по-прежнему останется уровень платежеспособности населения. Самое важное – какое по качеству жилье люди смогут позволить себе в будущем. Позволит ли им рост личных доходов больше покупать в новых проектах или же продолжит безраздельно доминировать сегмент квартир в серийных домах?
На данный момент, согласно Индексу доступности жилья SEB, среднестатистический работающий рижанин, не принимающий на себя больших рисков, а также с учетом кредитного плеча, может позволить себе новую квартиру экономкласса площадью 26 кв. м. Если в семье двое работающих – то 52 кв. м. Эти показатели во многом и объясняют тот факт, что в последнее время застройщики стараются оптимизировать и минимизировать площади своих квартир под имеющуюся финансовую реальность.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Новостройки и бытовые привычки
Для будущего развития рынка нового жилья Риги важны и житейские привычки населения. В Эстонии люди за свою жизнь спокойно меняют жилье по два-три раза. У нас в Латвии покупка часто совершается с мыслью: это навсегда.
И это неправильно. Человек должен менять жилье в зависимости от жизненной ситуации: семья расширяется – на большее, дети начали жить самостоятельно – на меньшее.
Начиная с 2010 года кривая средних цен на новые рижские квартиры плавно и медленно идет вверх. Темпы понятные, и никакого надувания пузыря и в помине не наблюдается. С этим все спокойно.
Для застройщиков важен прогноз: какой спрос ждать на их строящийся продукт?
Примеры квартир, которые сейчас продаются в Риге
520 000 €
Квартира в Риге, Латвия
92 м23
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу новую элегантную мансардную 3-х комнтаную квартиру в реновированном здании в самом центре Риги. Проект Elizabetes Rezidence – является одной из самых ярких жемчужин архитектурного наследия Риги.
Здание построено в конце прошлого века и полностью реновированно в 2017 году. В ходе реновации была проделана очень объемная и...
Mercury Group
500 000 €
Квартира в Риге, Латвия
76 м22
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу двухкомнатную квартиру в новом жилом комплексе в Тихом центре Риги. Проект расположен вблизи респектабельного района посольств, рядом большой и красивый парк Виестура, тенисные корты, большой продуктовый магазин, множество ресторанов. Тихий центр славится своим изобилием зданий Югендстиля, где расположены представительства...
Mercury Group
750 000 €
Квартира в Риге, Латвия
191 м23
ВНЖ при покупке
Предлагаем приобрести эксклюзивный пентхаус в красивом, реновированном в 2019 году жилом доме!
Здание располагается в районе Тихого центра, на исторической улице Аусекля в окружении неповторимой архитектуры югенд стиля. На расстоянии пешей прогулки от дома находится большинство различных посольств, административные здания крупных банков,...
Mercury Group
670 000 €
Квартира в Риге, Латвия
159 м24
ВНЖ при покупке
Предлагаем эксклюзивную квартиру в новом проекте Гипсовая Фабрика!
Жилой проект «Гипсовая фабрика» расположен в уютной зеленой части острова Кипсала на левом берегу реки Даугава. Проект c внутренним садом вместил в себя 58 апартаментов класса люкс и 4 эксклюзивные виллы. Тихий прибрежный центр Риги, уникальный лофт высокой архитектуры, стиль...
Mercury Group
145 614 €
Квартира в Риге, Латвия
52 м211
Новый жилой проект в центре Риги расположен на благоустроенной территории площадью 3955 кв. м и представляет собой новое 7-этажное жилое здание, соединенное стеклянно галереей с 4-этажным историческим зданием, являющимся памятником архитектуры под охраной ЮНЕСКО. Жилое здание включает апартаменты с 1-4 спальнями площадью 52-163 кв. м с высокими...
NF Group
780 000 €
Квартира в Риге, Латвия
116 м233
ВНЖ при покупке
Предлагаем элегантную, 3-комнатную квартиру, расположенную на этаже здания. Квартира предлагается с полной отделкой и дизайнерской мебелью. Апартаменты площадью 116,5 м2
Vilhelma nami или дома Вильгелма - это эксклюзивный многоквартирный комплекс в Старом городе.
Здание построенное в 17./18. веке является частью культурного наследия и...
Mercury Group
154 000 €
Апартаменты в Риге, Латвия
64 м2321
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
649 000 €
Квартира в Риге, Латвия
190 м232
ВНЖ при покупке
Предлагаем приобрести шикарную квартиру в уникальном проекте HOFT (House Of the Flying Trees) – дом парящих деревьев. Это проект, в котором благоустройство не дополняет архитектуру, а вдохновляет, переплетается с формами, создает новые объемы, становиться единым целым с фасадами.
Над бережно сохраненным и восстановленным историческим фасадом...
Mercury Group
670 000 €
Квартира в Риге, Латвия
280 м253
ВНЖ при покупке
На продажу предлагается 5 комнатная эксклюзивная квартира в красивом доме по проекту архитектора Карла Йохана Фелско.
Здание располагается в посольском квартале Тихого центра, на углу улиц А.Пумпура и Ю. Алунана.
Самый престижный район Риги с отлично развитой инфраструктурой. На расстоянии пешей доступности престижные школы, детские дошкольные...
Mercury Group
139 500 €
Апартаменты в Риге, Латвия
46 м2111
Особая мансардная однокомнатная квартира в историческом отреставрированном здании в самом сердце Старой Риги — с романтической террасой, с которой открывается очаровательный вид на крыши Старого города. Квартира расположена на верхнем этаже и предлагает тишину, уединение и особую ауру.
В настоящее время недвижимость успешно сдается в...
Habita International Estates Ltd
380 000 €
Квартира в Риге, Латвия
103 м2322
В квартире два этажа. Общая площадь 103 м2 плюс терраса с фантастическим видом на Даугаву. Первый этаж состоит из гостиной, кухни и санузла. Есть система кондиционирования и полы с подогревом. Второй этаж состоит из двух спален и ванной комнаты.
Внутренняя отделка выбирается от лучших европейских производителей с большим опытом и способностью...
SIA INVESTATE
970 000 €
Квартира в Риге, Латвия
146 м24
ВНЖ при покупке
Предлагаем приобрести элегантную 4-комнатную квартиру, расположенную на 2 этаже здания. Квартира предлагается с полной отделкой и дизайнерской мебелью. Апартаменты площадью 192м2 состоят из гостиной соединенной с кухонной зоной и 3 спален.
Vilhelma nami или дома Вильгелма - это эксклюзивный многоквартирный комплекс в Старом городе.Здание...
Mercury Group
42 000 €
Апартаменты в Риге, Латвия
50 м2221
Солнечная и теплая квартира, расположена в середине дома.
Комнаты изолированные, окна на обе стороны дома.
Ванная комната и туалет общие. Полы в коридоре, кухне и санузлах были полностью заменены 5 лет назад.
Заменены стояки и проводка.
Счета за коммунальные услуги за январь этого года составили 197 евро, за июнь – 84 евро.
Земля в...
Habita International Estates Ltd
83 360 €
Апартаменты в Риге, Латвия
51 м2221
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
1 500 000 €
Квартира в Риге, Латвия
1385 м295
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу эксклюзивный просторный особняк площадью 1384.10 м2. Дом находится в близи центра города ), удобно расположенном месте, с очень развитой инфраструктурой. Дом уникальный. В доме автономное газовое отопление, все городские комммуникации, все перекрытия бетонные и кирпичные. В строительстве дома использовались только...
Mercury Group
555 000 €
Квартира в Риге, Латвия
122 м232
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу эксклюзивную квартиру в новом проекте класса люкс в Риге с шикарным панорамным видом на Старый город.
Квартал Кливерсала находится в самой живописной части центра Риги, в окружении Даугавы и Агенскалнского залива. Вдоль берега реки построен променад для неспешных прогулок. В пяти минутах ходьбы находится парк, где...
Mercury Group
1 100 000 €
Квартира в Риге, Латвия
620 м275
ВНЖ при покупке
Предлагаем эксклюзивную квартиру в сердце одного из самых престижных районов Риги — тихом центре, на элегантной улице посольского района. Этот район сочетает в себе шарм архитектурного наследия и все привилегии современной жизни. В нескольких минутах пешей прогулки расположены престижные учебные заведения, частные детские сады, уютные кафе,...
Mercury Group
550 000 €
Квартира в Риге, Латвия
250 м253
ВНЖ при покупке
Необычная двухуровневая квартира, расположенная на верхних этажах престижного дома в тихом центре Риги, спроектирована путём объединения вполне заурядных квартир.
На первом этаже - квартиры расположены прихожая, гостиная, кухня, кабинет (спальня), гардеробная и санузел.
На втором этаже - хозяйская спальня с примыкающей к ней ванной комнатой,...
Mercury Group
557 460 €
Квартира в Риге, Латвия
93 м232
ВНЖ при покупке
Продаётся современная 3-комнатная квартира с серой отделкой в премиальном проекте StokholmasHaus26 в Межапарке. Идеально подойдёт для тех, кто ценит эстетику, безопасность и близость к природе.
Продуманная входная зона встречает гостей музыкальным и ароматическим сопровождением. Вся территория находится под круглосуточным видеонаблюдением, что...
Mercury Group
700 000 €
Квартира в Риге, Латвия
199 м25
ВНЖ при покупке
Предлагаем приобрести просторную 5-и комнатную квартиру в центре города в красивом здании. Комплекс зданий построен в 1909г. по проекту знаменитого рижского архитектора Эйжена Лаубе в стиле национального романтизма. Реновация дома была проведена в 2013 году.
Благодаря тому, что дом стоит в самом сердце города, всё необходимое для удобной...
Понять это отчасти позволяет анализ уже прошедших сделок. И здесь, чтобы изучить спрос более детально, мы предложили свою градацию квартир. Она отличается от той, которой оперируют брокеры и компании по недвижимости.
Одни специалисты, рассуждая о новом жилье, записывают в эту категорию все, что построено после 2000 года, другие – после 2004-го. Мы определили для себя так: первичное новое жилье – это только то, что построено за последние пять лет.
В 2018 году на него приходилось 10% всех ежеквартальных продаж квартир в Риге. Еще 5% – это вторичное жилье, построенное пять – десять лет назад, имевшее одного владельца и вновь продаваемое. А вот все остальное (85%) – это старый жилищный фонд.
По нашему мнению, сильным рынок первичного нового жилья Риги можно будет считать в том случае, если в квартал станет продаваться по 300-400 и более квартир, средним – если около 300, слабым – от 150 до 300. Заказчикам проектов необходимо правильно оценивать свои риски. Если кто-то собирается выпустить на рынок сразу 500 новых квартир, то конкурентная среда однозначно будет сложной. Особенно если вывести такой объем на слабом рынке. Тогда можно и прогореть.
Новостройки и цены
Мы понимаем, что не все новые квартиры пользуются одинаковым спросом, и потому банк SEB дополнительно изучил структуру сделок первичного рынка. Использовав опять же собственные критерии.
К группе квартир эконом-класса отнесли те, что покупались по цене до 100 000 евро. Для нас было неважно, сколько в них стоил квадратный метр, есть ли там террасы или другие опции. Как банк, предоставляющий ипотечные кредиты, видим, что до 100 000 евро совершается 50-60% всех сделок по приобретению новых квартир. Средняя цена в них в прошлом году была 1 550 евро за кв. м. За год она подросла на 15%.
Вторая группа – средний класс новых квартир стоимостью от 100 000 до 140 000 евро. На них приходится до 30% всех покупок первичного нового жилья. Здесь средняя цена – 1 650 евро за кв. м, и за год зафиксированы нулевые изменения.
Ну и, наконец, к прайм-классу было отнесено все, что продавалось дороже 140 000 евро. Это менее пятой части всех первичных продаж квартир при средней цене 2 450 евро за кв. м. И за год этот показатель снизился на 3%.
Следующий шаг, потребовавшийся нам для формирования прогноза на ближайшее будущее, – подсчет, сколько новых квартир каждого класса имеется на рынке. И сопоставили это с реальным спросом. Отмечу, что базировались на данных середины 2018 года. На тот момент в Риге были готовы и предлагались на продажу или находились в стадии строительства 2 580 новых квартир. Все это мы сопоставили в таблице.
Июль 2018 года
Эконом-класс
Средний класс
Прайм-класс
Всего
Готовые
250
180
560
960
Строятся
450
620
520
1 590
Предложение
700
800
1 080
2 580
Спрос
650
250
200
1 190
Баланс (лет)
1,1
3,2
5,4
2,3
Зона, в которой для застройщиков почти нет никакого риска, – это квартиры принятой нами категории «эконом». Здесь соотношение предложения к тому спросу, который был год назад, составляет 1,1. То есть данные квартиры условно будут распроданы чуть более чем за год. И этот коэффициент говорит об остром дефиците такого продукта. Нормальным было бы, чтобы на рынке имелся вдвое больший объем подобных квартир.
Предложение имеющихся и строящихся квартир с ценой от 100 000 до 140 000 евро в столице может быть распродано за 3,2 года. В принципе, это более или менее нормально.
А вот где имеется некоторое перенасыщение, так это в сегменте жилья прайм-класса. Если даже ничего нового не будет строиться, то при нынешнем спросе торговать им придется 5,4 года. Застройщики, которые задумываются о новых проектах именно в этом сегменте, должны понимать, что конкурентная среда в нем весьма жесткая. И выигрывает в ней тот, кто может предложить покупателям наибольшее число опций.
Но если в целом посмотреть на имеющийся спрос и на то, что с расширением объема предложения растет и он, так как часть покупателей отказывается от серийных квартир именно в пользу новостроек, то в Риге все не так уж и плохо. Рынок здоровый, и доступность на нем адекватная. Число продаж растет. При этом происходит определенная реструктуризация в дорогом сегменте, который становится чуть доступнее для местных клиентов.
По нашему мнению, имеется даже потенциал небольшого роста цен на новое жилье эконом-класса. В то же время рассчитывать на то, что квартиры, продававшиеся по 1 550 евро за кв. м, скоро столь же успешно станут уходить по 1 900-2 000 евро за кв. м, я не стал бы. Для этого все же нет никаких экономических предпосылок.
