Почему квартиры в Риге дешевле, чем в Стокгольме, сколько стоит эконом-, а сколько премиум-класс, на какие объекты цены растут быстрее всего… Аналитики банка SEB пришли к любопытным выводам, которые пригодятся всем, кто интересуется недвижимостью в Латвии.
«Обзор рынка жилых площадей Риги – 2018» – именно такое название носит аналитический продукт, который подготовило Управление корпоративного анализа SEB banka. В начале 2019 года этот обзор был представлен узкому кругу латвийских застройщиков.
Наши латвийские партнёры – журнал M2 и портал varianti.lv – предложили одному из авторов исследования расширить его аудиторию. Тем более что тема интересна не только застройщикам, но и всем, кто задумывается о покупке нового жилья в столице Латвии. Рассказывает аналитик Управления корпоративного анализа SEB banka Карлис Обукс.
Новостройки и демография
– Свой обзор мы начали с небольших выкладок о демографической ситуации. Это тот момент, который застройщики не могут не учитывать. Для наглядности сравнили изменение численности населения Риги и Стокгольма.
Почему именно их? Да потому, что в 2000 году в столицах Латвии и Швеции насчитывалось почти одинаковое количество жителей – 760 000 и 750 000 соответственно. А в 2016 году численность населения Риги составляла лишь 640 000 человек, тогда как в Стокгольме выросла до 940 000. Вот вам и ответ на вопросы, почему у расположенного на другой стороне Балтийского моря соседа и спрос выше, и строят значительно больше, и цены совершенно иного порядка. Рига о таких показателях и не мечтает.
Латвийским застройщикам не стоит даже заглядываться на шведские цены и предполагать, что у нас тоже будут такие же. Нужно работать, отталкиваясь от наших реалий.
В последнее время численность населения столицы Латвии стабилизировалась. Основные покупатели квартир в новых проектах – люди в возрасте от 25 до 35 лет. Однако демографическая ситуация такова, что через десять лет людей этого активного возраста будет меньше. Если, например, в столице проживает около 11 000 тридцатилетних местных жителей, то через десять лет будет менее 7 000 человек такого же возраста. Следовательно, меньше и потенциальных покупателей.
Новостройки и доходы населения
Момент для застройщиков неприятный, хотя он и не должен ставить крест на их будущих проектах. Ключевым фактором для покупки нового жилья по-прежнему останется уровень платежеспособности населения. Самое важное – какое по качеству жилье люди смогут позволить себе в будущем. Позволит ли им рост личных доходов больше покупать в новых проектах или же продолжит безраздельно доминировать сегмент квартир в серийных домах?
На данный момент, согласно Индексу доступности жилья SEB, среднестатистический работающий рижанин, не принимающий на себя больших рисков, а также с учетом кредитного плеча, может позволить себе новую квартиру экономкласса площадью 26 кв. м. Если в семье двое работающих – то 52 кв. м. Эти показатели во многом и объясняют тот факт, что в последнее время застройщики стараются оптимизировать и минимизировать площади своих квартир под имеющуюся финансовую реальность.
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Новостройки и бытовые привычки
Для будущего развития рынка нового жилья Риги важны и житейские привычки населения. В Эстонии люди за свою жизнь спокойно меняют жилье по два-три раза. У нас в Латвии покупка часто совершается с мыслью: это навсегда.
И это неправильно. Человек должен менять жилье в зависимости от жизненной ситуации: семья расширяется – на большее, дети начали жить самостоятельно – на меньшее.
Начиная с 2010 года кривая средних цен на новые рижские квартиры плавно и медленно идет вверх. Темпы понятные, и никакого надувания пузыря и в помине не наблюдается. С этим все спокойно.
Для застройщиков важен прогноз: какой спрос ждать на их строящийся продукт?
Примеры квартир, которые сейчас продаются в Риге
620 000 €
Апартаменты в Риге, Латвия
101 м2322
Здание Elizabetes Rezidence – одна из ярчайших жемчужин рижского архитектурного наследия – построено в конце XIX столетия и полностью реставрировано в 2013–2016 годах. Таким образом, в его историческом антураже появилось современное элитное жилое пространство. Здание находится в самом сердце Риги, где на расстоянии вытянутой...
Angel Properties
335 000 €
Квартира в Риге, Латвия
172 м253
ВНЖ при покупке
Продаются светлые и просторные апартаменты в престижной части центра Риги, в посольском районе.
Планировка: большая гостиная (50 кв.м.), отдельная кухня с балконом, 4 спальные комнаты, 3 санузла (ванная комната с ванной, ванная комната с душем, гостевой туалет).В квартире высокие потолки и толстые стены, отличная звуковая и теплоизоляция....
VIP Real
360 000 €
Квартира в Риге, Латвия
89 м23
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу 3-х комнатную квартиру с полной отделкой в эксклюзивном проекте - QUADRUS. Quadrus находится в самой эксклюзивной части исторического центра Риги, которую также называют Посольским районом и Тихим центром. Квартира расположена на 5-м (последнем) этаже здания, общая площадь составляет 89,8 кв.м (жилая площадь 64,5 кв.м, две...
Mercury Group
558 000 €
Апартаменты в Риге, Латвия
116 м2431
ВНЖ при покупке
Резиденция River Breeze на Кливерсале – поистине единственная в своем роде достопримечательность силуэта города,расположен на берегу Даугавы. Квартиры премиум-класса с видом на панораму СтарогоРига и ее башня. Расположен в самом центре Риги, но в то же время заставляет вас чувствовать себя как в тихом месте.и зеленый город-сад.
Habita International Estates Ltd
490 000 €
Квартира в Риге, Латвия
139 м252
ВНЖ при покупке
Продаётся квартира в современном новом проекте, который находится прямо в парке с озером.В квартире расположены – просторная гостиная, кухонная - столовая зона, 4 изолированные комнаты, два санузла, сауна, прачечная/хозяйственная комната, две террасы.Квартира с полным ремонтом, установлена встроенная кухня (со всей необходимой бытовой техникой),...
VIP Real
405 000 €
Квартира в Риге, Латвия
115 м23
ВНЖ при покупке
Классическая квартира с 3 комнатами находится в восстановленной части Kalpaka Park Residence; полностью оборудованная кухня, 2 ванные комнаты, роскошный декоративный камин, встроенные шкафы, система сигнализации, балкон выходит на внутренний двор.
В одной из комнат создан своеобразный салон в стиле рококо, отражающий интерес к этому стилю в...
Mercury Group
450 000 €
Квартира в Риге, Латвия
132 м23
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу эксклюзивную квартиру в новом проекте класса люкс в Риге с шикарным панорамным видом на Старый город.
Квартал Кливерсала находится в самой живописной части центра Риги, в окружении Даугавы и Агенскалнского залива. Вдоль берега реки построен променад для неспешных прогулок. В пяти минутах ходьбы находится парк Победы, где...
Mercury Group
300 000 €
Квартира в Риге, Латвия
101 м23
ВНЖ при покупке
Продается квартира в отличном месте в самом центре Риги.
Квартира состоит из:
- большая гостиная, совмещенная с кухней и столовой.
- двуе изолированные спальни
- 2 ванные комнаты
- кладовая комната
Одна из спален имеет собственную ванную комнату. Лифт поднимаеся прямо в квартиру с 1 этажа. В квартире есть камин, автономное газовое отопление...
Mercury Group
339 000 €
Квартира в Риге, Латвия
118 м242
ВНЖ при покупке
Предлагаем квартиру в престижном доме в Тихом центре, которая расположена в посольском районе по адресу улица Видус 11.Квартира находится на высоком первом этаже - бельетаже (3,5 метра от земли). Вид из окон на улицы Видус и Рупниецибас.В квартире продуманная планировка: кухня с мебелью и встроенной техникой, 2 просторных санузла с подогреваемым...
VIP Real
145 000 €
Квартира в Риге, Латвия
68 м221
На продажу предлагается 2 комнатная квартира в проекте «Panorama Plaza».Проект расположен в одном из самых развитых районов Риги.Квартира состоит из коридора, просторной гостиной, совмещенной с кухней, отдельной спальни, одной ванной комнаты. Из окон открывается прекрасный вид на город.Квартира меблирована и оборудована всей необходимой бытовой...
VIP Real
124 900 €
Квартира в Риге, Латвия
48 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
2-комнатная квартира с видом на улицу Элияс.
1 изолированнaя комнаты, гостиная объединена с кухней, просторный санузел.
Паркетные полы. Сантехника Villeroy&Boch. В ванной комнате - подогреваемые полы.
Квартира находится в новом проекте, который был сдан в эксплуатацию в марте 2023 года. Дом построен с нуля (не реновация старого...
ELIJAS NAMI
125 900 €
Квартира в Риге, Латвия
50 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
2-комнатная квартира с видом на улицу Элияс.
1 изолированнaя комнаты, гостиная объединена с кухней, просторный санузел.
Паркетные полы. Сантехника Villeroy&Boch. В ванной комнате - подогреваемые полы.
Квартира находится в новом проекте, который был сдан в эксплуатацию в марте 2023 года. Дом построен с нуля (не реновация старого...
ELIJAS NAMI
470 000 €
Квартира в Риге, Латвия
137 м23
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу красивую элегантная квартиру в самом центре Риги на улице Блауманя. Квартира предлагается с качественным ремонтом, мебелью и техникой высокого класса.
Планировка: две отдельные спальни (главная спальня с собственной изысканной ванной комнатой и гардеробной), просторная гостиная комната с роскошным камином, отдельная кухня...
Mercury Group
423 600 €
Квартира в Риге, Латвия
89 м23
ВНЖ при покупке
Предлагаем приобрести 3-х комнтаную квартиру общей площадью 89,8 кв.м в уникальном новом проекте HOFT (House Of the Flying Trees) – дом парящих деревьев.
Данная квартира имеет планировку с 2 спальнями, 2 сан.узлами, просторной гостиной, зоной кухни и обеденной зоной. Квартира предлагается с полной отделкой.
Проект представляет собой два...
Mercury Group
300 000 €
Квартира в Риге, Латвия
124 м24
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу 4 комнатную, современную квартиру на одной из самых известных улиц престижного района посольств.
Квартира расположена на 2 уровнях, 6 и 7 этаж, верхний этаж - мансрада. Отличительной особенностью данной квартиры является терраса с видом во внутренний двор.
Удобная планировка : гостинная совмещённая с кухней, 2 спальни,...
Mercury Group
453 750 €
Квартира в Риге, Латвия
110 м2323
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу солнечную 3-х комнатную квартиру с балконом в новом проекте в самом центре города Риги. Квартира предлагается с полной и качественной отделкой - деревянные стеклопакеты, паркетные полы, ванные комнаты отделаны мрамором, установлена эксклюзивная сантехника, утонченный и изысканный дизайн интерьров. Планировка квартиры:...
Mercury Group
360 000 €
Квартира в Риге, Латвия
130 м23
ВНЖ при покупке
Предлагаем приобрести одну из лучших квартир в проекте Террасы Томсона I (Tomsona Terases 1). В квартире европейского уровня дизайнерский ремонт и обстановка, 2 спальни, 2 санузла, тёплые полы, техника AEG, Villeroy&Boch. Масса приятных и продуманных мелочей. Очень низкие коммунальные платежи. Круглосуточная охрана дома плюс индивидуальная...
Mercury Group
450 000 €
Квартира в Риге, Латвия
186 м25
ВНЖ при покупке
Продаётся просторная и элегантная 5-комнатная квартира с высококачественным ремонтом.
Квартира находится на 1-м высоком этаже здания и состоит из 5 комнат, коридора, просторной столовой, объединённой с кухней, трех санузлов. Во всех санузлах полы и стены покрыты высококачественной итальянской плиткой. В 3-х комнатах есть встроенные шкафы....
Mercury Group
550 000 €
Квартира в Риге, Латвия
177 м27
ВНЖ при покупке
Продаем квартиру c антикварной мебелью в старой Риге на ул. Алдару. Описание:- Этаж: 2- Общая площадь: 177,60 м2- Ко-во жилых комнат : 7- Высота потолка 2,5 м- Квартира меблирована- Встроенная кухня, духовка, холодильник, электрическая плита, вытяжка, стиральная машина, - Кухня совмещена с гостиной, ванные комнаты (душевые кабины), гардеробная-...
Mercury Group
117 900 €
Квартира в Риге, Латвия
46 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
На улице Элияс, себя заявляет новые жилой проект под названием Elijas Nami. Вдохновившись самым впечатляющим высотным зданием в этих окрестностях - Латвийской академией наук, четыре дома в проекте получили названия в честь всемирно известных выдающихся ученых и художников - Леонардо да Винчи, Альфреда Нобеля, Николы Теслы и Блеза Паскаля, без...
Понять это отчасти позволяет анализ уже прошедших сделок. И здесь, чтобы изучить спрос более детально, мы предложили свою градацию квартир. Она отличается от той, которой оперируют брокеры и компании по недвижимости.
Одни специалисты, рассуждая о новом жилье, записывают в эту категорию все, что построено после 2000 года, другие – после 2004-го. Мы определили для себя так: первичное новое жилье – это только то, что построено за последние пять лет.
В 2018 году на него приходилось 10% всех ежеквартальных продаж квартир в Риге. Еще 5% – это вторичное жилье, построенное пять – десять лет назад, имевшее одного владельца и вновь продаваемое. А вот все остальное (85%) – это старый жилищный фонд.
По нашему мнению, сильным рынок первичного нового жилья Риги можно будет считать в том случае, если в квартал станет продаваться по 300-400 и более квартир, средним – если около 300, слабым – от 150 до 300. Заказчикам проектов необходимо правильно оценивать свои риски. Если кто-то собирается выпустить на рынок сразу 500 новых квартир, то конкурентная среда однозначно будет сложной. Особенно если вывести такой объем на слабом рынке. Тогда можно и прогореть.
Новостройки и цены
Мы понимаем, что не все новые квартиры пользуются одинаковым спросом, и потому банк SEB дополнительно изучил структуру сделок первичного рынка. Использовав опять же собственные критерии.
К группе квартир эконом-класса отнесли те, что покупались по цене до 100 000 евро. Для нас было неважно, сколько в них стоил квадратный метр, есть ли там террасы или другие опции. Как банк, предоставляющий ипотечные кредиты, видим, что до 100 000 евро совершается 50-60% всех сделок по приобретению новых квартир. Средняя цена в них в прошлом году была 1 550 евро за кв. м. За год она подросла на 15%.
Вторая группа – средний класс новых квартир стоимостью от 100 000 до 140 000 евро. На них приходится до 30% всех покупок первичного нового жилья. Здесь средняя цена – 1 650 евро за кв. м, и за год зафиксированы нулевые изменения.
Ну и, наконец, к прайм-классу было отнесено все, что продавалось дороже 140 000 евро. Это менее пятой части всех первичных продаж квартир при средней цене 2 450 евро за кв. м. И за год этот показатель снизился на 3%.
Следующий шаг, потребовавшийся нам для формирования прогноза на ближайшее будущее, – подсчет, сколько новых квартир каждого класса имеется на рынке. И сопоставили это с реальным спросом. Отмечу, что базировались на данных середины 2018 года. На тот момент в Риге были готовы и предлагались на продажу или находились в стадии строительства 2 580 новых квартир. Все это мы сопоставили в таблице.
Июль 2018 года
Эконом-класс
Средний класс
Прайм-класс
Всего
Готовые
250
180
560
960
Строятся
450
620
520
1 590
Предложение
700
800
1 080
2 580
Спрос
650
250
200
1 190
Баланс (лет)
1,1
3,2
5,4
2,3
Зона, в которой для застройщиков почти нет никакого риска, – это квартиры принятой нами категории «эконом». Здесь соотношение предложения к тому спросу, который был год назад, составляет 1,1. То есть данные квартиры условно будут распроданы чуть более чем за год. И этот коэффициент говорит об остром дефиците такого продукта. Нормальным было бы, чтобы на рынке имелся вдвое больший объем подобных квартир.
Предложение имеющихся и строящихся квартир с ценой от 100 000 до 140 000 евро в столице может быть распродано за 3,2 года. В принципе, это более или менее нормально.
А вот где имеется некоторое перенасыщение, так это в сегменте жилья прайм-класса. Если даже ничего нового не будет строиться, то при нынешнем спросе торговать им придется 5,4 года. Застройщики, которые задумываются о новых проектах именно в этом сегменте, должны понимать, что конкурентная среда в нем весьма жесткая. И выигрывает в ней тот, кто может предложить покупателям наибольшее число опций.
Но если в целом посмотреть на имеющийся спрос и на то, что с расширением объема предложения растет и он, так как часть покупателей отказывается от серийных квартир именно в пользу новостроек, то в Риге все не так уж и плохо. Рынок здоровый, и доступность на нем адекватная. Число продаж растет. При этом происходит определенная реструктуризация в дорогом сегменте, который становится чуть доступнее для местных клиентов.
По нашему мнению, имеется даже потенциал небольшого роста цен на новое жилье эконом-класса. В то же время рассчитывать на то, что квартиры, продававшиеся по 1 550 евро за кв. м, скоро столь же успешно станут уходить по 1 900-2 000 евро за кв. м, я не стал бы. Для этого все же нет никаких экономических предпосылок.
