Почему квартиры в Риге дешевле, чем в Стокгольме, сколько стоит эконом-, а сколько премиум-класс, на какие объекты цены растут быстрее всего… Аналитики банка SEB пришли к любопытным выводам, которые пригодятся всем, кто интересуется недвижимостью в Латвии.
«Обзор рынка жилых площадей Риги – 2018» – именно такое название носит аналитический продукт, который подготовило Управление корпоративного анализа SEB banka. В начале 2019 года этот обзор был представлен узкому кругу латвийских застройщиков.
Наши латвийские партнёры – журнал M2 и портал varianti.lv – предложили одному из авторов исследования расширить его аудиторию. Тем более что тема интересна не только застройщикам, но и всем, кто задумывается о покупке нового жилья в столице Латвии. Рассказывает аналитик Управления корпоративного анализа SEB banka Карлис Обукс.
Новостройки и демография
– Свой обзор мы начали с небольших выкладок о демографической ситуации. Это тот момент, который застройщики не могут не учитывать. Для наглядности сравнили изменение численности населения Риги и Стокгольма.
Почему именно их? Да потому, что в 2000 году в столицах Латвии и Швеции насчитывалось почти одинаковое количество жителей – 760 000 и 750 000 соответственно. А в 2016 году численность населения Риги составляла лишь 640 000 человек, тогда как в Стокгольме выросла до 940 000. Вот вам и ответ на вопросы, почему у расположенного на другой стороне Балтийского моря соседа и спрос выше, и строят значительно больше, и цены совершенно иного порядка. Рига о таких показателях и не мечтает.
Латвийским застройщикам не стоит даже заглядываться на шведские цены и предполагать, что у нас тоже будут такие же. Нужно работать, отталкиваясь от наших реалий.
В последнее время численность населения столицы Латвии стабилизировалась. Основные покупатели квартир в новых проектах – люди в возрасте от 25 до 35 лет. Однако демографическая ситуация такова, что через десять лет людей этого активного возраста будет меньше. Если, например, в столице проживает около 11 000 тридцатилетних местных жителей, то через десять лет будет менее 7 000 человек такого же возраста. Следовательно, меньше и потенциальных покупателей.
Новостройки и доходы населения
Момент для застройщиков неприятный, хотя он и не должен ставить крест на их будущих проектах. Ключевым фактором для покупки нового жилья по-прежнему останется уровень платежеспособности населения. Самое важное – какое по качеству жилье люди смогут позволить себе в будущем. Позволит ли им рост личных доходов больше покупать в новых проектах или же продолжит безраздельно доминировать сегмент квартир в серийных домах?
На данный момент, согласно Индексу доступности жилья SEB, среднестатистический работающий рижанин, не принимающий на себя больших рисков, а также с учетом кредитного плеча, может позволить себе новую квартиру экономкласса площадью 26 кв. м. Если в семье двое работающих – то 52 кв. м. Эти показатели во многом и объясняют тот факт, что в последнее время застройщики стараются оптимизировать и минимизировать площади своих квартир под имеющуюся финансовую реальность.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Новостройки и бытовые привычки
Для будущего развития рынка нового жилья Риги важны и житейские привычки населения. В Эстонии люди за свою жизнь спокойно меняют жилье по два-три раза. У нас в Латвии покупка часто совершается с мыслью: это навсегда.
И это неправильно. Человек должен менять жилье в зависимости от жизненной ситуации: семья расширяется – на большее, дети начали жить самостоятельно – на меньшее.
Начиная с 2010 года кривая средних цен на новые рижские квартиры плавно и медленно идет вверх. Темпы понятные, и никакого надувания пузыря и в помине не наблюдается. С этим все спокойно.
Для застройщиков важен прогноз: какой спрос ждать на их строящийся продукт?
Примеры квартир, которые сейчас продаются в Риге
505 000 €
Квартира в Риге, Латвия
139 м24
ВНЖ при покупке
Просторная квартира в реновированном историческом доме в центре Риги Адрес: Baznīcas iela 39-2, Hofmana nams Площадь: 139 м² Этаж: 2-й (есть лифт) Цена: 505 000 EUR Предлагается к продаже стильная 4-комнатная квартира в полностью реновированном здании Hofmana nams, расположенном в одном из самых престижных районов Риги. Это редкое сочетание...
Mercury Group
290 000 €
Апартаменты в Риге, Латвия
135 м2552
ВНЖ при покупке
Продается элегантная квартира в самом центре Риги, Латвия. В квартире 5 спален разного размера, 2 ванные комнаты и полностью меблированная гостиная с совмещенной кухней. Наслаждайтесь удобством парковки в закрытом дворе за отдельную ежемесячную плату. Здание управляется ассоциацией владельцев, что обеспечивает низкие затраты на техническое...
Habita International Estates Ltd
525 000 €
Квартира в Риге, Латвия
210 м2
ВНЖ при покупке
Предлагаем приобрести просторную квартиру с террасой на последнем этаже в престижном районе города.
Реновированный многоквартирный дом ";Резиденция Валдемара"; в Югендстиле, построенный в 1901 году, находится между улицами Элизабетес и Дзирнаву, рядом с парком Эспланаде. Реновировано в 2006 году. Удобное расположение во дворе позволяет...
Mercury Group
400 000 €
Апартаменты в Риге, Латвия
170 м2
ВНЖ при покупке
Латвия
г. Рига
Квартира с террасой
Прекрасная квартира в центре Риги.
1 этаж
Площадь квартиры 123 м2 + терраса 47 м2 в своём дворике
Цена: 400 000€
ИНДОМ
3 500 000 €
Квартира в Риге, Латвия
600 м2734
ВНЖ при покупке
Эксклюзивная 3-х уровневая квартира общая площадь которой составляет 600 м2 и занимает 5 и 6 этажи дома.
Квартира состоит из:
Презентабельной гостиной комнаты с десятиметровым потолком, столовой, трех спальнен на первом этаже - каждая спальня имеет свою личную ванную комнату, главная спальня с гардеробной, просторными встроенными шкафами и...
Mercury Group
600 000 €
Квартира в Риге, Латвия
208 м26
ВНЖ при покупке
Предлагаем эксклюзивную, просторную квартиру в самом престижном районе Риги - Тихом центре.
Квартира с в посольском районе на углу улиц Дзирнаву и Антонияс. Это небольшой старинный район города, окружённый парками и историческими зданиями. В данном районе расположено большинство дипломатических миссий, практически все здания являются...
Mercury Group
1 000 000 €
Квартира в Риге, Латвия
236 м2632
ВНЖ при покупке
Продаем эксклюзивную 6-и комнатную квартиру в посольском районе Риги, на одной из самых красивых улиц - Альберта.Квартира находится на 3-м этаже(236 кв.м.).
В фасадной части квартиры расположены:- гостинная с камином, - столовая с камином, - кабинет с лоджией и гостевой сан.узел. В дворовой части квартиры расположены:- кухня, - 2 детских, -...
Mercury Group
250 390 €
Квартира в Риге, Латвия
102 м2321
В продаже просторная трех-комнатная квартира в полностью
отреставрированном шестиэтажном здании, в самом ’Сердце Риги’.
+Комплекс зданий на улице Э.Бирзниека Упиша 10 расположен на тихой улице. Всего в 3 минутах ходьбы от торгового центра Ориго и круглосуточного тренажерного зала, в 10 минутах ходьбы от Старой Риги и окрестных...
SIA INVESTATE
180 000 €
Квартира в Риге, Латвия
103 м2431
Просторная квартира в центре Риги. Четыре комнаты и подсобные помещения. Тщательно отреставрированная печь-кастрюля, оригинальные деревянные панели на потолке в одной комнате. В настоящее время он сдается в аренду за 720 евро/месяц. Возможна продажа с арендатором или без. Рядом с домом парковка, парк, музей, театр, все виды транспорта. Возможно...
Habita International Estates Ltd
900 000 €
Квартира в Риге, Латвия
197 м25
ВНЖ при покупке
Двухуровневая квартира с выходом на крышу дома. Квартира состоит из двух этажей. На первом этаже две изолированные комнаты. Просторная гостиная комната с камином и потрясающим видом на Старый Город. Вместительная кухня со всей необходимой встроенной бытовой техникой. Просторная прихожая со встроенным вместительным шкафом. Ванная комната и...
Mercury Group
970 000 €
Квартира в Риге, Латвия
146 м24
ВНЖ при покупке
Предлагаем приобрести элегантную 4-комнатную квартиру, расположенную на 2 этаже здания. Квартира предлагается с полной отделкой и дизайнерской мебелью. Апартаменты площадью 192м2 состоят из гостиной соединенной с кухонной зоной и 3 спален.
Vilhelma nami или дома Вильгелма - это эксклюзивный многоквартирный комплекс в Старом городе.Здание...
Mercury Group
177 000 €
Апартаменты в Риге, Латвия
111 м24
Латвия
г.Рига
4-комнатная квартира на ул. Terbatas
Большая 4-комнатная квартира в центре Риги, на ул. Terbatas.
Площадь квартиры 111м2: 3 спальные комнаты, просторная гостиная, совмещённая с кухней, 2 санузла (один с душевой кабиной и ванной, второй - с душевой кабиной),
Паркет, лепнина, камины, встроенная кухонная...
ИНДОМ
780 000 €
Квартира в Риге, Латвия
116 м23
ВНЖ при покупке
Предлагаем элегантную, 3-комнатную квартиру, расположенную на этаже здания. Квартира предлагается с полной отделкой и дизайнерской мебелью. Апартаменты площадью 116,5 м2
Vilhelma nami или дома Вильгелма - это эксклюзивный многоквартирный комплекс в Старом городе.
Здание построенное в 17./18. веке является частью культурного наследия и...
Mercury Group
220 000 €
Апартаменты в Риге, Латвия
96 м24
Латвия
г.Рига
4-комнатная квартира на ул. А.Чака
Очень светлая 4-комнатная квартира в центре Риги на ул. А.Чака.
Площадь квартиры 96м2: 3 комнаты, гостиная, совмещённая с кухней,
2 санузла (один с душевой кабиной, второй - с ванной).
3 этаж в доме с лифтом
Автономное газовое отопление
Камин, паркет....
ИНДОМ
640 000 €
Квартира в Риге, Латвия
160 м23
ВНЖ при покупке
Предлагаем приобрести красивую, светлую квартиру в центре Риги! В 160 метрах квартиры расположились 2 спальни, 2 ванные комнаты, просторная гостиная, кладовая, сауна, кухня отделена от гостиной раздвижными дверями, гардеробная комната. Паркетный пол, высокие потолки, большие окна, из всех окон открывается вид на башни церкви. В квартире сделан...
Mercury Group
62 000 €
Апартаменты в Риге, Латвия
54 м2211
Двухкомнатная квартира в Рижском микрорайоне.Хорошее сообщение с центром - автобусы, поезд.Вы также можете сесть на поезд до пляжа Вецаки всего за 15 минут или дальше до приморского города Саулкрасты всего за 30 минут.
Habita International Estates Ltd
960 000 €
Квартира в Риге, Латвия
134 м23
ВНЖ при покупке
Предлагаем элегантную, двухуровневую 3-комнатную квартиру, расположенную на 2 этаже здания. Квартира предлагается с полной отделкой и дизайнерской мебелью. Апартаменты площадью 134,8 м2
Vilhelma nami или дома Вильгелма - это эксклюзивный многоквартирный комплекс в Старом городе.
Здание построенное в 17./18. веке является частью культурного...
Mercury Group
649 000 €
Квартира в Риге, Латвия
190 м23
ВНЖ при покупке
Предлагаем приобрести шикарную квартиру в уникальном проекте HOFT (House Of the Flying Trees) – дом парящих деревьев. Это проект, в котором благоустройство не дополняет архитектуру, а вдохновляет, переплетается с формами, создает новые объемы, становиться единым целым с фасадами.
Над бережно сохраненным и восстановленным историческим фасадом...
Mercury Group
2 700 000 €
Квартира в Риге, Латвия
2182 м25
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу эксклюзивные квартиры в проекте Blue Sky Apartments в Биерини.
Территория проекта Blue Sky Apartments включает в себя половину гектара, которая предназначенная только для пользования жильцов проекта, что делает его эксклюзивным и максимально приватный. На территории находится всего 5 зданий и только по две квартиры в...
Mercury Group
850 000 €
Квартира в Риге, Латвия
240 м25
ВНЖ при покупке
Продается просторная квартира 240 м2 на 4 этаже посольского дома . Окна выходят на историческую улицу Аусекла. Посольский район. Квартира в тихом центре, рядом два парка, круглосуточная охрана. Ресторан Портофино внизу. Высота потолков в квартире – 3.15 метра.
Понять это отчасти позволяет анализ уже прошедших сделок. И здесь, чтобы изучить спрос более детально, мы предложили свою градацию квартир. Она отличается от той, которой оперируют брокеры и компании по недвижимости.
Одни специалисты, рассуждая о новом жилье, записывают в эту категорию все, что построено после 2000 года, другие – после 2004-го. Мы определили для себя так: первичное новое жилье – это только то, что построено за последние пять лет.
В 2018 году на него приходилось 10% всех ежеквартальных продаж квартир в Риге. Еще 5% – это вторичное жилье, построенное пять – десять лет назад, имевшее одного владельца и вновь продаваемое. А вот все остальное (85%) – это старый жилищный фонд.
По нашему мнению, сильным рынок первичного нового жилья Риги можно будет считать в том случае, если в квартал станет продаваться по 300-400 и более квартир, средним – если около 300, слабым – от 150 до 300. Заказчикам проектов необходимо правильно оценивать свои риски. Если кто-то собирается выпустить на рынок сразу 500 новых квартир, то конкурентная среда однозначно будет сложной. Особенно если вывести такой объем на слабом рынке. Тогда можно и прогореть.
Новостройки и цены
Мы понимаем, что не все новые квартиры пользуются одинаковым спросом, и потому банк SEB дополнительно изучил структуру сделок первичного рынка. Использовав опять же собственные критерии.
К группе квартир эконом-класса отнесли те, что покупались по цене до 100 000 евро. Для нас было неважно, сколько в них стоил квадратный метр, есть ли там террасы или другие опции. Как банк, предоставляющий ипотечные кредиты, видим, что до 100 000 евро совершается 50-60% всех сделок по приобретению новых квартир. Средняя цена в них в прошлом году была 1 550 евро за кв. м. За год она подросла на 15%.
Вторая группа – средний класс новых квартир стоимостью от 100 000 до 140 000 евро. На них приходится до 30% всех покупок первичного нового жилья. Здесь средняя цена – 1 650 евро за кв. м, и за год зафиксированы нулевые изменения.
Ну и, наконец, к прайм-классу было отнесено все, что продавалось дороже 140 000 евро. Это менее пятой части всех первичных продаж квартир при средней цене 2 450 евро за кв. м. И за год этот показатель снизился на 3%.
Следующий шаг, потребовавшийся нам для формирования прогноза на ближайшее будущее, – подсчет, сколько новых квартир каждого класса имеется на рынке. И сопоставили это с реальным спросом. Отмечу, что базировались на данных середины 2018 года. На тот момент в Риге были готовы и предлагались на продажу или находились в стадии строительства 2 580 новых квартир. Все это мы сопоставили в таблице.
Июль 2018 года
Эконом-класс
Средний класс
Прайм-класс
Всего
Готовые
250
180
560
960
Строятся
450
620
520
1 590
Предложение
700
800
1 080
2 580
Спрос
650
250
200
1 190
Баланс (лет)
1,1
3,2
5,4
2,3
Зона, в которой для застройщиков почти нет никакого риска, – это квартиры принятой нами категории «эконом». Здесь соотношение предложения к тому спросу, который был год назад, составляет 1,1. То есть данные квартиры условно будут распроданы чуть более чем за год. И этот коэффициент говорит об остром дефиците такого продукта. Нормальным было бы, чтобы на рынке имелся вдвое больший объем подобных квартир.
Предложение имеющихся и строящихся квартир с ценой от 100 000 до 140 000 евро в столице может быть распродано за 3,2 года. В принципе, это более или менее нормально.
А вот где имеется некоторое перенасыщение, так это в сегменте жилья прайм-класса. Если даже ничего нового не будет строиться, то при нынешнем спросе торговать им придется 5,4 года. Застройщики, которые задумываются о новых проектах именно в этом сегменте, должны понимать, что конкурентная среда в нем весьма жесткая. И выигрывает в ней тот, кто может предложить покупателям наибольшее число опций.
Но если в целом посмотреть на имеющийся спрос и на то, что с расширением объема предложения растет и он, так как часть покупателей отказывается от серийных квартир именно в пользу новостроек, то в Риге все не так уж и плохо. Рынок здоровый, и доступность на нем адекватная. Число продаж растет. При этом происходит определенная реструктуризация в дорогом сегменте, который становится чуть доступнее для местных клиентов.
По нашему мнению, имеется даже потенциал небольшого роста цен на новое жилье эконом-класса. В то же время рассчитывать на то, что квартиры, продававшиеся по 1 550 евро за кв. м, скоро столь же успешно станут уходить по 1 900-2 000 евро за кв. м, я не стал бы. Для этого все же нет никаких экономических предпосылок.
