a
Версия
для печати

Чем квартиры в Дубае удивляют иностранцев

Что такое устаревший фонд по-дубайски, чем частные застройщики отличаются от государственных, как девелоперы привлекают клиентов, а на чём стараются «схитрить»... Вместе с экспертом рынка недвижимости ОАЭ разбираемся в деталях, которые удивляют иностранных покупателей.

О нюансах рынка недвижимости Дубая рассказывает директор компании AХ Capital Виктория Шабалина, которая работает в сфере недвижимости в ОАЭ с 2009 года.  


10-летняя квартира – устаревший жилищный фонд

С 2015 года поменялись требования к пожарной безопасности. Уже официально запрещено использовать ранее одобряемые материалы, так как стандарты повысились. Войдя в здание, построенное до 2010-2012 года, вы почувствуете, что это другое качество. Может быть, квартиру там можно купить дешевле, но в плане обслуживания и ремонта это всё-таки другой уровень. По местным меркам, дом, построенный 10-15 лет назад, – устаревший фонд.

квартира Marina Gate в Дубаеквартира Marina Gate в Дубаеквартира Marina Gate в Дубае

Квартира в здании Marina Gate в Дубае, которое возводится по новым строительным стандартам

Застройщики дают выгодные акции и рассрочки

Сейчас в ОАЭ рынок покупателя. Многие девелоперы предлагают такие условия, о которых ещё несколько лет назад нельзя было и мечтать. Государственные застройщики, такие как Emaar, дают беспроцентную рассрочку на два-три года после въезда в готовую квартиру на вторые 50% стоимости жилья. 

Застройщики «хитрят» с метражом для привлечения покупателей

Скидок и акций на рынке недвижимости Дубая много, но к ним надо подходить избирательно. Последняя тенденция – сокращение метража. К примеру, застройщик анонсирует продажи квартир с одной спальней по цене ниже, чем у конкурентов. Но если внимательно рассмотреть предложение, можно заметить, что стоимость квадратного метра такая же, а метраж квартиры – меньше на 10-20%. При этом делают такие планировки, что вы сразу и не почувствуете разницу.

Совсем маленькие застройщики, предлагающие более низкие цены, урезают площадь ещё значительнее – до 40%. Это уже сложно не заметить. Но многие люди просто закрывают на это глаза или же не понимают, почему цена в конкретном проекте гораздо ниже, чем во всех остальных.

Надо знать, что у любого застройщика есть право погрешности на 5% от заявленной площади. Это значит, что если вам обещали квартиру в 100 кв. м, то получить вы должны 95 кв. м или больше (иначе застройщик обязан будет выплатить неустойку).

Возможность перепродажи строящихся квартир регулируется контрактом

В недвижимость Дубая можно вкладываться и на короткий срок. К примеру, купить квартиру на стадии котлована, а когда будет построен каркас – продать. Закон этого не запрещает, но надо очень внимательно читать контракт: условия и возможные ограничения там прописаны. Обычно для того, чтобы иметь право перепродать объект, надо выплатить застройщику от 30 до 50% стоимости квартиры. Эти ограничения были созданы для того, чтобы избежать больших масштабов спекулятивных сделок (максимум был в 2006-2007 годах). Сейчас перепродаж на стадии застройки всё меньше.

Примеры объектов недвижимости в Дубае
Апартаменты за 1 491 485 евро в Дубае, ОАЭ
1 491 485 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
150 м2 2 2 2
One Za'abeel представляет собой идеальное место для современного горожанина, расположенное в самом сердце одного из самых динамично развивающихся городов мира. One Za'abeel был разработан, чтобы объединить лучшие в мире возможности для жизни, работы и отдыха в самом сердце Дубая, чтобы создать что-то просто захватывающее и вечное....
Hermes Real Estate
Квартира за 357 548 евро в Дубае, ОАЭ
357 548 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
119 м2 4 3 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Новый современный проект Al Mamsha! Апартаменты для жизни и инвестиций! (ROI - 2,5% в $). Рассрочка без процентов! Срок сдачи - 4 кв. 2025 г. Удобства:лобби, тренажерный зал, бассейн, детские игровые площадки, зеленые зоны, зона барбекю, кафе, круглосуточная охрана территории, круглосуточное видеонаблюдение, спутниковое/кабельное...
DDA Real Estate
Дом за 611 082 евро в Дубае, ОАЭ
611 082 €
Дом в Дубае, ОАЭ
206 м2 4 3 3
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Комфортабельный таунхаус в новом комьюнити Mudon Al Ranim 3! Высокий доход от инвестиций (ROI - 8,1% в $)! Предоставим каталог инвестора! Таунхаус от собственника! Срок сдачи - 3 кв. 2025 г. Удобства: бассейны, фитнес-зоны, зоны для медитации, баскетбольная площадка, волейбольная площадка, футбольное поле, игровые зоны для детей, детская...
DDA Real Estate
Квартира за 371 850 евро в Дубае, ОАЭ
371 850 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
106 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в новом проекте Binghatti Phoenix в самом сердце живописного района Jumeirah Village Circle (JVC) в Дубае! Апартаменты отлично подойдут для жизни, перепродажи и сдачи в аренду! Доходность - от 10% в $! Предоставим каталог инвестора! Отличное расположение! Рассрочка 0%! Срок сдачи - 1 кв. 2025 г. В данном проекте: - стоимость...
DDA Real Estate
Апартаменты за 6 749 907 евро в Дубае, ОАЭ
6 749 907 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
432 м2 3 3 3
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 504 271 евро в Дубае, ОАЭ
504 271 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
68 м2 1 1 1
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 297 456 евро в Дубае, ОАЭ
297 456 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
38 м2 1
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 486 265 евро в Дубае, ОАЭ
486 265 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
85 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в роскошном жилом комплексе Palace Residences Creek Blue, расположенном в районе Dubai Creek Harbour. Невероятный вид на набережную, удобное расположение всего в нескольких минутах от центра Дубая и первоклассные удобства делают этот комплекс превосходным выбором как для жизни, так и для инвестиций. В комплексе Palace Residences...
Эксперт по недвижимости ОАЭ
Квартира за 1 748 008 евро в Дубае, ОАЭ
1 748 008 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
80 м2 1
Описание Ощутите непревзойденную роскошь и изысканность в самом сердце Дубая в отеле One Za'abeel. Эти прекрасно оборудованные апартаменты с 1 спальней имеют следующие особенности: Просторная и хорошо освещенная спальня с большими окнами, из которых открывается потрясающий вид на городской пейзаж. Особенности недвижимости * 1 спальня *...
Tradegoria Global Estate
Квартира за 359 760 евро в Дубае, ОАЭ
359 760 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
62 м2 1
Описание Идеально расположенный рядом с центром города и основными экономическими центрами Дубая, THE PARAGON от IGO сочетает в себе изысканный городской стиль со всеми преимуществами модной общественной жизни. Эти апартаменты созданы для высококлассного образа жизни с большим количеством удобств, чем вы могли себе представить. Они созданы для...
Tradegoria Global Estate
Апартаменты за 342 635 евро в Дубае, ОАЭ
342 635 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
33 м2 1
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 242 904 евро в Дубае, ОАЭ
242 904 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
64 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Новые апартаменты в многофункциональном комплексе Binghatti Corner, расположенном в востребованном жилом районе JVC! Отличный вариант для проживания и инвестиций! Вид на пристань! Просторная терраса! Апартаменты от собственника! В апартаментах кухонный гарнитур, встроенные шкафы и ванные комнаты! Год сдачи: 2024 Этаж: 19 Жильцам будет...
DDA Real Estate
Квартира за 418 346 евро в Дубае, ОАЭ
418 346 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
57 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в новом проекте The Pier Residence by LMD в районе Dubai Maritime City! На берегу моря! Потрясающий вид! Полностью оборудованная кухня с техникой! Премиальные удобства! Отличное расположение! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: детская игровая площадка, лобби, общий тренажерный зал и...
Апартаменты за 400 816 евро в Дубае, ОАЭ
400 816 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
76 м2 1 1 2
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 13 265 000 евро в Дубае, ОАЭ
13 265 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
726 м2 6 5 6
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартиры с шикарным дизайном в Дубай Марина Дубай Марина – это центр городского блеска и роскоши. Расположение недалеко от пристани для яхт и порта. Здесь расположены различные роскошные рестораны, развлекательные и торговые центры, порты международных круизных судов и знаменитые пляжи. Находясь вблизи двух различных аэропортов, район также...
TEKCE
Апартаменты за 1 939 636 евро в Дубае, ОАЭ
1 939 636 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
172 м2 3 3 3
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 724 089 евро в Дубае, ОАЭ
724 089 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
103 м2 2 2 3
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 312 042 евро в Дубае, ОАЭ
312 042 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
35 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Кредит Объект под сдачу
Апартаменты в эксклюзивном жилом комплексе Pelagos в самом сердце Дубай Марина! Просторные интерьеры и высококачественная отделка! Популярный район! Потрясающий вид на Dubai Marina! Легкий доступ ко всем ключевым объектам города! Рассрочка после передачи ключей! Удобства: подземная парковка, доступ к частному пляжу, спа и...
Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде
Квартира за 182 094 евро в Дубае, ОАЭ
182 094 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
70 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в эксклюзивном жилом комплексе The Corner в районе Dubai Land! Апартаменты для жизни и инвестиций! Полностью меблированная кухня с техникой! Популярная локация! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: тренажерный зал, крытый семейный бассейн на крыше и два парка в шаговой доступности, парковка,...
DDA Real Estate
Пентхаус за 6 002 755 евро в Дубае, ОАЭ
6 002 755 €
Пентхаус в Дубае, ОАЭ
686 м2 12 5 5
Кредит
Sofitel Residences — это место, где жители могут расслабиться, насладиться отдыхом и оставить воспоминания на всю жизнь. От современных фитнес-центров до эксклюзивного частного лаунджа — каждая деталь была тщательно продумана, чтобы улучшить качество жизни, гарантируя, что комфорт, удобство и изысканность всегда будут под рукой....
For You Real Estate L.L.C.

Квартиры от частных застройщиков дешевле, от государственных – надёжнее

Преимущество крупного государственного застройщика в том, что он развивает площадки комплексно, целыми районами, – Emaar, к примеру, полгорода отстроил: Downtown, Dubai Marina, Greens, Springs, Meadows, Emirates Hills.

У частных девелоперов (а они обычно строят точечно) вы можете купить квартиру дешевле. Но часто вокруг нет хорошо развитой инфраструктуры, парков и т. д. Вам придётся ждать, пока застройщик «что-то когда-то сделает». А ведь именно инфраструктура влияет на спрос арендаторов и размер ставок.

Есть и другие подводные камни покупки у малоизвестных частных застройщиков. Да, цены у них ниже (хотя не всегда). Квартиры, которые крупные девелоперы продают условно за $280 тыс., у небольших фирм можно найти за $120 тыс. Но эти застройщики не проверены, без репутации. Несмотря на регулирование отрасли со стороны государства, есть определённая доля погрешности, например, в качестве материалов, обслуживании здания. И велик риск получить не то, на что вы рассчитывали. Такие компании мы обходим стороной.

Комплекс будет построен в любом случае, тут опасности нет. В Дубае существуют контролируемые государством эскроу-счета проектов. Это значит, что любой покупатель переводит деньги не застройщику, а на счёт конкретного комплекса, мониторинг которого проводится Земельным департаментом. Но любой застройщик по закону имеет 12 месяцев на «форс-мажор» – задержку строительства. Некоторые компании пользуются этим временным коридором.

Как и в любой сфере деятельности, здесь есть исключения. Недавно среди частных компаний появился сильный игрок, явный лидер. Владелец, Робер Бут, был CEO застройщика Emaar в течение 15 лет. В 2014 году он открыл свою компанию, которая строит бутик-квартиры высочайшего качества. В первых зданиях, которые застройщик возводил в спальных районах, Бут лично проверял все апартаменты. Человек очень ответственно подходит к делу и дорожит репутацией. Его проекты находятся в стратегических районах города, с очень резонным ценником, характерным для частных компаний. Хотя есть все основания полагать, что со временем, когда компания закрепится на рынке, цены вырастут. Уже сейчас пошло небольшое повышение.

Лобби в здании от застройщика EllingtonЛобби в здании от застройщика Ellington

Лобби в здании от частного застройщика Ellington

Ещё один пример – отличный вариант для инвесторов. В районе Meydan будет «построено» несколько мировых рекордов. Самая большая кристальная лагуна в мире на 7 км, самые большие в мире фонтаны, которые превзойдут фонтаны Дубайского молла, инновационный молл, самый большой в мире искусственный горнолыжный спуск – 1 км. Этот быстро развивающийся район находится под патронажем вице-президента ОАЭ шейха Мухаммеда.

Там есть основной застройщик Meydan Group, есть проект шейха Мухаммеда – District One – и есть несколько проектов, которые реализуют частные застройщики. Например, Ellington, который продаёт здесь свою недвижимость на 15-20% дешевле конкурентов. За счёт этого клиенты имеют колоссальную возможность заработать на естественном росте цен. Ни один уже готовый престижный район такой возможности не даёт. В том же Dubai Marina цены достигли пика, каких-то значимых изменений не предвидится.

Проект District oneПроект District oneПроект District oneНовый проект District One в Дубае

Сделки закрываются за пару часов

Многих иностранцев удивляет, как просто в эмирате заключаются сделки с недвижимостью. Бюрократии здесь нет как таковой. Дубай в процессе полного перехода на Smart system – электронную систему документооборота. Многое можно сделать онлайн. Регистрация сделок в Дубае уже сейчас занимает буквально несколько часов (будет ещё быстрее).

Нет налогов на прибыль и продажу недвижимости

В России, если нерезидент продаёт квартиру в течение пяти лет после покупки, он платит налог в размере 30% на разницу между ценой покупки и продажи. Во многих странах похожие правила игры – но не в ОАЭ. В Дубае нет налога на прибыль и перепродажу недвижимости. Это удивляет и привлекает инвесторов.

Да и расходы на оформление сделки сравнительно невелики. Покупатель платит только регистрационный сбор Земельного департамента (4% от цены объекта). Знаю, что в европейских странах дополнительные платежи могут достигать 20% от стоимости недвижимости.

К тому же в Дубае даже на этом можно сэкономить. Бывает, что застройщики не только дают хорошую рассрочку, но и наполовину или даже полностью оплачивают регистрационный сбор (4%).

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, то ещё около 2% уйдёт на комиссию агенту. А на первичке этих расходов нет: услуги риэлтора, который имеет официальные партнёрские соглашения с застройщиком, для покупателя бесплатны. У нас, к примеру, договоры подписаны со всеми основными девелоперами Дубая.

Наследование – по законам вашей страны

Недвижимость в Дубае передаётся в наследство по законам страны резидентства собственника. Если вы гражданин России – то по законам РФ. Единственное исключение – у мусульман это происходит по законам шариата. Правда, как правило, это больше относится к покупателям из восточных стран.  

Для долгосрочной аренды лучше подходит немеблированная квартира

Застройщики Дубая сдают жильё с чистовой отделкой, встроенной кухней (с техникой и без). Всё остальное предлагается отдельно и не во всех проектах. Можно купить полностью меблированную квартиру, но, как правило, это невыгодно. По факту дешевле подобрать мебель самому. И для долгосрочной аренды лучше подходит немеблированная квартира, чтобы съёмщик мог сам выбрать себе интерьер.

Комплекс Bluewaters residencesКомплекс Bluewaters residencesКомплекс Bluewaters residences в ДубаеНемеблированные апартаменты в комплексе Bluewaters Residences

Апартаменты в гостиницах приносят меньше арендного дохода, чем квартиры

Знаю, что во многих странах сейчас в тренде инвестиции в апарт-отели (комплексы под управлением гостиничных брендов, которые гарантируют собственникам определённый доход). В Дубае такие проекты тоже есть, но прибыль от аренды в них будет ниже, чем в случае с жилой недвижимостью, – 3-4% против 6-8% годовых. Во-первых, юниты в апарт-отелях на 20-30% дороже квартир. Во-вторых, управляющая компания возьмёт около 40% дохода за свои услуги. Гарантированный доход здесь предлагать не принято, а по факту выходит 3-4%.

Главное преимущество гостиничной недвижимости для инвестора – удобство. Да ещё гарантированные две недели отдыха в отеле в любое время года. Номер аналогичной категории собственнику обязательно будет предоставлен.

В гостиничном сегменте тоже можно «словить» интересный для инвестиций вариант. Например, недавно на рынке появилось предложение от Emaar, где начальная цена номера – $220 тыс. Почти все апартаменты уже распроданы. Оно и понятно: известный застройщик, выгодная цена… Бывает, появляются интересные по цене предложения. Надо ловить момент, отслеживать рынок – либо нанять специалистов, которые будут это делать за вас.

Долгосрочная аренда регулируется, посуточная – нет

Наконец, правила игры на рынке аренды Дубая тоже отличаются от российских. У вас есть два варианта получения дохода – долгосрочная или посуточная аренда. Но в случае сдачи объекта резиденту на год и более инвестора ждут нехарактерные для России ограничения.

Так, арендная ставка будет зафиксирована – её так просто не повысишь даже при пролонгации договора. Условия заранее прописываются в контракте. Далее, если вы хотите, чтобы квартиросъёмщик выселился, надо его предупреждать об этом за год. И это допустимо только в случае, если вы намерены недвижимость продать или сами заселиться. Просто так выселить жильца, чтобы сдать объект кому-то другому по более высокой цене, проблематично. На вас могут подать в суд. Конечно, для этого нужно много времени (и большая человеческая обида), но теоретически такая ситуация возможна.

Второй вариант – посуточная аренда через Airbnb и аналогичные ресурсы. В Дубае этот сервис тоже становится популярным, причём никаких государственных запретов или ограничений на этот вид бизнеса не установлено. Компании, которые занимаются сдачей квартир в краткосрочную аренду, как правило, берут 25-30% от прибыли. Но, чтобы зарабатывать на туристах, надо заранее подбирать востребованный у них вариант. Лучше сдаваться будет недвижимость рядом с пляжем. К примеру, рекомендую район Beachfront (Emaar там сейчас строит 27 зданий на искусственном острове), который может дать очень хорошую прибыль от недвижимости. Цены там стартуют от $370 тыс., возможна рассрочка на четыре года.

Новый комплекс Beachfront от крупнейшего застройщика EmaarНовый комплекс Beachfront от крупнейшего застройщика Emaarквартира в новом комплексе Beachfront от крупнейшего застройщика EmaarНовый комплексе Beachfront от крупнейшего застройщика Emaar

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Элитная недвижимость, Недвижимость

Читайте также

Кризиса в Дубае нет, а спрос в Черногории есть
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Где лопнет пузырь
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Как изменились цены на недвижимость в мире – итоги 2023
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Гонконг воскрешает, Афины отстают
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Сохраняем в валюте, или Что такое «недвижимость-копилка» в дружественных странах
Альтернатива банковскому вкладу
В Дубае +25, а в Испании +60… процентов
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Аренда недвижимости в ОАЭ Апартаменты (квартиры) в ОАЭ Дома (виллы) в ОАЭ Элитная недвижимость в ОАЭ

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «ОАЭ»

  • 19.11.2024
  • 290
  • Партнерский материал

Претенденты на ВНЖ идут в суд, а Дубай разворачивается

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 01.11.2024
  • 216