a
Версия
для печати

Чем квартиры в Дубае удивляют иностранцев

Что такое устаревший фонд по-дубайски, чем частные застройщики отличаются от государственных, как девелоперы привлекают клиентов, а на чём стараются «схитрить»... Вместе с экспертом рынка недвижимости ОАЭ разбираемся в деталях, которые удивляют иностранных покупателей.

О нюансах рынка недвижимости Дубая рассказывает директор компании AХ Capital Виктория Шабалина, которая работает в сфере недвижимости в ОАЭ с 2009 года.  


10-летняя квартира – устаревший жилищный фонд

С 2015 года поменялись требования к пожарной безопасности. Уже официально запрещено использовать ранее одобряемые материалы, так как стандарты повысились. Войдя в здание, построенное до 2010-2012 года, вы почувствуете, что это другое качество. Может быть, квартиру там можно купить дешевле, но в плане обслуживания и ремонта это всё-таки другой уровень. По местным меркам, дом, построенный 10-15 лет назад, – устаревший фонд.

квартира Marina Gate в Дубаеквартира Marina Gate в Дубаеквартира Marina Gate в Дубае

Квартира в здании Marina Gate в Дубае, которое возводится по новым строительным стандартам

Застройщики дают выгодные акции и рассрочки

Сейчас в ОАЭ рынок покупателя. Многие девелоперы предлагают такие условия, о которых ещё несколько лет назад нельзя было и мечтать. Государственные застройщики, такие как Emaar, дают беспроцентную рассрочку на два-три года после въезда в готовую квартиру на вторые 50% стоимости жилья. 

Застройщики «хитрят» с метражом для привлечения покупателей

Скидок и акций на рынке недвижимости Дубая много, но к ним надо подходить избирательно. Последняя тенденция – сокращение метража. К примеру, застройщик анонсирует продажи квартир с одной спальней по цене ниже, чем у конкурентов. Но если внимательно рассмотреть предложение, можно заметить, что стоимость квадратного метра такая же, а метраж квартиры – меньше на 10-20%. При этом делают такие планировки, что вы сразу и не почувствуете разницу.

Совсем маленькие застройщики, предлагающие более низкие цены, урезают площадь ещё значительнее – до 40%. Это уже сложно не заметить. Но многие люди просто закрывают на это глаза или же не понимают, почему цена в конкретном проекте гораздо ниже, чем во всех остальных.

Надо знать, что у любого застройщика есть право погрешности на 5% от заявленной площади. Это значит, что если вам обещали квартиру в 100 кв. м, то получить вы должны 95 кв. м или больше (иначе застройщик обязан будет выплатить неустойку).

Возможность перепродажи строящихся квартир регулируется контрактом

В недвижимость Дубая можно вкладываться и на короткий срок. К примеру, купить квартиру на стадии котлована, а когда будет построен каркас – продать. Закон этого не запрещает, но надо очень внимательно читать контракт: условия и возможные ограничения там прописаны. Обычно для того, чтобы иметь право перепродать объект, надо выплатить застройщику от 30 до 50% стоимости квартиры. Эти ограничения были созданы для того, чтобы избежать больших масштабов спекулятивных сделок (максимум был в 2006-2007 годах). Сейчас перепродаж на стадии застройки всё меньше.

Примеры объектов недвижимости в Дубае
Апартаменты за 447 208 евро в Дубае, ОАЭ
447 208 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
63 м2 1 1 1
Metropolitan Premium Properties
Вилла за 2 128 602 евро в Дубае, ОАЭ
2 128 602 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
445 м2 4 4 5
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 1 380 000 евро в Дубае, ОАЭ
1 380 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
200 м2 4 3 4
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартиры с рассрочкой в ​​Дубае, Джумейра Лэйк Тауэрс Квартиры в Дубае расположены в престижном элитном жилом проекте в районе Джумейра Лэйк Тауэрс (Jumeirah Lake Towers – JLT). Этот привилегированный район является инвестиционно привлекательным жилым кварталом с панорамными набережными и захватывающими дух видами. Два небоскреба проекта...
TEKCE
Квартира за 374 004 евро в Дубае, ОАЭ
374 004 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
128 м2 2 2
Являясь специалистом по территории в Mirdif Hills, мы с гордостью предлагаем вам эту квартиру на проспекте Насайем План оплаты на 5 лет Платите 20% и въезжайте напрямую Самая низкая плата за обслуживание — всего 8 дирхамов ОАЭ Обширная и зеленая природа Мирдифа производит неизгладимое впечатление идеального района для жизни. В этом...
Mercury Group
Дом за 2 893 300 евро в Дубае, ОАЭ
2 893 300 €
Дом в Дубае, ОАЭ
1114 м2 8 7 7
Дубай известен во всем мире благодаря своей роскошной недвижимости, гостеприимству и богатому образу жизни. Люди из более чем 200 стран считают Дубай своим вторым домом. Ведущие застройщики недвижимости в регионе стремятся обеспечить лучший опыт проживания и время от времени предлагают инновации. Стремясь повысить стандарты роскошных...
Mercury Group
Апартаменты за 535 896 евро в Дубае, ОАЭ
535 896 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
65 м2 1 1 2
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 209 451 евро в Дубае, ОАЭ
209 451 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
40 м2 1 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Me Do Re — премиальный жилой проект от Me Do Re Properties DMCC в оживленном районе Jumeirah Lakes Towers. Здесь представлена коллекция студий и апартаментов с 1–3 спальнями площадью от 40 кв. м до 208 кв. м. В 41-этажном комплексе четыре цокольных уровня будут отведены под парковку. Резиденции будут оснащены системой «Умный...
Spiridon Real Estate
Квартира за 1 013 367 евро в Дубае, ОАЭ
1 013 367 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
98 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Роскошные апартаменты с видом на море в премиальном комплексе Dubai Harbour Residences! Высокий инвестиционный потенциал! Гарантированный доход от сдачи в аренду! В самом сердце Дубайской гавани! Частный пляж! Срок сдачи - 4 кв. 2027 г. - стоимость 1 bedroom начинается от 1059085 $ Удобства: частный пляж с F&B-заведениями, бассейны,...
DDA Real Estate
Апартаменты за 989 169 евро в Дубае, ОАЭ
989 169 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
102 м2 1 1 1
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 367 818 евро в Дубае, ОАЭ
367 818 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
91 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
DDA Real Estate
Вилла за 1 051 053 евро в Дубае, ОАЭ
1 051 053 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
187 м2 4 4
ВНЖ при покупке
Мы рады представить Вам двухэтажный таунхаус площадью 187 квадратных метров в комьюнити The Fields в районе Mohammed Bin Rashid City (MBR City). В планировку дома включены: 4 спальни c отдельными санузлами Кладовая Комната для горничной с отдельным санузлом Просторная терраса на втором этаже На придомовом участке расположены:...
NF Group Middle East
Вилла за 1 043 811 евро в Дубае, ОАЭ
1 043 811 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
284 м2 3
Описание Haven от Aldar Properties — это новейший жилой комплекс с апартаментами, виллами и таунхаусами с 3–6 спальнями, представляющий собой гармоничное сочетание здоровья и роскошной жизни в Дубайленде. Это знаменует собой дебют Aldar в Дубае, и он основан на инновационной концепции, в основе которой лежит здоровье всего сообщества....
Tradegoria Global Estate
Студия за 165 121 евро в Дубае, ОАЭ
165 121 €
Студия в Дубае, ОАЭ
37 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в роскошном жилом комплексе Cove Edition в самом сердце Дубая! Полностью меблированные апартаменты! Легкий доступ к ключевым локациям Дубая! Отличный вариант для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Возможны скидки! Удобства: инфинити бассейн, полностью оборудованный тренажерный зал,...
DDA Real Estate
Вилла за 6 808 500 евро в Дубае, ОАЭ
6 808 500 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
1629 м2 8 7 8
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Оплата криптовалютой
Описание Мы с гордостью представляем потрясающую виллу Just Cavalli с 7 спальнями в ДУБАЕ. Этот отель, расположенный в престижном районе, идеально подходит для тех, кто ищет роскошь и спокойствие. - 7 спален - Зеленая зона с озером для рыбалки, конюшней, зоофермой и парком для собак. - Теннисные корты / площадки для Паддл-тенниса -...
SIA INVESTATE
Апартаменты за 5 258 871 евро в Дубае, ОАЭ
5 258 871 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
262 м2 2 2 3
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 431 194 евро в Дубае, ОАЭ
431 194 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
76 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в роскошном жилом комплексе Skyscape Aura в районе Bukadra! Полностью меблированная кухня с техникой! Множество удобств для отдыха и развлечений! Потрясающий панорамный вид! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: охрана и система видеонаблюдения, общий бассейн, детская игровая площадка, общий...
DDA Real Estate
Квартира за 153 606 евро в Дубае, ОАЭ
153 606 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
38 м2
Описание Westwood Grande — современный 14-этажный жилой комплекс, расположенный в Jumeirah Village Circle (JVC), одном из самых активно развивающихся районов города. Реализацией проекта занимается Imtiaz Developments. Недвижимость в Imtiaz Westwood Grande включает студии и апартаменты с одной спальней, которые полностью готовы и имеют...
Tradegoria Global Estate
Апартаменты за 651 526 евро в Дубае, ОАЭ
651 526 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
127 м2 4 3 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Станьте обладателем роскошной трехспальной квартиры в комплексе Edgewater Residences! Расположенные всего в 200 метрах от прекрасных пляжей Персидского залива и Dubai Islands Marina, наши апартаменты представляют собой идеальное сочетание удобства и комфорта. Вы будете иметь легкий доступ ко всем ключевым точкам Дубая, включая Бизнес Бэй,...
Квартира за 440 635 евро в Дубае, ОАЭ
440 635 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
73 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Премиальные апартаменты в Ellington House II в районе Dubai Hills Estate! Из панорамных окон открывается вид на поле для гольфа Dubai Hills и горизонт Дубая! Отличный вариант для жизни и инвестиций! Апартаменты от собственника! Кухня оборудована всей необходимой бытовой техникой! Дата сдачи: 2 кв. 2025 Этаж: 3 Удобства: сауна, бассейн,...
DDA Real Estate
Апартаменты за 851 404 евро в Дубае, ОАЭ
851 404 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
80 м2 1 1 2
Metropolitan Premium Properties

Квартиры от частных застройщиков дешевле, от государственных – надёжнее

Преимущество крупного государственного застройщика в том, что он развивает площадки комплексно, целыми районами, – Emaar, к примеру, полгорода отстроил: Downtown, Dubai Marina, Greens, Springs, Meadows, Emirates Hills.

У частных девелоперов (а они обычно строят точечно) вы можете купить квартиру дешевле. Но часто вокруг нет хорошо развитой инфраструктуры, парков и т. д. Вам придётся ждать, пока застройщик «что-то когда-то сделает». А ведь именно инфраструктура влияет на спрос арендаторов и размер ставок.

Есть и другие подводные камни покупки у малоизвестных частных застройщиков. Да, цены у них ниже (хотя не всегда). Квартиры, которые крупные девелоперы продают условно за $280 тыс., у небольших фирм можно найти за $120 тыс. Но эти застройщики не проверены, без репутации. Несмотря на регулирование отрасли со стороны государства, есть определённая доля погрешности, например, в качестве материалов, обслуживании здания. И велик риск получить не то, на что вы рассчитывали. Такие компании мы обходим стороной.

Комплекс будет построен в любом случае, тут опасности нет. В Дубае существуют контролируемые государством эскроу-счета проектов. Это значит, что любой покупатель переводит деньги не застройщику, а на счёт конкретного комплекса, мониторинг которого проводится Земельным департаментом. Но любой застройщик по закону имеет 12 месяцев на «форс-мажор» – задержку строительства. Некоторые компании пользуются этим временным коридором.

Как и в любой сфере деятельности, здесь есть исключения. Недавно среди частных компаний появился сильный игрок, явный лидер. Владелец, Робер Бут, был CEO застройщика Emaar в течение 15 лет. В 2014 году он открыл свою компанию, которая строит бутик-квартиры высочайшего качества. В первых зданиях, которые застройщик возводил в спальных районах, Бут лично проверял все апартаменты. Человек очень ответственно подходит к делу и дорожит репутацией. Его проекты находятся в стратегических районах города, с очень резонным ценником, характерным для частных компаний. Хотя есть все основания полагать, что со временем, когда компания закрепится на рынке, цены вырастут. Уже сейчас пошло небольшое повышение.

Лобби в здании от застройщика EllingtonЛобби в здании от застройщика Ellington

Лобби в здании от частного застройщика Ellington

Ещё один пример – отличный вариант для инвесторов. В районе Meydan будет «построено» несколько мировых рекордов. Самая большая кристальная лагуна в мире на 7 км, самые большие в мире фонтаны, которые превзойдут фонтаны Дубайского молла, инновационный молл, самый большой в мире искусственный горнолыжный спуск – 1 км. Этот быстро развивающийся район находится под патронажем вице-президента ОАЭ шейха Мухаммеда.

Там есть основной застройщик Meydan Group, есть проект шейха Мухаммеда – District One – и есть несколько проектов, которые реализуют частные застройщики. Например, Ellington, который продаёт здесь свою недвижимость на 15-20% дешевле конкурентов. За счёт этого клиенты имеют колоссальную возможность заработать на естественном росте цен. Ни один уже готовый престижный район такой возможности не даёт. В том же Dubai Marina цены достигли пика, каких-то значимых изменений не предвидится.

Проект District oneПроект District oneПроект District oneНовый проект District One в Дубае

Сделки закрываются за пару часов

Многих иностранцев удивляет, как просто в эмирате заключаются сделки с недвижимостью. Бюрократии здесь нет как таковой. Дубай в процессе полного перехода на Smart system – электронную систему документооборота. Многое можно сделать онлайн. Регистрация сделок в Дубае уже сейчас занимает буквально несколько часов (будет ещё быстрее).

Нет налогов на прибыль и продажу недвижимости

В России, если нерезидент продаёт квартиру в течение пяти лет после покупки, он платит налог в размере 30% на разницу между ценой покупки и продажи. Во многих странах похожие правила игры – но не в ОАЭ. В Дубае нет налога на прибыль и перепродажу недвижимости. Это удивляет и привлекает инвесторов.

Да и расходы на оформление сделки сравнительно невелики. Покупатель платит только регистрационный сбор Земельного департамента (4% от цены объекта). Знаю, что в европейских странах дополнительные платежи могут достигать 20% от стоимости недвижимости.

К тому же в Дубае даже на этом можно сэкономить. Бывает, что застройщики не только дают хорошую рассрочку, но и наполовину или даже полностью оплачивают регистрационный сбор (4%).

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, то ещё около 2% уйдёт на комиссию агенту. А на первичке этих расходов нет: услуги риэлтора, который имеет официальные партнёрские соглашения с застройщиком, для покупателя бесплатны. У нас, к примеру, договоры подписаны со всеми основными девелоперами Дубая.

Наследование – по законам вашей страны

Недвижимость в Дубае передаётся в наследство по законам страны резидентства собственника. Если вы гражданин России – то по законам РФ. Единственное исключение – у мусульман это происходит по законам шариата. Правда, как правило, это больше относится к покупателям из восточных стран.  

Для долгосрочной аренды лучше подходит немеблированная квартира

Застройщики Дубая сдают жильё с чистовой отделкой, встроенной кухней (с техникой и без). Всё остальное предлагается отдельно и не во всех проектах. Можно купить полностью меблированную квартиру, но, как правило, это невыгодно. По факту дешевле подобрать мебель самому. И для долгосрочной аренды лучше подходит немеблированная квартира, чтобы съёмщик мог сам выбрать себе интерьер.

Комплекс Bluewaters residencesКомплекс Bluewaters residencesКомплекс Bluewaters residences в ДубаеНемеблированные апартаменты в комплексе Bluewaters Residences

Апартаменты в гостиницах приносят меньше арендного дохода, чем квартиры

Знаю, что во многих странах сейчас в тренде инвестиции в апарт-отели (комплексы под управлением гостиничных брендов, которые гарантируют собственникам определённый доход). В Дубае такие проекты тоже есть, но прибыль от аренды в них будет ниже, чем в случае с жилой недвижимостью, – 3-4% против 6-8% годовых. Во-первых, юниты в апарт-отелях на 20-30% дороже квартир. Во-вторых, управляющая компания возьмёт около 40% дохода за свои услуги. Гарантированный доход здесь предлагать не принято, а по факту выходит 3-4%.

Главное преимущество гостиничной недвижимости для инвестора – удобство. Да ещё гарантированные две недели отдыха в отеле в любое время года. Номер аналогичной категории собственнику обязательно будет предоставлен.

В гостиничном сегменте тоже можно «словить» интересный для инвестиций вариант. Например, недавно на рынке появилось предложение от Emaar, где начальная цена номера – $220 тыс. Почти все апартаменты уже распроданы. Оно и понятно: известный застройщик, выгодная цена… Бывает, появляются интересные по цене предложения. Надо ловить момент, отслеживать рынок – либо нанять специалистов, которые будут это делать за вас.

Долгосрочная аренда регулируется, посуточная – нет

Наконец, правила игры на рынке аренды Дубая тоже отличаются от российских. У вас есть два варианта получения дохода – долгосрочная или посуточная аренда. Но в случае сдачи объекта резиденту на год и более инвестора ждут нехарактерные для России ограничения.

Так, арендная ставка будет зафиксирована – её так просто не повысишь даже при пролонгации договора. Условия заранее прописываются в контракте. Далее, если вы хотите, чтобы квартиросъёмщик выселился, надо его предупреждать об этом за год. И это допустимо только в случае, если вы намерены недвижимость продать или сами заселиться. Просто так выселить жильца, чтобы сдать объект кому-то другому по более высокой цене, проблематично. На вас могут подать в суд. Конечно, для этого нужно много времени (и большая человеческая обида), но теоретически такая ситуация возможна.

Второй вариант – посуточная аренда через Airbnb и аналогичные ресурсы. В Дубае этот сервис тоже становится популярным, причём никаких государственных запретов или ограничений на этот вид бизнеса не установлено. Компании, которые занимаются сдачей квартир в краткосрочную аренду, как правило, берут 25-30% от прибыли. Но, чтобы зарабатывать на туристах, надо заранее подбирать востребованный у них вариант. Лучше сдаваться будет недвижимость рядом с пляжем. К примеру, рекомендую район Beachfront (Emaar там сейчас строит 27 зданий на искусственном острове), который может дать очень хорошую прибыль от недвижимости. Цены там стартуют от $370 тыс., возможна рассрочка на четыре года.

Новый комплекс Beachfront от крупнейшего застройщика EmaarНовый комплекс Beachfront от крупнейшего застройщика Emaarквартира в новом комплексе Beachfront от крупнейшего застройщика EmaarНовый комплексе Beachfront от крупнейшего застройщика Emaar

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Элитная недвижимость, Недвижимость

Читайте также

Кризиса в Дубае нет, а спрос в Черногории есть
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Как изменились цены на недвижимость в мире – итоги 2023
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Процедура приобретения недвижимости в ОАЭ
Обновили полезный материал
Дубай дешевеет, Карибы дорожают
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Как выбрать риелтора в Дубае и понять, что перед вами грамотный специалист
Вот на что надо обратить внимание
Горячий Дубай: что покупают иностранцы и как это влияет на рынок недвижимости
Приоритеты меняются

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Аренда недвижимости в ОАЭ Коммерческая недвижимость в ОАЭ Недорогая недвижимость в ОАЭ Дома (виллы) в ОАЭ

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «ОАЭ»

Претенденты на ВНЖ идут в суд, а Дубай разворачивается

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 01.11.2024
  • 117

Гонконг воскрешает, Афины отстают

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 25.10.2024
  • 70