a
Версия
для печати

Чем квартиры в Дубае удивляют иностранцев

Что такое устаревший фонд по-дубайски, чем частные застройщики отличаются от государственных, как девелоперы привлекают клиентов, а на чём стараются «схитрить»... Вместе с экспертом рынка недвижимости ОАЭ разбираемся в деталях, которые удивляют иностранных покупателей.

О нюансах рынка недвижимости Дубая рассказывает директор компании AХ Capital Виктория Шабалина, которая работает в сфере недвижимости в ОАЭ с 2009 года.  


10-летняя квартира – устаревший жилищный фонд

С 2015 года поменялись требования к пожарной безопасности. Уже официально запрещено использовать ранее одобряемые материалы, так как стандарты повысились. Войдя в здание, построенное до 2010-2012 года, вы почувствуете, что это другое качество. Может быть, квартиру там можно купить дешевле, но в плане обслуживания и ремонта это всё-таки другой уровень. По местным меркам, дом, построенный 10-15 лет назад, – устаревший фонд.

квартира Marina Gate в Дубаеквартира Marina Gate в Дубаеквартира Marina Gate в Дубае

Квартира в здании Marina Gate в Дубае, которое возводится по новым строительным стандартам

Застройщики дают выгодные акции и рассрочки

Сейчас в ОАЭ рынок покупателя. Многие девелоперы предлагают такие условия, о которых ещё несколько лет назад нельзя было и мечтать. Государственные застройщики, такие как Emaar, дают беспроцентную рассрочку на два-три года после въезда в готовую квартиру на вторые 50% стоимости жилья. 

Застройщики «хитрят» с метражом для привлечения покупателей

Скидок и акций на рынке недвижимости Дубая много, но к ним надо подходить избирательно. Последняя тенденция – сокращение метража. К примеру, застройщик анонсирует продажи квартир с одной спальней по цене ниже, чем у конкурентов. Но если внимательно рассмотреть предложение, можно заметить, что стоимость квадратного метра такая же, а метраж квартиры – меньше на 10-20%. При этом делают такие планировки, что вы сразу и не почувствуете разницу.

Совсем маленькие застройщики, предлагающие более низкие цены, урезают площадь ещё значительнее – до 40%. Это уже сложно не заметить. Но многие люди просто закрывают на это глаза или же не понимают, почему цена в конкретном проекте гораздо ниже, чем во всех остальных.

Надо знать, что у любого застройщика есть право погрешности на 5% от заявленной площади. Это значит, что если вам обещали квартиру в 100 кв. м, то получить вы должны 95 кв. м или больше (иначе застройщик обязан будет выплатить неустойку).

Возможность перепродажи строящихся квартир регулируется контрактом

В недвижимость Дубая можно вкладываться и на короткий срок. К примеру, купить квартиру на стадии котлована, а когда будет построен каркас – продать. Закон этого не запрещает, но надо очень внимательно читать контракт: условия и возможные ограничения там прописаны. Обычно для того, чтобы иметь право перепродать объект, надо выплатить застройщику от 30 до 50% стоимости квартиры. Эти ограничения были созданы для того, чтобы избежать больших масштабов спекулятивных сделок (максимум был в 2006-2007 годах). Сейчас перепродаж на стадии застройки всё меньше.

Примеры объектов недвижимости в Дубае
Квартира за 31 372 506 евро в Дубае, ОАЭ
31 372 506 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
1708 м2 6 5 3
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в Serenia Living с элитной итальянской мебелью и фурнитурой! Собственный пляж! Высокая доходность от инвестиций (ROI - 6,5% в $)! Беспроцентная рассрочка! Срок сдачи - 4 кв. 2025 г. Удобства: тренажерный зал площадью 10 000 кв. м, спа с джакузи, сауна,паровая комната, холодный бассейн, кабинет массажиста. Зал симулятора гольфа,...
DDA Real Estate
Вилла за 691 252 евро в Дубае, ОАЭ
691 252 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
175 м2 4 3 3
Онлайн-показ
Роскошное комьюнити Taormina Village в сердце Dubai Land! Отличный вариант для проживания с семьей и инвестиций! Доходность от 10%! Предоставим каталог инвестора! Рассрочка 0%! Срок сдачи - 4 кв. 2027 г. Преимущества: частная парковка, бассейн, детский бассейн, тренажерный зал, сад для йоги, зоны с тенистыми местами, игра в гигантские...
DDA Real Estate
Студия за 323 744 евро в Дубае, ОАЭ
323 744 €
Студия в Дубае, ОАЭ
50 м2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты класса "люкс" со встроенной мебелью в роскошном 83-этажном небоскребе Safa Two! Высокий этаж! Панорамный вид на город и Дубайский канал! Широкий спектр удобств премиум-класса: бассейн с искусственным пляжем на 11 этаже! Отличный вариант для проживания и инвестиций! Дата сдачи: 4 кв. 2027 г. Удобства: 2 бассейна и тренажерный зал,...
DDA Real Estate
Особняк за 11 700 436 евро в Дубае, ОАЭ
11 700 436 €
Особняк в Дубае, ОАЭ
1590 м2 6 8
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой
Эксклюзивный особняк в комплексе Monaco Mansions – Dubai South! Добро пожаловать в этот невероятно роскошный особняк, являющийся частью Monaco Mansions – шедевр, сочетающий в себе изысканный стиль, элегантность и современный комфорт. Этот уникальный особняк спроектирован в соответствии с высочайшими стандартами дизайна и комфорта....
Armchair Property Investments Ltd
Квартира за 2 284 606 евро в Дубае, ОАЭ
2 284 606 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
232 м2 5 4 4
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Комфортабельные апартаменты в жилом комплексе VILLA DEL GAVI в районе Dubai Islands! Полностью меблированные апартаменты! Экологически чистый район! На берегу моря! Рядом пляж! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: консьерж-сервис, крытый паркинг, лобби, открытая парковка, парковка, поле для гольфа, услуги...
DDA Real Estate
Таунхаус за 936 072 евро в Дубае, ОАЭ
936 072 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
234 м2 4 4 4
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 843 100 евро в Дубае, ОАЭ
843 100 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
102 м2 3 2 2
Nika Estate Homes Properties представляет квартиру в жилом комплексе Madinat Jumeirah! Детали недвижимости: - 2 спальни - 2 ванные комнаты - Парковочное место - Премиум-локация - Низкий этаж - Вид на парк - Балкон - Подземная парковка - Прачечная Удобства: - Гимназии - Бассейны - Парки - Игровые площадки -...
Nika Estate Homes Properties
Апартаменты за 708 198 евро в Дубае, ОАЭ
708 198 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
107 м2 3 2 3
ВНЖ при покупке Удалённая сделка Кредит
Address Hotels and Resorts- готовый к заселению ЖК премиум класса отельного типа расположенный у самого берега персидского залива. Address Beach Resort and Residences обладатель двух мировых рекордов Гиннеса: самого высокого открытого пейзажного бассейна в здании и самого высокого заполняемого этажа Skybridge. Благодаря своей неповторимой...
Hermes Real Estate
Апартаменты за 768 007 евро в Дубае, ОАЭ
768 007 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
88 м2 1 1 2
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 698 815 евро в Дубае, ОАЭ
698 815 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
142 м2 4 3 3
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Изысканные апартаменты в комплексе Edgewater Residences 3 на территории островов Dubai Islands! Апартаменты оснащены современной кухней и техникой Bosch! Захватывающие виды на море и живописные поля для гольфа! Развитая инфраструктура! Гарантированный доход от инвестиций! Отличное расположение! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или...
DDA Real Estate
Апартаменты за 588 139 евро в Дубае, ОАЭ
588 139 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
110 м2 2 2 2
Metropolitan Premium Properties
Таунхаус за 1 317 654 евро в Дубае, ОАЭ
1 317 654 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
154 м2 3 3 4
Metropolitan Premium Properties
Коттедж за 597 828 евро в Дубае, ОАЭ
597 828 €
Коттедж в Дубае, ОАЭ
2182 м2 4 3 4
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Mudon Al Ranim — комплекс таунхаусов премиум-класса в семейно ориентированном комьюнити Mudon, строительство которого запущено во втором квартале 2022 года. Генеральный застройщик проекта — Dubai Properties, отмеченный множеством наград. Резиденции представлены в двух конфигурациях: Таунхаусы с тремя и четырьмя спальнями. Таунхаусы...
Spiridon Real Estate
Квартира за 219 251 евро в Дубае, ОАЭ
219 251 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
61 м2 1 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартира в новом жилом комплексе Lexington, расположенном в районе Town Square в Дубае! Это отличное предложение с развитой инфраструктурой, идеально подходящее как для жизни, так и для инвестиций! Комплекс предлагает разнообразные удобства: - бассейн, - тренажерный зал, - детские игровые площадки, - место для барбекю, - зеленые...
Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде
Квартира за 689 795 евро в Дубае, ОАЭ
689 795 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
103 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в The Biltmore Residences Sufouh в районе Al Sufouh! Отделка под ключ! Оборудованная кухня и ванная комната! Отельный сервис! Привлекательное предложение как для личного проживания, так и для сдачи в аренду! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: фитнес- и спа-центры, бассейн, детская и...
DDA Real Estate
Квартира за 618 352 евро в Дубае, ОАЭ
618 352 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
128 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в экологичном жилом комплексе Sidr Residences в районе Expo City! Апартаменты для жизни и инвестиций! Множество удобств для жизни и развлечений! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: клубный дом, террасы с панорамным видом, сады, бассейны, библиотечные модули, тренажерные залы, детские игровые...
DDA Real Estate
Студия за 199 963 евро в Дубае, ОАЭ
199 963 €
Студия в Дубае, ОАЭ
38 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Предлагаем вам уникальные апартаменты в комплексе OAK YARD в районе Jumeirah Village Circle (JVC) - идеальный выбор для жизни и инвестиций! Эти апартаменты обещают высокую доходность от аренды до 10% в месяц. Средний доход от аренды составляет 1200$ в месяц, что делает их привлекательным вариантом для инвесторов. Все апартаменты полностью...
Эксперт по недвижимости ОАЭ
Апартаменты за 1 545 704 евро в Дубае, ОАЭ
1 545 704 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
134 м2 2 2 3
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 996 058 евро в Дубае, ОАЭ
996 058 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
106 м2 2 2 3
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 339 606 евро в Дубае, ОАЭ
339 606 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
89 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в современном жилом комплексе Odessa, расположенный в районе Town Square! Развитая инфраструктура! Обширные зеленые территории! Полностью оборудованные кухни с премиальной техникой! Идеально подходит для проживания семейных людей, перепродажи или сдачи в аренду! Удобства: просторный бассейн для отдыха, современный тренажерный зал,...

Квартиры от частных застройщиков дешевле, от государственных – надёжнее

Преимущество крупного государственного застройщика в том, что он развивает площадки комплексно, целыми районами, – Emaar, к примеру, полгорода отстроил: Downtown, Dubai Marina, Greens, Springs, Meadows, Emirates Hills.

У частных девелоперов (а они обычно строят точечно) вы можете купить квартиру дешевле. Но часто вокруг нет хорошо развитой инфраструктуры, парков и т. д. Вам придётся ждать, пока застройщик «что-то когда-то сделает». А ведь именно инфраструктура влияет на спрос арендаторов и размер ставок.

Есть и другие подводные камни покупки у малоизвестных частных застройщиков. Да, цены у них ниже (хотя не всегда). Квартиры, которые крупные девелоперы продают условно за $280 тыс., у небольших фирм можно найти за $120 тыс. Но эти застройщики не проверены, без репутации. Несмотря на регулирование отрасли со стороны государства, есть определённая доля погрешности, например, в качестве материалов, обслуживании здания. И велик риск получить не то, на что вы рассчитывали. Такие компании мы обходим стороной.

Комплекс будет построен в любом случае, тут опасности нет. В Дубае существуют контролируемые государством эскроу-счета проектов. Это значит, что любой покупатель переводит деньги не застройщику, а на счёт конкретного комплекса, мониторинг которого проводится Земельным департаментом. Но любой застройщик по закону имеет 12 месяцев на «форс-мажор» – задержку строительства. Некоторые компании пользуются этим временным коридором.

Как и в любой сфере деятельности, здесь есть исключения. Недавно среди частных компаний появился сильный игрок, явный лидер. Владелец, Робер Бут, был CEO застройщика Emaar в течение 15 лет. В 2014 году он открыл свою компанию, которая строит бутик-квартиры высочайшего качества. В первых зданиях, которые застройщик возводил в спальных районах, Бут лично проверял все апартаменты. Человек очень ответственно подходит к делу и дорожит репутацией. Его проекты находятся в стратегических районах города, с очень резонным ценником, характерным для частных компаний. Хотя есть все основания полагать, что со временем, когда компания закрепится на рынке, цены вырастут. Уже сейчас пошло небольшое повышение.

Лобби в здании от застройщика EllingtonЛобби в здании от застройщика Ellington

Лобби в здании от частного застройщика Ellington

Ещё один пример – отличный вариант для инвесторов. В районе Meydan будет «построено» несколько мировых рекордов. Самая большая кристальная лагуна в мире на 7 км, самые большие в мире фонтаны, которые превзойдут фонтаны Дубайского молла, инновационный молл, самый большой в мире искусственный горнолыжный спуск – 1 км. Этот быстро развивающийся район находится под патронажем вице-президента ОАЭ шейха Мухаммеда.

Там есть основной застройщик Meydan Group, есть проект шейха Мухаммеда – District One – и есть несколько проектов, которые реализуют частные застройщики. Например, Ellington, который продаёт здесь свою недвижимость на 15-20% дешевле конкурентов. За счёт этого клиенты имеют колоссальную возможность заработать на естественном росте цен. Ни один уже готовый престижный район такой возможности не даёт. В том же Dubai Marina цены достигли пика, каких-то значимых изменений не предвидится.

Проект District oneПроект District oneПроект District oneНовый проект District One в Дубае

Сделки закрываются за пару часов

Многих иностранцев удивляет, как просто в эмирате заключаются сделки с недвижимостью. Бюрократии здесь нет как таковой. Дубай в процессе полного перехода на Smart system – электронную систему документооборота. Многое можно сделать онлайн. Регистрация сделок в Дубае уже сейчас занимает буквально несколько часов (будет ещё быстрее).

Нет налогов на прибыль и продажу недвижимости

В России, если нерезидент продаёт квартиру в течение пяти лет после покупки, он платит налог в размере 30% на разницу между ценой покупки и продажи. Во многих странах похожие правила игры – но не в ОАЭ. В Дубае нет налога на прибыль и перепродажу недвижимости. Это удивляет и привлекает инвесторов.

Да и расходы на оформление сделки сравнительно невелики. Покупатель платит только регистрационный сбор Земельного департамента (4% от цены объекта). Знаю, что в европейских странах дополнительные платежи могут достигать 20% от стоимости недвижимости.

К тому же в Дубае даже на этом можно сэкономить. Бывает, что застройщики не только дают хорошую рассрочку, но и наполовину или даже полностью оплачивают регистрационный сбор (4%).

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, то ещё около 2% уйдёт на комиссию агенту. А на первичке этих расходов нет: услуги риэлтора, который имеет официальные партнёрские соглашения с застройщиком, для покупателя бесплатны. У нас, к примеру, договоры подписаны со всеми основными девелоперами Дубая.

Наследование – по законам вашей страны

Недвижимость в Дубае передаётся в наследство по законам страны резидентства собственника. Если вы гражданин России – то по законам РФ. Единственное исключение – у мусульман это происходит по законам шариата. Правда, как правило, это больше относится к покупателям из восточных стран.  

Для долгосрочной аренды лучше подходит немеблированная квартира

Застройщики Дубая сдают жильё с чистовой отделкой, встроенной кухней (с техникой и без). Всё остальное предлагается отдельно и не во всех проектах. Можно купить полностью меблированную квартиру, но, как правило, это невыгодно. По факту дешевле подобрать мебель самому. И для долгосрочной аренды лучше подходит немеблированная квартира, чтобы съёмщик мог сам выбрать себе интерьер.

Комплекс Bluewaters residencesКомплекс Bluewaters residencesКомплекс Bluewaters residences в ДубаеНемеблированные апартаменты в комплексе Bluewaters Residences

Апартаменты в гостиницах приносят меньше арендного дохода, чем квартиры

Знаю, что во многих странах сейчас в тренде инвестиции в апарт-отели (комплексы под управлением гостиничных брендов, которые гарантируют собственникам определённый доход). В Дубае такие проекты тоже есть, но прибыль от аренды в них будет ниже, чем в случае с жилой недвижимостью, – 3-4% против 6-8% годовых. Во-первых, юниты в апарт-отелях на 20-30% дороже квартир. Во-вторых, управляющая компания возьмёт около 40% дохода за свои услуги. Гарантированный доход здесь предлагать не принято, а по факту выходит 3-4%.

Главное преимущество гостиничной недвижимости для инвестора – удобство. Да ещё гарантированные две недели отдыха в отеле в любое время года. Номер аналогичной категории собственнику обязательно будет предоставлен.

В гостиничном сегменте тоже можно «словить» интересный для инвестиций вариант. Например, недавно на рынке появилось предложение от Emaar, где начальная цена номера – $220 тыс. Почти все апартаменты уже распроданы. Оно и понятно: известный застройщик, выгодная цена… Бывает, появляются интересные по цене предложения. Надо ловить момент, отслеживать рынок – либо нанять специалистов, которые будут это делать за вас.

Долгосрочная аренда регулируется, посуточная – нет

Наконец, правила игры на рынке аренды Дубая тоже отличаются от российских. У вас есть два варианта получения дохода – долгосрочная или посуточная аренда. Но в случае сдачи объекта резиденту на год и более инвестора ждут нехарактерные для России ограничения.

Так, арендная ставка будет зафиксирована – её так просто не повысишь даже при пролонгации договора. Условия заранее прописываются в контракте. Далее, если вы хотите, чтобы квартиросъёмщик выселился, надо его предупреждать об этом за год. И это допустимо только в случае, если вы намерены недвижимость продать или сами заселиться. Просто так выселить жильца, чтобы сдать объект кому-то другому по более высокой цене, проблематично. На вас могут подать в суд. Конечно, для этого нужно много времени (и большая человеческая обида), но теоретически такая ситуация возможна.

Второй вариант – посуточная аренда через Airbnb и аналогичные ресурсы. В Дубае этот сервис тоже становится популярным, причём никаких государственных запретов или ограничений на этот вид бизнеса не установлено. Компании, которые занимаются сдачей квартир в краткосрочную аренду, как правило, берут 25-30% от прибыли. Но, чтобы зарабатывать на туристах, надо заранее подбирать востребованный у них вариант. Лучше сдаваться будет недвижимость рядом с пляжем. К примеру, рекомендую район Beachfront (Emaar там сейчас строит 27 зданий на искусственном острове), который может дать очень хорошую прибыль от недвижимости. Цены там стартуют от $370 тыс., возможна рассрочка на четыре года.

Новый комплекс Beachfront от крупнейшего застройщика EmaarНовый комплекс Beachfront от крупнейшего застройщика Emaarквартира в новом комплексе Beachfront от крупнейшего застройщика EmaarНовый комплексе Beachfront от крупнейшего застройщика Emaar

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Элитная недвижимость, Недвижимость

Читайте также

ВНЖ Греции: новые опции
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Где и как будут покупать зарубежную недвижимость в 2025 году россияне: мнение риелтора
Интересно и профессионалам
Дубай дешевеет, Карибы дорожают
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Актуальные новости мировой недвижимости. Январь-февраль 2025
Говорим о популярных странах
Что выгоднее покупать в ОАЭ – новостройки или вторичную недвижимость
Анализ сегментов рынка
Сохраняем в валюте, или Что такое «недвижимость-копилка» в дружественных странах
Альтернатива банковскому вкладу

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Недорогая недвижимость в ОАЭ Коммерческая недвижимость в ОАЭ Апартаменты (квартиры) в ОАЭ Земельные участки в ОАЭ

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «ОАЭ»

Визовый режим и вид на жительство в ОАЭ

Обновили полезную информацию

  • 24.04.2025
  • 39066

Перспективные районы для покупки вторички в Дубае в 2025 году

Статистика Дубая шокирует гигантскими цифрами

  • 19.04.2025
  • 251