Скрытые прелести французской недвижимости

На выставке “Домэкспо» в Москве мы много общались с российскими гражданами, желающими сделать приобретение во Франции. Я с удивлением отметила зрелость этих людей в отношении инвестиционной стратегии, поэтому по их просьбе предлагаю вашему вниманию релиз о нетрадиционных подходах к инвестициям.

Французская недвижимость неуклонно, хоть и замедленно, растет, несмотря на торможение северо-американских рынков, связанных со спецификой американской кредитной системы. Собственно,  французский рынок недвижимости тем и привлекателен для инвестора, что он абсолютно герметичен к спадам рынков недвижимости других стран. Это и было доказано в случае с американскими субпраймами (ситуации, когда оценка объекта залога становится завышенной по сравнению с актуальной  рыночной стоимостью), когда многие предрекали падение рынка, но он абсолютно не шелохнулся, даже банки не повысили кредитные ставки. С другой стороны, французская недвижимость  в зонах инвестиций (то есть основные 3 региона – Париж, Лазурный берег и Альпы, а не вся национальная территория) независима от местной экономики, так как большая часть инвесторов приходится на иностранцев. На этот счет есть интересная статистика, которая выводит вперед американцев, англичан и итальянцев, а русские, вопреки стереотипу, даже не попадают в первую десятку.

От ситуации, подобной американской, инвестор французского рынка гарантирован жестким законодательством и банковской политикой. В отличие от других стран, где слаба корреляция между залоговой стоимостью недвижимости (ипотекой) и выданным кредитом, во Франции практически не финансируют более 70% стартовой цены. Поэтому краха с субпраймами быть в принципе не может из-за полного отсутствия таковых, а если принять во внимание тот факт, что не более 25% покупок недвижимости имеют инвестиционную цель, то нельзя не восхититься здоровым показателям и завидной ликвидности французского рынка недвижимости.

Тем не менее, за последний год кредитные ставки повысились более чем на 1% и доходят порой до 5%, и это сказывается на рентабельности инвестиционных проектов, а замедление роста цен на недвижимость  уменьшает перспективы увеличения стоимости на выходе для особо требовательных инвесторов.

Поэтому для оптимизации инвестиций в секторе недвижимости пришло время проявить изобретательность и немного отойти от столбовой дороги.
Не будем задерживаться на причинах специфической позиции французского инвестиционного поля, остановимся лишь на том, что имеет практическую ценность.

В следующей статье я расскажу о специфических инвестиционных инструментах рынка недвижимости, а сейчас рассмотрим стратегию частного инвестора в условиях цикла сжатия рынка, когда нет такого бурного прироста стоимости, как в предыдущие годы, когда даже неразборчивые вкладчики получали прирост собственности на любом объекте.

В результате чересчур успешной политики налоговых льгот при покупке нового жилья в определенных регионах рынок сильно поколебался – произошла разумная корреляция соотношения цен в новом и вторичном секторах в сторону уменьшения разрыва. С другой стороны, несколько крупных институционных инвесторов сменили долгосрочную политику и резко впрыснули на рынок поток очень качественного продукта по заниженной стоимости. Это  неожиданно сделало привлекательными инвестиции в занятое жильё или эквивалентное ему. Отсюда и повышенный интерес к таким продуктам, как «квартира с жильцом» (то есть когда объект продается при условии, что он уже арендован кем-либо по договору на достаточно длительный срок) , который в результате сильной экономии при покупке таит в себе серьёзный ресурс по капитализации на выходе из операции.
Другими словами, это можно сформулировать, процитировав любимую фразу советников по финансам: «Выгодная продажа делается при покупке».

В случае покупке занятой квартиры новый владелец не имеет право расторгнуть договор аренды (в случае необходимости это право выкупается у  арендатора), но заменяет собой прежнего владельца и соответственно получает квартплату. Тогда у него снимается проблема поиска арендатора, затраты времени на визиты, проверка кредитоспособности квартиросъёмщика. Знаменитый закон 1989 сильно регламентирует отношения квартиросъёмщика и владельца, а в последнее время усилилась законодательная позиция владельца. 
Поэтому мы предлагаем вашему вниманию  несколько нехоженых тропинок для особо искушенных инвесторов. 
 
Опция 1. Покупка у инвестиционного инвестора
Крупные страховые компании поменяли свою политику инвестиций и устраивают «оптовые» продажи жилья в крупных городах. Качество этих квартир очень высокое, так как у этих компаний есть специальные службы, которые занимаются обслуживанием домов, и они не экономят на качестве. Кроме того, жильцы в этих квартирах прошли проверку финансовых служб этих компаний, а значит и риск неуплаты практически отсутствует. Кроме того, покупая квартиру с жильцом, можно рассчитывать на дискаунт от 5 до 10% по отношению к рыночной стоимости.  А если квартира приобретается с инвестиционной целью, то тогда не надо тратить время и усилия на поиск жильца.

Тем, кому нет острой необходимости в использовании квартиры, представляется уникальная возможность сделать очень хорошее вложение. Первоначальная рентабельность в процессе сдачи увеличивается, так как каждый год допускается повышение квартплаты в пределах специального индекса, который обычно примерно в 2 раза опережает инфляцию. Поэтому через несколько лет эксплуатации с учетом индексирования квартплаты, показатель рентабельности улучшаются.
При смене жильца, то есть при каждом новом контракте на сдачу, владелец может свободно назначать цену, никак не связывая ее с предыдущим контрактом.

Для иностранного инвестора такие покупки даже более интересны, чем для местных жителей, потому что для него доходы от сдачи не будут генерировать налоги до 18000 Евро в год, тогда как у налоговых резидентов эти доходы облагаются налогом с первого цента. Поэтому для иностранцев эффективность такой инвестиции становится еще более интересной.
Вот наш выбор из «осенних распродаж» одной из страховых компаний:

Опция 2. Покупка с временным отказом от пользования
В связи с острым дефицитом качественного жилья в крупных городах некоторые государственные службы выкупают у застройщиков право пользования на 15 или 20 лет для расселения сотрудников госслужб. Таким образом,  у инвестора образуется уникальная возможность купить квартиру в хорошем месте за 60 или 50 % ее рыночной стоимости в день продажи. Этот тип покупки особенно хорош для иностранного инвестора, потому что на время отказа от пользования у него не эта собственность не генерирует ни расходов, ни налогов. А после 15 лет владения любое частное лицо освобождается от налога на заработок при продаже, поэтому даже в случае чисто финансовой операции выгода сильно увеличена эффектом заниженной стоимости при покупке: если предположить изначальную стоимость квартиры  100 тысяч евро, а покупку на приведенных условиях - всего за 60% от стоимости, то через 15 лет при  примерно 5%м повышении стоимости каждый год (оценка снизу) эта квартира будет стоит уже 210 тысяч евро, те при продаже можно будет легко получить чистыми официально 150 тысяч прибыли и не платить с них никакого налога.
Продавать не обязательно, можно сдавать или жить самому. Если у вас маленькие дети, то такая инвестиция тоже имеет смысл.
Сегодня купить по этой схеме можно квартиры в хорших районах Ниццы, Антиб, Тулузы, Гренобля и в Парижском районе за 60% от стоимости с отказом от пользования на 15 лет. В этих регионах ежегодное повышение цен сильно превышает средние национальные показатели, поэтому эффективность от такой инвестиции намного выше.

Опция 3. Покупка в сервисной резиденции
Сервисные резиденции представляют собой некий гибрид отеля и дома (и в некоторых случаях больницы). Смысл инвестиции в них заключается в особой юридической привлекательности контракта и налоговом режиме.  В сервисных резиденциях стены (квартиры) принадлежат инвесторам, а сам бизнес – эксплуатирующей организации, которая платит аренду по коммерческому контракту. Эти схемы распространены в туризме, гериатрии и кампусах.
При покупке в этом режиме можно вернуть НДС (19,6%) , а деньги от аренды не облагаются налогом. Для анализа всех параметров нужно учесть множество факторов, которые не всегда афишируются продавцом. Поэтому экспертиза специалиста может спасти от ненужного риска и принести доход и спокойствие души.
Налучшие показатели в этом смысле у резиденций для немощных старичков, но их практически перестали продавать. Из сектора туризма можно рекомендовать  2 резиденции в Альпах, которые мы будем представлять на выставке, у них очень хорошие показатели по качеству и рентабельности.

У всех этих «нестандартных» режимов много других привлекательных черт. Подробнее обо всем этом можно будет узнать на стенде № 225 (международного интернет – портала Prian, экспертом которого я являюсь) во время выставки «Салон зарубежной недвижимости», проходящей в рамках Ярмарки недвижимости с 9 по 11 ноября. А самые нетерпеливые, или, наоборот, те, кто не успеет сделать это на выставке могут обращаться по мейлу или телефону или на форуме Prian. На все вопросы я буду рада ответить и с удовольствием помогу определиться с оправданными инвестициями в рынок недвижимости Франции.

Автор: Ирина Дюпор, компания-абонент Sogeca

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru