Версия
для печати
для печати
Объем сделок на квартирном рынке Латвии снизился более чем в 3,5 раза. В первой половине 2007 года купить жилье на свою реальную зарплату не мог ни один слой латвийского общества. Без вмешательства государства вытащить латвийский рынок недвижимости из стагнации не удастся. Такой точки зрения придерживается глава компании NĪRA Fonds Вадим Марков.
В конце апреля DnB NORD Banka провел очередной «круглый стол», посвященный ситуации на латвийском рынке недвижимости. Участие в нем приняли многие ведущие маклеры страны. Наибольший интерес у присутствующих (правда, пресса на это мероприятие не была допущена) вызвал доклад Вадима Маркова «Развитие латвийского рынка недвижимости в контексте тенденций глобального рынка недвижимости». С согласия автора сегодня мы приводим наиболее интересные моменты из него, касающиеся рынка жилья.
Почему недвижимость подорожала? Самое большое влияние на рост цен на латвийскую недвижимость оказали внешние факторы. Это и то обстоятельство, что рост общемировой денежной массы превысил рост ВВП, и увеличение стоимости энергоресурсов, и недоверие к фондовому рынку, и удешевление стоимости денег, и либерализация условий кредитования... К этому необходимо приплюсовать наши внутренние особенности. Во-первых, происходило естественное выравнивание цен с Европой. Во-вторых, менялась структура экономики. В 1998 году из-за кризиса в России большое количество бизнесменов были вынуждены уйти из транзитного и дистрибьюторского бизнеса. В 2000 году глобализация ударила по латвийскому торговому сектору: с приходом гипермаркетов стали умирать маленькие магазинчики. Люди, связанные с этими видами бизнеса, начали искать себе новое применение: их взор и обратился на сектор недвижимости. Тому способствовало удешевление кредитных средств. Дефицит на рынке труда и большое желание улучшить жизненные условия в свою очередь увеличили интерес населения к приобретению недвижимости для собственных нужд. На эти цели начали тратиться непропорционально большие части семейных бюджетов. Возникла острая конкуренция с инвесторами, которые приобретали жилье для перепродажи.
Как результат, к 2007 году стоимость жилья в Латвии по сравнению с 1996 годом выросла на 400%. Нельзя сказать, что эти показатели сильно отличались от других стран. В Нидерландах были те же плюс 400%, в Великобритании – +350%, в Испании – +300%, в Дании — более +270%, в США – +220... На этом фоне выделялась только Германия, где все эти годы сохранялась стабильность.
Но стоило первому в мировой экономике синхронизированному инфляционному циклу на рынке недвижимости завершиться кризисом ипотечного кредитования, как вниз покатились почти все рынки, в том числе и в стабильной Германии. Резкие изменения начались со второй половины 2007 года, когда вектор динамики цен опустился вниз. И события начали развиваться в рамках обычной житейской мудрости: чем выше подъем, тем дольше падение.
Наглядные примеры. Европейские эксперты едины во мнении, что в наибольшей зоне риска находятся страны, чей рынок недвижимости оказался в большей степени поражен вирусом спекуляции, где велика доля рынка недвижимости в структуре ВВП и велика зависимость рынка недвижимости от финансового. В этом списке, куда вошла и Латвия, на первом месте разместилась Ирландия. В этой стране в 1998 году была принята антиспекуляционная программа, из-за которой стремительный рост цен сменился падением. Угроза кризиса в 2001 году вынудила правительство отменить все спекулятивные ограничения и разработать меры по стимулированию рынка недвижимости и строительства. Сделали более открытой иммиграционную политику для привлечения дешевой рабочей силы, предоставили субсидии на строительство, снизили налог на добавленную стоимость при приобретении нового жилья. В результате рост цен продолжился еще 7 лет, а уровень доходов населения составил около 140% от среднего дохода населения. Но... В последние годы доля сделок, совершаемых через спекулянтов на первичном рынке, достигла 40%, на вторичном – 20%. И вот сейчас в условиях общемирового ипотечного кризиса и неустойчивости ситуации на рынке спекулянты стали в массовом порядке сбрасывать свои активы даже в условиях их низкой ликвидности.
Другой пример силы влияния внешних факторов – Польша. Она только недавно стала объектом интереса со стороны инвесторов. Пошли вверх цены, но не так стремительно, как в других странах (за три года в Варшаве +60%), задолженность населения перед банками еще была маленькой, отсутствовало перепроизводство жилья... Однако возник кризис на мировых финансовых рынках и польская недвижимость начала дешеветь: инвесторы побежали прочь.
Латвия. Ситуация со сделками с квартирами в Латвии сегодня весьма печальная. Лучший месячный показатель был зафиксирован в октябре 2006 года, когда в стране было совершено более 1 700 покупок-продаж квартир, из которых около 400 – в новостройках. Для сравнения: в декабре 2007 года Земельная книга зарегистрировала немногим более 200 сделок с квартирами. А в первые три месяца 2008 года этот показатель ни разу не превысил отметки в 500 покупок-продаж. Эта ситуация автоматически нашла свое отражение в ценах. Их снижение наблюдается абсолютно во всех сегментах квартирного рынка. В этой ситуации всех волнует вопрос: как долго может продлиться негативный процесс? Чтобы ответить на него, необходим детальный анализ большого количества внутренних экономических и социально-психологических факторов.
Начнем со структуры жилого фонда. Идеальная картинка, если она соответствует социально-демографической структуре общества, построенной по уровням платежеспособности. Упрощенно это означает, что человек с высокими доходами должен иметь возможность покупать престижное жилье, а человек с более низкими доходами – экономкласса. Так вот, согласно подсчетам NĪRA Fonds, в первой половине 2007 года сделать это на свою реальную зарплату не мог ни один слой латвийского общества.
При проведении своих расчетов компания использовала следующие вводные: покупатель вносит первый взнос в размере 10% от стоимости объекта, ипотечный кредит берет под 6% годовых на 20 лет. И его ежемесячные выплаты не должны превышать 30% семейного бюджета. Так вот, при этих условиях, чтобы купить серийную 3-комнатную квартиру (около 60 кв. м) в микрорайоне Риги в 2007 году нужно было иметь ежемесячный брутто-доход 2 185 евро. А если аналогичное жилье располагалось в центре – уже 3 615 евро. В ситуации с «трешкой» в новостройке (там площадь уже была 90 кв. м) требуемый уровень дохода вырастал до 3 500 евро для жилья в микрорайоне и 4 485 евро – в центре. На «эксклюзив» в новостройке в центре вообще трудно было претендовать, имея доход ниже 6 500 евро в месяц. Вот только много ли в Латвии людей с такой зарплатой?!
Конечно, благодаря коррекции цен доходы среднестатистического кредитополучателя в сегменте типового жилья уже довольно близко подошли к расчетным. При наблюдаемой ныне динамике вполне возможно, что в течение ближайших 6-12 месяцев объем необходимых ежемесячных банковских платежей за приобретенное жилье приблизится к реальным финансовым возможностям семей. Но начнут ли люди снова покупать? Сложный вопрос! Население Латвии сегодня не так уверено в завтрашнем дне, как это было раньше.
Посмотрим на структуру латвийского ВВП. В 2007 году его почти на четверть (24,2%) формировали строительство и сектор недвижимости. Благодаря антиинфляционным мерам государства теперь эта доля резко падает. Следующая крупная составляющая – торговля. Но и здесь дела идут не лучшим образом: обороты торговли уменьшились на 20-30%. В Латвии отсутствует доминирующая отрасль, которая могла бы в этой ситуации вытянуть экономику страны.
Будущие сегменты рынка жилой недвижимости. Понятно, что развитие рынка престижного жилья, равно как и среднего класса, должно идти строго на основе рыночной экономики. Здесь важна быстрая реакция стройиндустрии на возрастающий спрос. Если же это происходит с запозданием, то возникают дефицит и спекулятивные волны. Для более успешного развития сектора жилья элитного и среднего классов чиновникам необходимо снизить сроки планирования территорий, быстрее решать вопросы обеспечения участков инженерными коммуникациями. Но практика стран Евросоюза доказывает, что застройка отстает от спроса где-то на 5 лет.
Для того чтобы новое жилье стало доступным широким слоям населения, необходима коррекция себестоимости строительства. Однако в Латвии она идет медленнее, чем коррекция самих цен. Это происходит по причине дефицита квалифицированной рабочей силы и... активности государства, заявившего большое количество масштабных проектов, финансируемых за счет бюджета.
А вот для развития сегмента доступного жилья требуется мобилизация муниципальных и государственных земельных ресурсов. И более плотное сотрудничество властей с застройщиками. Земля должна идти не на приватизацию, а предоставляться под целевое строительство, как это происходит, допустим, во Франции и Великобритании.
Очень важный момент – налог на добавленную стоимость на новое строительство. В Великобритании, при выполнении застройщиком определенных условий, он составляет 0%, в Италии – 4%, в Польше и Испании – по 7%, во Франции – 5,5%... В Латвии же – 18%. Сейчас столичное самоуправление приобретает квартиры у застройщиков по 1 493 евро и гордится этим. Но в этой цене 15-20% составляет стоимость ставших частными бывших муниципальных земель, на которых возводился объект, а 18% – это НДС. То есть реально при возведении здания на участках самоуправления и при нулевой ставке НДС город мог бы купить на те же деньги налогоплательщиков на треть больше жилья. Однако процесс приватизации столичных земель у нас по-прежнему ведется очень активно.
В целом картина вырисовывается грустная. Сегодня имеется реальная опасность перехода кризисных явлений на рынке недвижимости на всю экономику Латвии. И даже если мировая финансовая система сумеет быстро оправиться от кризиса, сомнительно, что система ипотечного кредитования в Латвии восстановится. Оптимисты указывают на то, что объем ипотеки в Латвии составляет 46% от ВВП страны. Мол, в Нидерландах этот показатель – 183%, в Дании и Великобритании – по 80%. Но они забывают, что есть другие примеры: в Испании – 14%, в Италии – 20%, в Венгрии – 10%, на Кипре – 16%... Так что все весьма относительно.
P.S. С большой долей вероятности можно предположить, что без вмешательства государства и его доброй воли вытащить латвийский рынок недвижимости из стагнации в ближайшее время не удастся. Практический опыт стран Евросоюза показывает, что только рыночными методами все проблемы рынка жилья решить невозможно. Надо разрабатывать новые налоговые преференции для застройщиков и облегчать кредитные условия для населения. Требуется создавать условия для развития других отраслей экономики. То есть страна подошла к тому этапу развития, когда от того, как быстро латвийское правительство сможет перевести руководство государством на новый качественный уровень, зависит и благосостояние жителей Латвии.
латвийское издание "Kvadratmetrs"
