Не сесть на мель у побережья

И этот деготь может оказаться самым горьким – ведь любые негативные тенденции на данном рынке автоматически бьют по сотням тысяч наших сограждан. К счастью, пока в Испании нас может подстерегать лишь один неприятный сюрприз, кроящейся – очень по-испански – не в будущем, а в прошлом.
Немного истории
Закон «О побережьях», причинивший в последнее время так много беспокойства не только для граждан России, но и других стран мира, на самом деле был принят еще в 1988 году. В соответствии с ним к тем шести метрам береговой кромки, что и до того полностью контролировались властями, прибавили еще сто. Получившиеся сто шесть метров с того момента должны были составить неотчуждаемые государственные земельные фонды. Вести на них любые дела без санкции свыше было формально запрещено.
Что, однако, не остановило муниципальные и региональные власти, недобросовестных риэлторов и несведущих в тонкостях испанского законодательства покупателей – первая линия побережья на юге страны активно застраивалась все 1990-е годы. Столица в процесс практически не вмешивалась: в условиях начавшегося в середине десятилетия экономического роста правящие в Мадриде консерваторы предпочитали не обращать на происходящее особого внимания.
Однако с течением времени этот факт, казавшийся некогда логичным для небогатой по европейским меркам страны, стал вызывать все новые и новые волны критики. Ее емко выразил в свое формулировке Луис Серилло, глава валенсийского движения «Экология в действии» и один из главных лоббистов реанимирования Закона «О побережье», окрестив происходившее «политикой, направленной на получение прибыли здесь и сейчас». Постепенно становилось ясно, что рано или поздно испанские власти примутся исправлять ошибки своих предшественников.
Кто сказал, что история не знает сослагательного наклонения?
Это время пришло в 2004 году, когда к власти вернулись традиционно сочувствующие «зеленым» социалисты. Именно при них официальный Мадрид начал все чаще вспоминать о неработающем законодательном акте. Впрочем, серьезно взяться за работу центральная власть какое-то время еще не решалась и прибегала исключительно к полумерам.
Последней же каплей, склонивший чашу весов в пользу жесткой политики, стало проведенное университетом Кантабрии в октябре 2007 года исследование, пролившее свет на бедственное положение дел. Выяснилось, что половина пляжей страны, и что особенно важно – треть Средиземноморского побережья нуждаются в восстановлении природного баланса. Ведь, по подсчетам местного природоохранного министерства, 40% прибрежной полосы сейчас представляют собой стройплощадку, а почти 70% пляжей уже полностью окружено зданиями.
В итоге, после того как на недавних выборах испанцы выдали социалистам второй по счету карт-бланш, те наконец начали действовать. При этом в жестком формате. Первым делом была инициирована работа над проведением той границы, что отделит проблемные территории от земли, пригодной для строительства. И хотя линия еще не проведена до конца, уже известно, что «расчистке» должно в той или иной степени подвергнуться примерно 776 км из 2 100 км испанского побережья. Хорошую иллюстрацию к ее темпам дает следующая цифра: за прошедшее с 2004 года время было снесено около 1 300 зданий
Так что когда глава департамента по защите побережья из Министерства окружающей среды Испании Хосе Фернандес заявил, что «отныне закон воспринимается как приоритетный… и рассматривается всерьез», это не было пустыми словами. С проблемами столкнулись все: вплоть до пятизвездочного отеля Sidi Saler. Процесс «расчистки», кстати, не знает такого явления, как национальная дискриминация: лишиться незаконно построенных домов могут все. Даже граждане ЕС, например, те же британцы - извечные конкуренты россиян в скупке заграничной недвижимости.
Формат «расчистки»: грубо-деликатная игра
И все же, несмотря на масштабы сносов и градус риторики, власти пока что оперируют скорее скальпелем, оставляя в резерве вариант с бульдозером. Иными словами, испанцы стараются подходить к каждому случаю индивидуально с максимальным соблюдением всех мыслимых процедур. Так, из денег, выделенных на реализацию задуманных мер, а это $8 млрд, часть средств пойдет, помимо изыскательно-демаркационных работ и собственно сноса, на урегулирование имущественных споров с теми домовладельцами, что смогут обоснованно защитить свои права.
Среди них в привилегированном положении оказываются, например, те, чьи дома построены до принятия закона, ведь последний, как известно, не имеет обратной силы. И даже если такой объект по вновь проведенным границам должен будет пойти под снос, у домовладельцев наряду с возможностью продать его государству (проблемный объект теперь нельзя ни перепродать кому-то еще, ни подарить, ни завещать) есть еще одна интересная опция: получить право на тридцатилетнюю концессию с правом пролонгации на такой же срок. После чего дом, правда, все равно отойдет государству и будет снесен. Те же, кто сможет доказать, что были введены в заблуждение компанией или муниципалитетом, вполне смогут потребовать у правительства компенсацию за нанесенный ущерб. То есть серьезно пострадают лишь те, кто действовал с заведомо грубым нарушением закона и намеренно игнорировал его (подделывал документы, давал взятки и т. д.).
Самое интересное, что даже такие мягкие условия гипотетически могут подвергнуться коррекции, ведь, домовладельцы, чья собственность оказалась под угрозой, уже начали самоорганизовываться в группы давления, чтобы через протесты выбить для себя самые льготные условия урегулирования конфликта.
Что день грядущий им готовит?
Описанный выше драматический сюжет уже сказался, кстати, на испанском рынке. Так, в феврале Ассоциация застройщиков и подрядчиков Costa del Sol отметила падение спроса на свою недвижимость – он упал вдвое. Однако вину тут можно возложить не столько на сам Закон «О побережье», сколько на породившие сильный резонанс коррупционные скандалы, с ним связанные.
И чтобы отделить зерна от плевел, а ценную информацию – от информационного шума, имеет смысл обратиться к мнению профессиональных риэлторов, ведь именно они все это время держали руку на пульсе событий.
Все их прогнозы сводятся к констатации одного и того же факта: несмотря на масштабы, ничего невероятного не происходит и при всей периодически возникающей тревоге глобальных последствий на рынке случившееся не породит.
Так, Дмитрий Рухлов, специалист компании Costa Esperanza Consulting, S.L, утверждает: «Тем, кто приобретал недвижимость с соблюдением общепринятых правил и процедур, беспокоиться не стоит». Однако если сомнения все же есть, то лучше заказать соответствующее специальное юридическое исследование. Хотя бы для того, чтобы поднять все нужные документы и успокоится, ясно обозначив собственные перспективы. Особенно Дмитрий рекомендует это тем, кто покупал недвижимость в начале-середине девяностых на Южном побережье страны, Costa del Sol, в районе Марбельи. Ведь именно тогда и там нарушения были самыми частыми.
Комментируя проведение границы между разрешенными к застройке территориями и природоохранной зоной, он отметил, что линия эта будет служить главным образом заделом для будущего и на законопослушных гражданах почти не скажется. Обращаясь к возможности защиты в случае необходимости свою недвижимость в суде, Дмитрий заметил, что здесь гипотетически вероятно одно неприятное обстоятельство: может статься, что фирмы, с которой человек имел дело при покупке, уже не существует. Ведь в таком случае ее бывший клиент, обратившись в суд, не сможет грамотно обосновать свою позицию. Касательно оценки общей ситуации на рынке испанской недвижимости, то по расчетам Дмитрия внезапно всплывший закон на ней почти не скажется, ведь затронутые выше проблемы актуальны для относительно небольшого количества людей. Так что рынок, несмотря на имиджевые издержки, продолжит развиваться.
Схожего мнения придерживается Олеся Серебрякова, директор компании Cliff-Property. Она в принципе не видит ничего необычного в происходящем: «Снос незаконно построенных зданий – в стандартной практике любого нормального европейского государства», считает она. Наоборот, в перспективе окончательное урегулирование этого спорного вопроса скажется на рынке исключительно позитивно. Ведь когда потенциальный покупатель поймет, что отныне все совершаемые в стране сделки «белые», то это окончательно устранит все сомнения и он будет чувствовать себя гораздо свободнее.
Работающий в Испании Юрий Константиновский из компании Runiga также согласен с тем, что на местном рынке действия властей почти не скажутся. Ведь, по его словам, «свободных мест на первой линии почти нет» и этот сегмент кардинально сказаться на конъюнктуре просто не в состоянии. Для тех же, кто хочет и может позволить себе строительство на максимально близкой к побережью дистанции, Юрий прогнозирует следующее развитие событий: «Первая линия всегда была баснословно дорогая. Будет еще дороже». Переходя к оценке сроков завершения работы над условной границей, он напоминает, что, как говорят в Испании, Las cosas del palacio van despacio (дворцовые дела движутся медленно). То есть ждать от местных властей максимально оперативного завершения работы и окончательной расстановки точек над i не следует.