Не сесть на мель у побережья

20 мая 2008 года
Теги: Испания

Вполне приемлемые цены, прекрасный имидж, теплый климат и богатая история – благодаря всем этим конкурентным преимуществам Испания прочно заняла место в рейтингах самых привлекательных стран для российских инвесторов. Однако жизнь такова, что бочки меда без ложек дегтя бывают редко.

И этот деготь может оказаться самым горьким – ведь любые негативные тенденции на данном рынке автоматически бьют по сотням тысяч наших сограждан. К счастью, пока в Испании нас может подстерегать лишь один неприятный сюрприз, кроящейся – очень по-испански – не в будущем, а в прошлом.


Немного истории

Закон «О побережьях», причинивший в последнее время так много беспокойства не только для граждан России, но и других стран мира, на самом деле был принят еще в 1988 году. В соответствии с ним к тем шести метрам береговой кромки, что и до того полностью контролировались властями, прибавили еще сто. Получившиеся сто шесть метров с того момента должны были составить неотчуждаемые государственные земельные фонды. Вести на них любые дела без санкции свыше было формально запрещено.

Что, однако, не остановило муниципальные и региональные власти, недобросовестных риэлторов и несведущих в тонкостях испанского законодательства покупателей – первая линия побережья на юге страны активно застраивалась все 1990-е годы. Столица в процесс практически не вмешивалась: в условиях начавшегося в середине десятилетия экономического роста правящие в Мадриде консерваторы предпочитали не обращать на происходящее особого внимания.

Однако с течением времени этот факт, казавшийся некогда логичным для небогатой по европейским меркам страны, стал вызывать все новые и новые волны критики. Ее емко выразил в свое формулировке Луис Серилло, глава валенсийского движения «Экология в действии» и один из главных лоббистов реанимирования Закона «О побережье», окрестив происходившее «политикой, направленной на получение прибыли здесь и сейчас». Постепенно становилось ясно, что рано или поздно испанские власти примутся исправлять ошибки своих предшественников.


Кто сказал, что история не знает сослагательного наклонения?

Это время пришло в 2004 году, когда к власти вернулись традиционно сочувствующие «зеленым» социалисты. Именно при них официальный Мадрид начал все чаще вспоминать о неработающем законодательном акте. Впрочем, серьезно взяться за работу центральная власть какое-то время еще не решалась и прибегала исключительно к полумерам.

Последней же каплей, склонивший чашу весов в пользу жесткой политики, стало проведенное университетом Кантабрии в октябре 2007 года исследование, пролившее свет на бедственное положение дел. Выяснилось, что половина пляжей страны, и что особенно важно – треть Средиземноморского побережья нуждаются в восстановлении природного баланса. Ведь, по подсчетам местного природоохранного министерства, 40% прибрежной полосы сейчас представляют собой стройплощадку, а почти 70% пляжей уже полностью окружено зданиями.

В итоге, после того как на недавних выборах испанцы выдали социалистам второй по счету карт-бланш, те наконец начали действовать. При этом в жестком формате. Первым делом была инициирована работа над проведением той границы, что отделит проблемные территории от земли, пригодной для строительства. И хотя линия еще не проведена до конца, уже известно, что «расчистке» должно в той или иной степени подвергнуться примерно 776 км из 2 100 км испанского побережья. Хорошую иллюстрацию к ее темпам дает следующая цифра: за прошедшее с 2004 года время было снесено около 1 300 зданий
Так что когда глава департамента по защите побережья из Министерства окружающей среды Испании Хосе Фернандес заявил, что «отныне закон воспринимается как приоритетный… и рассматривается всерьез», это не было пустыми словами. С проблемами столкнулись все: вплоть до пятизвездочного отеля Sidi Saler. Процесс «расчистки», кстати, не знает такого явления, как национальная дискриминация: лишиться незаконно построенных домов могут все. Даже граждане ЕС, например, те же британцы - извечные конкуренты россиян в скупке заграничной недвижимости.


Формат «расчистки»: грубо-деликатная игра

И все же, несмотря на масштабы сносов и градус риторики, власти пока что оперируют скорее скальпелем, оставляя в резерве вариант с бульдозером. Иными словами, испанцы стараются подходить к каждому случаю индивидуально с максимальным соблюдением всех мыслимых процедур. Так, из денег, выделенных на реализацию задуманных мер, а это $8 млрд, часть средств пойдет, помимо изыскательно-демаркационных работ и собственно сноса, на урегулирование имущественных споров с теми домовладельцами, что смогут обоснованно защитить свои права.

Среди них в привилегированном положении оказываются, например, те, чьи дома построены до принятия закона, ведь последний, как известно, не имеет обратной силы. И даже если такой объект по вновь проведенным границам должен будет пойти под снос, у домовладельцев наряду с возможностью продать его государству (проблемный объект теперь нельзя ни перепродать кому-то еще, ни подарить, ни завещать) есть еще одна интересная опция: получить право на тридцатилетнюю концессию с правом пролонгации на такой же срок. После чего дом, правда, все равно отойдет государству и будет снесен. Те же, кто сможет доказать, что были введены в заблуждение компанией или муниципалитетом, вполне смогут потребовать у правительства компенсацию за нанесенный ущерб. То есть серьезно пострадают лишь те, кто действовал с заведомо грубым нарушением закона и намеренно игнорировал его (подделывал документы, давал взятки и т. д.).

Самое интересное, что даже такие мягкие условия гипотетически могут подвергнуться коррекции, ведь, домовладельцы, чья собственность оказалась под угрозой, уже начали самоорганизовываться в группы давления, чтобы через протесты выбить для себя самые льготные условия урегулирования конфликта.


Что день грядущий им готовит?

Описанный выше драматический сюжет уже сказался, кстати, на испанском рынке. Так, в феврале Ассоциация застройщиков и подрядчиков Costa del Sol отметила падение спроса на свою недвижимость – он упал вдвое. Однако вину тут можно возложить не столько на сам Закон «О побережье», сколько на породившие сильный резонанс коррупционные скандалы, с ним связанные.
И чтобы отделить зерна от плевел, а ценную информацию – от информационного шума, имеет смысл обратиться к мнению профессиональных риэлторов, ведь именно они все это время держали руку на пульсе событий.

Все их прогнозы сводятся к констатации одного и того же факта: несмотря на масштабы, ничего невероятного не происходит и при всей периодически возникающей тревоге глобальных последствий на рынке случившееся не породит.

Так, Дмитрий Рухлов, специалист компании Costa Esperanza Consulting, S.L, утверждает: «Тем, кто приобретал недвижимость с соблюдением общепринятых правил и процедур, беспокоиться не стоит». Однако если сомнения все же есть, то лучше заказать соответствующее специальное юридическое исследование. Хотя бы для того, чтобы поднять все нужные документы и успокоится, ясно обозначив собственные перспективы. Особенно Дмитрий рекомендует это тем, кто покупал недвижимость в начале-середине девяностых на Южном побережье страны, Costa del Sol, в районе Марбельи. Ведь именно тогда и там нарушения были самыми частыми.

Комментируя проведение границы между разрешенными к застройке территориями и природоохранной зоной, он отметил, что линия эта будет служить главным образом заделом для будущего и на законопослушных гражданах почти не скажется. Обращаясь к возможности защиты в случае необходимости свою недвижимость в суде, Дмитрий заметил, что здесь гипотетически вероятно одно неприятное обстоятельство: может статься, что фирмы, с которой человек имел дело при покупке, уже не существует. Ведь в таком случае ее бывший клиент, обратившись в суд, не сможет грамотно обосновать свою позицию. Касательно оценки общей ситуации на рынке испанской недвижимости, то по расчетам Дмитрия внезапно всплывший закон на ней почти не скажется, ведь затронутые выше проблемы актуальны для относительно небольшого количества людей. Так что рынок, несмотря на имиджевые издержки, продолжит развиваться.

Схожего мнения придерживается Олеся Серебрякова, директор компании Cliff-Property. Она в принципе не видит ничего необычного в происходящем: «Снос незаконно построенных зданий – в стандартной практике любого нормального европейского государства», считает она. Наоборот, в перспективе окончательное урегулирование этого спорного вопроса скажется на рынке исключительно позитивно. Ведь когда потенциальный покупатель поймет, что отныне все совершаемые в стране сделки «белые», то это окончательно устранит все сомнения и он будет чувствовать себя гораздо свободнее.

Работающий в Испании Юрий Константиновский из компании Runiga также согласен с тем, что на местном рынке действия властей почти не скажутся. Ведь, по его словам, «свободных мест на первой линии почти нет» и этот сегмент кардинально сказаться на конъюнктуре просто не в состоянии. Для тех же, кто хочет и может позволить себе строительство на максимально близкой к побережью дистанции, Юрий прогнозирует следующее развитие событий: «Первая линия всегда была баснословно дорогая. Будет еще дороже». Переходя к оценке сроков завершения работы над условной границей, он напоминает, что, как говорят в Испании, Las cosas del palacio van despacio (дворцовые дела движутся медленно). То есть ждать от местных властей максимально оперативного завершения работы и окончательной расстановки точек над i не следует.

Текст: Евгений Кузнецов

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Испания»:

Статьи

Фоторепортаж: стиль жизни и недвижимость в Гандии, Испания

Даже в такой популярной у русскоязычных покупателей недвижимости стране, как Испания, есть малоизведанные уголки. Один из них – муниципалитет Гандия, расположенный в Валенсии. Какие возможности он предлагает для жизни и отдыха? И сколько стоит местная недвижимость? Prian.ru рассказывает и показывает. Читать

Такие разные соседи: выбираем между квартирами Кальпе и виллами Бениссы

Муниципалитеты Бенисса и Кальпе – среди множества привлекательных туристических мест испанской провинции Аликанте. Сами населенные пункты находятся буквально на расстоянии 10 километров друг от друга. О том, чем отличается недвижимость в Бениссе и в Кальпе, а также о том, что может заинтересовать иностранцев в этих местах, рассуждает Андрей Карпик из компании AREA Costa Blanca. Читать

Личный опыт: курортное жилье для всей семьи в Торревьехе

Анастасия из немецкого Штутгарта всегда любила отдыхать на море, благо, в Европе во многих странах есть морские курорты. И ехать недалеко, можно даже не тратиться на билеты, а воспользоваться собственным авто. Единственное – приходится самостоятельно искать жилье, и нет гарантий, что на месте оно так же понравится, как и в интернете. Вот и появилась мысль обзавестись собственной курортной недвижимостью… Читать

Личный опыт: двухкомнатная квартира в Льорет-де-Мар. Испания

Михаил из Московской области мечтал о недвижимости в Испании на протяжении 17 лет. А квартиру в этой стране в итоге нашел всего за неделю, подписав договор за несколько часов до отлета. Возможен ли торг при покупке "вторички"? Во сколько обходится содержание объекта? И что необходимо учесть тем, кто хочет жить в Испании зимой? Обо всем этом наш герой рассказал в интервью. Читать

Недвижимость Коста-дель-Соль: цены, спрос, перспективы

Что строят сейчас на самом южном средиземноморском побережье Испании? Кто покупает здесь недвижимость, и сколько она стоит? Что ожидает «солнечный берег» в предстоящем 2017 году? Представляем свежий обзор рынка недвижимости Коста-дель-Соль. Читать