Версия
для печати
для печати
По мнению эстонских маклеров, падение остановится в тот момент, когда цены на недвижимость достигнут уровня второй половины 2005 года. Выход на эти рубежи ожидается в течение ближайшего года.
Крупные международные деловые издания очень редко посвящают свои аналитические публикации отдельно Латвии, Эстонии или Литве. Рассказывая своим читателям об их экономике, обычно они ссылаются на общность процессов, происходящих во всех трех странах Балтии. И в последнее время отмечается идентичность сценария развития событий на рынках недвижимости именно Латвии и Эстонии: цены падают и там, и там.
Между тем в среде латвийских маклеров долгие годы бытовало мнение, что эстонский рынок недвижимости и строительства опережает наш на 1,5-2 года. Правда, этот аргумент наиболее громко звучал именно в период роста цен: дескать, посмотрите на Таллин, Риге до него еще расти и расти! Сегодня, когда латвийская столица оставила своего соседа далеко позади, о том, что можно равняться на Таллин, вспоминают все реже и реже. А зря! Ведь информация о его рынке недвижимости по-прежнему может дать нам почву для размышлений.
Общее положительное впечатление
От Риги до Таллина по автомобильной дороге -- около 300 километров. На машине они легко преодолеваются менее чем за 4 часа. Так получилось, что в столицу Эстонии со стороны Пярну я въезжал примерно в 9 утра. Въезжал и удивлялся отсутствию пробок: от границы города до центра доехал за каких-то 10-12 минут. Сами таллинцы отмечают: единственное направление, где у них иногда наблюдается скопление машин, – это улица Пирита, протянувшаяся вдоль побережья по направлению к Олимпийскому яхт-центру.
Таллин, население которого немногим превышает 405 000 человек, производит впечатление очень зеленого города (это я рассказываю для тех, кто давно не был там). Город раскинулся на довольно большой территории. Застройка в основном малоэтажная, в редких случаях превышающая 5-6 этажей. Фасады многих советских типовых домов обновлены, а потому радуют глаз своим более-менее презентабельным видом.
Главные исторические достопримечательности Таллина расположены в Старом городе. Здесь же размещаются многочисленные офисы государственных учреждений и основная часть дорогого жилого фонда. В отличие от Риги, в Таллине имеется полноценный деловой район – Кесклин (Kesklinn). Взметнувшиеся вверх здешние высотки со стеклянными фасадами, как мне показалось, довольно гармонично вписываются в общий городской пейзаж. Моментами даже начинаешь забывать, что находишься в Таллине: стоишь между этими небоскребами и ловишь себя на мысли: ультрасовременный европейский город, да и только.
Единственное, после Риги довольно непривычно наблюдать днем сравнительно небольшое количество людей на улицах. То ли деловой центр не пользуется у таллинцев большой популярностью, то ли все на работе.
Рост предложений сбивает цены
«Первые тревожные звоночки для таллинского рынка недвижимости прозвучали еще весной 2006 года, когда цены перестали расти, -- рассказывает глава крупнейшей маклерской компании Эстонии UUSMAA Яанус Лаугус. -- Во второй половине 2006-го начался застой, который продолжился и в 2007 году. В этот период банки значительно ужесточили условия выдачи кредитов. А без заемных средств люди оказались неспособны приобретать недвижимость, даже ту, в которой остро нуждались».
На первых порах низкая активность рынка не оказывала пагубного влияния на цены: продавцы все еще надеялись на улучшение ситуации. «Так, с марта по сентябрь 2007 года фигурирующие в объявлениях о продаже цены на недвижимость почти не претерпели изменений. По нашим данным, в тот момент средний показатель цен на таллинское жилье составлял 27 000 крон (1 212 латов) за кв. м. Но потом он пошел резко вниз. По сравнению с цифрами годичной давности в мае 2008 года цена квартир упала на 17% -- до 21 000 крон (943 латов). А если изучить жилье в микрорайонах, то оно и того дешевле. В самом крупном спальном микрорайоне Таллина, в Ласнамяэ, где проживает более 110 000 человек -- средняя стоимость квартиры нынче близка к 16 000 крон (718 латов). Это более чем на 21% ниже, чем год назад», -- дополняет объективную картину член правления компании Pindi Пееп Сооман. Таким образом, предложение о покупке жилья в советских типовых домах за 1 000 евро за квадратный метр -- для Таллина дело сегодня довольно обыденное.
По словам Яаануса Лаугуса, количество заключаемых сделок с таллинской недвижимость по сравнению с первой половиной 2006 года упало втрое. А вот объем предложений, наооборот, растет. Если в начале 2007 года в столице Эстонии выставлялись на продажу около 6 000 квартир, то в мае 2008-го их число превысило 9 000 единиц. Согласно наблюдениям компании Pindi, статистика по другим объектам следующая: по домам -- 2 000 объявлений о продаже против 1 000 год назад, по земельным участкам -- 4 000 и 2 000 соответственно.
Значительный рост объема предложений вместе с уменьшением количества потенциальных покупателей и заставляет падать цены. Только так продавцам удается привлекать клиентов. Характерно, что из упоминавшихся 9 000 выставляемых на продажу квартир -- 3 000 это жилье в новостройках. Дела в этом секторе идут даже несколько тяжелее, чем на вторичном рынке. Экономически наиболее активный город Эстонии остается привлекательным местом для жителей регионов, перебирающихся сюда в поисках работы. И ввиду отсутствия лишних средств при покупке квартир они отдают предпочтение более дешевым серийкам. «Девелоперам удается распродать свой портфель, только если они соглашаются снизить запросы на 25-30% от первоначально заявленной цифры. Именно так поступила компания YIT. В то же время компания Skanska продолжает держать планку в 3 000 евро за квартиры в домах, расположенных в районе Садама (Sadama) у самой кромки моря. Другой пример: появляется новое жилье экономкласса по цене 1 200 евро за кв.м. Но без отделки. Зато это позволяет снизить общий платеж для потенциального покупателя», -- продолжает рассказ представитель UUSMAA.
В самом центре Таллина, если судить по предложениям, особого падения цен не видно. Зато в процессе переговоров продавцы нередко соглашаются уступить 20-25% от номинальной цены. Особенно удручающая ситуация с земельными участками. Падение в отдельных прилегающих к Таллину районах достигает уже и 50% от той цены, которую просили продавцы еще год-полтора назад. А на берегу моря в центре эстонской столицы, в районах Пирита и Каламяйа, обзавестись участком, пригодным для частной застройки, можно за 200 евро за кв.м. И таких предложений достаточно много.
Поводы для оптимизма
«Но даже в этой негативной динамике мы стараемся найти положительные сигналы. И находим их, -- отмечает Пееп Сооман. – Pindi проводила расчеты по поводу того, какое количество квадратных метров жилья может позволить себе приобрести среднестатистический житель нашей страны на реальную зарплату. Схема была проста: брали зарплату в 10 000 кронн (449 латов). Условно принимали для себя, что человек оформляет кредит на 25 лет, среднемесячный платеж по которому не должен превышать 40% от зарплаты – то есть 4 000 крон (179,6 лата). Учитывая то, что жилье дешевеет, сейчас среднестатистический житель эстонской столицы может купить столько же квадратных метров жилья, сколько и в третьем квартале 2006 года. Не думаю, что цены когда-нибудь вернутся к уровню 2003-2004 годов. Тогда неизбежна новая волна спекуляций. Скорее, они должны остановиться на уровне четвертого квартала 2005 года – именно после этого момента они начали необоснованно быстро расти». По его прогнозам, уже ближайшей осенью количество сделок с квартирами может вновь начать возрастать: должно сказаться давление отложенного спроса.
«Люди уже больше года откладывают покупку жилья. И сама потребность в нем не исчезла. Это положительный момент, который настраивает на оптимистичные ноты, -- вторит своему коллеге Яанус Лаугус. -- Думаю, дно падения цен уже близко. И когда мы встречаемся с покупателями, то объясняем им: лучше не откладывать покупку, а брать сейчас, когда выбор предложения большой. Не бойтесь торговаться! Называйте цену, на 20% меньшую, и смотрите, как поведет себя продавец. Возможно, он и согласится на ваши условия. А в том, что через пару-тройку лет стоимость жилья вновь подрастет, можете не сомневаться!»
Яанус Лаугис, руководитель компании UUSMAA:
Несмотря на все разговоры о грядущем массовом банкротстве плательщиков ипотечных кредитов, платежная дисциплина остается довольно хорошей. Банки в набат пока не бьют и на аукционы квартиры в массовом порядке не выставляют. Собственное жилье – это то, с чем эстонец согласится расстаться в последнюю очередь.
Текст: Роман Голубев
