Инвестиции в недвижимость США: ищем недооценённые рынки

Что происходит на рынке недвижимости США в последние месяцы

В США ситуация с коронавирусом постепенно нормализуется. Несмотря на то что действуют некоторые временные ограничения по перемещению между штатами, иностранцев на территории страны принимают. И даже температуру по прилёте не измеряют.

Но самое важное – экономика восстанавливается. Мы это видим по сектору недвижимости, в котором отмечается всплеск продаж. Фактор, повлиявший на рост числа сделок, – низкая кредитная ставка (в преддверии выборов она всегда снижается). Это около 3% годовых. Плюс бизнес получил хорошую компенсацию от государства в период локдауна. Как итог, эти свободные деньги и кредитные средства под малый процент люди вкладывают в недвижимость.

Также в последнее время наблюдается внутренняя миграция населения. Американцы всё чаще уезжают из больших городов в пригороды или из «переоценённых» штатов туда, где стоимость жизни и недвижимости справедливая. В этом смысле одним из самых привлекательных регионов является Флорида. Так, в отчёте ICG указывается, что в 2019 году ежедневно из северо-восточных штатов сюда переезжали 950 человек. И дело не только в тёплом климате…

Почему Флорида

Низкие налоги

Выбор в пользу Флориды для американцев и русскоговорящих жителей Штатов очевиден. Здесь отсутствует подоходный налог штата для физических лиц вне зависимости от подданства. Процент не взимается ни с дивидендов, ни с заработной платы. Этот факт делает регион привлекательным для ПМЖ.

Да и в целом здесь налоги ниже. Например, местная ставка корпоративного налога на прибыль – 5,5%, это примерно половина аналогичного налога в Иллинойсе.

Флорида разнообразна

Когда мы говорим о Флориде, чаще всего подразумевается Майами с элитными небоскрёбами и белоснежным пляжем. Но в этом – одном из крупнейших по населению – штате США много и других известных городов. А именно Орландо, Джексонвил, Тампа, Палм-Бей. В последние годы всё большим интересом, особенно среди русскоязычных жителей США, пользуется Норт-Порт.

Город расположен между Нейплсом и Сарасотой в 25 минутах езды на машине от Мексиканского залива. Ближайшие международные аэропорты находятся в городах Форт-Майерс, Сарасота и Тампа.

В Норт-Порте с населением чуть более 70 тысяч человек и большим русскоговорящим сообществом есть вся необходимая для жизни и отдыха инфраструктура. Современные государственные клиники, бесплатные школы, гипермаркеты, торговые центры с мировыми брендами и магазины (в том числе русские), места для отдыха и занятий спортом, поля для гольфа, парки, пляжи, горячие источники и минеральное озеро Warm Mineral Springs.

Парк Warm Mineral Springs в Норт-Порте

Низкая стоимость земли

Это одно из главных преимуществ Норт-Порта. Здесь участки площадью около десяти соток в зависимости от расположения стоят от $12 тыс. до $15 тыс. Для сравнения, в нью-йоркском районе Стейтен-Айленд такой же участок обойдётся в $300 тыс. минимум.

При этом земля в Норт-Порте ежегодно прибавляет в стоимости 6–7%.

Наша компания помогает инвестировать в местные участки под жилищное строительство, то есть с уже подведёнными коммуникациями. Земля, которую мы реализуем, находится в нашей собственности. На данный момент у нас имеется более десяти участков, эту базу мы регулярно пополняем.

Участки можно купить как за полную стоимость (от $12 тыс. до $15 тыс.), так и в рассрочку до двух лет. Размер платежа в этом случае составит $500 в месяц.

Чтобы стать собственником земли, не нужно собирать пакет документов и приезжать в Штаты. Достаточно выслать по почте копию первой страницы паспорта. После оплаты сделка в течение пары месяцев регистрируется в реестре и покупателю выдаётся право собственности на землю (warrant id).

Дополнительные расходы при покупке и содержании участка минимальны: $500 за оформление и ежегодный налог на владение землёй в размере $400. Налог при купле-продаже земли не взимается.

Покупка участков через нашу компанию гарантирует, что они не обременены неуплаченными налогами, не находятся в залоге у банка, вся документация оформлена верно, на них разрешено вести строительство и т. д. Наша комиссия не превышает $1 тыс.

Низкая стоимость строительства

В Норт-Порте строительство дома с тремя спальнями, двумя санузлами будет стоит от $200 тыс. до $250 тыс. под ключ. При этом дом будет капитальным (не картонной коробкой), со всеми необходимыми коммуникациями, оборудованной кухней, облагороженной территорией и аккуратным подъездом к воротам. По сравнению с тем же Нью-Йорком это очень дёшево.

Низкая цена строительства объясняется несколькими причинами. Одна из них – стоимость труда. Минимальный уровень заработной платы рабочего во Флориде составляет $10 в час, в Нью-Йорке – порядка $15. Удорожает стоимость строительства в Большом Яблоке сезонность: зимой очень холодно, поэтому все работы ведутся в основном в тёплое время. В Норт-Порте – круглогодично.

Если инвестор решил построить дом для постоянного проживания или сдачи в аренду, мы поможем это сделать. За годы работы на рынке мы нашли строительные компании, которым можно доверять, чья репутация проверена временем. Именно их мы и рекомендуем своим клиентам.

В этом случае инвестору необходимо определиться с дизайном (в зависимости от цели – собственное проживание или инвестиция – он может быть разным), а также доказать девелоперской компании, с которой заключается договор, что средств на строительство дома достаточно и задержек по оплате не будет. Если денег нет, можно оформить кредит на строительство.

Американские банки кредитуют иностранцев на сумму до 60% от стоимости дома. Ставка – 3% годовых. Максимальный срок погашения ипотеки – 25 лет.

Сроки строительства – 11–12 месяцев. О ходе и этапах строительства сообщают напрямую заказчику. Когда дом вводится в эксплуатацию, недвижимость оформляется на инвестора. Таким образом, у собственника на руках будет два документа: один на землю, второй на дом.

Что касается дополнительных расходов – помимо затрат на строительство и меблировку объекта, необходимо платить налог на дом с землёй около $4 тыс. ежегодно. В Нью-Джерси налоговые отчисления за аналогичный дом с землёй составят $11–12 тыс., а в пригороде Нью-Йорка, недалеко от Манхэттена, $42 тыс.

Пример загородного дома стоимостью $250 тыс.

Ожидаемый спрос на землю и новые дома

На юге и центрально-западном побережье Флориды количество сделок с недвижимостью растёт. По данным портала DouglasElliman, в июле 2020 года спрос на дома вырос более чем на 260% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В Норт-Порте за последний год было продано 1600 домов. При вложениях в размере $200–250 тыс. прибыль от перепродажи сегодня может составить от $20 тыс. до $40 тыс. (10–15%).

На процент дохода очень влияет дизайн. Сегодня большой популярностью пользуются дома в европейском стиле – с более широкими оконными и дверными проёмами, качественной плиткой или паркетом на полу (вместо ковролина) и т. д. Да, стоимость строительства в этом случае может вырасти (тысяч на 10), но и цена продажи увеличится (на 20 тысяч).

Если инвестор не хочет застраивать участок, то его можно немного подержать в собственности и перепродать, заработав на росте его рыночной стоимости (6–7% ежегодно).

Приобрести участок, построить дом и перепродать можно удалённо. У компании уже были клиенты, которые получили прибыль по этой схеме без единого визита в США.

Стабильный доход от сдачи в аренду

Ещё один вариант заработка на недвижимости Норт-Порта – сдача жилья в аренду. В случае с краткосрочной арендой сдать объект можно за $100–150 в сутки в зависимости от сезона, на долгий срок – за $1500–1800 в месяц.

Неоспоримые преимущества ведения арендного бизнеса здесь в том, что в Норт-Порте не нужно получать лицензию и если арендатор проблемный, то его легко выселить. В Нью-Йорке, помимо того что действует полный запрет на сдачу жилья на короткий срок, выселить неплательщика можно только через суд. И занять процесс может до восьми месяцев.

Помимо вышеописанных преимуществ, стоит отметить, что в Норт-Порте крайне низкая вероятность «катаклизмов» в сравнении с Майами и восточным побережьем, высокий уровень жизни, развитая инфраструктура в черте города – новые и современные клиники, школы с высоким рейтингом, а ещё яхт-клубы с низкой стоимостью парковки, гольф-поля и всемирно известные парки развлечений – «Дисней», «Юнивёрсал», «Лего ленд», «Си Ворд», «Буш Гарден».

Компания «Второй паспорт» со штаб-квартирой в Нью-Йорке с 2011 года успешно занимается как миграционными, так и инвестиционными вопросами. У компании более 300 партнёров – лицензированных адвокатов по всему миру и свыше четырёх тысяч довольных клиентов.

Желающим инвестировать в недвижимость во Флориде компания предлагает приобрести земельные участки для дальнейшей их перепродажи либо строительства дома для жизни или получения дохода. На всех этапах сотрудники консультируют и оказывают поддержку.

Связаться с сотрудниками компании «Второй паспорт» можно по следующим контактам