Сделки с частными домами в Болгарии всегда проходили не так, как с квартирами. Проблема в том, что россияне, как и граждане других стран, не входящих в ЕС, не имеют права регистрировать землю на физическое лицо. Решение было найдено. Иностранцы создавали в Болгарии компании и оформляли участки на них. Но сейчас для граждан России появились дополнительные процедурные сложности, связанные с открытием банковских счетов и переводом денег в страну. Реально ли в новых условиях заключить сделку и стать собственником загородного дома? Об этом мы поговорили со специалистами болгарского рынка недвижимости.
Сколько стоят дома в Болгарии
Болгария без малого 20 лет – с середины 90-х – была самым популярным (во многом потому, что и самым доступным) направлением для покупки недвижимости. Особенно радовали цены на загородные дома, которые можно было купить и за €5 тыс., и даже за €3 тыс. Разумеется, что-то приличное и крепкое продавалось в диапазоне €20–30 тыс., но и копеечные сделки проходили.
А то, что землю иностранцу в собственность оформить по болгарскому закону нельзя, проблемой не было. Открывалось юридическое лицо, на которое регистрировался участок.
Сейчас цены в Болгарии растут. В начале пандемии и сразу после неё подскочил спрос на дома вокруг крупных городов – Софии и Пловдива, Стара-Загоры и Велико-Тырнова. Покупатели с более скромным бюджетом оживили спрос на объекты в Юго-Восточной и Северо-Западной Болгарии вокруг Монтаны и Ловеча.
Специалисты говорят: сейчас приличный, то есть не требующий серьёзного ремонта и уже пригодный для проживания дом стоит не менее €40 тыс. За такую сумму можно найти предложения в 25–40 км от крупных (вроде Бургаса) или в 10–15 км от маленьких городов (Средец, Карнобат, Ямбол).
Впрочем, когда речь идёт о частных домах в Болгарии, разброс цен очень велик. Поэтому чётко говорить даже о ценовом диапазоне сложно.
Можно любую цену взять, с потолка, и это будет правдой. Потому что где-то есть дома и за €5 тыс., и за €17 тыс., и за €25 тыс., а есть и за сотни тысяч евро. О более точных цифрах можно говорить только в рамках какого-то конкретного населённого пункта и даже расположения в нём.
Кто покупает болгарские дома и зачем
Основной спрос обеспечивали и обеспечивают сами болгары, но и иностранцы на рынке есть – поляки, датчане, голландцы, немцы. Есть русскоязычные покупатели, которые имеют европейское гражданство, например немецкое. Россияне с болгарским ВНЖ и ПМЖ – это отдельная категория, так как это люди, которые уже давно живут за границей.
Покупатели, которые постоянно проживают в России, тоже есть, хотя, безусловно, не в том количестве, что раньше. Главная их цель – переезд. Инвестирование либо приобретение дома на лето сейчас неактуальны.
Сама недвижимость не даёт права на длительное нахождение в стране, но адрес может понадобиться для оформления ВНЖ на других основаниях – трудоустройство, открытие собственного бизнеса, гражданство на основании корней.
К тому же в Болгарии жизнь по-прежнему дешевле, чем в других странах Европы… Так что своеобразный дауншифтинг по-болгарски имеет и вполне практические цели.
Однако на граждан России сейчас наложены серьёзные ограничения, и процесс совершения сделки усложнился.
Частный дом в закрытом комплексе «Геша Хилл Парк» недалеко от города Дряново
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Перевод средств в Болгарию
Сама процедура сделки формально не изменилась. Требования те же, официальных запретов на покупку нет. Но ключевая проблема – перевод средств.
Из России в Болгарию деньги не перевести никак, даже если у вас есть открытый счёт в одном из болгарских банков. А наличными без деклараций можно ввезти, как известно, не более €10 тыс.
Решают задачу все по-разному. Кто-то везёт всей семьёй наличные – если семья большая, привезти нужную сумму реально. Кто-то открывает счета в других странах, например в Казахстане или Армении. Ещё недавно активно пользовались турецкими счетами. Теперь же без действующего ВНЖ турецкий счёт не открыть. А если человек потратит силы, деньги и время, чтобы получить вид на жительство, то он, скорее всего, на Турции и остановится. Купит что-то там, даже если изначально смотрел на Болгарию.
Оплата через адвокатский счёт
Как известно, расплачиваться с продавцами недвижимости в ЕС, и в Болгарии в частности, запрещено законом. Большинство сделок проходят через банки. Но есть альтернативный вариант.
Если человек приехал с деньгами, задача «купить» решаемая. Практикуется проведение сделки через адвокатский счёт. А впоследствии, если россиянин хочет обзавестись личным счётом, при наличии недвижимости в стране шансы его открыть повышаются. По этой же причине те, у кого уже есть дом или квартира в Болгарии, скорее всего, счёт откроют.
Использование адвокатского счёта, о котором говорил господин Левчук, абсолютно легально. Официально заключается договор о «правной помощи», по которому адвокат берёт на себя обязанность от имени клиента купить недвижимость. Далее клиент вносит на счёт по договору необходимую сумму и прилагает документы, подтверждающие легальность происхождения средств.
«На данный момент эта услуга обходится в €200–250. Если человек физически не вносит на счёт деньги, например, переводом, а передаёт адвокату наличные, то дополнительно взимается плата за внесение этой суммы в банке – 0,5%.
В нашей практике почти все сделки с россиянами сейчас проходят именно через адвокатский счёт. Конечно, чтобы дополнительно обезопасить себя от мошенничества, нелишним будет убедиться в том, что вы имеете дело с реальным практикующим адвокатом. Это легко проверить в онлайн-реестре болгарской коллегии адвокатов по имени и фамилии специалиста. Счёт адвоката, которым он оперирует, зарегистрирован на его имя, полностью прозрачен и всегда находится под контролем надзорных органов. Поэтому средства не могут использоваться не по назначению», – говорит эксперт.
Двухэтажный дом c двумя спальнями в комплексе Chairite в посёлке Кошарица Бургасской области
Открытие личного счёта в банке
Что касается открытия счетов – на сегодняшний день это задача трудная, стопроцентной гарантии нет ни при каких условиях. Даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ, хотя это плюс. Наличие недвижимости, бизнеса или даже предварительных договоров с партнёрами, которым ваша фирма будет предоставлять услуги, также повышает шансы на открытие счёта.
Лишь некоторые банки в Болгарии всё-таки открывают счета российским гражданам. Это буквально две-три организации. И чтобы положить на счёт деньги, необходимо обязательно иметь при себе документы об их происхождении, будь то продажа квартиры или машины, рента и т. д.
Предложения о продаже домов в Болгарии
182 000 €
Вилла в Равде, Болгария
116 м2322
Предлагаем вашему вниманию уютный двухэтажный таунхаус в Равде – идеальное сочетание комфорта, уюта и морского стиля жизни!
Общая площадь: 116 кв.м
Планировка:
1 этаж: просторная гостиная с камином, полностью оборудованная кухня, кладовая, санузел и терраса с прямым выходом к бассейну
2 этаж: две светлые спальни, ванная комната и...
Happy Home
340 000 €
Дом в Бяле, Болгария
329 м2834
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
IBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию:
Село Господиново, муниципалитет Бяла, область Варна.
Жилой дом + гостевой дом + колодец + баня + гараж и многое-многое другое!
Мы рады представить вашему вниманию, смеем сказать - самый красивый дом в поселке. Строительство было завершено в 2012 году по заказу нынешних владельцев и строительство для...
IBG Property
500 000 €
Дом в Святых Константине и Елене, Болгария
270 м2544
Представляем вам прекрасный односемейный двухэтажный дом с потрясающим видом на море, расположенный в районе Траката.
Код предложения: AN-5225
Общая площадь дома составляет 270 кв. м. На участке площадью 509 кв. м полностью благоустроен и есть бассейн.
Планировка: на первом этаже: прихожая, просторная гостиная с кухонной зоной, ванная...
АТЛАНТА БГ
120 000 €
Дом в Порой, Болгария
125 м25
Дом в деревне Порой, это примерно 15 минут езды до солнечного берега, с участком 500 кв.м., гаражем, террассой, фантанчиком на участке, плодовых деревьев несколько и греческий орех есть. В доме за с камином, отдельно кухня, две спальни, зимний сад застеклённый, большая террасса на втором этаже, санузел с душем. Дом около 100 кв.м. плюс террасса...
алтернатива имоти оод
176 500 €
Дом в Бяле, Болгария
185 м2542
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию
Дом с четырьмя спальнями в 12 км от города Бяла и моря.
Недвижимость состоит из:
1-й этаж - прихожая, санузел, большая и светлая гостиная с французскими окнами, кухня, отделенная от гостиной, спальня, веранда перед гостиной.
2-й этаж - три спальни, две ванные комнаты с туалетами, две террасы, одна...
IBG Property
75 000 €
Дом в Кардаме, Болгария
100 м232
ID 34011194
Предлагается к продаже частный дом на земельном участке 1800 кв.м.
Населенный пункт: с. Кардам, община Генерал Тошево, область Добрич
Комнат: 3
Общая площадь: 100 кв.м.
Этаж: 1
Оплата за обслуживание: нет
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта
Предлагается к продаже самостоятельный...
OAZIS REALTY
15 000 €
Дом в Загорци, Болгария
120 м232
ID 34015670
Стоимость: 15 000 евро
Населенный пункт: с. Загорци
Общая площадь: 120 кв.м. + 2150 кв.м. двор
Этажность: 2
Без таксы обслуживания.
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
На продажу выставлен двухэтажный дом с большим земельным участком в селе Загорци. Кирпичное...
OAZIS REALTY
359 000 €
Дом в Бяле, Болгария
290 м2888
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию
Большой деревянный дом у пляжа в г. Бяла.
Имущество имеет категорию гостевого дома с рестораном, но также может использоваться для проживания.
Дом имеет следующую планировку:
1-й этаж: обеденный зал с баром, кухня, склад, раздевалка, два туалета, котельная, работающая от солнечных панелей;
2-й...
IBG Property
182 000 €
Дом в Равде, Болгария
116 м2322
Агентство "Аврора Плюс" предлагает меблированный и оборудованный двухэтажный дом с общей площадью 116 кв.м в селе Равда.
Состоит из:
Первый этаж: гостиная с камином, столовая и кухонный бокс, кладовая, совмещенный санузел и терраса с прямым выходом к бассейну;
Второй этаж: 2 спальни, 3 террасы,совмещенный санузел.
Дом...
Аврора Плюс
17 990 €
Дом в Добриче, Болгария
90 м243
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию
Дом с душой и историей, расположенное в очень живописном месте.
Дом построен еще до освобождения Болгарии от османского ига.
Примерно в период 1870 - 1880 гг.
Два самых богатых брата в деревне построили этот дом для своих семей.
Дом полностью построен из тесаного камня, добытого в районе деревни,...
IBG Property
185 000 €
Коттедж в Каблешково, Болгария
105 м2322
ВНЖ при покупке
Инвестиция в комфорт и качество жизни — в продаже двухэтажный коттедж в Болгарии, Каблешково, с бонусом от владельца.
Площадь дома - 105 кв.м.
Земельный участок - 250 кв.м
ПЛАНИРОВКА
1 ЭТАЖ - просторная гостиная, кухня, санузел, техническое помещение и кладовка.
2 ЭТАЖ - две просторные спальни, каждая с выходом на балкон,...
VRC Idrisova
270 000 €
Коттедж в Кошарице, Болгария
160 м2431
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
В продаже уютный коттедж на побережье в живописной Каширице - место, где тишина, природа и комфорт сливаются в одно!
Одноэтажный коттедж с тремя спальнями.
Площадь 160 м2/110м2
Земельный участок 877 м2
Подвал 50 м2
Комнат - 4
Телевидение/интернет
Мебель/техника
Система безопасности
Центральное электричество
Вода/канализация...
VRC Idrisova
169 000 €
Дом в Болгарии
130 м232
К продаже предлагается уютный двухэтажный дом в посёлке Тръстиково, обл. Бургас.
Дом площадью 130 м2 состоит из: прихожей, просторной гостиной с кухонной зоной и камином с радиаторным разведением на каждую комнату, санузла с душем, кладового помещения с бойлером и закрытой верандой на первом этаже, и коридора с выдвижной лестницей на небольшое...
Lev Estates
55 000 €
Дом в Дюлево, Болгария
70 м241
Предлагаем к покупке одноэтажный бюджетный дом в поселке Дюлево, область Бургас.
Площадь дома составляет 70 м2. Состоит из: прихожей, кухни с выходом на террасу, гостиной, двух спален, санузла. Установлены новые пластиковые окна.
Дом построен на участке площадью 633 м2. Ток и Вода – центральные.
Поселок расположен вблизи горного массива...
Lev Estates
370 000 €
Дом в Бане, Болгария
131 м243
ВНЖ при покупке
К продаже предлагается новый одноэтажный дом с бассейном в посёлке Баня, область Бургас.
Застроенная площадь дома составляет 131 м2, планировка включает в себя: прихожая зона, огромная гостиная с кухней и выходом на просторную веранду с великолепным видом на море и лес, три спальни и три санузла. Дом построен из высококачественных материалов с...
Lev Estates
178 900 €
Коттедж в Кошарице, Болгария
225 м2433
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Просторный дом с 3 спальнями в комплексе "Bay View Villas", Кошарица
Состоит из коридора, гостиной, трех спален, трех санузлов и двух террас
Комнаты: 4
Санузел: 3
Терраса: 2
Площадь: 225 кв.м
Этажность: 2
До моря: 3 км
АКТ 16
Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год
Комплекс "Bay View Villas" находится в...
Happy Home
132 000 €
Дом в Ахелое, Болгария
146 м232
ID 33997436
Стоимость: 132 000 евро
Населённый пункт: г. Ахелой
Комнат: 3
Общая площадь: 146 кв.м. + 300 кв.м. двор
Этажность: 2
Оплата за обслуживание: 1150 евро в год
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности....
OAZIS REALTY
395 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
211 м243
ВНЖ при покупке
К покупке представлен уютный комфортабельный трехэтажный таунхаус со своим участком в популярном районе Сарафово города Бургас.
Недвижимость общей площадью 211 кв/м полностью обставлена качественной мебелью и оборудована современной бытовой техникой, есть все необходимое для постоянного круглогодичного проживания и отдыха.
Удобная планировка...
Lev Estates
100 000 €
Дом в Банско, Болгария
116 м2422
Онлайн-показУдалённая сделка
БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство «Unikalni Imoti Bansko» предлагает на продажу ПОЛНОСТЬЮ ГОТОВЫЙ К ЗАСЕЛЕНИЮ ДВУХЭТАЖНЫЙ ДОМ, КОТОРЫЙ РАСПОЛОЖЕН В ДЕРЕВНЕ ДОЛНО ДРАГЛИШТЕ - В 15 МИНУТАХ НА МАШИНЕ ОТ БАНСКЁ И РАЗЛОГА! СОБСТВЕННЫЙ ДВОР! МАСШТАБНАЯ СТРОИТЕЛЬСТВО! Дом состоит из двух этажей, площадь которых составляет 58 кв.м...
Уникални Имоти Банско ЕООД
330 000 €
Дом в Лозенеце, Болгария
241 м243
ВНЖ при покупке
Предлагаем к продаже двухэтажную виллу с большим теплым светлым цокольным этажом, который можно дооборудовать в спортзал или игровую. Находится в действующем комплексе "Тракийски Бряг", расположенном в курортном селе Лозенец, в тихом спокойном месте в 300 метрах от песчаного пляжа Корал, в 250 метрах от бухты "Мечата дупка".
Двухэтажная вилла...
Имеет значение и человеческий фактор. По сделке с россиянами мы идём в конкретный банк и даже конкретное отделение. А если вы не владеете болгарским или английским языком, то вам понадобится помощник, например агент или юрист, который будет вас сопровождать.
Открытие счёта компании
При покупке земли на юрлицо снова встаёт вопрос о счёте в банке.
«Для такой покупки открыть расчётный счёт фирмы нужно обязательно, – говорит Александр Левчук. – Процедура решения вопроса та же самая, что и с обычным счётом, хотя формально чуть сложнее. Если есть недвижимость, бизнес, официальный статус в стране, то банки счета россиянам открывают, хотя и не все. Поэтому, возможно, придётся побегать».
Некоторые эксперты отзываются о проблемах открытия счёта для россиян более категорично. Например, Людмила Шабанина отмечает, что даже иностранцам из Евросоюза с большим трудом открывают счета под реальные работающие фирмы: «Очень много бумаг, проверок, некоторые банки берут отдельную плату только за рассмотрение документов (€200) без каких-либо гарантий положительного решения. Россиянам же открыть счёт практически невозможно».
Способы оформления сделки
Господин Левчук рекомендует «разделить» сделку и сделать два нотариальных акта: дом оформить на «физика», а землю – на фирму. Это выгодно прежде всего экономически, ведь, например, если дом куплен на фирму, то электричество будет тарифицироваться в три раза дороже, чем для физических лиц.
Идеальный вариант, когда дом продаётся вместе с юрлицом. Покупатель освобождается почти от всех проблем. Сделка проводится через нотариуса, а оплата юрлица зачастую наличными при встрече. В Болгарии законодательно разрешено проводить сделки на сумму до 5 тыс. левов (около €2,5 тыс.) наличными. Переоформление юрлица занимает всего около недели. Это рабочая схема для любого покупателя, в том числе российского, без каких-либо дополнительных статусов. Но такие варианты встречаются редко.
Есть случаи, когда землю покупают на друзей или родственников с болгарским паспортом, а также на друзей с паспортом ЕС, даже на имя адвоката с обязательством перепродать участок клиенту. Совершались сделки даже с пометкой, что это не покупка, а передача земли в вечное пользование. Но это самый непривлекательный вариант, так как право не распространяется на наследников.
Интересная, но более дорогостоящая альтернатива – покупка дома в жилом комплексе. Земля в таких случаях не продаётся и всегда остаётся за управляющей компанией. Чаще всего такие комплексы находятся у моря и стоят дешевле, чем отдельно стоящие дома с землёй. Например, в паре километров от береговой линии в комплексе можно купить дом за €150 тыс. Аналогичный вариант на собственном участке без управляющей компании обойдётся дороже раза в два.
Пример дома в комплексе Bay View Villas в 3 км от курорта Солнечный Берег
Итак, пошаговый план при покупке загородного дома в Болгарии
После выбора объекта необходимо проделать следующие действия.
Доставляем деньги в страну (наличные либо переводом со счёта в иностранном банке).
Приобретаем отдельно дом без земли, используя адвокатский счёт.
Открываем юридическое лицо и счёт в банке на основании владения недвижимостью (процесс занимает не менее трёх недель).
Оформляем земельный участок на юридическое лицо.
Возможны и другие варианты, которые обсуждаются с покупателем в каждом конкретном случае.
.jpg)
.jpg)
.png)
.png)
