a
Версия
для печати

Как россиянину сегодня купить дом в Болгарии – процедура, сложности, лайфхаки

Сделки с частными домами в Болгарии всегда проходили не так, как с квартирами. Проблема в том, что россияне, как и граждане других стран, не входящих в ЕС, не имеют права регистрировать землю на физическое лицо. Решение было найдено. Иностранцы создавали в Болгарии компании и оформляли участки на них. Но сейчас для граждан России появились дополнительные процедурные сложности, связанные с открытием банковских счетов и переводом денег в страну. Реально ли в новых условиях заключить сделку и стать собственником загородного дома? Об этом мы поговорили со специалистами болгарского рынка недвижимости.

Сколько стоят дома в Болгарии

Болгария без малого 20 лет – с середины 90-х – была самым популярным (во многом потому, что и самым доступным) направлением для покупки недвижимости. Особенно радовали цены на загородные дома, которые можно было купить и за €5 тыс., и даже за €3 тыс. Разумеется, что-то приличное и крепкое продавалось в диапазоне €20–30 тыс., но и копеечные сделки проходили.

А то, что землю иностранцу в собственность оформить по болгарскому закону нельзя, проблемой не было. Открывалось юридическое лицо, на которое регистрировался участок.

Сейчас цены в Болгарии растут. В начале пандемии и сразу после неё подскочил спрос на дома вокруг крупных городов – Софии и Пловдива, Стара-Загоры и Велико-Тырнова. Покупатели с более скромным бюджетом оживили спрос на объекты в Юго-Восточной и Северо-Западной Болгарии вокруг Монтаны и Ловеча.

Специалисты говорят: сейчас приличный, то есть не требующий серьёзного ремонта и уже пригодный для проживания дом стоит не менее €40 тыс. За такую сумму можно найти предложения в 25–40 км от крупных (вроде Бургаса) или в 10–15 км от маленьких городов (Средец, Карнобат, Ямбол).

Впрочем, когда речь идёт о частных домах в Болгарии, разброс цен очень велик. Поэтому чётко говорить даже о ценовом диапазоне сложно.

Людмила Шабанина

Можно любую цену взять, с потолка, и это будет правдой. Потому что где-то есть дома и за €5 тыс., и за €17 тыс., и за €25 тыс., а есть и за сотни тысяч евро. О более точных цифрах можно говорить только в рамках какого-то конкретного населённого пункта и даже расположения в нём.

Кто покупает болгарские дома и зачем

Основной спрос обеспечивали и обеспечивают сами болгары, но и иностранцы на рынке есть – поляки, датчане, голландцы, немцы. Есть русскоязычные покупатели, которые имеют европейское гражданство, например немецкое. Россияне с болгарским ВНЖ и ПМЖ – это отдельная категория, так как это люди, которые уже давно живут за границей.

Покупатели, которые постоянно проживают в России, тоже есть, хотя, безусловно, не в том количестве, что раньше. Главная их цель – переезд. Инвестирование либо приобретение дома на лето сейчас неактуальны.

Сама недвижимость не даёт права на длительное нахождение в стране, но адрес может понадобиться для оформления ВНЖ на других основаниях – трудоустройство, открытие собственного бизнеса, гражданство на основании корней.

К тому же в Болгарии жизнь по-прежнему дешевле, чем в других странах Европы… Так что своеобразный дауншифтинг по-болгарски имеет и вполне практические цели.

Однако на граждан России сейчас наложены серьёзные ограничения, и процесс совершения сделки усложнился.

Дряново
Частный дом в закрытом комплексе «Геша Хилл Парк» недалеко от города Дряново

Перевод средств в Болгарию

Сама процедура сделки формально не изменилась. Требования те же, официальных запретов на покупку нет. Но ключевая проблема – перевод средств.

Из России в Болгарию деньги не перевести никак, даже если у вас есть открытый счёт в одном из болгарских банков. А наличными без деклараций можно ввезти, как известно, не более €10 тыс.

Впрочем, ситуация не безвыходная.

Людмила Бонда

Решают задачу все по-разному. Кто-то везёт всей семьёй наличные – если семья большая, привезти нужную сумму реально. Кто-то открывает счета в других странах, например в Казахстане или Армении. Ещё недавно активно пользовались турецкими счетами. Теперь же без действующего ВНЖ турецкий счёт не открыть. А если человек потратит силы, деньги и время, чтобы получить вид на жительство, то он, скорее всего, на Турции и остановится. Купит что-то там, даже если изначально смотрел на Болгарию.

Оплата через адвокатский счёт

Как известно, расплачиваться с продавцами недвижимости в ЕС, и в Болгарии в частности, запрещено законом. Большинство сделок проходят через банки. Но есть альтернативный вариант. 

Александр Левчук

Если человек приехал с деньгами, задача «купить» решаемая. Практикуется проведение сделки через адвокатский счёт. А впоследствии, если россиянин хочет обзавестись личным счётом, при наличии недвижимости в стране шансы его открыть повышаются. По этой же причине те, у кого уже есть дом или квартира в Болгарии, скорее всего, счёт откроют.

Использование адвокатского счёта, о котором говорил господин Левчук, абсолютно легально. Официально заключается договор о «правной помощи», по которому адвокат берёт на себя обязанность от имени клиента купить недвижимость. Далее клиент вносит на счёт по договору необходимую сумму и прилагает документы, подтверждающие легальность происхождения средств.

«На данный момент эта услуга обходится в €200–250. Если человек физически не вносит на счёт деньги, например, переводом, а передаёт адвокату наличные, то дополнительно взимается плата за внесение этой суммы в банке – 0,5%.

В нашей практике почти все сделки с россиянами сейчас проходят именно через адвокатский счёт. Конечно, чтобы дополнительно обезопасить себя от мошенничества, нелишним будет убедиться в том, что вы имеете дело с реальным практикующим адвокатом. Это легко проверить в онлайн-реестре болгарской коллегии адвокатов по имени и фамилии специалиста. Счёт адвоката, которым он оперирует, зарегистрирован на его имя, полностью прозрачен и всегда находится под контролем надзорных органов. Поэтому средства не могут использоваться не по назначению», – говорит эксперт.

Солнечный Берег
Двухэтажный дом c двумя спальнями в комплексе Chairite в посёлке Кошарица Бургасской области 

Открытие личного счёта в банке

Что касается открытия счетов – на сегодняшний день это задача трудная, стопроцентной гарантии нет ни при каких условиях. Даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ, хотя это плюс. Наличие недвижимости, бизнеса или даже предварительных договоров с партнёрами, которым ваша фирма будет предоставлять услуги, также повышает шансы на открытие счёта.

Людмила Бонда

Лишь некоторые банки в Болгарии всё-таки открывают счета российским гражданам. Это буквально две-три организации. И чтобы положить на счёт деньги, необходимо обязательно иметь при себе документы об их происхождении, будь то продажа квартиры или машины, рента и т. д.

Предложения о продаже домов в Болгарии
Вилла за 182 000 евро в Равде, Болгария
182 000 €
Вилла в Равде, Болгария
116 м2 3 2 2
Предлагаем вашему вниманию уютный двухэтажный таунхаус в Равде – идеальное сочетание комфорта, уюта и морского стиля жизни! Общая площадь: 116 кв.м Планировка: 1 этаж: просторная гостиная с камином, полностью оборудованная кухня, кладовая, санузел и терраса с прямым выходом к бассейну 2 этаж: две светлые спальни, ванная комната и...
Happy Home
Дом за 340 000 евро в Бяле, Болгария
340 000 €
Дом в Бяле, Болгария
329 м2 8 3 4
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
IBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию: Село Господиново, муниципалитет Бяла, область Варна. Жилой дом + гостевой дом + колодец + баня + гараж и многое-многое другое! Мы рады представить вашему вниманию, смеем сказать - самый красивый дом в поселке. Строительство было завершено в 2012 году по заказу нынешних владельцев и строительство для...
IBG Property
Дом за 188 000 евро в Кошарице, Болгария
188 000 €
Дом в Кошарице, Болгария
198 м2 4 3
Продается современный трехэтажный дом общей площадью 198 кв/м, расположенный в коттеджном комплексе Saint George между курортом Солнечный Берег и селом Кошарица. Современный трехэтажный дом имеет четыре комнаты, из которых три — спальни, и отличается продуманной функциональной планировкой. На первом этаже расположена просторная гостиная с...
Lev Estates
Дом за 159 000 евро в Бате, Болгария
159 000 €
Дом в Бате, Болгария
134 м2 3 2
Выставлен на продажу уютный комфортабельный дом на два этажа, расположенный в аутентичной деревне Бата Бургасской области. Недвижимость имеет общую площадь 134 кв/метра и огороженный участок с ландшафтным дизайном площадью 540 кв/метров. Красивый трехкомнатный дом состоит из расположенной на первом этаже зонированной гостиной с камином и...
Lev Estates
Дом за 380 000 евро в Святом Власе, Болгария
380 000 €
Дом в Святом Власе, Болгария
250 м2 4 3
ID 33377224 Цена: 380 000 евро Населённый пункт: Святой Влас Комнат: 4 Общая площадь: 250 кв.м. Этажность: 2 Оплата за обслуживание: без таксы поддержки Этап Строительства: Акт 15 (бытовые тарифы на свет и воду), получение акта 16 ожидается к осени. Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о...
OAZIS REALTY
Дом за 825 000 евро в Ален мак, Болгария
825 000 €
Дом в Ален мак, Болгария
417 м2 4 3 2
Два роскошных дома-близнеца с бассейном и садом в районе Ален Мак, Варна Представляем вам уникальный объект — два полностью меблированных дома-близнеца с большим садом, бассейном и дополнительным летним домом, расположенные в одном из самых живописных и популярных районов недалеко от Варны. Код предложения: V-5062 Локация:...
АТЛАНТА БГ
Дом за 23 000 евро в Болгарии
23 000 €
Дом в Болгарии
70 м2 5 1
Выставлен на продажу двухэтажный дом под ремонт в селе Сърнево области Бургас. Недвижимость имеет общую площадь 70 кв/метров и состоит из 5 комнат. Две террасы на первом и втором этажах, прихожая. Туалет расположен на улице. В доме имеются ток и вода. Сооружение красного кирпича с черепичной крышей 1985 года постройки. Участок земли...
Lev Estates
Дом за 175 000 евро в Изворе, Болгария
175 000 €
Дом в Изворе, Болгария
167 м2 5 4
ID 33895748 Предлагается на продажу новопостроенный дом двухэтажный и двор в селе Полски Извор,общ.Камено, обл.Бургас , 20 км до г. Бургас . Стоимость: 175 000 евро Населенный пункт: с. Полски Извор, общ.Камено, обл.Бургас Комнат: 5 Общая площадь: 167 кв.м. + 540 кв. м. земельный участок Этажность: 2 этажа Без таксы обслуживания....
OAZIS REALTY
Дом за 170 000 евро в Бяле, Болгария
170 000 €
Дом в Бяле, Болгария
240 м2 11 9 1
Продается недвижимость с двумя домами и видом на море в г. Бяла, область Варна КОД: 17055. Stefanov Invest предлагает на продажу два дома, расположенные на общем участке площадью 730 кв.м, всего в 1 км от моря, в прекрасном курортном городке Бяла. -Первый дом - двухэтажный, с застроенной площадью 97 кв.м. На первом этаже расположены кухня,...
STEFANOV INVEST
Дом за 17 000 евро в Загорци, Болгария
17 000 €
Дом в Загорци, Болгария
72 м2 4 1
Предлагается к покупке четырехкомнатный одноэтажный дом с цокольным этажом в селе Загорци Бургасской области. Недвижимость имеет общую площадь 72 кв/метра. В доме из красного кирпича с черепичной крышей установлены пластиковые окна. Земельный участок имеет площадь 1600 кв/метров. Село Загорци расположено в 43 км от города Бургас и в 13 км...
Lev Estates
Дом за 299 000 евро в Сарафово, Болгария
299 000 €
Дом в Сарафово, Болгария
254 м2
ID 33974878 Цена 299 000 евро Населенный пункт: Сарафово (м.Лахана), Бургас Комнат: 5 Общая площадь: 254.43 кв. м., участок 652 кв м Этажность: 2 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве, акт 14 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Индивидуальная схема платежа Закрытый...
OAZIS REALTY
Дом за 299 000 евро в Сарафово, Болгария
299 000 €
Дом в Сарафово, Болгария
254 м2
ID 33974886 Цена 299 000 евро Населенный пункт: Сарафово (м.Лахана), Бургас Комнат: 5 Общая площадь: 254 кв. м., участок 454 кв м Этажность: 2 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве, акт 14 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Индивидуальная схема платежа Закрытый...
OAZIS REALTY
Дом за 550 000 евро в Варне, Болгария
550 000 €
Дом в Варне, Болгария
166 м2 4 3 1
Предлагаем на продажу дом в районе Винница с отличным подъездом. Дом входит в комплекс из шести домов, каждый с отдельным двором и двумя парковочными местами, с контролем доступа. Дом был построен в 2018 году из высококачественных материалов. Дом двухэтажный, общей площадью 166 кв. м. Планировка следующая: первый этаж — прихожая, ванная...
АТЛАНТА БГ
Дом за 240 000 евро в Варне, Болгария
240 000 €
Дом в Варне, Болгария
186 м2 4 3 3
Новый двухэтажный дом с видом на море в Боровец-Юг, Варна! Stefanov Invest предлагает на продажу современный двухэтажный дом, расположенный в тихом и зелёном районе Боровец-Юг, примерно в 14 км от центра Варны и всего в 3 км от пляжа. Имущество находится на ул. Горска, всего в 100 м от главной дороги и автобусной остановки, с удобным...
STEFANOV INVEST
Дом за 394 020 евро в Святом Власе, Болгария
394 020 €
Дом в Святом Власе, Болгария
500 м2 5 4
ID 33924196 Продажа петиэтажного дома в Святом Власе в квартале Русалка . Цена: 398 000 евро Населенный пункт: г.Святой Влас,общ.Несебр Комнат: 14 Общая площадь: 500 кв.м. дом Этаж: 1, 2,3,4,5 Оплата за обслуживание: нет Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности Продается...
OAZIS REALTY
Дом за 739 000 евро в Рогачево, Болгария
739 000 €
Дом в Рогачево, Болгария
1500 м2 5 4
#30402716 Населенный пункт: поселок Рогачево, Балчик. Общая площадь участка: 2 457 кв.м Здания: 8 двухэтажных домов по 182-184 кв.м Площадь всего комплекса: 1 500кв.м Цена: 739 000 евро комплекс на балансе фирмы ЕООД. Этап строительства - Акт 16 Схема оплаты: 5000евро Депозит по договоренности 100% при подписании нотариального...
OAZIS REALTY
Дом за 235 000 евро в Тынково, Болгария
235 000 €
Дом в Тынково, Болгария
164 м2 5
Предлагается новый двухэтажный дом в селе Тынково, всего в 5 км от моря. Общая площадь дома составляет 163 кв.м., участок земли — 534 кв.м. Дом спроектирован с просторными и светлыми помещениями, всего 6 комнат, включая три спальни, несколько санузлов и вспомогательные помещения. В доме выполнена чистовая отделка, что позволяет новому владельцу...
алтернатива имоти оод
Коттедж за 209 000 евро в Поморие, Болгария
209 000 €
Коттедж в Поморие, Болгария
123 м2 4 3 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается замечательный дом в Поморие, квартал Каменар, площадь 123м2. Качественная постройка, стоился для себя. Одноэтажный, теплый, ухоженный. 3 спальни, кухня- гостинная, камин, 2 санузла, бойлерная- кладовая.. Отопление- водная риза, разводка батарей по всему дому. Солнечные батареи + бойлер. В каждой комнате есть климатик. В ванной...
Частное лицо
Дом за 129 000 евро в Александрово, Болгария
129 000 €
Дом в Александрово, Болгария
110 м2 3
Продаётся дом с участком и камином в Алексадрово, всего 10 минут езды до солнечного берега и пляжа. На первом этаже находится зал с открытой кухней с выходом на террасу, ванная комната и на втором этаже две спальни с выходом на балкон и ванная комната и кладовая. Дом (110 кв.м.) и участок (350 кв.м.) На участке есть паркоместо для машины....
алтернатива имоти оод
Дом за 500 000 евро в Святых Константине и Елене, Болгария
500 000 €
Дом в Святых Константине и Елене, Болгария
270 м2 5 4 4
Представляем вам прекрасный односемейный двухэтажный дом с потрясающим видом на море, расположенный в районе Траката. Код предложения: AN-5225 Общая площадь дома составляет 270 кв. м. На участке площадью 509 кв. м полностью благоустроен и есть бассейн. Планировка: на первом этаже: прихожая, просторная гостиная с кухонной зоной, ванная...
АТЛАНТА БГ
Александр Левчук

Имеет значение и человеческий фактор. По сделке с россиянами мы идём в конкретный банк и даже конкретное отделение. А если вы не владеете болгарским или английским языком, то вам понадобится помощник, например агент или юрист, который будет вас сопровождать.

Открытие счёта компании

При покупке земли на юрлицо снова встаёт вопрос о счёте в банке.

«Для такой покупки открыть расчётный счёт фирмы нужно обязательно, – говорит Александр Левчук. – Процедура решения вопроса та же самая, что и с обычным счётом, хотя формально чуть сложнее. Если есть недвижимость, бизнес, официальный статус в стране, то банки счета россиянам открывают, хотя и не все. Поэтому, возможно, придётся побегать».

Некоторые эксперты отзываются о проблемах открытия счёта для россиян более категорично. Например, Людмила Шабанина отмечает, что даже иностранцам из Евросоюза с большим трудом открывают счета под реальные работающие фирмы: «Очень много бумаг, проверок, некоторые банки берут отдельную плату только за рассмотрение документов (€200) без каких-либо гарантий положительного решения. Россиянам же открыть счёт практически невозможно».

Способы оформления сделки

Господин Левчук рекомендует «разделить» сделку и сделать два нотариальных акта: дом оформить на «физика», а землю – на фирму. Это выгодно прежде всего экономически, ведь, например, если дом куплен на фирму, то электричество будет тарифицироваться в три раза дороже, чем для физических лиц.

Есть и другие способы решить проблему.

Александр Левчук

Идеальный вариант, когда дом продаётся вместе с юрлицом. Покупатель освобождается почти от всех проблем. Сделка проводится через нотариуса, а оплата юрлица зачастую наличными при встрече. В Болгарии законодательно разрешено проводить сделки на сумму до 5 тыс. левов (около €2,5 тыс.) наличными. Переоформление юрлица занимает всего около недели. Это рабочая схема для любого покупателя, в том числе российского, без каких-либо дополнительных статусов. Но такие варианты встречаются редко.
Есть случаи, когда землю покупают на друзей или родственников с болгарским паспортом, а также на друзей с паспортом ЕС, даже на имя адвоката с обязательством перепродать участок клиенту. Совершались сделки даже с пометкой, что это не покупка, а передача земли в вечное пользование. Но это самый непривлекательный вариант, так как право не распространяется на наследников.
Интересная, но более дорогостоящая альтернатива – покупка дома в жилом комплексе. Земля в таких случаях не продаётся и всегда остаётся за управляющей компанией. Чаще всего такие комплексы находятся у моря и стоят дешевле, чем отдельно стоящие дома с землёй. Например, в паре километров от береговой линии в комплексе можно купить дом за €150 тыс. Аналогичный вариант на собственном участке без управляющей компании обойдётся дороже раза в два.

Болгария
Пример дома в комплексе Bay View Villas в 3 км от курорта Солнечный Берег

Итак, пошаговый план при покупке загородного дома в Болгарии

После выбора объекта необходимо проделать следующие действия.

  • Доставляем деньги в страну (наличные либо переводом со счёта в иностранном банке).
  • Приобретаем отдельно дом без земли, используя адвокатский счёт.
  • Открываем юридическое лицо и счёт в банке на основании владения недвижимостью (процесс занимает не менее трёх недель).
  • Оформляем земельный участок на юридическое лицо.

Возможны и другие варианты, которые обсуждаются с покупателем в каждом конкретном случае.

Контакты риелторов в Болгарии, которые помогут заключить сделку

Фото: база prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Болгария, Анализ рынков, Недвижимость, Процедура покупки

Читайте также

Актуальные новости мировой недвижимости. Март 2025
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Где за границей можно купить дом по цене однокомнатной квартиры в Сочи
На выбор – десять популярнейших курортов мира
Венгрия отвергает россиян?
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Варна или Бургас: где покупать недвижимость в Болгарии
Курортные столицы спорят
Хотите продать свою квартиру в Болгарии? Как это сделать в 2025 году – даже без приезда в страну. Разбираем нюансы
Можно даже не переоформлять собственность на себя...
Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в Болгарии Земельные участки в Болгарии Недорогая недвижимость в Болгарии Апартаменты (квартиры) в Болгарии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Болгария»

Где за границей можно купить дом по цене однокомнатной квартиры в Сочи

На выбор – десять популярнейших курортов мира

  • 04.08.2025
  • 51130
  • 22.06.2025
  • 108353