Как россиянину сегодня купить дом в Болгарии – процедура, сложности, лайфхаки

Сколько стоят дома в Болгарии

Болгария без малого 20 лет – с середины 90-х – была самым популярным (во многом потому, что и самым доступным) направлением для покупки недвижимости. Особенно радовали цены на загородные дома, которые можно было купить и за €5 тыс., и даже за €3 тыс. Разумеется, что-то приличное и крепкое продавалось в диапазоне €20–30 тыс., но и копеечные сделки проходили.

А то, что землю иностранцу в собственность оформить по болгарскому закону нельзя, проблемой не было. Открывалось юридическое лицо, на которое регистрировался участок.

Сейчас цены в Болгарии растут. В начале пандемии и сразу после неё подскочил спрос на дома вокруг крупных городов – Софии и Пловдива, Стара-Загоры и Велико-Тырнова. Покупатели с более скромным бюджетом оживили спрос на объекты в Юго-Восточной и Северо-Западной Болгарии вокруг Монтаны и Ловеча.

Специалисты говорят: сейчас приличный, то есть не требующий серьёзного ремонта и уже пригодный для проживания дом стоит не менее €40 тыс. За такую сумму можно найти предложения в 25–40 км от крупных (вроде Бургаса) или в 10–15 км от маленьких городов (Средец, Карнобат, Ямбол).

Впрочем, когда речь идёт о частных домах в Болгарии, разброс цен очень велик. Поэтому чётко говорить даже о ценовом диапазоне сложно.

Людмила Шабанина

New Estate

Можно любую цену взять, с потолка, и это будет правдой. Потому что где-то есть дома и за €5 тыс., и за €17 тыс., и за €25 тыс., а есть и за сотни тысяч евро. О более точных цифрах можно говорить только в рамках какого-то конкретного населённого пункта и даже расположения в нём.

Кто покупает болгарские дома и зачем

Основной спрос обеспечивали и обеспечивают сами болгары, но и иностранцы на рынке есть – поляки, датчане, голландцы, немцы. Есть русскоязычные покупатели, которые имеют европейское гражданство, например немецкое. Россияне с болгарским ВНЖ и ПМЖ – это отдельная категория, так как это люди, которые уже давно живут за границей.

Покупатели, которые постоянно проживают в России, тоже есть, хотя, безусловно, не в том количестве, что раньше. Главная их цель – переезд. Инвестирование либо приобретение дома на лето сейчас неактуальны.

Сама недвижимость не даёт права на длительное нахождение в стране, но адрес может понадобиться для оформления ВНЖ на других основаниях – трудоустройство, открытие собственного бизнеса, гражданство на основании корней.

К тому же в Болгарии жизнь по-прежнему дешевле, чем в других странах Европы… Так что своеобразный дауншифтинг по-болгарски имеет и вполне практические цели.

Однако на граждан России сейчас наложены серьёзные ограничения, и процесс совершения сделки усложнился.

Частный дом в закрытом комплексе «Геша Хилл Парк» недалеко от города Дряново

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Перевод средств в Болгарию

Сама процедура сделки формально не изменилась. Требования те же, официальных запретов на покупку нет. Но ключевая проблема – перевод средств.

Из России в Болгарию деньги не перевести никак, даже если у вас есть открытый счёт в одном из болгарских банков. А наличными без деклараций можно ввезти, как известно, не более €10 тыс.

Впрочем, ситуация не безвыходная.

Людмила Бонда

Happy Home

Решают задачу все по-разному. Кто-то везёт всей семьёй наличные – если семья большая, привезти нужную сумму реально. Кто-то открывает счета в других странах, например в Казахстане или Армении. Ещё недавно активно пользовались турецкими счетами. Теперь же без действующего ВНЖ турецкий счёт не открыть. А если человек потратит силы, деньги и время, чтобы получить вид на жительство, то он, скорее всего, на Турции и остановится. Купит что-то там, даже если изначально смотрел на Болгарию.

Оплата через адвокатский счёт

Как известно, расплачиваться с продавцами недвижимости в ЕС, и в Болгарии в частности, запрещено законом. Большинство сделок проходят через банки. Но есть альтернативный вариант. 

Александр Левчук

Lev Estates

Если человек приехал с деньгами, задача «купить» решаемая. Практикуется проведение сделки через адвокатский счёт. А впоследствии, если россиянин хочет обзавестись личным счётом, при наличии недвижимости в стране шансы его открыть повышаются. По этой же причине те, у кого уже есть дом или квартира в Болгарии, скорее всего, счёт откроют.

Использование адвокатского счёта, о котором говорил господин Левчук, абсолютно легально. Официально заключается договор о «правной помощи», по которому адвокат берёт на себя обязанность от имени клиента купить недвижимость. Далее клиент вносит на счёт по договору необходимую сумму и прилагает документы, подтверждающие легальность происхождения средств.

«На данный момент эта услуга обходится в €200–250. Если человек физически не вносит на счёт деньги, например, переводом, а передаёт адвокату наличные, то дополнительно взимается плата за внесение этой суммы в банке – 0,5%.

В нашей практике почти все сделки с россиянами сейчас проходят именно через адвокатский счёт. Конечно, чтобы дополнительно обезопасить себя от мошенничества, нелишним будет убедиться в том, что вы имеете дело с реальным практикующим адвокатом. Это легко проверить в онлайн-реестре болгарской коллегии адвокатов по имени и фамилии специалиста. Счёт адвоката, которым он оперирует, зарегистрирован на его имя, полностью прозрачен и всегда находится под контролем надзорных органов. Поэтому средства не могут использоваться не по назначению», – говорит эксперт.

Двухэтажный дом c двумя спальнями в комплексе Chairite в посёлке Кошарица Бургасской области 

Открытие личного счёта в банке

Что касается открытия счетов – на сегодняшний день это задача трудная, стопроцентной гарантии нет ни при каких условиях. Даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ, хотя это плюс. Наличие недвижимости, бизнеса или даже предварительных договоров с партнёрами, которым ваша фирма будет предоставлять услуги, также повышает шансы на открытие счёта.

Людмила Бонда

Happy Home

Лишь некоторые банки в Болгарии всё-таки открывают счета российским гражданам. Это буквально две-три организации. И чтобы положить на счёт деньги, необходимо обязательно иметь при себе документы об их происхождении, будь то продажа квартиры или машины, рента и т. д.

Предложения о продаже домов в Болгарии

185 000 €

Дом в Близнаци, Болгария

240 м² 8 4 2

Большой трехэтажный дом с видом на море. Дом расположен в популярном поселке Близнаци, который находится в 15 минутах езды на машине от города Варна. Дом расположен на тихой и спокойной улице с прекрасным подъездом. На первом этаже дома большая гостиная с кухней, две спальни, коридор и ванная комната с туалетом. Второй этаж абсолютно идентичен...

IBG Property

340 000 €

Дом в Бяле, Болгария

329 м² 8 3 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

IBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию: Село Господиново, муниципалитет Бяла, область Варна. Жилой дом + гостевой дом + колодец + баня + гараж и многое-многое другое! Мы рады представить вашему вниманию, смеем сказать - самый красивый дом в поселке. Строительство было завершено в 2012 году по заказу нынешних владельцев и строительство для...

IBG Property

128 950 €

Дом в Бяле, Болгария

150 м² 5 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

IBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию: Дом с гостевым комплексом. Общая площадь 150 кв.м. Деревня Господиново, община Бяла, регион Варна. Расположена в горах и 8 км от моря напрямую, вокруг дубовые рощи с грибами и прекрасный горно-морской воздух. В 4 км большое зарыбленное лесное озеро. В деревне нет цыган! Варна 49км, Бургас 70 км. Пляж...

IBG Property

211 000 €

Дом в Бяле, Болгария

177 м² 4 2 2

iBG Property предлагает роскошный двухэтажный дом в городе Бяла Мы рады представить вашему вниманию отличную недвижимость, подходящую как для отдыха, так и для круглогодичного проживания. Дом расположен в нескольких метрах от одного из пляжей Бялы и открывает великолепный вид на море! Его отличает функциональная планировка и красивый...

IBG Property

1 400 000 €

Дом в Созополе, Болгария

360 м² 5 4

ID 33582486 Стоимость: 1 400 000 евро. Населенный пункт: г. Созопол Общая площадь дома: 360 кв.м. + участок 212 кв.м. Этажность: 4 Комнат: 4 Такса обслуживания: без таксы поддержки Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию – акт 16 Схема оплаты: 10 000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве...

OAZIS REALTY

255 000 €

Дом в Приселци, Болгария

208 м² 4 3

ID 33589296 Стоимость: 255 000 евро. Общая площадь: 208 кв.м. +терраса 12.5 кв. С гаражом на 1 машину. Комнат: 4 Этаж: 1/2 Схема оплаты: 5000 евро задаток, 100% при подписании нотариального акта на праве собственности. Предлагаем к продаже строящиеся дома в мини-комплексе «Cherry Garden» без платы за обслуживание. Комплекс...

OAZIS REALTY

26 000 €

Дом в Бургасе, Болгария

90 м² 5 3 1

Уютный дом в Бургасской области. Дом после ремонта, готов к проживанию. Cостоит из трех спален, кухни, балкона, WC. Рядом заповедник "Странджа". Спокойная округа с частной застройкой. В деревне есть действующая церковь, магазины, кафе. В непосредственной близости находится лес, часть природного парка. Расположен в уютной и живописной...

Glavno

320 000 €

Вилла в Ахелое, Болгария

227 м² 4 3 2

Агентство недвижимости Top Sale предлагает Вашему вниманию элегантные современные виллы в закрытом комплексе, состоящем из 9 жилых домов. Во дворе каждой виллы есть бассейн, который добавляет идиллию, с зоной для шезлонгов. Комплекс расположен на самом берегу города Ахелой рядом с пляжем и потрясающим видом на море. Возмовен вариант...

TopSALE.bg

179 000 €

Коттедж в Дюлево, Болгария

140 м² 4 3 2

Двухэтажный дом с бассейном в Дюлево Дом с большим участком в поселке Дюлево Планировка: 1 этаж – прихожая с деревянной лестницей на 2 этаж, санузел, сауна с ванной, большой зал с кухней и столовой зоной, зоной отдыха с старинным действующим камином и выходом во двор. 2 этаж – большой коридор с зоной отдыха, две совмещенные...

Happy Home

38 990 €

Дом в Балчике, Болгария

109 м² 6 4 1

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию Большой дом для двух семей. Недвижимость состоит из - большого двора площадью 2259 кв.м, выходящего на две улицы, внутри него расположены два дома. Один большой на 5 комнат, второй поменьше на две комнаты, ванную и туалет. Два дома соединены между собой теплым соединением – застекленным...

IBG Property

140 000 €

Дом в Кошарице, Болгария

140 м² 3 2 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагаем на продажу двухэтажный таунхаус в закрытом комплексе "Almond Hill Villas" в Кошарице. Общая площадь таунхауса - 140 кв.м. Вид на территорию комплекса. Состоит из прихожей, гостиной с кухней, коридора, двух спален, трёх ванных комнаты, террасы и двух балконов. В таунхаусе имеется вся мебель и техника. Таунхаус продаётся...

"Българска Ривиера-2011" ЕООД

49 900 €

Вилла в Каварне, Болгария

67 м² 3 1 2

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию Массивный кирпичный коттедж на двух этажах - много света и воды! Два этажа, кирпич, межэтажные перекрытия бетонные, застроенная площадь 66 кв.м. Отдельно - летняя кухня с барбекю, мастерская и внешняя ванная комната с туалетом. Возможность припарковать 2 машины во дворе. Дом состоит из -...

IBG Property

300 000 €

Вилла в Бургасе, Болгария

196 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Представляем к продаже роскошный современный двухэтажный дом площадью 196 кв.м на этапе строительства с возможностью возведения бассейна, расположенный в 8 минутах езды на машине от г. Бургас, в 200 метрах от береговой линии. Виллы расположены в уникальном месте, недалеко от моря, и являются полностью частными, с собственным придомовым...

"Българска Ривиера-2011" ЕООД

330 000 €

Вилла в Бургасе, Болгария

196 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Представляем к продаже роскошный современный двухэтажный дом площадью 196 кв.м на этапе строительства с возможностью возведения бассейна, расположенный в 8 минутах езды на машине от г. Бургас, в 200 метрах от береговой линии. Виллы расположены в уникальном месте, недалеко от моря, и являются полностью частными, с собственным придомовым...

"Българска Ривиера-2011" ЕООД

27 000 €

Дом в Бургасе, Болгария

120 м² 6 4 1

Семейный дом в городке Средец в пригороде Бургаса. Планировка: пять комнат, большой участок, внутренний туалет, новая крыша, подъезд к дому асфальт. В пешей доступности супермаркеты, автобусная станция, рынок и пр. инфраструктура. Ежечасное сообщение с Бургасом до центрального пляжа. В городе* есть больница, два банка, строительные магазины,...

Glavno

189 990 €

Вилла в Кошарице, Болгария

135 м² 4 3 2

Агентство недвижимости Top Sale предлагает Вашему вниманию двухэтажный дом с тремя спальнями, 2 санузлами и двумя террасами с видом на море площадью 135 м² и земельным участком 600 м² с бассейном и гаражом на территирии находящийтся в с.Кошарица. Кошарица - село в юго-восточной части Болгарии расположено в тихой и живописной...

TopSALE.bg

199 000 €

Коттедж в Гюлёвце, Болгария

119 м² 4 3 2

Дом с участком и бассейном в поселке Гюлёвца, облась Бургас Состоит из коридора, гостиной с кухонной зоной и камином, трех спален, двух санузлов и двух террас. Комнаты: 4 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 119,26 кв.м, Участок: 308 кв.м Этажность: 2 Такса поддержки: нет АКТ 16 Дом построен из кирпича, пристроен капитальный гараж....

Happy Home

210 000 €

Дом в Святом Власе, Болгария

184 м² 4 3 4

Аврора плюс предлагает 3-этажный дом в гр.Святой Влас, расположенный в 150 метрах от морского берега, в районе с хорошей инфраструктурой. Дом имеет РЗП 184кв.м и является частью небольшого закрытого комплекса с парковкой, бассейном и охраной. Дом состоит из: 1 этаж - прихожая, гостиная с кухонным блоком, веранда, ведущая во внутренний...

Аврора Плюс

33 000 €

Дом в Бургасе, Болгария

120 м² 6 3 1

Уютный дом. Прямое автобусное сообщение с Бургасом, дом в деревне Дебелт, буквально несколько минут езды от центра Бургаса. Дом площадью 120 кв.м., площадь участка 1400 кв.м. Хороший и ухоженный сад. Дом имеет все коммуникацию. Дом состоит из трех спален, гостиной с камином, кухни, кладовки, санузла. На участке есть подсобные строения.

Glavno

28 000 €

Дом в Бургасе, Болгария

90 м² 4 2 1

Уютный двухэтажный дом в Бургасской области в городе Средец в 25 км от Бургаса. Дом площадью 90 кв.м, участок 1200 кв.м. Дом состоит из двух спален, просторной гостиной, кухни, подсобных помещений и что самое главное внутренних санитарных помещений. На территории сада посажено множество плодовых деревьев и винограда. Дом имеет все необходимые...

Glavno

Посмотреть ещё 495 похожих объектов

Александр Левчук

Lev Estates

Имеет значение и человеческий фактор. По сделке с россиянами мы идём в конкретный банк и даже конкретное отделение. А если вы не владеете болгарским или английским языком, то вам понадобится помощник, например агент или юрист, который будет вас сопровождать.

Открытие счёта компании

При покупке земли на юрлицо снова встаёт вопрос о счёте в банке.

«Для такой покупки открыть расчётный счёт фирмы нужно обязательно, – говорит Александр Левчук. – Процедура решения вопроса та же самая, что и с обычным счётом, хотя формально чуть сложнее. Если есть недвижимость, бизнес, официальный статус в стране, то банки счета россиянам открывают, хотя и не все. Поэтому, возможно, придётся побегать».

Некоторые эксперты отзываются о проблемах открытия счёта для россиян более категорично. Например, Людмила Шабанина отмечает, что даже иностранцам из Евросоюза с большим трудом открывают счета под реальные работающие фирмы: «Очень много бумаг, проверок, некоторые банки берут отдельную плату только за рассмотрение документов (€200) без каких-либо гарантий положительного решения. Россиянам же открыть счёт практически невозможно».

Способы оформления сделки

Господин Левчук рекомендует «разделить» сделку и сделать два нотариальных акта: дом оформить на «физика», а землю – на фирму. Это выгодно прежде всего экономически, ведь, например, если дом куплен на фирму, то электричество будет тарифицироваться в три раза дороже, чем для физических лиц.

Есть и другие способы решить проблему.

Александр Левчук

Lev Estates

Идеальный вариант, когда дом продаётся вместе с юрлицом. Покупатель освобождается почти от всех проблем. Сделка проводится через нотариуса, а оплата юрлица зачастую наличными при встрече. В Болгарии законодательно разрешено проводить сделки на сумму до 5 тыс. левов (около €2,5 тыс.) наличными. Переоформление юрлица занимает всего около недели. Это рабочая схема для любого покупателя, в том числе российского, без каких-либо дополнительных статусов. Но такие варианты встречаются редко.
Есть случаи, когда землю покупают на друзей или родственников с болгарским паспортом, а также на друзей с паспортом ЕС, даже на имя адвоката с обязательством перепродать участок клиенту. Совершались сделки даже с пометкой, что это не покупка, а передача земли в вечное пользование. Но это самый непривлекательный вариант, так как право не распространяется на наследников.
Интересная, но более дорогостоящая альтернатива – покупка дома в жилом комплексе. Земля в таких случаях не продаётся и всегда остаётся за управляющей компанией. Чаще всего такие комплексы находятся у моря и стоят дешевле, чем отдельно стоящие дома с землёй. Например, в паре километров от береговой линии в комплексе можно купить дом за €150 тыс. Аналогичный вариант на собственном участке без управляющей компании обойдётся дороже раза в два.

Пример дома в комплексе Bay View Villas в 3 км от курорта Солнечный Берег

Итак, пошаговый план при покупке загородного дома в Болгарии

После выбора объекта необходимо проделать следующие действия.

• Доставляем деньги в страну (наличные либо переводом со счёта в иностранном банке).
• Приобретаем отдельно дом без земли, используя адвокатский счёт.
• Открываем юридическое лицо и счёт в банке на основании владения недвижимостью (процесс занимает не менее трёх недель).
• Оформляем земельный участок на юридическое лицо.

Возможны и другие варианты, которые обсуждаются с покупателем в каждом конкретном случае.

Контакты риелторов в Болгарии, которые помогут заключить сделку

Фото: база prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru