Сделки с частными домами в Болгарии всегда проходили не так, как с квартирами. Проблема в том, что россияне, как и граждане других стран, не входящих в ЕС, не имеют права регистрировать землю на физическое лицо. Решение было найдено. Иностранцы создавали в Болгарии компании и оформляли участки на них. Но сейчас для граждан России появились дополнительные процедурные сложности, связанные с открытием банковских счетов и переводом денег в страну. Реально ли в новых условиях заключить сделку и стать собственником загородного дома? Об этом мы поговорили со специалистами болгарского рынка недвижимости.
Сколько стоят дома в Болгарии
Болгария без малого 20 лет – с середины 90-х – была самым популярным (во многом потому, что и самым доступным) направлением для покупки недвижимости. Особенно радовали цены на загородные дома, которые можно было купить и за €5 тыс., и даже за €3 тыс. Разумеется, что-то приличное и крепкое продавалось в диапазоне €20–30 тыс., но и копеечные сделки проходили.
А то, что землю иностранцу в собственность оформить по болгарскому закону нельзя, проблемой не было. Открывалось юридическое лицо, на которое регистрировался участок.
Сейчас цены в Болгарии растут. В начале пандемии и сразу после неё подскочил спрос на дома вокруг крупных городов – Софии и Пловдива, Стара-Загоры и Велико-Тырнова. Покупатели с более скромным бюджетом оживили спрос на объекты в Юго-Восточной и Северо-Западной Болгарии вокруг Монтаны и Ловеча.
Специалисты говорят: сейчас приличный, то есть не требующий серьёзного ремонта и уже пригодный для проживания дом стоит не менее €40 тыс. За такую сумму можно найти предложения в 25–40 км от крупных (вроде Бургаса) или в 10–15 км от маленьких городов (Средец, Карнобат, Ямбол).
Впрочем, когда речь идёт о частных домах в Болгарии, разброс цен очень велик. Поэтому чётко говорить даже о ценовом диапазоне сложно.
Можно любую цену взять, с потолка, и это будет правдой. Потому что где-то есть дома и за €5 тыс., и за €17 тыс., и за €25 тыс., а есть и за сотни тысяч евро. О более точных цифрах можно говорить только в рамках какого-то конкретного населённого пункта и даже расположения в нём.
Кто покупает болгарские дома и зачем
Основной спрос обеспечивали и обеспечивают сами болгары, но и иностранцы на рынке есть – поляки, датчане, голландцы, немцы. Есть русскоязычные покупатели, которые имеют европейское гражданство, например немецкое. Россияне с болгарским ВНЖ и ПМЖ – это отдельная категория, так как это люди, которые уже давно живут за границей.
Покупатели, которые постоянно проживают в России, тоже есть, хотя, безусловно, не в том количестве, что раньше. Главная их цель – переезд. Инвестирование либо приобретение дома на лето сейчас неактуальны.
Сама недвижимость не даёт права на длительное нахождение в стране, но адрес может понадобиться для оформления ВНЖ на других основаниях – трудоустройство, открытие собственного бизнеса, гражданство на основании корней.
К тому же в Болгарии жизнь по-прежнему дешевле, чем в других странах Европы… Так что своеобразный дауншифтинг по-болгарски имеет и вполне практические цели.
Однако на граждан России сейчас наложены серьёзные ограничения, и процесс совершения сделки усложнился.
Частный дом в закрытом комплексе «Геша Хилл Парк» недалеко от города Дряново
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Перевод средств в Болгарию
Сама процедура сделки формально не изменилась. Требования те же, официальных запретов на покупку нет. Но ключевая проблема – перевод средств.
Из России в Болгарию деньги не перевести никак, даже если у вас есть открытый счёт в одном из болгарских банков. А наличными без деклараций можно ввезти, как известно, не более €10 тыс.
Решают задачу все по-разному. Кто-то везёт всей семьёй наличные – если семья большая, привезти нужную сумму реально. Кто-то открывает счета в других странах, например в Казахстане или Армении. Ещё недавно активно пользовались турецкими счетами. Теперь же без действующего ВНЖ турецкий счёт не открыть. А если человек потратит силы, деньги и время, чтобы получить вид на жительство, то он, скорее всего, на Турции и остановится. Купит что-то там, даже если изначально смотрел на Болгарию.
Оплата через адвокатский счёт
Как известно, расплачиваться с продавцами недвижимости в ЕС, и в Болгарии в частности, запрещено законом. Большинство сделок проходят через банки. Но есть альтернативный вариант.
Если человек приехал с деньгами, задача «купить» решаемая. Практикуется проведение сделки через адвокатский счёт. А впоследствии, если россиянин хочет обзавестись личным счётом, при наличии недвижимости в стране шансы его открыть повышаются. По этой же причине те, у кого уже есть дом или квартира в Болгарии, скорее всего, счёт откроют.
Использование адвокатского счёта, о котором говорил господин Левчук, абсолютно легально. Официально заключается договор о «правной помощи», по которому адвокат берёт на себя обязанность от имени клиента купить недвижимость. Далее клиент вносит на счёт по договору необходимую сумму и прилагает документы, подтверждающие легальность происхождения средств.
«На данный момент эта услуга обходится в €200–250. Если человек физически не вносит на счёт деньги, например, переводом, а передаёт адвокату наличные, то дополнительно взимается плата за внесение этой суммы в банке – 0,5%.
В нашей практике почти все сделки с россиянами сейчас проходят именно через адвокатский счёт. Конечно, чтобы дополнительно обезопасить себя от мошенничества, нелишним будет убедиться в том, что вы имеете дело с реальным практикующим адвокатом. Это легко проверить в онлайн-реестре болгарской коллегии адвокатов по имени и фамилии специалиста. Счёт адвоката, которым он оперирует, зарегистрирован на его имя, полностью прозрачен и всегда находится под контролем надзорных органов. Поэтому средства не могут использоваться не по назначению», – говорит эксперт.
Двухэтажный дом c двумя спальнями в комплексе Chairite в посёлке Кошарица Бургасской области
Открытие личного счёта в банке
Что касается открытия счетов – на сегодняшний день это задача трудная, стопроцентной гарантии нет ни при каких условиях. Даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ, хотя это плюс. Наличие недвижимости, бизнеса или даже предварительных договоров с партнёрами, которым ваша фирма будет предоставлять услуги, также повышает шансы на открытие счёта.
Лишь некоторые банки в Болгарии всё-таки открывают счета российским гражданам. Это буквально две-три организации. И чтобы положить на счёт деньги, необходимо обязательно иметь при себе документы об их происхождении, будь то продажа квартиры или машины, рента и т. д.
Предложения о продаже домов в Болгарии
194 000 €
Вилла в Равде, Болгария
116 м2322
Предлагаем вашему вниманию уютный двухэтажный таунхаус в Равде – идеальное сочетание комфорта, уюта и морского стиля жизни!
Общая площадь: 116 кв.м
Планировка:
1 этаж: просторная гостиная с камином, полностью оборудованная кухня, кладовая, санузел и терраса с прямым выходом к бассейну
2 этаж: две светлые спальни, ванная комната и...
Happy Home
340 000 €
Дом в Бяле, Болгария
329 м2834
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
IBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию:
Село Господиново, муниципалитет Бяла, область Варна.
Жилой дом + гостевой дом + колодец + баня + гараж и многое-многое другое!
Мы рады представить вашему вниманию, смеем сказать - самый красивый дом в поселке. Строительство было завершено в 2012 году по заказу нынешних владельцев и строительство для...
IBG Property
27 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
120 м2531
Дом у реки рядом с Бургасом. Добротный и недорогой дом в 15 минутах от Бургаса и моря.
Дом готов к проживанию, имеет все необходимые коммуникации. Площадь дома 120 кв.м.,участок 1350 кв. м. Строился дом себе, а не на продажу. По участку проходит река. В округе - приятная живописная среда. В непосредственной близости находится охраняемый...
Glavno
21 000 €
Дом в Обзоре, Болгария
50 м2321
Недорогой дом рядом с г. Обзор в деревушке Попович. Площадь дома 50 кв.м. , участок площадью 1 400 кв.м. Дом меблирован, готовый к проживанию, все коммуникации.
Обзор имеет статус национального курорта Болгарии. Небольшой и уютный городок на берегу моря. В котором Балканские горы встречаются с Черным морем. Город имеет самую длинную береговую...
Glavno
132 000 €
Дом в Ахелое, Болгария
146 м232
ID 33997436
Стоимость: 132 000 евро
Населённый пункт: г. Ахелой
Комнат: 3
Общая площадь: 146 кв.м. + 300 кв.м. двор
Этажность: 2
Оплата за обслуживание: 1150 евро в год
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности....
OAZIS REALTY
395 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
211 м243
ВНЖ при покупке
К покупке представлен уютный комфортабельный трехэтажный таунхаус со своим участком в популярном районе Сарафово города Бургас.
Недвижимость общей площадью 211 кв/м полностью обставлена качественной мебелью и оборудована современной бытовой техникой, есть все необходимое для постоянного круглогодичного проживания и отдыха.
Удобная планировка...
Lev Estates
100 000 €
Дом в Банско, Болгария
116 м2422
Онлайн-показУдалённая сделка
БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство «Unikalni Imoti Bansko» предлагает на продажу ПОЛНОСТЬЮ ГОТОВЫЙ К ЗАСЕЛЕНИЮ ДВУХЭТАЖНЫЙ ДОМ, КОТОРЫЙ РАСПОЛОЖЕН В ДЕРЕВНЕ ДОЛНО ДРАГЛИШТЕ - В 15 МИНУТАХ НА МАШИНЕ ОТ БАНСКЁ И РАЗЛОГА! СОБСТВЕННЫЙ ДВОР! МАСШТАБНАЯ СТРОИТЕЛЬСТВО! Дом состоит из двух этажей, площадь которых составляет 58 кв.м...
Уникални Имоти Банско ЕООД
27 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
120 м2531
Семейный дом в городке Средец в пригороде Бургаса. Планировка: пять комнат, большой участок, внутренний туалет, новая крыша, подъезд к дому асфальт.
В пешей доступности супермаркеты, автобусная станция, рынок и пр. инфраструктура. Ежечасное сообщение с Бургасом до центрального пляжа. В городе* есть больница, два банка, строительные магазины,...
Glavno
27 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
120 м2531
Дом у реки рядом с Бургасом. Добротный и недорогой дом в 15 минутах от Бургаса и моря.
Дом готов к проживанию, имеет все необходимые коммуникации. Площадь дома 120 кв.м.,участок 1350 кв. м. Строился дом себе, а не на продажу. По участку проходит река. В округе - приятная живописная среда. В непосредственной близости находится охраняемый...
Glavno
330 000 €
Дом в Лозенеце, Болгария
241 м243
ВНЖ при покупке
Предлагаем к продаже двухэтажную виллу с большим теплым светлым цокольным этажом, который можно дооборудовать в спортзал или игровую. Находится в действующем комплексе "Тракийски Бряг", расположенном в курортном селе Лозенец, в тихом спокойном месте в 300 метрах от песчаного пляжа Корал, в 250 метрах от бухты "Мечата дупка".
Двухэтажная вилла...
Lev Estates
190 000 €
Дом в Болгарии
179 м243
К покупке предлагается просторный двухэтажный дом с бассейном и парковкой в престижном закрытом комплексе The Vineyards Resort в Ахелое.
Общая площадь дома 179 кв/м. Площадь земельного участка 300 кв/метров. Комфортабельная четырехкомнатная недвижимость имеет 4 комнаты, из которых 3 спальни, а так же 3 санузла, 2 балкона с живописным видом и...
Lev Estates
69 900 €
Дом в Равна-Горе, Болгария
90 м2431
Двухэтажный дом с просторным участком в селе Равна! Полностью отремонтирован 10 лет назад!
Stefanov Invest предлагает к продаже двухэтажный дом в селе Равна, приблизительно в 15км к западу от города Провадия и около 55-60км от Варны и аэропорта Варна.
Основные характеристики:
-Жилая площадь: всего 90м2, распределена на два уровня, включая...
STEFANOV INVEST
25 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
110 м2531
Недорогой двухэтажный дом в городке в 15 минут от центра Бургаса.
На первом этаже гостиная, кухня, столовая, санузел, на втором этаже две спальни, санузел.
В пешей доступности супермаркеты, автобусная станция, рынок и пр. инфраструктура. Ежечасное сообщение с Бургасом до центрального пляжа.
На морском побережье цены на дома и квартиры в...
Glavno
26 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
120 м2531
Уютный двухэтажный дом в Бургасской области 25 км. от Бургаса в районном центре. Дом площадью 120 кв.м, участок 850 кв.м. Дом состоит из двух спален, просторной гостиной, кухни, подсобных помещений и что самое главное внутренних санитарных помещений. На территории сада посажено множество плодовых деревьев и винограда. Дом имеет все необходимые...
Glavno
25 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
110 м2531
Классический болгарский двухэтажный дом в пригороде Бургаса, в районном центре Средец. Дом в хорошем состоянии, со всеми коммуникациями, постоянное транспортное сообщение с городом. Коммуникации: электричествоцентральный водопровод, телефон, интернет.
Планировка дома: две спальни, гостиная, кухня со столовой, две кладовки, санузел. На участке...
Glavno
21 000 €
Дом в Обзоре, Болгария
50 м2321
Недорогой дом рядом с г. Обзор в деревушке Попович. Площадь дома 50 кв.м. , участок площадью 1 400 кв.м. Дом меблирован, готовый к проживанию, все коммуникации.
Обзор имеет статус национального курорта Болгарии. Небольшой и уютный городок на берегу моря. В котором Балканские горы встречаются с Черным морем. Город имеет самую длинную береговую...
Glavno
26 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
90 м2531
Уютный дом в Бургасской области. Дом после ремонта, готов к проживанию. Cостоит из трех спален, кухни, балкона, WC. Рядом заповедник "Странджа". Деревня с мультикультурной общиной.
Спокойная округа с частной застройкой. В деревне есть действующая церковь, магазины, кафе. В непосредственной близости находится лес, часть природного...
Glavno
375 000 €
Дом в Поморие, Болгария
148 м2432
Агентство "Аврора Плюс" предлагает меблированный дом площадью 148 кв.м и участком 197 кв.м, расположенный в элитном жилом комплексе Victoria Residences, между кварталом Сарафово и городом Поморие.
На территории участка расположен общий бассейн, предназначенный для пользования жителями 10 домов.
Комплекс с контролируемым доступом и...
Аврора Плюс
127 000 €
Дом в Здравеце, Болгария
104 м2422
ПРОДАЁТСЯ ДОМ – С. ЗДРАВЕЦ (20 КМ ОТ ВАРНЫ)
️ С мебелью
️ Крыша отремонтирована в 2020 г.
️ Электричество, вода, ТВ
️ Асфальтированный подъезд
Stefanov Invest предлагает к продаже двухэтажный дом в селе Здравец, всего в 20 км от Варны (15 км по трассе Варна–Бургас и 5 км по новому асфальтированному пути).
Площадь дома:...
STEFANOV INVEST
172 000 €
Дом в Горице, Болгария
180 м254
ID 33985372
Стоимость: 172 000 евро
Населенный пункт: с.Горица, обл.Бургас
Комнат: 6
Общая площадь: 180 кв. м.
Этажность: 2
Без таксы обслуживания.
Схема оплаты:
5000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Продаётся двухэтажный дом в селе Горица, расположенном в предгорьях Стара-Планины,...
Имеет значение и человеческий фактор. По сделке с россиянами мы идём в конкретный банк и даже конкретное отделение. А если вы не владеете болгарским или английским языком, то вам понадобится помощник, например агент или юрист, который будет вас сопровождать.
Открытие счёта компании
При покупке земли на юрлицо снова встаёт вопрос о счёте в банке.
«Для такой покупки открыть расчётный счёт фирмы нужно обязательно, – говорит Александр Левчук. – Процедура решения вопроса та же самая, что и с обычным счётом, хотя формально чуть сложнее. Если есть недвижимость, бизнес, официальный статус в стране, то банки счета россиянам открывают, хотя и не все. Поэтому, возможно, придётся побегать».
Некоторые эксперты отзываются о проблемах открытия счёта для россиян более категорично. Например, Людмила Шабанина отмечает, что даже иностранцам из Евросоюза с большим трудом открывают счета под реальные работающие фирмы: «Очень много бумаг, проверок, некоторые банки берут отдельную плату только за рассмотрение документов (€200) без каких-либо гарантий положительного решения. Россиянам же открыть счёт практически невозможно».
Способы оформления сделки
Господин Левчук рекомендует «разделить» сделку и сделать два нотариальных акта: дом оформить на «физика», а землю – на фирму. Это выгодно прежде всего экономически, ведь, например, если дом куплен на фирму, то электричество будет тарифицироваться в три раза дороже, чем для физических лиц.
Идеальный вариант, когда дом продаётся вместе с юрлицом. Покупатель освобождается почти от всех проблем. Сделка проводится через нотариуса, а оплата юрлица зачастую наличными при встрече. В Болгарии законодательно разрешено проводить сделки на сумму до 5 тыс. левов (около €2,5 тыс.) наличными. Переоформление юрлица занимает всего около недели. Это рабочая схема для любого покупателя, в том числе российского, без каких-либо дополнительных статусов. Но такие варианты встречаются редко.
Есть случаи, когда землю покупают на друзей или родственников с болгарским паспортом, а также на друзей с паспортом ЕС, даже на имя адвоката с обязательством перепродать участок клиенту. Совершались сделки даже с пометкой, что это не покупка, а передача земли в вечное пользование. Но это самый непривлекательный вариант, так как право не распространяется на наследников.
Интересная, но более дорогостоящая альтернатива – покупка дома в жилом комплексе. Земля в таких случаях не продаётся и всегда остаётся за управляющей компанией. Чаще всего такие комплексы находятся у моря и стоят дешевле, чем отдельно стоящие дома с землёй. Например, в паре километров от береговой линии в комплексе можно купить дом за €150 тыс. Аналогичный вариант на собственном участке без управляющей компании обойдётся дороже раза в два.
Пример дома в комплексе Bay View Villas в 3 км от курорта Солнечный Берег
Итак, пошаговый план при покупке загородного дома в Болгарии
После выбора объекта необходимо проделать следующие действия.
Доставляем деньги в страну (наличные либо переводом со счёта в иностранном банке).
Приобретаем отдельно дом без земли, используя адвокатский счёт.
Открываем юридическое лицо и счёт в банке на основании владения недвижимостью (процесс занимает не менее трёх недель).
Оформляем земельный участок на юридическое лицо.
Возможны и другие варианты, которые обсуждаются с покупателем в каждом конкретном случае.
.jpg)
.jpg)
.png)
.png)
