a
Версия
для печати

Как россиянину сегодня купить дом в Болгарии – процедура, сложности, лайфхаки

Сделки с частными домами в Болгарии всегда проходили не так, как с квартирами. Проблема в том, что россияне, как и граждане других стран, не входящих в ЕС, не имеют права регистрировать землю на физическое лицо. Решение было найдено. Иностранцы создавали в Болгарии компании и оформляли участки на них. Но сейчас для граждан России появились дополнительные процедурные сложности, связанные с открытием банковских счетов и переводом денег в страну. Реально ли в новых условиях заключить сделку и стать собственником загородного дома? Об этом мы поговорили со специалистами болгарского рынка недвижимости.

Сколько стоят дома в Болгарии

Болгария без малого 20 лет – с середины 90-х – была самым популярным (во многом потому, что и самым доступным) направлением для покупки недвижимости. Особенно радовали цены на загородные дома, которые можно было купить и за €5 тыс., и даже за €3 тыс. Разумеется, что-то приличное и крепкое продавалось в диапазоне €20–30 тыс., но и копеечные сделки проходили.

А то, что землю иностранцу в собственность оформить по болгарскому закону нельзя, проблемой не было. Открывалось юридическое лицо, на которое регистрировался участок.

Сейчас цены в Болгарии растут. В начале пандемии и сразу после неё подскочил спрос на дома вокруг крупных городов – Софии и Пловдива, Стара-Загоры и Велико-Тырнова. Покупатели с более скромным бюджетом оживили спрос на объекты в Юго-Восточной и Северо-Западной Болгарии вокруг Монтаны и Ловеча.

Специалисты говорят: сейчас приличный, то есть не требующий серьёзного ремонта и уже пригодный для проживания дом стоит не менее €40 тыс. За такую сумму можно найти предложения в 25–40 км от крупных (вроде Бургаса) или в 10–15 км от маленьких городов (Средец, Карнобат, Ямбол).

Впрочем, когда речь идёт о частных домах в Болгарии, разброс цен очень велик. Поэтому чётко говорить даже о ценовом диапазоне сложно.

Людмила Шабанина

Можно любую цену взять, с потолка, и это будет правдой. Потому что где-то есть дома и за €5 тыс., и за €17 тыс., и за €25 тыс., а есть и за сотни тысяч евро. О более точных цифрах можно говорить только в рамках какого-то конкретного населённого пункта и даже расположения в нём.

Кто покупает болгарские дома и зачем

Основной спрос обеспечивали и обеспечивают сами болгары, но и иностранцы на рынке есть – поляки, датчане, голландцы, немцы. Есть русскоязычные покупатели, которые имеют европейское гражданство, например немецкое. Россияне с болгарским ВНЖ и ПМЖ – это отдельная категория, так как это люди, которые уже давно живут за границей.

Покупатели, которые постоянно проживают в России, тоже есть, хотя, безусловно, не в том количестве, что раньше. Главная их цель – переезд. Инвестирование либо приобретение дома на лето сейчас неактуальны.

Сама недвижимость не даёт права на длительное нахождение в стране, но адрес может понадобиться для оформления ВНЖ на других основаниях – трудоустройство, открытие собственного бизнеса, гражданство на основании корней.

К тому же в Болгарии жизнь по-прежнему дешевле, чем в других странах Европы… Так что своеобразный дауншифтинг по-болгарски имеет и вполне практические цели.

Однако на граждан России сейчас наложены серьёзные ограничения, и процесс совершения сделки усложнился.

Дряново
Частный дом в закрытом комплексе «Геша Хилл Парк» недалеко от города Дряново

Перевод средств в Болгарию

Сама процедура сделки формально не изменилась. Требования те же, официальных запретов на покупку нет. Но ключевая проблема – перевод средств.

Из России в Болгарию деньги не перевести никак, даже если у вас есть открытый счёт в одном из болгарских банков. А наличными без деклараций можно ввезти, как известно, не более €10 тыс.

Впрочем, ситуация не безвыходная.

Людмила Бонда

Решают задачу все по-разному. Кто-то везёт всей семьёй наличные – если семья большая, привезти нужную сумму реально. Кто-то открывает счета в других странах, например в Казахстане или Армении. Ещё недавно активно пользовались турецкими счетами. Теперь же без действующего ВНЖ турецкий счёт не открыть. А если человек потратит силы, деньги и время, чтобы получить вид на жительство, то он, скорее всего, на Турции и остановится. Купит что-то там, даже если изначально смотрел на Болгарию.

Оплата через адвокатский счёт

Как известно, расплачиваться с продавцами недвижимости в ЕС, и в Болгарии в частности, запрещено законом. Большинство сделок проходят через банки. Но есть альтернативный вариант. 

Александр Левчук

Если человек приехал с деньгами, задача «купить» решаемая. Практикуется проведение сделки через адвокатский счёт. А впоследствии, если россиянин хочет обзавестись личным счётом, при наличии недвижимости в стране шансы его открыть повышаются. По этой же причине те, у кого уже есть дом или квартира в Болгарии, скорее всего, счёт откроют.

Использование адвокатского счёта, о котором говорил господин Левчук, абсолютно легально. Официально заключается договор о «правной помощи», по которому адвокат берёт на себя обязанность от имени клиента купить недвижимость. Далее клиент вносит на счёт по договору необходимую сумму и прилагает документы, подтверждающие легальность происхождения средств.

«На данный момент эта услуга обходится в €200–250. Если человек физически не вносит на счёт деньги, например, переводом, а передаёт адвокату наличные, то дополнительно взимается плата за внесение этой суммы в банке – 0,5%.

В нашей практике почти все сделки с россиянами сейчас проходят именно через адвокатский счёт. Конечно, чтобы дополнительно обезопасить себя от мошенничества, нелишним будет убедиться в том, что вы имеете дело с реальным практикующим адвокатом. Это легко проверить в онлайн-реестре болгарской коллегии адвокатов по имени и фамилии специалиста. Счёт адвоката, которым он оперирует, зарегистрирован на его имя, полностью прозрачен и всегда находится под контролем надзорных органов. Поэтому средства не могут использоваться не по назначению», – говорит эксперт.

Солнечный Берег
Двухэтажный дом c двумя спальнями в комплексе Chairite в посёлке Кошарица Бургасской области 

Открытие личного счёта в банке

Что касается открытия счетов – на сегодняшний день это задача трудная, стопроцентной гарантии нет ни при каких условиях. Даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ, хотя это плюс. Наличие недвижимости, бизнеса или даже предварительных договоров с партнёрами, которым ваша фирма будет предоставлять услуги, также повышает шансы на открытие счёта.

Людмила Бонда

Лишь некоторые банки в Болгарии всё-таки открывают счета российским гражданам. Это буквально две-три организации. И чтобы положить на счёт деньги, необходимо обязательно иметь при себе документы об их происхождении, будь то продажа квартиры или машины, рента и т. д.

Предложения о продаже домов в Болгарии
Вилла за 49 990 евро в Бяле, Болгария
49 990 €
Вилла в Бяле, Болгария
112 м2 4 2 2
iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию Двухэтажный кирпичный дом в небольшом живописном поселке в 10 км от моря и города Бяла! Два этажа, кирпичное строительство, между этажами бетонная плита, застроенная площадь 120 кв.м. Дом имеет следующую планировку: 1 этаж - гостиная, кухня, спальня, веранда, кладовая, гараж, туалет и летняя баня;...
IBG Property
Дом за 185 000 евро в Близнаци, Болгария
185 000 €
Дом в Близнаци, Болгария
240 м2 8 4 2
Большой трехэтажный дом с видом на море. Дом расположен в популярном поселке Близнаци, который находится в 15 минутах езды на машине от города Варна. Дом расположен на тихой и спокойной улице с прекрасным подъездом. На первом этаже дома большая гостиная с кухней, две спальни, коридор и ванная комната с туалетом. Второй этаж абсолютно идентичен...
IBG Property
Дом за 340 000 евро в Бяле, Болгария
340 000 €
Дом в Бяле, Болгария
329 м2 8 3 4
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
IBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию: Село Господиново, муниципалитет Бяла, область Варна. Жилой дом + гостевой дом + колодец + баня + гараж и многое-многое другое! Мы рады представить вашему вниманию, смеем сказать - самый красивый дом в поселке. Строительство было завершено в 2012 году по заказу нынешних владельцев и строительство для...
IBG Property
Дом за 128 950 евро в Бяле, Болгария
128 950 €
Дом в Бяле, Болгария
150 м2 5 3 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
IBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию: Дом с гостевым комплексом. Общая площадь 150 кв.м. Деревня Господиново, община Бяла, регион Варна. Расположена в горах и 8 км от моря напрямую, вокруг дубовые рощи с грибами и прекрасный горно-морской воздух. В 4 км большое зарыбленное лесное озеро. В деревне нет цыган! Варна 49км, Бургас 70 км. Пляж...
IBG Property
Дом за 211 000 евро в Бяле, Болгария
211 000 €
Дом в Бяле, Болгария
177 м2 4 2 2
iBG Property предлагает роскошный двухэтажный дом в городе Бяла Мы рады представить вашему вниманию отличную недвижимость, подходящую как для отдыха, так и для круглогодичного проживания. Дом расположен в нескольких метрах от одного из пляжей Бялы и открывает великолепный вид на море! Его отличает функциональная планировка и красивый...
IBG Property
Дом за 280 000 евро в Поморие, Болгария
280 000 €
Дом в Поморие, Болгария
230 м2 6 4 2
Агентство Аврора Плюс предлагает меблированный дом площадью 230 кв.м и двором 10 соток. Каменар, город Поморие. Состоит из: 1 этаж: гостиная с кухней и столовой зоной, 2 спальни, кабинет, гардеробная, 2 санузла и кладовая, 2 этаж: большая комната, разделенная на зоны: гостиная, спальня, санузел, кладовка для инструментов; Во дворе дома...
Аврора Плюс
Дом за 24 000 евро в Бургасе, Болгария
24 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
50 м2 3 2 1
Сказочный дом для пенсионеров в г. Средец. Площадь дома 50 кв.м., участка 1 400 кв.м. Планировка дома – спальня, гостиная, кухня со столовой, санузел. Дом в городке Средец совсем рядом с Бургасом. Во дворе имеются хоз.постройки: помещение для хранения. Участок ухожен, есть плодовые деревья и кустарники. С участка открывается прекрасный...
Glavno
Дом за 180 000 евро в Гурково, Болгария
180 000 €
Дом в Гурково, Болгария
160 м2 4 3 1
iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию Просторный, очень удобный и полностью отремонтированный дом в 7 км. от города Балчик и моря! Дом одноэтажный, застроенной площадью 160 кв.м., распределен следующим образом - большая гостиная с кухонной зоной и столовой, ванная комната с туалетом и три спальни. Недвижимость после полного (основного...
IBG Property
Дом за 196 000 евро в Гюлёвце, Болгария
196 000 €
Дом в Гюлёвце, Болгария
108 м2 4 3 2
Дом, который мы предлагаем вам купить, после капитального ремонта и продается в том состоянии и меблировке, как на фото. Общая площадь около 108 кв.м. распределены между: Главный дом 108 квадратных метров с пристройкой и гостевым домом! Все постройки, включая бетонный забор, легализованы. Выполнен ремонт: утепление дома, заменены электропроводка...
BulgarianESTates Ltd.
Дом за 68 200 евро в Веселии, Болгария
68 200 €
Дом в Веселии, Болгария
70 м2 4 3 1
Предлагаемая нами на продажу недвижимость в селе Веселие имеет общую площадь около 70 кв.м. Планировка: три комнаты, небольшая прихожая и ванная комната с туалетом прямо рядом с домом, а также есть возможность присоединения к дому через дверь. Отремонтирована кровля, заменены оконные рамы, имеется бетонная плита в фундаменте и т.д. Двор ровный -...
BulgarianESTates Ltd.
Дом за 64 000 евро в Изворе, Болгария
64 000 €
Дом в Изворе, Болгария
120 м2 4 3 1
Продаем недвижимость в селе Извор, который находится в 20 км от центра Бургаса. Дом состоит из двух этажей общей площадью 120 кв.м. соединены внешней лестницей. На первом этаже расположены: ванная комната с туалетом, холл - обставленный в традиционном стиле как таверна и мини-кухня. На втором этаже расположены: три отдельные комнаты и...
BulgarianESTates Ltd.
Дом за 173 000 евро в Твырдице, Болгария
173 000 €
Дом в Твырдице, Болгария
210 м2 5 3 2
Общая площадь домов составляет 210 кв.м., а планировка следующая: В главном доме есть кухня с обеденной зоной, ванная комната с санитарным узлом и прачечная на первом этаже. Второй этаж: прихожая, гостиная, две спальни и две террасы. Плюсами являются необычно большой для района двор – 994 кв.м., асфальтированная дорога, массивный...
BulgarianESTates Ltd.
Вилла за 129 900 евро в Горице, Болгария
129 900 €
Вилла в Горице, Болгария
130 м2 3 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
— Двухэтажный дом в жилом комплексе с бассейном — 1 этаж: гостиная с кухонным блоком и обеденной зоной, гостевой санузел, мокрое помещение, кладовка, выход на террасу. — 2 этаж - 2 спальни, в каждой индивидуальная ванная: одна с джакузи, вторая с душевой кабиной, гардеробная. — Просторная патио-терраса на улице,...
ECO REAL ESTATE
Дом за 55 000 евро в Балчике, Болгария
55 000 €
Дом в Балчике, Болгария
140 м2 4 3 2
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Одноэтажный дом площадью 140 кв.м., состоящий из - большой гостиной с кухней и столовой, трех спален, двух ванных комнат с туалетами. Дом продается, как показано на фотографиях. Введен в эксплуатацию (Акт 16). Большой, частный двор площадью 1358 кв.м. Тихое и спокойное место. Село расположено в...
IBG Property
Дом за 225 000 евро в Ахелое, Болгария
225 000 €
Дом в Ахелое, Болгария
325 м2 9 6 4
Онлайн-показ Удалённая сделка
Этот великолепный дом в Ахелое, расположенный в живописном уголке Болгарии у самого моря, представляет собой уникальную возможность для создания комфортного жилья и успешного финансового проекта. Просторный участок, окруженный зеленью, предоставляет множество вариантов для обустройства челаут зоны с бассейном, где можно наслаждаться яркими...
ECO REAL ESTATE
Дом за 71 500 евро в Порой, Болгария
71 500 €
Дом в Порой, Болгария
131 м2 4 3
ID: 33623684 Для продажи предлагается! Двухэтажный дом! Стоимость: 71 500 евро Населенный пункт: Порой, Бургасской обл., Комнаты 4 Общая площадь: 131 кв.м. + площадь участка 208 кв. Этаж: 1/2 Оплата за обслуживание: Без таксы Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро – депозит 100% -...
OAZIS REALTY
Дом за 315 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
315 000 €
Дом на Солнечном берегу, Болгария
251 м2 5 4
ВНЖ при покупке
Представляем большой роскошный дом с бассейном в 2 км от Солнечного берега. Массивный 3-этажный дом в дачной зоне между Солнечным берегом и Кошарицей. Площадь: 250,79 кв. м. Площадь участка: 500 кв. м., включая частный бассейн и крытую парковку. Планировка дома Первый этаж:Прихожая, Просторная гостиная с кухней и столовой, Большая веранда с...
Lev Estates
Дом за 165 000 евро в Болгарии
165 000 €
Дом в Болгарии
146 м2 3 3
Двухэтажный дом с собственным бассейном,расположенный в прибрежной деревне Ахелой.Площадь дома составляет 146 кв. м., участок земли — 300 кв. м. Недвижимость имеет уникальный архитектурный стиль с отсылкой к архитектуре болгарского национального возрождения — красная черепица, деревянные доски и каменная плитка. Есть частный сад с бассейном,...
Lev Estates
Дом за 27 000 евро в Бургасе, Болгария
27 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
120 м2 6 4 1
Семейный дом в городке Средец в пригороде Бургаса. Планировка: пять комнат, большой участок, внутренний туалет, новая крыша, подъезд к дому асфальт. В пешей доступности супермаркеты, автобусная станция, рынок и пр. инфраструктура. Ежечасное сообщение с Бургасом до центрального пляжа. В городе* есть больница, два банка, строительные магазины,...
Glavno
Дом за 69 990 евро в Балчике, Болгария
69 990 €
Дом в Балчике, Болгария
113 м2 5 2 1
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Замечательный, уютный полностью отреставрированный дом в 300 метрах от центра поселка! Недвижимость невероятно аккуратная и ухоженная с большой заботой и любовью! Дом был отремонтирован в 2017 году. - абсолютно все было отремонтировано и обновлено. Состояние недвижимости идеальное, абсолютно готово к...
IBG Property

Александр Левчук

Имеет значение и человеческий фактор. По сделке с россиянами мы идём в конкретный банк и даже конкретное отделение. А если вы не владеете болгарским или английским языком, то вам понадобится помощник, например агент или юрист, который будет вас сопровождать.

Открытие счёта компании

При покупке земли на юрлицо снова встаёт вопрос о счёте в банке.

«Для такой покупки открыть расчётный счёт фирмы нужно обязательно, – говорит Александр Левчук. – Процедура решения вопроса та же самая, что и с обычным счётом, хотя формально чуть сложнее. Если есть недвижимость, бизнес, официальный статус в стране, то банки счета россиянам открывают, хотя и не все. Поэтому, возможно, придётся побегать».

Некоторые эксперты отзываются о проблемах открытия счёта для россиян более категорично. Например, Людмила Шабанина отмечает, что даже иностранцам из Евросоюза с большим трудом открывают счета под реальные работающие фирмы: «Очень много бумаг, проверок, некоторые банки берут отдельную плату только за рассмотрение документов (€200) без каких-либо гарантий положительного решения. Россиянам же открыть счёт практически невозможно».

Способы оформления сделки

Господин Левчук рекомендует «разделить» сделку и сделать два нотариальных акта: дом оформить на «физика», а землю – на фирму. Это выгодно прежде всего экономически, ведь, например, если дом куплен на фирму, то электричество будет тарифицироваться в три раза дороже, чем для физических лиц.

Есть и другие способы решить проблему.

Александр Левчук

Идеальный вариант, когда дом продаётся вместе с юрлицом. Покупатель освобождается почти от всех проблем. Сделка проводится через нотариуса, а оплата юрлица зачастую наличными при встрече. В Болгарии законодательно разрешено проводить сделки на сумму до 5 тыс. левов (около €2,5 тыс.) наличными. Переоформление юрлица занимает всего около недели. Это рабочая схема для любого покупателя, в том числе российского, без каких-либо дополнительных статусов. Но такие варианты встречаются редко.
Есть случаи, когда землю покупают на друзей или родственников с болгарским паспортом, а также на друзей с паспортом ЕС, даже на имя адвоката с обязательством перепродать участок клиенту. Совершались сделки даже с пометкой, что это не покупка, а передача земли в вечное пользование. Но это самый непривлекательный вариант, так как право не распространяется на наследников.
Интересная, но более дорогостоящая альтернатива – покупка дома в жилом комплексе. Земля в таких случаях не продаётся и всегда остаётся за управляющей компанией. Чаще всего такие комплексы находятся у моря и стоят дешевле, чем отдельно стоящие дома с землёй. Например, в паре километров от береговой линии в комплексе можно купить дом за €150 тыс. Аналогичный вариант на собственном участке без управляющей компании обойдётся дороже раза в два.

Болгария
Пример дома в комплексе Bay View Villas в 3 км от курорта Солнечный Берег

Итак, пошаговый план при покупке загородного дома в Болгарии

После выбора объекта необходимо проделать следующие действия.

  • Доставляем деньги в страну (наличные либо переводом со счёта в иностранном банке).
  • Приобретаем отдельно дом без земли, используя адвокатский счёт.
  • Открываем юридическое лицо и счёт в банке на основании владения недвижимостью (процесс занимает не менее трёх недель).
  • Оформляем земельный участок на юридическое лицо.

Возможны и другие варианты, которые обсуждаются с покупателем в каждом конкретном случае.

Контакты риелторов в Болгарии, которые помогут заключить сделку

Фото: база prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Болгария, Анализ рынков, Недвижимость, Процедура покупки

Читайте также

Процедура приобретения недвижимости в Болгарии
Обновили полезный материал
«Моя дорогая греческая виза», а Болгария попала в десятку
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Европа упрощает, а Сальвадор раздаёт… бесплатно
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Хотите продать свою квартиру в Болгарии? Как это сделать в 2024 году – даже без приезда в страну. Разбираем нюансы
Можно даже не переоформлять собственность на себя...
Недвижимость Болгарии и Грузии – самых популярных стран на побережье Чёрного моря. Тренды-2023, прогнозы-2024
Инсайды от профессионалов рынка
Покупаем у соотечественников, или Самый реальный способ стать собственником в недружественной стране
Купить за границей, а оплатить сделку – дома

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Апартаменты (квартиры) в Болгарии Недорогая недвижимость в Болгарии Дома (виллы) в Болгарии Коммерческая недвижимость в Болгарии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Болгария»