Сделки с частными домами в Болгарии всегда проходили не так, как с квартирами. Проблема в том, что россияне, как и граждане других стран, не входящих в ЕС, не имеют права регистрировать землю на физическое лицо. Решение было найдено. Иностранцы создавали в Болгарии компании и оформляли участки на них. Но сейчас для граждан России появились дополнительные процедурные сложности, связанные с открытием банковских счетов и переводом денег в страну. Реально ли в новых условиях заключить сделку и стать собственником загородного дома? Об этом мы поговорили со специалистами болгарского рынка недвижимости.
Сколько стоят дома в Болгарии
Болгария без малого 20 лет – с середины 90-х – была самым популярным (во многом потому, что и самым доступным) направлением для покупки недвижимости. Особенно радовали цены на загородные дома, которые можно было купить и за €5 тыс., и даже за €3 тыс. Разумеется, что-то приличное и крепкое продавалось в диапазоне €20–30 тыс., но и копеечные сделки проходили.
А то, что землю иностранцу в собственность оформить по болгарскому закону нельзя, проблемой не было. Открывалось юридическое лицо, на которое регистрировался участок.
Сейчас цены в Болгарии растут. В начале пандемии и сразу после неё подскочил спрос на дома вокруг крупных городов – Софии и Пловдива, Стара-Загоры и Велико-Тырнова. Покупатели с более скромным бюджетом оживили спрос на объекты в Юго-Восточной и Северо-Западной Болгарии вокруг Монтаны и Ловеча.
Специалисты говорят: сейчас приличный, то есть не требующий серьёзного ремонта и уже пригодный для проживания дом стоит не менее €40 тыс. За такую сумму можно найти предложения в 25–40 км от крупных (вроде Бургаса) или в 10–15 км от маленьких городов (Средец, Карнобат, Ямбол).
Впрочем, когда речь идёт о частных домах в Болгарии, разброс цен очень велик. Поэтому чётко говорить даже о ценовом диапазоне сложно.
Можно любую цену взять, с потолка, и это будет правдой. Потому что где-то есть дома и за €5 тыс., и за €17 тыс., и за €25 тыс., а есть и за сотни тысяч евро. О более точных цифрах можно говорить только в рамках какого-то конкретного населённого пункта и даже расположения в нём.
Кто покупает болгарские дома и зачем
Основной спрос обеспечивали и обеспечивают сами болгары, но и иностранцы на рынке есть – поляки, датчане, голландцы, немцы. Есть русскоязычные покупатели, которые имеют европейское гражданство, например немецкое. Россияне с болгарским ВНЖ и ПМЖ – это отдельная категория, так как это люди, которые уже давно живут за границей.
Покупатели, которые постоянно проживают в России, тоже есть, хотя, безусловно, не в том количестве, что раньше. Главная их цель – переезд. Инвестирование либо приобретение дома на лето сейчас неактуальны.
Сама недвижимость не даёт права на длительное нахождение в стране, но адрес может понадобиться для оформления ВНЖ на других основаниях – трудоустройство, открытие собственного бизнеса, гражданство на основании корней.
К тому же в Болгарии жизнь по-прежнему дешевле, чем в других странах Европы… Так что своеобразный дауншифтинг по-болгарски имеет и вполне практические цели.
Однако на граждан России сейчас наложены серьёзные ограничения, и процесс совершения сделки усложнился.
Частный дом в закрытом комплексе «Геша Хилл Парк» недалеко от города Дряново
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Перевод средств в Болгарию
Сама процедура сделки формально не изменилась. Требования те же, официальных запретов на покупку нет. Но ключевая проблема – перевод средств.
Из России в Болгарию деньги не перевести никак, даже если у вас есть открытый счёт в одном из болгарских банков. А наличными без деклараций можно ввезти, как известно, не более €10 тыс.
Решают задачу все по-разному. Кто-то везёт всей семьёй наличные – если семья большая, привезти нужную сумму реально. Кто-то открывает счета в других странах, например в Казахстане или Армении. Ещё недавно активно пользовались турецкими счетами. Теперь же без действующего ВНЖ турецкий счёт не открыть. А если человек потратит силы, деньги и время, чтобы получить вид на жительство, то он, скорее всего, на Турции и остановится. Купит что-то там, даже если изначально смотрел на Болгарию.
Оплата через адвокатский счёт
Как известно, расплачиваться с продавцами недвижимости в ЕС, и в Болгарии в частности, запрещено законом. Большинство сделок проходят через банки. Но есть альтернативный вариант.
Если человек приехал с деньгами, задача «купить» решаемая. Практикуется проведение сделки через адвокатский счёт. А впоследствии, если россиянин хочет обзавестись личным счётом, при наличии недвижимости в стране шансы его открыть повышаются. По этой же причине те, у кого уже есть дом или квартира в Болгарии, скорее всего, счёт откроют.
Использование адвокатского счёта, о котором говорил господин Левчук, абсолютно легально. Официально заключается договор о «правной помощи», по которому адвокат берёт на себя обязанность от имени клиента купить недвижимость. Далее клиент вносит на счёт по договору необходимую сумму и прилагает документы, подтверждающие легальность происхождения средств.
«На данный момент эта услуга обходится в €200–250. Если человек физически не вносит на счёт деньги, например, переводом, а передаёт адвокату наличные, то дополнительно взимается плата за внесение этой суммы в банке – 0,5%.
В нашей практике почти все сделки с россиянами сейчас проходят именно через адвокатский счёт. Конечно, чтобы дополнительно обезопасить себя от мошенничества, нелишним будет убедиться в том, что вы имеете дело с реальным практикующим адвокатом. Это легко проверить в онлайн-реестре болгарской коллегии адвокатов по имени и фамилии специалиста. Счёт адвоката, которым он оперирует, зарегистрирован на его имя, полностью прозрачен и всегда находится под контролем надзорных органов. Поэтому средства не могут использоваться не по назначению», – говорит эксперт.
Двухэтажный дом c двумя спальнями в комплексе Chairite в посёлке Кошарица Бургасской области
Открытие личного счёта в банке
Что касается открытия счетов – на сегодняшний день это задача трудная, стопроцентной гарантии нет ни при каких условиях. Даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ, хотя это плюс. Наличие недвижимости, бизнеса или даже предварительных договоров с партнёрами, которым ваша фирма будет предоставлять услуги, также повышает шансы на открытие счёта.
Лишь некоторые банки в Болгарии всё-таки открывают счета российским гражданам. Это буквально две-три организации. И чтобы положить на счёт деньги, необходимо обязательно иметь при себе документы об их происхождении, будь то продажа квартиры или машины, рента и т. д.
Предложения о продаже домов в Болгарии
340 000 €
Дом в Бяле, Болгария
329 м2834
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
IBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию:
Село Господиново, муниципалитет Бяла, область Варна.
Жилой дом + гостевой дом + колодец + баня + гараж и многое-многое другое!
Мы рады представить вашему вниманию, смеем сказать - самый красивый дом в поселке. Строительство было завершено в 2012 году по заказу нынешних владельцев и строительство для...
IBG Property
34 900 €
Дом в Загорци, Болгария
120 м231
Предлагается к покупке одноэтажный трехкомнатный дом с подвалом и большим участком в селе Загорци общины Средец в Бургасской области. Здание под ремонт, имеет общую площадь 120 кв/метров. Планировка состоит из прихожей, коридора, двух спален, кухни и санузла. В доме деревянные перекрытия, имеется подвал.
Площадь земельного участка 2150...
Lev Estates
289 900 €
Дом в Поморие, Болгария
116 м2432
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Новостройка - 2024 года
Продается высококачественный новый дом в Поморье, всего в нескольких шагах от частного пляжа
Площадь: 116 кв.м. Этажность: 2
Внутри вас встретит:
большая гостиная с обеденной зоной,
встроенная кухня с брендовыми приборами,
три уютные спальни,
два оборудованных санузла
просторная терраса на крыше с...
ECO REAL ESTATE
254 900 €
Вилла в Поморие, Болгария
192 м2432
Онлайн-показУдалённая сделка
Площадь дома: 192 м². Площадь участка: 360 м².
Планировка:
1-й этаж:
прихожая,
кухня встроенная открытого типа,
совмещённая с гостиной,
гостевая спальня,
ванная комната,
котельная,
терраса.
2-й этаж:
прихожая,
2 спальни,
гардероб,
ванная комната,
большая терраса с видом на море....
ECO REAL ESTATE
85 000 €
Дом в Средце, Болгария
75 м2422
Агентство недвижимости "Аврора плюс" предлагает к продаже одноэтажный дом площадью 75 кв.м в г. Средец, в 28 км от г. Бургас.
Недвижимость находится в хорошем состоянии и расположена в тихом и удобном квартале.
Земельный участок площадью 430 кв.м с дополнительными хозяйственными постройками.
Планировка: входной холл, просторная...
Аврора Плюс
375 200 €
Дом в Варне, Болгария
134 м2432
КОД: 16993. Агентство «Стефанов Инвест» предлагает на продажу современный двухэтажный дом с видом на море, расположенный в престижной местности Манастирски Рид рядом с городом Варна. Дом сочетает комфорт, функциональность и спокойствие, а также удобный доступ к морю и городской инфраструктуре.
Общая площадь дома — 134 кв.м,...
STEFANOV INVEST
88 000 €
Дом в Бане, Болгария
130 м243
ID 33159164
Цена: 88 000 евро
Населенный пункт: с.Баня
Комнат: 4
Терраса: 1
Общая площадь: 130 кв.м.
Этажность: 1
Такса поддержки: 500 евро в год
Оплата:
2000 евро депозит
100% при подписывании нотариального акта
Представляем вашему вниманию просторный одноэтажный дом, площадью 130 кв.м. – идеальное место для семейного...
OAZIS REALTY
99 900 €
Вилла в Бургасе, Болгария
117 м2421
Агентство «Аврора Плюс» предлагает меблированную и оборудованную одноэтажную виллу с общей площадью 117 кв.м, участком 705 кв.м, в квартале Банево, местность Острицата 1, г. Бургас.
Планировка:
Прихожая, гостиная, кухонный уголок, 2 спальни, совмещенный санузел и хамам, застекленная летняя кухня;
2 больших чердачных помещения,...
Аврора Плюс
159 900 €
Коттедж в Каменаре, Болгария
110 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Уютный дом с участком в квартале Каменар
Дом продается с мебелью и оборудованием, планировка:
Первый этаж - большая зонированная гостиная с оборудованной кухней, зона отдыха с камином, санузел, 2 входа, большая открытая терраса.
Второй этаж - 2 уютные, хорошо обставленные спальни, сан узел с ванной, большой балкон с выходом из каждой...
Happy Home
620 000 €
Дом в Созополе, Болгария
290 м254
ID 34077566
Стоимость: 620 000 евро (без НДС)
Населенный пункт: г. Созопол
Комнат: 8
Общая площадь: 290 кв.м. + 300 кв.м. двор
Этажность: 4
Без таксы обслуживания.
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро - депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности....
OAZIS REALTY
159 900 €
Дом в Поморие, Болгария
110 м232
На продажу выставлен комфортный двухэтажный дом с участком в квартале Каменар города Поморие в 8 километрах от моря и центра. Просторный уютный дом общей площадью 110 кв/метров имеет 3 комнаты.
Первый этаж: большая зонированная гостиная с оборудованной кухней, зона отдыха с камином, санузел, 2 входа, большая открытая терраса.
Второй этаж: :...
Lev Estates
230 000 €
Дом в Лыка, Болгария
170 м254
ID 34037546
На продажу предлагается:
Трехэтажный дом
Цена: 230000
Населенный пункт: с. Лэка
Комнат: 5
Общая площадь: 170 кв. м. дом 320 кв.м двор
3 этажа
Этап строительства: завершен
Оплата: 5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Предлагаем на продажу большой трехэтажный дом с прекрасным панорамным видом...
OAZIS REALTY
249 900 €
Дом в Каблешково, Болгария
210 м243
ID 34068620
Цена: 249 900 евро
Населенный пункт: Каблешково
Комнат: 4
Общая площадь: 210 кв. м. и участок 1830 кв м
Этажность: 2
Такса поддержки: нет
Этап строительства: Акт 16
ПЛАН ОПЛАТЫ: 5000 евро депозит, 100 % оплаты в день подписания нотариального акта.
На продажу предлагается уютный двухуровневый дом, расположенный в...
OAZIS REALTY
75 000 €
Дом в Бяле, Болгария
64 м2432
Продается земельный участок площадью 772 м² в урбанизации, расположенный в живописном приморском городе Бяла, всего в 1 км от широкого песчаного пляжа.
На территории имеется старый дом площадью 64 м², который можно отремонтировать или снести, чтобы построить современный дом для отдыха или круглогодичного проживания.
Параметры...
AMR-PROPERTY BG
210 000 €
Дом в Бяле, Болгария
160 м2853
AMR - Property BG предлагает на продажу односемейный дом общей площадью 160 м², расположенный на участке площадью 710 м² в приморском городе Бяла.
Недвижимость расположена в тихом и спокойном районе, недалеко от пляжа, что делает ее отличным выбором как для постоянного проживания, так и в качестве инвестиции для сдачи в аренду....
AMR-PROPERTY BG
139 000 €
Дом в Кошарице, Болгария
116 м232
ID 34071500
Цена: 139 000 евро
Населённый пункт: Солнечный Берег, Кошарица
Комнат: 3
Общая площадь: 116 кв.м.
Этаж: 1,2/2
Оплата за обслуживание: 10 евро/м2 в год
Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Для...
OAZIS REALTY
279 900 €
Дом в Бургасе, Болгария
116 м243
ID 34072260
Цена: 279 000 евро
Населенный пункт: кв. Сарафово, г.Бургас
Комнат: 4
Общая площадь: 116 кв.м.
Этажей: 2
Такса обслуживания: 10 евро за кв.м. в год
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Продается...
OAZIS REALTY
188 000 €
Дом в Каварне, Болгария
130 м2743
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию
Два дома по цене одного.
Планировка — на участке площадью 950 кв.м. построены два дома, большая летняя кухня (барбекю), большая мастерская, большой двойной гараж с трехфазным током, водой и канализацией.
В домах следующая планировка — первый дом: два входа, две спальни, отдельная кухня,...
IBG Property
179 000 €
Дом в Балчике, Болгария
140 м2643
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию
Отличный большой дом с топ-локацией в г. Балчик.
Площадь дома около 140 - 150 кв.м.
Планировка — основной дом: гостиная, две спальни, ванная с туалетом и отдельная кухня. К основному дому пристроена большая светлая летняя кухня. Слева от летней кухни пристроен гостевой дом, состоящий из двух...
IBG Property
549 900 €
Дом в Святом Власе, Болгария
199 м254
ID 33912648
Цена: 549 900 евро
Населенный пункт: Святой Влас
Комнат: 6
Общая площадь: 199 кв. м.
Этажность: 2
Такса поддержки: 15 евро за кв м в год
Этап строительства: Акт 16
ПЛАН ОПЛАТЫ: Депозит 5000 евро, Индивидуальные условия оплаты.
Предлагается к продаже двухэтажный дом с панорамным видом на море в комплексе «Венид Эко...
Имеет значение и человеческий фактор. По сделке с россиянами мы идём в конкретный банк и даже конкретное отделение. А если вы не владеете болгарским или английским языком, то вам понадобится помощник, например агент или юрист, который будет вас сопровождать.
Открытие счёта компании
При покупке земли на юрлицо снова встаёт вопрос о счёте в банке.
«Для такой покупки открыть расчётный счёт фирмы нужно обязательно, – говорит Александр Левчук. – Процедура решения вопроса та же самая, что и с обычным счётом, хотя формально чуть сложнее. Если есть недвижимость, бизнес, официальный статус в стране, то банки счета россиянам открывают, хотя и не все. Поэтому, возможно, придётся побегать».
Некоторые эксперты отзываются о проблемах открытия счёта для россиян более категорично. Например, Людмила Шабанина отмечает, что даже иностранцам из Евросоюза с большим трудом открывают счета под реальные работающие фирмы: «Очень много бумаг, проверок, некоторые банки берут отдельную плату только за рассмотрение документов (€200) без каких-либо гарантий положительного решения. Россиянам же открыть счёт практически невозможно».
Способы оформления сделки
Господин Левчук рекомендует «разделить» сделку и сделать два нотариальных акта: дом оформить на «физика», а землю – на фирму. Это выгодно прежде всего экономически, ведь, например, если дом куплен на фирму, то электричество будет тарифицироваться в три раза дороже, чем для физических лиц.
Идеальный вариант, когда дом продаётся вместе с юрлицом. Покупатель освобождается почти от всех проблем. Сделка проводится через нотариуса, а оплата юрлица зачастую наличными при встрече. В Болгарии законодательно разрешено проводить сделки на сумму до 5 тыс. левов (около €2,5 тыс.) наличными. Переоформление юрлица занимает всего около недели. Это рабочая схема для любого покупателя, в том числе российского, без каких-либо дополнительных статусов. Но такие варианты встречаются редко.
Есть случаи, когда землю покупают на друзей или родственников с болгарским паспортом, а также на друзей с паспортом ЕС, даже на имя адвоката с обязательством перепродать участок клиенту. Совершались сделки даже с пометкой, что это не покупка, а передача земли в вечное пользование. Но это самый непривлекательный вариант, так как право не распространяется на наследников.
Интересная, но более дорогостоящая альтернатива – покупка дома в жилом комплексе. Земля в таких случаях не продаётся и всегда остаётся за управляющей компанией. Чаще всего такие комплексы находятся у моря и стоят дешевле, чем отдельно стоящие дома с землёй. Например, в паре километров от береговой линии в комплексе можно купить дом за €150 тыс. Аналогичный вариант на собственном участке без управляющей компании обойдётся дороже раза в два.
Пример дома в комплексе Bay View Villas в 3 км от курорта Солнечный Берег
Итак, пошаговый план при покупке загородного дома в Болгарии
После выбора объекта необходимо проделать следующие действия.
Доставляем деньги в страну (наличные либо переводом со счёта в иностранном банке).
Приобретаем отдельно дом без земли, используя адвокатский счёт.
Открываем юридическое лицо и счёт в банке на основании владения недвижимостью (процесс занимает не менее трёх недель).
Оформляем земельный участок на юридическое лицо.
Возможны и другие варианты, которые обсуждаются с покупателем в каждом конкретном случае.
.jpg)
.jpg)
.png)
.png)
