Сделки с частными домами в Болгарии всегда проходили не так, как с квартирами. Проблема в том, что россияне, как и граждане других стран, не входящих в ЕС, не имеют права регистрировать землю на физическое лицо. Решение было найдено. Иностранцы создавали в Болгарии компании и оформляли участки на них. Но сейчас для граждан России появились дополнительные процедурные сложности, связанные с открытием банковских счетов и переводом денег в страну. Реально ли в новых условиях заключить сделку и стать собственником загородного дома? Об этом мы поговорили со специалистами болгарского рынка недвижимости.
Сколько стоят дома в Болгарии
Болгария без малого 20 лет – с середины 90-х – была самым популярным (во многом потому, что и самым доступным) направлением для покупки недвижимости. Особенно радовали цены на загородные дома, которые можно было купить и за €5 тыс., и даже за €3 тыс. Разумеется, что-то приличное и крепкое продавалось в диапазоне €20–30 тыс., но и копеечные сделки проходили.
А то, что землю иностранцу в собственность оформить по болгарскому закону нельзя, проблемой не было. Открывалось юридическое лицо, на которое регистрировался участок.
Сейчас цены в Болгарии растут. В начале пандемии и сразу после неё подскочил спрос на дома вокруг крупных городов – Софии и Пловдива, Стара-Загоры и Велико-Тырнова. Покупатели с более скромным бюджетом оживили спрос на объекты в Юго-Восточной и Северо-Западной Болгарии вокруг Монтаны и Ловеча.
Специалисты говорят: сейчас приличный, то есть не требующий серьёзного ремонта и уже пригодный для проживания дом стоит не менее €40 тыс. За такую сумму можно найти предложения в 25–40 км от крупных (вроде Бургаса) или в 10–15 км от маленьких городов (Средец, Карнобат, Ямбол).
Впрочем, когда речь идёт о частных домах в Болгарии, разброс цен очень велик. Поэтому чётко говорить даже о ценовом диапазоне сложно.
Можно любую цену взять, с потолка, и это будет правдой. Потому что где-то есть дома и за €5 тыс., и за €17 тыс., и за €25 тыс., а есть и за сотни тысяч евро. О более точных цифрах можно говорить только в рамках какого-то конкретного населённого пункта и даже расположения в нём.
Кто покупает болгарские дома и зачем
Основной спрос обеспечивали и обеспечивают сами болгары, но и иностранцы на рынке есть – поляки, датчане, голландцы, немцы. Есть русскоязычные покупатели, которые имеют европейское гражданство, например немецкое. Россияне с болгарским ВНЖ и ПМЖ – это отдельная категория, так как это люди, которые уже давно живут за границей.
Покупатели, которые постоянно проживают в России, тоже есть, хотя, безусловно, не в том количестве, что раньше. Главная их цель – переезд. Инвестирование либо приобретение дома на лето сейчас неактуальны.
Сама недвижимость не даёт права на длительное нахождение в стране, но адрес может понадобиться для оформления ВНЖ на других основаниях – трудоустройство, открытие собственного бизнеса, гражданство на основании корней.
К тому же в Болгарии жизнь по-прежнему дешевле, чем в других странах Европы… Так что своеобразный дауншифтинг по-болгарски имеет и вполне практические цели.
Однако на граждан России сейчас наложены серьёзные ограничения, и процесс совершения сделки усложнился.
Частный дом в закрытом комплексе «Геша Хилл Парк» недалеко от города Дряново
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Перевод средств в Болгарию
Сама процедура сделки формально не изменилась. Требования те же, официальных запретов на покупку нет. Но ключевая проблема – перевод средств.
Из России в Болгарию деньги не перевести никак, даже если у вас есть открытый счёт в одном из болгарских банков. А наличными без деклараций можно ввезти, как известно, не более €10 тыс.
Решают задачу все по-разному. Кто-то везёт всей семьёй наличные – если семья большая, привезти нужную сумму реально. Кто-то открывает счета в других странах, например в Казахстане или Армении. Ещё недавно активно пользовались турецкими счетами. Теперь же без действующего ВНЖ турецкий счёт не открыть. А если человек потратит силы, деньги и время, чтобы получить вид на жительство, то он, скорее всего, на Турции и остановится. Купит что-то там, даже если изначально смотрел на Болгарию.
Оплата через адвокатский счёт
Как известно, расплачиваться с продавцами недвижимости в ЕС, и в Болгарии в частности, запрещено законом. Большинство сделок проходят через банки. Но есть альтернативный вариант.
Если человек приехал с деньгами, задача «купить» решаемая. Практикуется проведение сделки через адвокатский счёт. А впоследствии, если россиянин хочет обзавестись личным счётом, при наличии недвижимости в стране шансы его открыть повышаются. По этой же причине те, у кого уже есть дом или квартира в Болгарии, скорее всего, счёт откроют.
Использование адвокатского счёта, о котором говорил господин Левчук, абсолютно легально. Официально заключается договор о «правной помощи», по которому адвокат берёт на себя обязанность от имени клиента купить недвижимость. Далее клиент вносит на счёт по договору необходимую сумму и прилагает документы, подтверждающие легальность происхождения средств.
«На данный момент эта услуга обходится в €200–250. Если человек физически не вносит на счёт деньги, например, переводом, а передаёт адвокату наличные, то дополнительно взимается плата за внесение этой суммы в банке – 0,5%.
В нашей практике почти все сделки с россиянами сейчас проходят именно через адвокатский счёт. Конечно, чтобы дополнительно обезопасить себя от мошенничества, нелишним будет убедиться в том, что вы имеете дело с реальным практикующим адвокатом. Это легко проверить в онлайн-реестре болгарской коллегии адвокатов по имени и фамилии специалиста. Счёт адвоката, которым он оперирует, зарегистрирован на его имя, полностью прозрачен и всегда находится под контролем надзорных органов. Поэтому средства не могут использоваться не по назначению», – говорит эксперт.
Двухэтажный дом c двумя спальнями в комплексе Chairite в посёлке Кошарица Бургасской области
Открытие личного счёта в банке
Что касается открытия счетов – на сегодняшний день это задача трудная, стопроцентной гарантии нет ни при каких условиях. Даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ, хотя это плюс. Наличие недвижимости, бизнеса или даже предварительных договоров с партнёрами, которым ваша фирма будет предоставлять услуги, также повышает шансы на открытие счёта.
Лишь некоторые банки в Болгарии всё-таки открывают счета российским гражданам. Это буквально две-три организации. И чтобы положить на счёт деньги, необходимо обязательно иметь при себе документы об их происхождении, будь то продажа квартиры или машины, рента и т. д.
Предложения о продаже домов в Болгарии
179 000 €
Дом в Балчике, Болгария
140 м2643
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию
Отличный большой дом с топ-локацией в г. Балчик.
Площадь дома около 140 - 150 кв.м.
Планировка — основной дом: гостиная, две спальни, ванная с туалетом и отдельная кухня. К основному дому пристроена большая светлая летняя кухня. Слева от летней кухни пристроен гостевой дом, состоящий из двух...
IBG Property
340 000 €
Дом в Бяле, Болгария
329 м2834
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
IBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию:
Село Господиново, муниципалитет Бяла, область Варна.
Жилой дом + гостевой дом + колодец + баня + гараж и многое-многое другое!
Мы рады представить вашему вниманию, смеем сказать - самый красивый дом в поселке. Строительство было завершено в 2012 году по заказу нынешних владельцев и строительство для...
IBG Property
140 000 €
Дом в Аврене, Болгария
144 м2522
IBG PROPERTY предлагает вашему вниманию:
По цене двухкомнатной квартиры — дом в 15 минутах езды от Варны.
Дом полностью отремонтирован 10-11 лет назад.
Получен документ о терпимости — все постройки внесены в кадастр. Полностью легальная недвижимость.
Состоит из двух зданий и крытого навеса для машины + склад для инструментов....
IBG Property
195 000 €
Дом в Созополе, Болгария
195 м2433
ВНЖ при покупкеКредит
Предлагаются на продажу дома с тремя и двумя спальнями, дома находяться на территории элитного комплекса в городе Созополь, комплекс находится на берегу белоснежного пляжа. На пляже оборудованная зона шезлонго для жильцов комплекса, свой ресторан и зона массажа.
До пляжа 50 метров, свой приватный пляж только для собствеников комплекса и их...
METR 777
146 000 €
Дом в Кошарице, Болгария
132 м2323
ВНЖ при покупке
Предлагаем вашему вниманию новое предложение в вильной зоне Кошарица, местность Сулуджана.
Двухэтажный дом в комплексе "Шато Сий Бриз". Общая площадь дома 132 кв.м. На первом этаже расположена гостиная, отдельная кухня, выход на большую террасу, санузел. На втором этаже расположены две спальни и два санузла, терраса, с которой есть...
METR 777
804 000 €
Дом в Варне, Болгария
268 м2432
Дом является частью бутик-проекта из 4 домов, расположенного всего в 150 метрах от моря в курортном комплексе «Чайка» в Варне.
Код предложения: V-5808
Трехэтажный дом с функциональной планировкой и гарантированным видом на море предлагает комфорт, простор и престижное местоположение.
Общая площадь: от 230 до 280 м²....
АТЛАНТА БГ
349 900 €
Дом в Несебре, Болгария
194 м254
ID 34090196
Цена: 349 900 евро
Населенный пункт: Несебр
Комнат: 5
Общая площадь: 193.81 кв. м., земля 158.58 кв м (Тип F)
Этажность: 3
Такса поддержки: 2000 евро в год
Стадия строительства: начало строительства – март 2026г, окончание – март 2028 года
Условия оплаты:
10% — при подписании предварительного договора;
30% — при...
OAZIS REALTY
137 000 €
Дом в Поморие, Болгария
130 м254
ID 34064092
Цена: 137 000 евро.
Населенный пункт: Старый город Поморье
Комнат: 6
Общая площадь: 130 кв. М., +140 двор
Этаж: 1/2
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию.
Предлагаем на продажу дом, расположенный на тихой и спокойной улице в Старом городе Поморие, всего в 200 метрах от моря и центральной площади города....
OAZIS REALTY
64 000 €
Дом в Медово, Болгария
100 м243
ID 34010940
Цена: 64 000 евро.
Населенный пункт: Медово
Комнат: 4
Общая площадь: 100 кв. М., +369 двор
Этаж: 1/2
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию – Акт 16
Предлагаем на продажу двухэтажный дом с прекрасным панорамным видом, расположенный в живописной деревне Медово. Недвижимость имеет развернутую застроенную...
OAZIS REALTY
299 900 €
Дом в Несебре, Болгария
165 м243
ID 34090196
Цена: 299 900 евро
Населенный пункт: Несебр
Комнат: 4
Общая площадь: 164.79 кв. м., земля 158.93 кв м (Тип E)
Этажность: 3
Такса поддержки: 1700 евро в год
Стадия строительства: начало строительства – март 2026г, окончание – март 2028 года
Условия оплаты:
10% — при подписании предварительного договора;
30% — при...
OAZIS REALTY
349 900 €
Дом в Несебре, Болгария
155 м243
ID 34087532
Цена: 349 900 евро
Населенный пункт: Несебр
Комнат: 4
Общая площадь: 155.34 кв. м., земля 355.44 кв м (Тип С)
Этажность: 2
Такса поддержки: 1500 евро в год
Стадия строительства: начало строительства – март 2026г, окончание – март 2028 года
Условия оплаты:
10% — при подписании предварительного договора;
30% — при...
OAZIS REALTY
439 900 €
Дом в Несебре, Болгария
236 м254
ID 34087526
Цена: 439 900 евро
Населенный пункт: Несебр
Комнат: 5
Общая площадь: 236.17 кв. м., земля 392.5 кв м (Тип B)
Этажность: 2
Такса поддержки: 2000 евро в год
Стадия строительства: начало строительства – март 2026г, окончание – март 2028 года
Условия оплаты:
10% — при подписании предварительного договора;
30% — при...
OAZIS REALTY
299 900 €
Дом в Несебре, Болгария
166 м243
ID 34087534
Цена: 299 900 евро
Населенный пункт: Несебр
Комнат: 4
Общая площадь: 165.53 кв. м., земля 169.59 кв м (Тип Д)
Этажность: 3
Такса поддержки: 1700 евро в год
Стадия строительства: начало строительства – март 2026г, окончание – март 2028 года
Условия оплаты:
10% — при подписании предварительного договора;
30% — при...
OAZIS REALTY
449 000 €
Дом в Несебре, Болгария
210 м2
ID 34081814
Цена: 449 000 евро
Населенный пункт: Несебр
Комнат: 5
Общая площадь: 210.47 кв. м., земля 435 кв м (Тип А)
Этажность: 2
Такса поддержки: 2000 евро в год
Стадия строительства: начало строительства – март 2026г, окончание – март 2028 года
Условия оплаты:
10% — при подписании предварительного договора;
30% — при...
OAZIS REALTY
34 900 €
Дом в Загорци, Болгария
120 м231
Предлагается к покупке одноэтажный трехкомнатный дом с подвалом и большим участком в селе Загорци общины Средец в Бургасской области. Здание под ремонт, имеет общую площадь 120 кв/метров. Планировка состоит из прихожей, коридора, двух спален, кухни и санузла. В доме деревянные перекрытия, имеется подвал.
Площадь земельного участка 2150...
Lev Estates
289 900 €
Дом в Поморие, Болгария
116 м2432
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Новостройка - 2024 года
Продается высококачественный новый дом в Поморье, всего в нескольких шагах от частного пляжа
Площадь: 116 кв.м. Этажность: 2
Внутри вас встретит:
большая гостиная с обеденной зоной,
встроенная кухня с брендовыми приборами,
три уютные спальни,
два оборудованных санузла
просторная терраса на крыше с...
ECO REAL ESTATE
254 900 €
Вилла в Поморие, Болгария
192 м2432
Онлайн-показУдалённая сделка
Площадь дома: 192 м². Площадь участка: 360 м².
Планировка:
1-й этаж:
прихожая,
кухня встроенная открытого типа,
совмещённая с гостиной,
гостевая спальня,
ванная комната,
котельная,
терраса.
2-й этаж:
прихожая,
2 спальни,
гардероб,
ванная комната,
большая терраса с видом на море....
ECO REAL ESTATE
85 000 €
Дом в Средце, Болгария
75 м2422
Агентство недвижимости "Аврора плюс" предлагает к продаже одноэтажный дом площадью 75 кв.м в г. Средец, в 28 км от г. Бургас.
Недвижимость находится в хорошем состоянии и расположена в тихом и удобном квартале.
Земельный участок площадью 430 кв.м с дополнительными хозяйственными постройками.
Планировка: входной холл, просторная...
Аврора Плюс
375 200 €
Дом в Варне, Болгария
134 м2432
КОД: 16993. Агентство «Стефанов Инвест» предлагает на продажу современный двухэтажный дом с видом на море, расположенный в престижной местности Манастирски Рид рядом с городом Варна. Дом сочетает комфорт, функциональность и спокойствие, а также удобный доступ к морю и городской инфраструктуре.
Общая площадь дома — 134 кв.м,...
STEFANOV INVEST
88 000 €
Дом в Бане, Болгария
130 м243
ID 33159164
Цена: 88 000 евро
Населенный пункт: с.Баня
Комнат: 4
Терраса: 1
Общая площадь: 130 кв.м.
Этажность: 1
Такса поддержки: 500 евро в год
Оплата:
2000 евро депозит
100% при подписывании нотариального акта
Представляем вашему вниманию просторный одноэтажный дом, площадью 130 кв.м. – идеальное место для семейного...
Имеет значение и человеческий фактор. По сделке с россиянами мы идём в конкретный банк и даже конкретное отделение. А если вы не владеете болгарским или английским языком, то вам понадобится помощник, например агент или юрист, который будет вас сопровождать.
Открытие счёта компании
При покупке земли на юрлицо снова встаёт вопрос о счёте в банке.
«Для такой покупки открыть расчётный счёт фирмы нужно обязательно, – говорит Александр Левчук. – Процедура решения вопроса та же самая, что и с обычным счётом, хотя формально чуть сложнее. Если есть недвижимость, бизнес, официальный статус в стране, то банки счета россиянам открывают, хотя и не все. Поэтому, возможно, придётся побегать».
Некоторые эксперты отзываются о проблемах открытия счёта для россиян более категорично. Например, Людмила Шабанина отмечает, что даже иностранцам из Евросоюза с большим трудом открывают счета под реальные работающие фирмы: «Очень много бумаг, проверок, некоторые банки берут отдельную плату только за рассмотрение документов (€200) без каких-либо гарантий положительного решения. Россиянам же открыть счёт практически невозможно».
Способы оформления сделки
Господин Левчук рекомендует «разделить» сделку и сделать два нотариальных акта: дом оформить на «физика», а землю – на фирму. Это выгодно прежде всего экономически, ведь, например, если дом куплен на фирму, то электричество будет тарифицироваться в три раза дороже, чем для физических лиц.
Идеальный вариант, когда дом продаётся вместе с юрлицом. Покупатель освобождается почти от всех проблем. Сделка проводится через нотариуса, а оплата юрлица зачастую наличными при встрече. В Болгарии законодательно разрешено проводить сделки на сумму до 5 тыс. левов (около €2,5 тыс.) наличными. Переоформление юрлица занимает всего около недели. Это рабочая схема для любого покупателя, в том числе российского, без каких-либо дополнительных статусов. Но такие варианты встречаются редко.
Есть случаи, когда землю покупают на друзей или родственников с болгарским паспортом, а также на друзей с паспортом ЕС, даже на имя адвоката с обязательством перепродать участок клиенту. Совершались сделки даже с пометкой, что это не покупка, а передача земли в вечное пользование. Но это самый непривлекательный вариант, так как право не распространяется на наследников.
Интересная, но более дорогостоящая альтернатива – покупка дома в жилом комплексе. Земля в таких случаях не продаётся и всегда остаётся за управляющей компанией. Чаще всего такие комплексы находятся у моря и стоят дешевле, чем отдельно стоящие дома с землёй. Например, в паре километров от береговой линии в комплексе можно купить дом за €150 тыс. Аналогичный вариант на собственном участке без управляющей компании обойдётся дороже раза в два.
Пример дома в комплексе Bay View Villas в 3 км от курорта Солнечный Берег
Итак, пошаговый план при покупке загородного дома в Болгарии
После выбора объекта необходимо проделать следующие действия.
Доставляем деньги в страну (наличные либо переводом со счёта в иностранном банке).
Приобретаем отдельно дом без земли, используя адвокатский счёт.
Открываем юридическое лицо и счёт в банке на основании владения недвижимостью (процесс занимает не менее трёх недель).
Оформляем земельный участок на юридическое лицо.
Возможны и другие варианты, которые обсуждаются с покупателем в каждом конкретном случае.
.jpg)
.jpg)
.png)
.png)
