a
Версия
для печати

Как россиянину сегодня купить дом в Болгарии – процедура, сложности, лайфхаки

Сделки с частными домами в Болгарии всегда проходили не так, как с квартирами. Проблема в том, что россияне, как и граждане других стран, не входящих в ЕС, не имеют права регистрировать землю на физическое лицо. Решение было найдено. Иностранцы создавали в Болгарии компании и оформляли участки на них. Но сейчас для граждан России появились дополнительные процедурные сложности, связанные с открытием банковских счетов и переводом денег в страну. Реально ли в новых условиях заключить сделку и стать собственником загородного дома? Об этом мы поговорили со специалистами болгарского рынка недвижимости.

Сколько стоят дома в Болгарии

Болгария без малого 20 лет – с середины 90-х – была самым популярным (во многом потому, что и самым доступным) направлением для покупки недвижимости. Особенно радовали цены на загородные дома, которые можно было купить и за €5 тыс., и даже за €3 тыс. Разумеется, что-то приличное и крепкое продавалось в диапазоне €20–30 тыс., но и копеечные сделки проходили.

А то, что землю иностранцу в собственность оформить по болгарскому закону нельзя, проблемой не было. Открывалось юридическое лицо, на которое регистрировался участок.

Сейчас цены в Болгарии растут. В начале пандемии и сразу после неё подскочил спрос на дома вокруг крупных городов – Софии и Пловдива, Стара-Загоры и Велико-Тырнова. Покупатели с более скромным бюджетом оживили спрос на объекты в Юго-Восточной и Северо-Западной Болгарии вокруг Монтаны и Ловеча.

Специалисты говорят: сейчас приличный, то есть не требующий серьёзного ремонта и уже пригодный для проживания дом стоит не менее €40 тыс. За такую сумму можно найти предложения в 25–40 км от крупных (вроде Бургаса) или в 10–15 км от маленьких городов (Средец, Карнобат, Ямбол).

Впрочем, когда речь идёт о частных домах в Болгарии, разброс цен очень велик. Поэтому чётко говорить даже о ценовом диапазоне сложно.

Людмила Шабанина

Можно любую цену взять, с потолка, и это будет правдой. Потому что где-то есть дома и за €5 тыс., и за €17 тыс., и за €25 тыс., а есть и за сотни тысяч евро. О более точных цифрах можно говорить только в рамках какого-то конкретного населённого пункта и даже расположения в нём.

Кто покупает болгарские дома и зачем

Основной спрос обеспечивали и обеспечивают сами болгары, но и иностранцы на рынке есть – поляки, датчане, голландцы, немцы. Есть русскоязычные покупатели, которые имеют европейское гражданство, например немецкое. Россияне с болгарским ВНЖ и ПМЖ – это отдельная категория, так как это люди, которые уже давно живут за границей.

Покупатели, которые постоянно проживают в России, тоже есть, хотя, безусловно, не в том количестве, что раньше. Главная их цель – переезд. Инвестирование либо приобретение дома на лето сейчас неактуальны.

Сама недвижимость не даёт права на длительное нахождение в стране, но адрес может понадобиться для оформления ВНЖ на других основаниях – трудоустройство, открытие собственного бизнеса, гражданство на основании корней.

К тому же в Болгарии жизнь по-прежнему дешевле, чем в других странах Европы… Так что своеобразный дауншифтинг по-болгарски имеет и вполне практические цели.

Однако на граждан России сейчас наложены серьёзные ограничения, и процесс совершения сделки усложнился.

Дряново
Частный дом в закрытом комплексе «Геша Хилл Парк» недалеко от города Дряново

Перевод средств в Болгарию

Сама процедура сделки формально не изменилась. Требования те же, официальных запретов на покупку нет. Но ключевая проблема – перевод средств.

Из России в Болгарию деньги не перевести никак, даже если у вас есть открытый счёт в одном из болгарских банков. А наличными без деклараций можно ввезти, как известно, не более €10 тыс.

Впрочем, ситуация не безвыходная.

Людмила Бонда

Решают задачу все по-разному. Кто-то везёт всей семьёй наличные – если семья большая, привезти нужную сумму реально. Кто-то открывает счета в других странах, например в Казахстане или Армении. Ещё недавно активно пользовались турецкими счетами. Теперь же без действующего ВНЖ турецкий счёт не открыть. А если человек потратит силы, деньги и время, чтобы получить вид на жительство, то он, скорее всего, на Турции и остановится. Купит что-то там, даже если изначально смотрел на Болгарию.

Оплата через адвокатский счёт

Как известно, расплачиваться с продавцами недвижимости в ЕС, и в Болгарии в частности, запрещено законом. Большинство сделок проходят через банки. Но есть альтернативный вариант. 

Александр Левчук

Если человек приехал с деньгами, задача «купить» решаемая. Практикуется проведение сделки через адвокатский счёт. А впоследствии, если россиянин хочет обзавестись личным счётом, при наличии недвижимости в стране шансы его открыть повышаются. По этой же причине те, у кого уже есть дом или квартира в Болгарии, скорее всего, счёт откроют.

Использование адвокатского счёта, о котором говорил господин Левчук, абсолютно легально. Официально заключается договор о «правной помощи», по которому адвокат берёт на себя обязанность от имени клиента купить недвижимость. Далее клиент вносит на счёт по договору необходимую сумму и прилагает документы, подтверждающие легальность происхождения средств.

«На данный момент эта услуга обходится в €200–250. Если человек физически не вносит на счёт деньги, например, переводом, а передаёт адвокату наличные, то дополнительно взимается плата за внесение этой суммы в банке – 0,5%.

В нашей практике почти все сделки с россиянами сейчас проходят именно через адвокатский счёт. Конечно, чтобы дополнительно обезопасить себя от мошенничества, нелишним будет убедиться в том, что вы имеете дело с реальным практикующим адвокатом. Это легко проверить в онлайн-реестре болгарской коллегии адвокатов по имени и фамилии специалиста. Счёт адвоката, которым он оперирует, зарегистрирован на его имя, полностью прозрачен и всегда находится под контролем надзорных органов. Поэтому средства не могут использоваться не по назначению», – говорит эксперт.

Солнечный Берег
Двухэтажный дом c двумя спальнями в комплексе Chairite в посёлке Кошарица Бургасской области 

Открытие личного счёта в банке

Что касается открытия счетов – на сегодняшний день это задача трудная, стопроцентной гарантии нет ни при каких условиях. Даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ, хотя это плюс. Наличие недвижимости, бизнеса или даже предварительных договоров с партнёрами, которым ваша фирма будет предоставлять услуги, также повышает шансы на открытие счёта.

Людмила Бонда

Лишь некоторые банки в Болгарии всё-таки открывают счета российским гражданам. Это буквально две-три организации. И чтобы положить на счёт деньги, необходимо обязательно иметь при себе документы об их происхождении, будь то продажа квартиры или машины, рента и т. д.

Предложения о продаже домов в Болгарии
Дом за 194 000 евро в Равде, Болгария
194 000 €
Дом в Равде, Болгария
116 м2 3 2
Выставлен на продажу двухэтажный таунхаус класса люкс на морском побережье современного поселка Равда.Общая площадь недвижимости составляет 116 кв.м. Дом полностью меблирован и готов к проживанию – имеется Акт 16. Планировка дома предлагает: Первый этаж: гостиная с камином, оборудованная кухня, кладовая, санузел, терраса с выходом к...
Lev Estates
Коттедж за 194 000 евро в Равде, Болгария
194 000 €
Коттедж в Равде, Болгария
116 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Предлагаем вашему вниманию уютный двухэтажный таунхаус в Равде – идеальное сочетание комфорта, уюта и морского стиля жизни! Общая площадь: 116 кв.м Планировка: 1 этаж: просторная гостиная с камином, полностью оборудованная кухня, кладовая, санузел и терраса с прямым выходом к бассейну 2 этаж: две светлые спальни, ванная комната и...
Happy Home
Дом за 110 000 евро в Гылыбце, Болгария
110 000 €
Дом в Гылыбце, Болгария
155 м2 5 4
#33872284 Цена: 110 000 евро Населенный пункт: с.Гълъбец Общая площадь участка: 730 кв м Этажность: 2 Комнаты: 5 Оплата за обслуживание: нет Схема оплаты: 5000 евро – депозит 100% - при подписании нотариального акта о праве собственности Предлагается к продаже просторный двухэтажный жилой дом, расположенный в центре села...
OAZIS REALTY
Дом за 165 000 евро в Бяле, Болгария
165 000 €
Дом в Бяле, Болгария
150 м2 6 3 3
Продаётся двухэтажный дом в деревне Господиново! В 12 км от моря! КОД: 16951. Предлагаем на продажу двухэтажный панорамный дом в деревне Господиново. Всего в 12 км от пляжа города Бяла и в 40 км от областного центра Варна. Дом двухэтажный, построенный в 2010 году, общей площадью 150 кв.м., имеет следующую функциональную планировку: *Первый...
STEFANOV INVEST
Дом за 61 000 евро в Болгарии
61 000 €
Дом в Болгарии
105 м2 5 4
ID 33912968 Стоимость: 61 000 евро Населенный пункт: с. Суходол Комнат: 5 Общая площадь: 105 кв.м. + 1500 кв.м. двор Этажность: 1 Без таксы обслуживания. Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. К покупке...
OAZIS REALTY
Дом за 28 000 евро в Бургасе, Болгария
28 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
120 м2 5 3 1
Дом у реки рядом с Бургасом. Дом готов к проживанию, имеет все необходимые коммуникации. Площадь дома 120 кв.м.,участок 1350 кв. м. Строился дом себе, а не на продажу. По участку проходит река. В округе - приятная живописная среда. В непосредственной близости находится охраняемый природный парк «Странджа». Развитая инфраструктура и...
Glavno
Дом за 400 000 евро в Несебре, Болгария
400 000 €
Дом в Несебре, Болгария
165 м2 4 3
ID 33912230 На продажу предлагается: Двухэтажный дом в NESSEBAR HOUSE COMPLEX Первый этаж-Прихожая, техническое помещение, туалет, гостиная, кухня совмещенная со столовой и веранда. Второй этаж - 3 спальни, в каждой из которых есть самостоятельная ванная с туалетом. РЗП 164,48 кв.м, двор 214.36 кв.м. Два парковочных места. Площадь I этажа...
OAZIS REALTY
Дом за 135 000 евро Черни-Врых, Болгария
135 000 €
Дом Черни-Врых, Болгария
100 м2 3 2
ID33909962 На продажу предлагается: Дом с 2 спальнями готов черновая отделка Цена: 135000 евро Населенный пункт: с. Черни Връх Общая площадь: 100 кв.м. дом, 560 кв. м. двор Такса поддержки: 0 евро в год Этап строительства: завершен черновая отделка Оплата: 5000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта о...
OAZIS REALTY
Дом за 299 000 евро в Кошарице, Болгария
299 000 €
Дом в Кошарице, Болгария
212 м2 5 4
ID33902966 Общая площадь: 212 м.кв. Площадь 800 кв. м. Цена: 299 000 евро Стадия строительства-Акт-15 в процессе получения акт -16 Оплата: 5000 Евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о собственности Предлагается для покупки дом с панорамным видом, расположенный в местности Чолакова Чешма. Земельный участок площадью...
OAZIS REALTY
Дом за 349 000 евро на Золотых Песках, Болгария
349 000 €
Дом на Золотых Песках, Болгария
390 м2
Продаётся просторный, качественно построенный трёхэтажный дом с панорамным видом на море, расположенный в тихом и престижном районе недалеко от курортного комплекса Золотые Пески. Код предложения: E-4211 Планировка дома: 1 этаж: Коридор 2 спальни 2 ванных комнаты с туалетом 2 гостиные с кухнями...
АТЛАНТА БГ
Дом за 48 900 евро в Китке, Болгария
48 900 €
Дом в Китке, Болгария
114 м2 3 2
Предлагается к покупке трехэтажный дом под ремонт в селе Китка, в живописных местах Руенских Балкан. Капитальное строение располагается в 20 км от города Айтос. Дом из красного кирпича имеет площадь 114 кв/метров. Планировка предлагает расположенный на первом этаже зал с кухней и санузлом, на втором и третьем находятся две спальни и второй...
Lev Estates
Дом за 28 000 евро в Бургасе, Болгария
28 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
90 м2 5 3 1
Уютный дом в Бургасской области. Дом после ремонта, готов к проживанию. Cостоит из трех спален, кухни, балкона, WC. Рядом заповедник "Странджа". Спокойная округа с частной застройкой. В деревне есть действующая церковь, магазины, кафе. В непосредственной близости находится лес, часть природного парка. Расположен в уютной и живописной...
Glavno
Дом за 349 000 евро в Кошарице, Болгария
349 000 €
Дом в Кошарице, Болгария
212 м2 5 4
ID33873980 Общая площадь: 212 м.кв. Площадь 800 кв. м. Цена: 349 000 евро Стадия строительства-Акт-15 Оплата: 5000 Евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о собственности Предлагается для покупки уютный дом с панорамным видом, расположенный в местности Чолакова чешма. Земельный участок площадью 800 кв. м. жилая...
OAZIS REALTY
Дом за 100 000 евро в Горице, Болгария
100 000 €
Дом в Горице, Болгария
135 м2 6 3 4
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Продается одноэтажный дом с участком в селе Горица Состоит из прихожей с закрытой террасой, кухни с обеденной зоной, камином и выходом на открытую террасу, гостиной, санузла, трех спален, две из которых с собственными санузлами Комнаты: 6 Санузел: 4 Терраса: 1 Площадь: 135 кв.м, Участок: 1100 кв.м Этажность: 1 Такса поддержки: нет...
Happy Home
Дом за 83 500 евро в Бургасе, Болгария
83 500 €
Дом в Бургасе, Болгария
89 м2 3 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Продается одноэтажный дом с подвальным помещением в поселке Винарско Состоит из прихожей, гостиной с большой кухней, двух спален, санузла и подвального помещения Комнаты: 3 Санузел: 1 Площадь: 89 кв.м, Участок: 820 кв.м Этажность: 1 Такса поддержки: нет АКТ 16 Дом оснащен мебелью, техникой и готов к проживанию. По всему дому...
Happy Home
Дом за 340 000 евро в Созополе, Болгария
340 000 €
Дом в Созополе, Болгария
176 м2 5 4
#33898258 Цена: 340 000 евро Населенный пункт: Созополь, местность Буджака Общая площадь: РЗП 176 кв м, участок 238 кв м Этажность: 3 Комнаты: 4 Оплата за обслуживание: 8 евро за кв м в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - акт 16 Схема оплаты: 5000 евро – депозит 100% - при подписании нотариального акта о...
OAZIS REALTY
Дом за 330 000 евро в Созополе, Болгария
330 000 €
Дом в Созополе, Болгария
162 м2 4 3
#33899360 Цена: 330 000 евро Населенный пункт: Созополь, местность Буджака Общая площадь: РЗП 162 кв м, участок 219 кв м Этажность: 3 Комнаты: 4 Оплата за обслуживание: 8 евро за кв м в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - акт 16 Схема оплаты: 5000 евро – депозит 100% - при подписании нотариального акта о...
OAZIS REALTY
Дом за 27 000 евро в Бургасе, Болгария
27 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
120 м2 5 3 1
Семейный дом в городке Средец в пригороде Бургаса. Планировка: пять комнат, большой участок, внутренний туалет, новая крыша, подъезд к дому асфальт. В пешей доступности супермаркеты, автобусная станция, рынок и пр. инфраструктура. Ежечасное сообщение с Бургасом до центрального пляжа. В городе* есть больница, два банка, строительные магазины,...
Glavno
Дом за 27 000 евро в Бургасе, Болгария
27 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
100 м2 5 3 1
Чудесный двухэтажный дом в пригороде Бургаса. Дом находиться в отличном состоянии, готов к проживанию, имеет все коммуникации – водопровод, электричество, телефон, интернет, телевидением. Площадь дома 100 кв.м., участка 1 000 кв.м. Планировка дома: на первом этаже находятся спальня, гостиная, кухня, столовая, кладовка, прихожая,...
Glavno
Дом за 26 000 евро в Бургасе, Болгария
26 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
110 м2 5 3 1
Классический болгарский двухэтажный дом в пригороде Бургаса, в районном центре Средец. Дом в хорошем состоянии, со всеми коммуникациями, постоянное транспортное сообщение с городом. Коммуникации: электричествоцентральный водопровод, телефон, интернет. Недалеко хороший грибной лес и большое озеро. Планировка дома: две спальни, гостиная, кухня со...
Glavno
Александр Левчук

Имеет значение и человеческий фактор. По сделке с россиянами мы идём в конкретный банк и даже конкретное отделение. А если вы не владеете болгарским или английским языком, то вам понадобится помощник, например агент или юрист, который будет вас сопровождать.

Открытие счёта компании

При покупке земли на юрлицо снова встаёт вопрос о счёте в банке.

«Для такой покупки открыть расчётный счёт фирмы нужно обязательно, – говорит Александр Левчук. – Процедура решения вопроса та же самая, что и с обычным счётом, хотя формально чуть сложнее. Если есть недвижимость, бизнес, официальный статус в стране, то банки счета россиянам открывают, хотя и не все. Поэтому, возможно, придётся побегать».

Некоторые эксперты отзываются о проблемах открытия счёта для россиян более категорично. Например, Людмила Шабанина отмечает, что даже иностранцам из Евросоюза с большим трудом открывают счета под реальные работающие фирмы: «Очень много бумаг, проверок, некоторые банки берут отдельную плату только за рассмотрение документов (€200) без каких-либо гарантий положительного решения. Россиянам же открыть счёт практически невозможно».

Способы оформления сделки

Господин Левчук рекомендует «разделить» сделку и сделать два нотариальных акта: дом оформить на «физика», а землю – на фирму. Это выгодно прежде всего экономически, ведь, например, если дом куплен на фирму, то электричество будет тарифицироваться в три раза дороже, чем для физических лиц.

Есть и другие способы решить проблему.

Александр Левчук

Идеальный вариант, когда дом продаётся вместе с юрлицом. Покупатель освобождается почти от всех проблем. Сделка проводится через нотариуса, а оплата юрлица зачастую наличными при встрече. В Болгарии законодательно разрешено проводить сделки на сумму до 5 тыс. левов (около €2,5 тыс.) наличными. Переоформление юрлица занимает всего около недели. Это рабочая схема для любого покупателя, в том числе российского, без каких-либо дополнительных статусов. Но такие варианты встречаются редко.
Есть случаи, когда землю покупают на друзей или родственников с болгарским паспортом, а также на друзей с паспортом ЕС, даже на имя адвоката с обязательством перепродать участок клиенту. Совершались сделки даже с пометкой, что это не покупка, а передача земли в вечное пользование. Но это самый непривлекательный вариант, так как право не распространяется на наследников.
Интересная, но более дорогостоящая альтернатива – покупка дома в жилом комплексе. Земля в таких случаях не продаётся и всегда остаётся за управляющей компанией. Чаще всего такие комплексы находятся у моря и стоят дешевле, чем отдельно стоящие дома с землёй. Например, в паре километров от береговой линии в комплексе можно купить дом за €150 тыс. Аналогичный вариант на собственном участке без управляющей компании обойдётся дороже раза в два.

Болгария
Пример дома в комплексе Bay View Villas в 3 км от курорта Солнечный Берег

Итак, пошаговый план при покупке загородного дома в Болгарии

После выбора объекта необходимо проделать следующие действия.

  • Доставляем деньги в страну (наличные либо переводом со счёта в иностранном банке).
  • Приобретаем отдельно дом без земли, используя адвокатский счёт.
  • Открываем юридическое лицо и счёт в банке на основании владения недвижимостью (процесс занимает не менее трёх недель).
  • Оформляем земельный участок на юридическое лицо.

Возможны и другие варианты, которые обсуждаются с покупателем в каждом конкретном случае.

Контакты риелторов в Болгарии, которые помогут заключить сделку

Фото: база prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Болгария, Анализ рынков, Недвижимость, Процедура покупки

Читайте также

Хотите продать свою квартиру в Болгарии? Как это сделать в 2025 году – даже без приезда в страну. Разбираем нюансы
Можно даже не переоформлять собственность на себя...
Актуальные новости мировой недвижимости. Март 2025
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
В Европейском суде рассматривают дело, которое коснётся многих российских собственников недвижимости
Неожиданные последствия санкций
Процедура приобретения недвижимости в Болгарии
Обновили полезный материал
Венгрия отвергает россиян?
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Элитная недвижимость в Болгарии Коммерческая недвижимость в Болгарии Недорогая недвижимость в Болгарии Апартаменты (квартиры) в Болгарии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Болгария»

  • 22.06.2025
  • 107229
  • 20.05.2025
  • 5966