Версия
для печати
для печати
В том, что в мире найдётся мало специалистов, способных со стопроцентной точностью предсказать развитие того или иного сегмента рынка недвижимости хотя бы на пару лет вперёд, абсолютно уверен. Равно как не сомневаюсь и в том, что на рынке имеется своя логика и основные тенденции можно спрогнозировать. Спрогнозировать без тиражирования мифов о проблемах или кризисе, для которого лично я не вижу особых оснований.
Разговоры о каком-то скором повторении кризиса на рынке недвижимости Латвии впервые стали доходить до меня в 2017 году. И каждый раз они обрастали массой оригинальных аргументов.
Так, один из работающих в нашей стране инвесторов, базирующийся на Западе, но имеющий российские корни, внезапно решил приостановить столичный многоквартирный проект. Хотя сам проект фактически находился на низком старте: все разрешительные документы были получены и даже проведён тендер среди строительных компаний.
Из представленных смет становилось понятно, что застройщик начнёт получать прибыль, торгуя готовыми квартирами по €1,6-1,7 тыс. за кв. м. Сдавать проект планировалось через год – в 2018-м. Вот только воплотиться замыслу в срок было не суждено. Владелец нажал на стоп-кран, так как был уверен в цикличной природе рынка.
Логика была такова: прошлый кризис случился в 2007–2009 годах, цикл имеет десятилетний характер, новости мировой экономики – напряжённые, значит, новый кризис где-то рядом. Как показало время, решение оказалось не совсем верным: проект мог принести даже большую прибыль, чем предполагалось.
Другой яркий пример: звонок в начале 2019 года от застройщика, разрабатывавшего в Риге малоэтажный проект с планируемой стоимостью готового жилья менее €1,5 тыс. за кв. м. К нему приехали вьетнамские гости. «У нас в Латвии скоро будет кризис!» – заявил он мне по телефону. Почему? Так сказали представители Вьетнама. Их аргументация? У них на родине рынок недвижимости переживает спад! В ответ попросил его задуматься только о двух моментах. О том, насколько велик товарооборот между Латвией и Вьетнамом, и о том, как много представителей этой страны покупают недвижимость в нашей стране, чтобы влиять на имеющийся у нас спрос.
К чему всё это? Моё личное мнение: латвийский рынок недвижимости не может вешать на себя абсолютно все проявляющиеся где-то в мире проблемы и при оценке перспектив должен отталкиваться от собственного состояния и собственной логики.
Прошлый кризис латвийского рынка, безусловно, имел мировые корни. Американские деривативы подкосили цены на латвийскую недвижимость на 70%. Но у нас развязка стала столь драматичной прежде всего из-за слишком большого числа спекулятивных сделок и радужной оценки собственной платёжеспособности местным населением.
Банковские ипотечные щедроты привели к тому, что люди перестали критически мыслить. Тешили себя надеждой: если не смогут тянуть кредит, то перепродадут недвижимость с наваром кому-то другому. Но стоило банкам ужесточить условия выдачи кредитов, как цены пошли вниз, а продавать без кредитования оказалось особо некому. Люди, набиравшие жильё в ипотеку, стали осознавать: купили то, что им не по карману. Это касалось не только обладателей нескольких объектов.
Сейчас в латвийской прессе вновь звучат опасения, дескать, мир готовится к кризису, маячит призрак 2007–2009 годов. Всё чаще эти опасения адресуются рижскому рынку новых проектов бюджетного класса. Слышу мнения, что такого жилья строится много и коррекция цен не за горами. Некоторые потенциальные покупатели, рассчитывая на это, начинают откладывать покупки, собираясь дождаться более интересных (разумеется, значительно более низких) цен.
Когда спрашиваю о том, какого падения цен они ждут, отвечают: на 20-30%. Честно признаюсь: не верю! Даже минус 10-15% при сохранении нынешних условий работы рынка мы не дождёмся.
На рынке нет ни ажиотажного спроса, ни стремительного роста цен, ни сумасшедшего затоваривания. Да и параллели с прежним кризисом, которые строятся на росте объёмов строительства, натянуты. Ситуация другая.
Рынок нового жилья Риги двигается в позитивном направлении только в бюджетном классе. По итогам 2019 года в Риге и её окрестностях ожидается завершение строительства немногим более 2 500 новых квартир, из которых порядка 1 800 относятся как раз к сегменту, доступному местным.
Обратимся к истории развития рынка новостроек. Согласно обзору 2007 года от компании Arco Real Estate, в период с 2000 по 2003 год в Латвии строилось не более 900 новых квартир в год. Разгон начался с 2004-го – в эксплуатацию была принята 2 821 новая квартира. Дальше – больше: в 2005-м – 3 812, в 2006-м – 5 865, в 2007-м – 6 472!
И всё это на фоне невысокой средней ежемесячной зарплаты, которая в 2007 году добралась только до 290 латов, то есть €412. При средней на тот момент цене единицы площади новых квартир с белой отделкой в рижских микрорайонах в €1,85 тыс. за кв. м, с полной – €2,30 тыс.!
Разрыв между средней зарплатой и ценой квадратного метра (это один из индикаторов, на который хрестоматийно рекомендуется обращать повышенное внимание) достигал тогда 5,5 (!) раза. При том что для здорового рынка этот показатель должен быть ниже 2,0, а лучше – 1,5.
Что же мы видим в Риге сейчас? Стандартная латвийская зарплата по официальной статистике в начале года достигла €1 036 в месяц (брутто). Средняя цена нового жилья – €1 405 за кв. м (согласно индикатору цен LANĪDA). Таким образом, соотношение составляет 1,4. Если отталкиваться не от средних значений, а от реальных продаж квартир, которые в своих проектах проводят компании Hanner, YIT, Bonava или KBO, то этот показатель не превысит 1,7-1,8. И это всё равно в три раза меньше, чем в 2007 году.
Практически все экономические показатели, касающиеся бюджетного класса, сегодня выглядят гораздо привлекательнее, чем перед прошлым схлопыванием ценового пузыря. Если говорить о сегменте жилья центра Риги и Юрмалы, то там период коррекции цен продолжается последние пять лет. И о каком новом кризисе здесь можно говорить, если ничего и не росло?! Проблески спроса к этому сегменту со стороны местного рынка начинают проявляться лишь в последний год. А те объекты бизнес-класса и выше, что строятся вновь, возводятся с учётом нынешнего реального спроса.
Ещё один важный момент, который заставляет настаивать на отсутствии видимых признаков перегрева новых квартир бюджетного класса, – банковская позиция в отношении кредитования клиентов. Каждого покупателя изучают буквально под микроскопом. Оценивают его платёжеспособность. Заём выдают так, чтобы ежемесячные платежи по ипотечному кредиту не превышали 40% от заработка, а на практике приграничным становится показатель в 30%.
Такой подход существенно влияет как на максимальную стоимость жилья, покупку которого может позволить себе клиент, так и на количество этих клиентов. Как рассказал в частном разговоре продавец сравнительно недорогого нового проекта в предместьях Риги, из десяти человек, пожелавших приобрести у них квартиру, банковский фейс-контроль прошли только четверо. Шестерым отказывают из-за отсутствия достаточного уровня легальных доходов.
Прошлый кризис запомнился значительным количеством частных банкротств, а банки переняли более полутора десятков тысяч единиц разнообразной недвижимости. Люди не справлялись со взятыми на себя обязательствами.
Сейчас качество покупателей-заёмщиков значительно выше. Абсолютное большинство – это конечные потребители, приобретающие жильё для собственного проживания. Есть и инвесторы, нацеленные на получение доходов от сдачи в аренду. Но редко в каком столичном проекте на них приходится более 5% всех продаж. И долгосрочные инвесторы угрозы не несут. Спекулятивные сделки (для последующей быстрой перепродажи) единичны.
С точки зрения местного покупателя в сегменте нового жилья вижу два основных момента для переживаний. Один – стремительный рост строительных расходов, который ведёт к повышению цен.
В журнале М2 наши рекламодатели размещают фотоблоки, которые позволяют нам косвенно отслеживать продажи крупных компаний. Видим, что раньше при ценах €1,5-1,6 тыс. за кв. м жилой площади с полной отделкой новые квартиры в микрорайонах Риги уходили быстрее, чем при ставших теперь стандартными €1,7-1,9 тыс. за кв. м.
Это подводит к предположению, что дальнейшие попытки продавцов поднимать цены (что заставляет делать растущая себестоимость) приведут к ещё более существенному замедлению продаж. По названной выше причине ограниченной платёжеспособности покупателей. И большинство застройщиков, судя по разговорам с ними, это понимают. В то же время и отступать в цене у них нет никаких причин: в бизнес-планах большинства на продажу 90% всех квартир заложен срок в два года после сдачи дома в эксплуатацию. Это в том случае, если объём проекта не превышает 50-60 единиц.
Ожидается, что в 2019 году, за счёт возросшего числа проектов, количество проданных новых квартир будет как минимум наполовину больше, чем в прошлом. Свою лепту в стимулирование спроса вносит Altum – государственная программа по поддержке покупки жилья семьями с детьми и молодыми специалистами.
В значительной части новостроек на клиентов с ипотечными кредитами приходится до 80% всех сделок. И свыше половины из них идут с государственными гарантиями. Вот здесь и заложен второй сложный момент: если только государство перестанет финансировать этот инструмент, то продажи новых квартир упадут и рынок перейдёт в стадию стагнации.
Остаётся надеяться, что у отечественных политиков хватит прозорливости и ума осознать это. И с бережностью отнестись к рынку нового жилья столицы. Он ничего не требует, а только просит сохранить имеющиеся правила игры, чтобы развиваться естественным образом!
Ну и коррекция цен – если она и будет в пределах 5%, то это, извините, никак не кризис, а вполне себе обычный для капиталистической экономики процесс.
Фото: Анастасия Фалей
