a
Версия
для печати

Недвижимость в мире вроде не дешевеет, а рисков возникновения пузырей всё меньше. Как так?

Разбираем последний отчёт крупнейшего швейцарского финансового холдинга

Согласно отчёту UBS Global Real Estate Bubble Index 2023, который оценивает риски возникновения ценовых пузырей на рынках недвижимости крупнейших городов мира, тенденция к переоценке стоимости в глобальном масштабе пошла на спад.

Немного теории: вообще что такое пузырь на рынке жилья

Термин «пузырь» означает несправедливую оценку активов в недвижимости, существование которой невозможно доказать до тех пор, пока этот пузырь не лопнет. 

Ценовые пузыри на рынках недвижимости – явление циклическое. Их основным признаком является взвинчивание цен без достаточных экономических предпосылок. А именно: несоответствие повышения стоимости на недвижимость реальным доходам населения и арендным ставкам, переизбыток предложений в результате излишнего объёма строительства, а также повышение объёмов ипотечного кредитования.

В итоге на рынке появляется пузырь, который может лопнуть: резко упадёт спрос, а за ним начнут падать и цены.

Методология

Эксперты UBS оценивали риски переоценки недвижимости в 25 крупнейших городах мира, опираясь на пять основных факторов: 

  • цена недвижимости к доходу от неё; 
  • цена недвижимости к стоимости аренды; 
  • изменения в соотношении ипотеки к ВВП; 
  • изменения в соотношении строительства к ВВП;
  • относительный показатель стоимости недвижимости в городе по сравнению с ценой по стране. 

Любой город, показатель которого выше 1,5 по этому индексу, рассматривается как подверженный риску возникновения пузыря. 

Две точки в зоне риска

Аналитики UBS пришли к выводу, что в этом году дисбаланс на рынках жилья резко пошёл на спад. Только два города в мире остаются в зоне риска, то есть недвижимость там по-прежнему переоценена. Это Цюрих и Токио.

К слову, в 2022 году в зоне перегрева рынков было девять городов:

  • Ванкувер (Канада)
  • Торонто (Канада)
  • Амстердам (Нидерланды)
  • Франкфурт (Германия)
  • Мюнхен (Германия)
  • Цюрих (Швейцария)
  • Тель-Авив (Израиль)
  • Токио (Япония)
  • Гонконг 

Движения рейтинга

Рынки Торонто, Франкфурта, Мюнхена, Гонконга, Ванкувера, Амстердама и Тель-Авива, которые раньше находились в зоне риска, переместились в зону относительной безопасности. Недвижимость здесь просто считается переоценённой. 

UBS
Слева: индекс оценки рисков рынков жилья отдельных городов, 2023 год. Справа: темпы роста реальных цен на жилье по состоянию на II квартал 2023 года в годовом исчислении (%)

Не изменились позиции Майами, Женевы, Лос-Анджелеса, Лондона, Стокгольма, Парижа и Сиднея – жильё здесь было и остается переоценённым. Таким образом, 14 городов находятся в жёлтой зоне. То есть ситуация на этих рынках не кажется рискованной, хотя и справедливыми цены назвать нельзя.

А вот девять городов со справедливыми ценами на недвижимость

1.  Милан, Италия
2.  Нью-Йорк, США
3.  Сингапур
4.  Мадрид, Испания
5.  Бостон, США
6.  Сан-Франциско, США
7.  Дубай, ОАЭ
8.  Сан-Паулу, Бразилия
9.  Варшава, Польша   

Особо выделим попадание в список стабильных весьма востребованного у россиян в последние два года Дубая. Цены в крупнейшем городе ОАЭ стабильно растут, причём двузначными – в процентах – темпами! Но швейцарские аналитики не считают это проблемой. 

Доходы населения тоже растут (быстрее, чем в других городах из исследования), рынок аренды раскалён, а цены с поправкой на инфляцию остаются примерно на 25% ниже пика 2014 года.

Основные выводы отчёта

  • Глобальный всплеск инфляции и процентных ставок за последние два года привел к резкому снижению дисбалансов на рынках жилья мировых финансовых центров. По этой причине в этом году только два города остаются в категории риска пузыря.
  • Резкое снижение дисбаланса было вызвано не только снижением цен на жильё, но и ростом доходов и арендной платы вследствие инфляции. Поскольку с середины 2022 года рост ипотечного кредитования сократился вдвое, соотношение долга домохозяйств к доходам снижается, особенно в Европе. И – за исключением США – номинальный рост арендной платы заметно ускорился и был положительным во всех проанализированных регионах.
  • Тем не менее рост доходов, вызванный инфляцией, а также корректировка цен оказались недостаточными для существенного улучшения доступности жилья. В среднем объём жилой площади, доступной квалифицированному работнику сферы услуг, по-прежнему на 40% ниже, чем до начала пандемии. Дальнейшее снижение цен – по крайней мере в реальном выражении – вероятно, если процентные ставки останутся на нынешнем повышенном уровне.
  • Рост цен на жильё серьёзно пострадал из-за увеличения стоимости финансирования, поскольку средние ставки по ипотеке с 2021 года на большинстве рынков выросли примерно в три раза. Ежегодный рост номинальных цен в 25 проанализированных городах остановился после стремительного роста на 10% год назад. 
  • Семена следующего бума цен на недвижимость уже посеяны. Переход части граждан на удалённую работу не привёл к устойчивому ослаблению спроса на проживание в городах, а нехватка жилья, скорее всего, усилится, поскольку в последнее время выдаётся меньше разрешений на строительство – особенно в Европе. Эксперты UBS считают, что цены на жильё могут восстановиться, как только улучшатся финансовые условия домохозяйств. 

Источник: отчёт UBS

Фото: Unsplash (jackie hui)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость, Жизнь за рубежом

Читайте также

Содержание недвижимости в Греции
Обновили полезный материал
Глядим в Оба! Обзор популярного района в Аланье для покупателей недвижимости
Продолжаем серию публикаций о разных районах Аланьи с комментариями местных жителей – то есть...
Топ-10 стран для иммиграции: сюда едут миллионы – есть причины...
Россия тоже в списке
Недвижимость Омана для инвестиций, ВНЖ и открытия счёта
Инвестиции и отдых «в одном флаконе»
Поступление в лучшие вузы Европы: мифы и подсказки
Проще, чем вам кажется
Европа напрягается, экспаты ищут, Северный Кипр предлагает. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Интересно почитать

Полезные статьи

Процедура приобретения недвижимости в Турции

Обновили полезную информацию

  • 01.11.2023
  • 139461

Содержание недвижимости в Турции

Обновили полезную инструкцию

  • 03.01.2024
  • 67545