Недвижимость в мире вроде не дешевеет, а рисков возникновения пузырей всё меньше. Как так?

Согласно отчёту UBS Global Real Estate Bubble Index 2023, который оценивает риски возникновения ценовых пузырей на рынках недвижимости крупнейших городов мира, тенденция к переоценке стоимости в глобальном масштабе пошла на спад.

Немного теории: вообще что такое пузырь на рынке жилья

Термин «пузырь» означает несправедливую оценку активов в недвижимости, существование которой невозможно доказать до тех пор, пока этот пузырь не лопнет. 

Ценовые пузыри на рынках недвижимости – явление циклическое. Их основным признаком является взвинчивание цен без достаточных экономических предпосылок. А именно: несоответствие повышения стоимости на недвижимость реальным доходам населения и арендным ставкам, переизбыток предложений в результате излишнего объёма строительства, а также повышение объёмов ипотечного кредитования.

В итоге на рынке появляется пузырь, который может лопнуть: резко упадёт спрос, а за ним начнут падать и цены.

Методология

Эксперты UBS оценивали риски переоценки недвижимости в 25 крупнейших городах мира, опираясь на пять основных факторов: 

• цена недвижимости к доходу от неё; 
• цена недвижимости к стоимости аренды; 
• изменения в соотношении ипотеки к ВВП; 
• изменения в соотношении строительства к ВВП;
• относительный показатель стоимости недвижимости в городе по сравнению с ценой по стране. 

Любой город, показатель которого выше 1,5 по этому индексу, рассматривается как подверженный риску возникновения пузыря. 

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Две точки в зоне риска

Аналитики UBS пришли к выводу, что в этом году дисбаланс на рынках жилья резко пошёл на спад. Только два города в мире остаются в зоне риска, то есть недвижимость там по-прежнему переоценена. Это Цюрих и Токио.

К слову, в 2022 году в зоне перегрева рынков было девять городов:

• Ванкувер (Канада)
• Торонто (Канада)
• Амстердам (Нидерланды)
• Франкфурт (Германия)
• Мюнхен (Германия)
• Цюрих (Швейцария)
• Тель-Авив (Израиль)
• Токио (Япония)
• Гонконг 

Движения рейтинга

Рынки Торонто, Франкфурта, Мюнхена, Гонконга, Ванкувера, Амстердама и Тель-Авива, которые раньше находились в зоне риска, переместились в зону относительной безопасности. Недвижимость здесь просто считается переоценённой. 

Слева: индекс оценки рисков рынков жилья отдельных городов, 2023 год. Справа: темпы роста реальных цен на жилье по состоянию на II квартал 2023 года в годовом исчислении (%)

Не изменились позиции Майами, Женевы, Лос-Анджелеса, Лондона, Стокгольма, Парижа и Сиднея – жильё здесь было и остается переоценённым. Таким образом, 14 городов находятся в жёлтой зоне. То есть ситуация на этих рынках не кажется рискованной, хотя и справедливыми цены назвать нельзя.

А вот девять городов со справедливыми ценами на недвижимость

1.  Милан, Италия
2.  Нью-Йорк, США
3.  Сингапур
4.  Мадрид, Испания
5.  Бостон, США
6.  Сан-Франциско, США
7.  Дубай, ОАЭ
8.  Сан-Паулу, Бразилия
9.  Варшава, Польша   

Особо выделим попадание в список стабильных весьма востребованного у россиян в последние два года Дубая. Цены в крупнейшем городе ОАЭ стабильно растут, причём двузначными – в процентах – темпами! Но швейцарские аналитики не считают это проблемой. 

Доходы населения тоже растут (быстрее, чем в других городах из исследования), рынок аренды раскалён, а цены с поправкой на инфляцию остаются примерно на 25% ниже пика 2014 года.

Основные выводы отчёта

• Глобальный всплеск инфляции и процентных ставок за последние два года привел к резкому снижению дисбалансов на рынках жилья мировых финансовых центров. По этой причине в этом году только два города остаются в категории риска пузыря.
• Резкое снижение дисбаланса было вызвано не только снижением цен на жильё, но и ростом доходов и арендной платы вследствие инфляции. Поскольку с середины 2022 года рост ипотечного кредитования сократился вдвое, соотношение долга домохозяйств к доходам снижается, особенно в Европе. И – за исключением США – номинальный рост арендной платы заметно ускорился и был положительным во всех проанализированных регионах.
• Тем не менее рост доходов, вызванный инфляцией, а также корректировка цен оказались недостаточными для существенного улучшения доступности жилья. В среднем объём жилой площади, доступной квалифицированному работнику сферы услуг, по-прежнему на 40% ниже, чем до начала пандемии. Дальнейшее снижение цен – по крайней мере в реальном выражении – вероятно, если процентные ставки останутся на нынешнем повышенном уровне.
• Рост цен на жильё серьёзно пострадал из-за увеличения стоимости финансирования, поскольку средние ставки по ипотеке с 2021 года на большинстве рынков выросли примерно в три раза. Ежегодный рост номинальных цен в 25 проанализированных городах остановился после стремительного роста на 10% год назад. 
• Семена следующего бума цен на недвижимость уже посеяны. Переход части граждан на удалённую работу не привёл к устойчивому ослаблению спроса на проживание в городах, а нехватка жилья, скорее всего, усилится, поскольку в последнее время выдаётся меньше разрешений на строительство – особенно в Европе. Эксперты UBS считают, что цены на жильё могут восстановиться, как только улучшатся финансовые условия домохозяйств. 

Источник: отчёт UBS

Фото: Unsplash (jackie hui)

Условия цитирования материалов Prian.ru