Версия
для печати
для печати
Недвижимость в Словении в вопросах и ответах
Эксперты компаний Future Real Estate, Century 21 Slovenia и Rein Group оценивают, очевидно, самый популярный вариант инвестиций, связанный с недвижимостью – сдачу квартир в аренду. Много ли он приносит в Словении, с какими трудностями сопряжен, в каких регионах наиболее эффективен.
«Недвижимость Словении в вопросах и ответах» – это консультации словенских экспертов по инвестиционным вопросам.
директор Future Real Estate, представитель Century 21 Slovenia в России
управляющий агентства Century 21 Slovenia в Копере
агент Century 21 Slovenia в Любляне
Насколько популярна сейчас в Словении сдача объектов в аренду?
Безусловно, Словения не такая «страна арендаторов», как, скажем, Германия. Долгосрочная аренда у местных жителей не столь популярна, например, по данным Deloitte снимают жильё всего 2,4% всех домохозяйств страны. Ещё в 2013-2014 годах иностранцы тоже были не очень активны: тогда 9% всех жилых объектов Словении теоретически могли быть арендованы, но реально сдавались лишь 3%.
Но за последние 3 года ситуация резко изменилась, в значительной степени благодаря росту туризма. Только в 2017 году по сравнению с 2016 число иностранцев, посетивших Словению, выросло на 15%, а число ночевок – на 13%. Соответственно, вырос спрос на арендные квартиры – особенно в крупных городах. Предложений оказалось недостаточно. То есть можно сказать, что арендный бизнес сейчас не просто интересен, а очень интересен.
Какой доход может принести сдача квартир в аренду?
При длительной аренде вполне можно добиться доходности в 4-5% годовых с учетом всех издержек. Краткосрочная аренда может принести намного больше, до 10%. Но эта цифра зависит не только от самого объекта, но и от качества управления.
Сдача квартир в аренду - по-прежнему самый популярный вариант заработка на недвижимости для начинающих инвесторов.
В каких регионах сдавать недвижимость наиболее выгодно?
Лучше всего сдаются в аренду квартиры, расположенные в хороших локациях Любляны и в туристических приморских центрах - Пиране, Изоле, Копере.
На примере Любляны можно оценить возможный доход. Цены на студии в центре столицы составляют 20-30 евро в день при краткосрочной аренде и 400-600 евро в месяц при долгосрочной.
Однокомнатные квартиры с двумя кроватями – от 25 до 50 евро в день и от 500 до 1000 евро в месяц.
Двухкомнатные квартиры с четырьмя кроватями – от 30 до 120 евро в день и 600 – 2400 евро в месяц.
Наконец, трехкомнатные квартиры в краткосрочную аренду стоят от 75 до 140 евро в день и от 1500 до 2800 евро в месяц.
Означает ли сказанное, что краткосрочная аренда определенно выгоднее долгосрочной?
Однозначно так сказать нельзя. Спрос есть и на ту, и на другую аренду. Многие хозяева предпочитают долгосрочные, но более надежные отношения, когда вы находите арендатора один раз, но на длительный период. К тому же краткосрочная сдача через популярные мировые порталы сложнее с бюрократической точки зрения.
Самый высокий спрос на недвижимость в Любляне, хотя интерес есть и к квартирам в центре прибрежных городов.
Какую квартиру лучше выбирать для сдачи в аренду – новую или вторичку?
Надо вести расчеты в каждом конкретном случае. Первое отличие, безусловно, в стоимости объектов: новостройка при прочих равных параметрах стоит дороже – иногда на 30-40%. Во многом это связано с дефицитом нового жилья, спрос на него высок, а предложений за последние 2-3 года появилось немного. С другой стороны, следствие этого – далеко не в каждом районе можно найти новостройку, а вот предложения на вторичке есть практически везде. И, например, в центре Любляны, который предпочитают туристы, очень трудно, если вообще возможно, и купить, и снять новостройку.
Преимущество новой, качественно построенной квартиры в том, что она сохраняет свою ценность – независимо от местоположения – по меньшей мере, в течение 6-8 лет. А если выбрано отличное место и достойное решение, то цена квартиры может не снижаться и 15-20 лет. То есть подобная недвижимость будет ликвидна с большей вероятностью.
Еще одно преимущество новой квартиры в том, что собственник-инвестор в течение 10 лет не должен нести расходы в резервный фонд на реконструкцию здания. Они составляют от 50 до 100 евро в месяц.
В чем вы видите основные риски таких инвестиций в арендные квартиры?
Как ни странно, но если в России инвестору зачастую проще купить несколько квартир, а связываться с коммерческим управлением готовы немногие, то в Словении ситуация противоположная. Аренда жилой недвижимость несет определенные риски.
Основной из них для инвестора – трата времени на управление. Понятно, как важно найти хорошего арендатора. Наконец, для сдачи квартиры в аренду, по местному законодательству, необходимо получить согласие соседей, а это зачастую бывает непросто. Поэтому, оптимальный вариант для инвестора – подобрать новый объект, где собственником квартир ещё является строительная компания, которая легко выдаст соответствующее разрешение.
При сдаче квартир в аренду учитывайте все риски. Например, в Словении для занятия этим бизнесом
необходимо разрешение соседей по дому.
Как получить право на сдачу объекта в аренду?
Сдавать квартиру, не информируя об этом официальные структуры, просто рискованно. Тем более, что в Словении вы можете приобрести объект только на юридическое лицо, которое должно иметь какую-то сферу деятельности. Соответственно, проще открыть для этого компанию, в уставе которой указать соответствующий профиль - сдача недвижимости в аренду. Государству владелец компании выплачивает ежегодно 4% от оборота или 19% с прибыли, первое обычно более выгодно.
Какие условия надо выполнить для законной сдачи объекта в аренду?
Ваша квартира должна быть зарегистрирована в реестре объектов, которые сдаются в аренду. Без этого, например, вам не удастся предлагать её на Booking.com.
Чтобы попасть в реестр, надо представить определенный набор документов, в том числе подтверждающих право собственности. Квартира должна соответствовать техническим правилам, в которых прописаны минимально необходимые параметры объекта: требования к размеру комнат, сантехнике, предоставляемым коммунальным услугам.
Обязательно надо получить согласие соседей по этажу. Если собственник проживает в том же многоквартирном доме, то достаточно получить одобрение 75% соседей, если не проживает – то всех.
Уже сдавая квартиру, необходимо оповещать государственные органы о регистрации, въезде и выезде гостей, а также предоставлять их данные (копии паспортов). Обо всех выставляемых арендаторам счетах следует информировать налоговую службу. Наконец, необходимо грамотно вести бухгалтерию – оплачивать туристический сбор, НДС, несколько других пошлин и налогов, связанных с осуществлением арендной деятельности.
Это довольно хлопотный процесс, поэтому большинство арендодателей стремятся работать через управляющую компанию. К тому же в последние 2-3 года словенские власти отслеживают и штрафуют нарушителей (тех, кто пытается сдавать объекты нелегально), да и местные жители – таких примеров тоже немало – охотно сообщают о «подозрительных» объектах.
Пример реновированного объекта в спокойном районе Любляны. Дом был выкуплен в 2015 году, после чего инвестор сделал реновацию. В здании 4 квартиры – одна сдается в краткосрочную аренду и приносит до 3500 евро в месяц. Каждая из 3 квартир, сдающихся на долгий срок, приносит по 1 250 евро. Доходность составляет около 5%.
Относительно редкий объект – квартира в новостройке на побережье Словении, в новом доме в Портороже. Была приобретена за 270 тысяч евро. Средний ежегодный доход при посуточной сдаче (при средней занятости около 100 дней) составляет около 15 тысяч евро, что превышает 5% годовых.
Ameriska ulica 8, 6 этаж. БЦ Kristalna Palaca. Любляна, Словения
http://www.euro-realestate.ru/
Тел: +7 (800) 775-91-97, +386 64 275 188
E-mail: [email protected]
Skype: FUTU-RE