Что будет с ценой на недвижимость в Испании в 2022 году

Об авторе: Андрей Карачун
управляющий партнёр
DECART PROPERTY INVESTMENTS

Неравномерный рост

Первое, на что стоит обратить внимание, анализируя изменение цен на недвижимость в Испании, – неравномерное распределение роста. В отдельных регионах объекты подорожали значительно сильнее, чем в остальных. В первую очередь это относится к Мадриду, Барселоне и некоторым другим туристическим городам. Здесь даже можно говорить о первых признаках перегрева рынка.

Совершенно иначе ситуация выглядит в других местах, где и восстановление после кризиса началось позже, и темпы оказались не такими высокими.

Очередной цикл

В развитии событий на испанском, как и на любом другом рынке недвижимости, несложно заметить сложившуюся закономерность. Речь идёт о цикличности, которая состоит из пресловутого десятилетнего роста, затем определённого падения и последующего восстановления на уровень выше предыдущего максимума.

Последний такой кризис наблюдался в 2007–2014 годах, когда стоимость квадратного метра в Испании снизилась на 30,7% в номинальном и на 37,2% в реальном выражении, то есть с учетом инфляции.

А далее с 2015 года вплоть до начала пандемии наблюдался последовательный рост, который, правда, не успел превысить предыдущие рекордные значения, потому что был прерван введёнными карантинными мерами: закрытием границ, локдауном.

В 2019 году стоимость квадратного метра в Испании в среднем была на 12,3% выше худших показателей 2014 года, но на 22% ниже исторического максимума. Именно на это обращают внимание оптимисты.

Для того чтобы завершить исторический цикл, уровень цен должен превысить сложившийся ранее. Но рынок его всё ещё не достиг, даже не приблизился к нему, так как взлёт был прерван пандемией.

А значит, после её окончания есть потенциал для возобновления роста как минимум до прежних вершин.

Восстановление после пандемии

Именно так и начали развиваться события, как только карантинные меры стали сворачиваться. Причём даже заранее, с некоторым опережением.

Окончательно визовые центры Испании открылись только в мае 2022 года. А стремительный рост спроса и рекордное количество сделок с недвижимостью были зафиксированы уже в четвёртом квартале прошлого, 2021 года.

Все признаки говорят о том, что это был именно отложенный спрос. Сделки заключали те, кто хотел купить ту или иную собственность, но не смог оформить операцию во время пандемии. В особенности это касалось иностранцев (из-за закрытых границ). Однако уже в первом квартале 2022 года ситуация стабилизировалась, и к началу лета намечается некоторый незначительный откат в количестве транзакций.

Лидеры и лузеры

Чтобы никого не обижать, разделим регионы Испании на четыре условные категории по результатам последних месяцев.

В первой лиге оказались Мадрид, Барселона, Балеарские острова, Малага, Санта-Крус-де-Тенерифе и Лас-Пальмас. Эти регионы в среднем выросли по сравнению с 2014 годом почти на 30%.

Да, на них стоило бы ставить, но, возможно, на сегодняшний день эти лошадки уже немного выдохлись. Поэтому, покупая недвижимость в этих регионах, стоит торговаться и относиться к предложениям критически и очень выборочно.

Барселона, рынок недвижимости из первой лиги

Вторая лига – Кадис, Гранада, Севилья, Сарагоса, Вальядолид, Гвадалахара, Жирона, Таррагона, Аликанте, Валенсия, Касерес, Ла-Корунья и Наварра. Это не менее значимые для туризма и вообще испанской экономики города, но рост там с 2014 года составил всего чуть более 6%. Ещё есть к чему стремиться.

Третья группа оправилась от кризиса лишь относительно: Альмерия, Кордова, Уэльва, Уэска, Астурия, Кантабрия, Бургос, Паленсия, Саламанка, Альбасете, Толедо, Лерида, Кастельон, Бадахос, Луго, Оренсе, Понтеведра, Мурсия, Алава, Гипускоа и Ла-Риоха. Это очень разные регионы, у каждого из которых своя причина, почему цены недалеко ушли от худших показателей.

У многих из них есть свой собственный потенциал роста, и он ещё впереди. Но пока этого не случилось.

И наконец, четвёртая категория. Хуже всего с восстановлением дела обстоят у Хаэна, Теруэля, Авилы, Леона, Сеговии, Сориа, Саморы, Сьюдад-Реаля, Куэнки и Бискайя. Конечно, если делать ставку на отстающих, то можно заработать больше всего, но риски…

Переоценена ли недвижимость в Испании

После каждого кризиса инвесторы повторяют мантру «такого больше никогда не должно повториться». И для того, чтобы снова не пропустить момент, используют различные индикаторы.

Один из самых важных участников рынка – Банк Испании, который несёт ответственность за финансовую систему в целом, в том числе за надёжность банков, выдающих ипотечные займы. У него есть свои индикаторы для оценки сектора недвижимости: соотношение краткосрочных и долгосрочных процентных ставок, отношение цен на жильё к доходам семей и так далее.

Выводы Банка Испании, которые на сегодня сделаны, звучат так: стоимость недвижимости близка к равновесной. Это означает, что повода для беспокойства пока нет. Ситуация в большинстве регионов стабильная.

Самое главное: опасного мыльного пузыря на рынке недвижимости не наблюдается. Впрочем, если бы он и был, то, для того чтобы не раздувать панику и не лопнуть его в одно неловкое касание, речь бы шла всего лишь о «перегретости рынка».

Примеры объектов недвижимости в Испании

26 000 000 €

Отель, гостиница в Испании

Испания Андалусия Отель 3*** в Малаге Действующий отель 3*** в 300 м от песчаного пляжа в Малаге. 400 номеров несколько ресторанов, баров, дискотека, солярий, бассейн, конференц-залы, тренажёрный зал, игровой зал для детей, зал с большим TV экраном, парковка. Отель работает круглый год. Часть дохода - от проведения...

ИНДОМ

198 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

126 м² 3 3 2

Апартаменты на первом этаже (по-русски 2 этаж) в Торре-де-ла-Орадада. Салон, американская кухня, 3 спальни, 2 ванные комнаты, терраса 41м2. Общая площадь 76 м2. В комплексе есть зеленые зоны, бассейн для взрослых и детей, подземный паркинг.Торре-де-ла-Орадада – это престижное место на побережье Коста-Бланка, находящееся рядом с такими городками,...

ESTATE BARCELONA

249 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

121 м² 2 2 2

Плая-де-Пунта-Прима и Кала-Феррис.Пунта-Прима - это жилой район в нескольких шагах от моря. В пешеходной доступности расположена вся необходимая инфраструктура: магазины, аптеки, рестораны, фитнес-клуб, автобусная остановка. Школы и торговый центр Зения-Бульвар лишь в нескольких минутах езды. Пешком можно дойти до бухты Кла-Питерас, пляжа...

ESTATE BARCELONA

3 500 000 €

Дом на Коста-дель-Соль, Испания

412 м² 6 6 7

ВНЖ при покупке

Современная вилла, расположенная в Los Arqueros Golf Resort, Бенаавис. Вилла имеет прекрасные виды на долину и горы. Главный этаж: прихожая, ведущая к гостиной с высокими потолками и камином, а также полностью оборудованная кухня открытой планировки с обеденной зоной.Гостевая спальня с ванной комнатой.Прямой выход на крытые и открытые террасы,...

ESTATE BARCELONA

455 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

236 м² 3 3 4

Вилла в Сьюдад-Кесада, Рохалес. Большой салон, кухня, 3 спальни, 4 ванные комнаты, терраса 18 м2, солярий. Общая площадь 236 м2. На участке в 300 м2 есть сад, частный бассейн и гараж.Городок Сьюдад-Кесада (Ciudad Quesada) – это место, где проживает около 15 тысяч человек, среди которых представители всех европейских стран. Здесь есть магазины,...

ESTATE BARCELONA

460 000 €

Вилла в Пилар-де-ла-Орадада, Испания

125 м² 3 3

. Роскошные виллы на берегу моря в Торре де ла Орадада. Они состоят из 3 спален и 3 ванных комнат, гостиной, кухни, террасы, частного сада с бассейном. Рядом с услугами, барами и ресторанами, супермаркетом, пляжами и т. д.

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

1 044 310 €

Вилла в Рохалесе, Испания

371 м² 5 5

ВНЖ при покупке

. Это одна из самых впечатляющих вилл в Сьюдад Кесада. Он имеет 5 спален, 5 ванных комнат, кухню, гостиную, четыре террасы, солярий, частный сад, пейзажный бассейн и парковку. Втихом районе, недалеко от услуг, супермаркетов, баров и ресторанов, поля для гольфа и т. д.

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

377 000 €

Апартаменты в Сьюдад-Кесада, Испания

102 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-4.5%

В продаже новая квартира в Сьюдад Кесада. Находятся в комплексе закрытого типа с красивыми зелеными зонами, коммунальным бассейном и парковкой. Квартира на нижнем этаже с собственным участком 90 кв. м., где можно оборудовать беседку, готовить барбекю, загорать. Площадь квартиры 101,89 кв. м.. Три спальни, две ванные комнаты, гостиная-кухня и...

EspanaTour

3 600 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

894 м²

Коммерческое помещение с лицензией С3 в районе Сиютат Бейя города Барселона. Общая площадь 894 м.кв. в один этаж. Он состоит из эффектного главного зала, совершенно прозрачного, площадью около 300 м² с очень высокими потолками, три отдельных зала, входная зона 40 м², кухня и производственная площадь 190 м² и складское помещение 130 м².

ESTATE BARCELONA

3 600 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

2645 м²

Коммерческое помещение на индустриальном павильоне рядом с известными супермаркетами в городе Кастейяр дель Байес в пригороде Барселоны. Помещение разделено на 2 части. Каждая сдается в аренду. 1. Общая площадь первого этажа 988,94 м.кв. плюс альтийо 330,75 м.кв. Арендатор - китайский базар, 10 лет является арендатором этого помещения....

ESTATE BARCELONA

1 750 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

177 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Вилла с видом на море с южной стороны в эксклюзивной урбанизации гольф-клуба в Ориуэла Коста.Эта красивая вилла в минималистском и современном стиле имеет 3 спальни и 2 ванные комнаты. Они расположены на одном этаже, с большой террасой и частным бассейном. Огромный участок с естественной растительностью, обеспечивающий полное уединение. Кроме...

Mercury Group

506 000 €

Таунхаус на Коста-дель-Соль, Испания

177 м² 2 2

ВНЖ при покупке

0Дом, который вы искали В нашем эксклюзивном комплексе представлены дома с двумя и тремя спальнями, адаптированные к вашим потребностям, в одном из лучших районов Эстепоны, рядом с Сельво Авентура. Вы будете жить в районе, где все вам нужно, находится в пределах легкой досягаемости, недалеко от пляжа и с отличным транспортным сообщением. Чтобы...

Mercury Group

555 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

100 м²

Комерческое помещение в Барселоне. Общая площадь 100 м2. Контракт аренды подписан 1 февраля 2024 года на 15 лет. Срок обязательного исполнения 3 года. Первый год арендатор имеет скидку 400 евро в месяц. Второй год - 300 евро в месяц. Третий - 100 евро в месяц. Рентабельность 5%

ESTATE BARCELONA

325 000 €

Апартаменты в Марбелье, Испания

96 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в Комплексе с Бассейном на Крыше в Марбелье Квартиры расположены в районе Нуэва Андалусия в Марбелье. Они находятся в комплексе, в окружении множества повседневных и социальных удобств и развлечений. Кроме того, проект построен в удобном доступе к основным дорогам, соединяющим Марбелью с другими городами региона. Предлагаем купить...

TEKCE

575 000 €

Вилла в Ориуэла Коста, Испания

130 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Новый жилой комплекс из 4 современных вилл, расположенный в Ломас-де-Кабо-Ройг, Ориуэла Коста. Каждая вилла имеет 3 спальни и 2 ванные комнаты, гостевой туалет, кухню открытого плана с гостиной зоной, встроенные шкафы, большую террасу, частный сад с бассейном и парковочное место на бездорожье. Возможна опция подвала за дополнительную плату....

Planeta Spain

599 000 €

Пентхаус на Тенерифе, Испания

193 м² 2 3

ВНЖ при покупке

Мы рады предложить на продажу этот современный и изысканно обставленный двухуровневый пентхаус в комплексе " La Arenita " в Палм-Маре, расположенном в 200 метрах от моря. Почти 200 м2 распределены на двух уровнях, здесь есть 2 спальни и 3 ванные комнаты, кухня, гостиная и столовая и две террасы с потрясающим видом на океан. В стоимость входит...

VYM Canarias

1 060 000 €

Таунхаус в Мадриде, Испания

4 3

ВНЖ при покупке

Очаровательный таунхаус, недавно отремонтированный и расположенный в привилегированном месте в Сото де ла Моралеха (район Моралеха / Мадрид).Площадь дома составляет 200 м2, просторное и светлое пространство распределено на трех этажах.На первом этаже вы найдете уютную прихожую, гостевой туалет, просторную гостиную с камином, крытую террасу,...

Mercury Group

499 000 €

Дом на Коста-Брава, Испания

203 м² 4 2

Большой дом с башней, пригодный для круглогодичного проживания, располагается в тихой и экологически чистой урбанизации Валь Репос в городе Санта Кристина де Аро. Из дома открываются прекрасные виды на окружающие горы натурального парка Les Gavarres. Дом в прекрасном состоянии, отремонтирован 4 года назад. Площадь дома – 203 м2. Площадь...

Mercury Group

750 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

332 м² 3

ВНЖ при покупке

Виллы ";Las Dunas del Mar";. Это виллы класса Люкс, которые находятся во второй линии от моря в Торре дела Орадада , пляж ";Las Higeras";. Все дома имеют вид на море и находятся в 100 метрах от пляжа ";Игерикас";. Новостройка состоит из 12 отдельностоящих домов с частными бассейнами, оконченными садами , меблированными и готовыми к...

Mercury Group

569 000 €

Квартира в Барселоне, Испания

104 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Великолепная новая отремонтированная квартира с большими окнами и большим количеством естественного света в течение дня. Текущая планировка дома: гостиная/столовая с отдельной кухней/столовой, выходом на террасу площадью 18 м², 2 спальни с двуспальными кроватями со встроенными шкафами и 2 ванные комнаты. Однако квартиру можно легко...

Mercury Group

Посмотреть ещё 8669 похожих объектов

Факторы риска

Так что же, все прекрасно и можно смело инвестировать деньги в испанскую недвижимость? Пока да, но делать это уже сейчас надо с оглядкой. Хорошая перспектива рынка – догнать и перегнать – себя же до 2007 года. Это одна сторона медали. Но с другой стороны, сегодня важно правильно понимать и отслеживать другие показатели, которые влияют на ситуацию извне.

Геополитическая нестабильность, рост цен на энергоносители – всё это приводит к увеличению инфляции. Что, в свою очередь, не может не вызвать ответных действий Банка Испании. Грядёт череда повышений процентных ставок. А значит, подорожает ипотека для покупателей, кредиты для строителей.

Из-за инфляции снизятся доходы домохозяйств – конечных и самых важных покупателей недвижимости. И так далее по кругу. Всё это может негативно сказаться на спросе на жилые объекты. А значит, их капитализация может оказаться под большим вопросом.

Совсем другое дело – коммерческая недвижимость – любимая и проверенная защитная гавань. Но и в этом секторе ситуация не на сто процентов стабильна, за развитием событий инвесторам надо следить внимательно.

Под давлением инфляции

Примерно с середины мая испанские собственники коммерческих объектов начали поднимать цены на уже продаваемую недвижимость. Порою на существенные 20–30% стоимости.

Это произошло в основном по двум причинам: из-за восстановления туристического потока и непривычно высокой для Еврозоны инфляции.

Постоянные инвесторы знают, что в конечном счёте в Барселоне продаётся рентабельность. Но так как рынок недвижимости не столь волатилен, а испанцы особой расторопностью не отличаются, у инвесторов есть немного времени до того, как коррекция начнёт носить массовый характер. Тем не менее стоит учитывать, что механизм роста цен уже запущен.

Уходящий поезд дешевой ипотеки

Есть ещё один важный момент. Когда решение о покупке принято, то лучше действовать быстрее и решительнее, если необходим ипотечный заём. При этом стоит делать выбор в пользу кредита с фиксированной ставкой на максимально долгий срок, потому что эпоха дешёвых займов в Испании и вообще в Европе, скорее всего, уходит в прошлое.

Специалисты компании DECART PROPERTY PARTNERS ответят на ваши вопросы