Иностранцы имеют право покупать жилую и коммерческую недвижимость в Нидерландах без ограничений, причём как через физическое, так и через юридическое лицо. Не важно, живёте ли вы в стране постоянно или управляете всеми делами удалённо, – вы имеете полное право сдавать или продавать имущество в Нидерландах. Сама по себе покупка недвижимости не является основанием для получения ВНЖ. Но наличие собственности доказывает ваше стабильное положение и упрощает процесс выдачи разрешения на другом основании. Какие налоги придётся платить, владея домом или квартирой в стране, сколько тратить на коммуналку и жизнь – читайте в нашей статье.
Налог на недвижимость
Собственники жилой и коммерческой недвижимости, а также арендаторы гаражей, складских или коммерческих помещений платят налог на недвижимость (onroerendezaakbelastingen, или OZB). Это фиксированный процент от официальной оценочной стоимости (WOZ) собственности, который варьируется в зависимости от региона, типа недвижимости и варианта использования.
Если вы перепродаёте объект, пробыв собственником в течение неполного года, нотариус или агент должен договориться с новыми владельцами о выплате соответствующей части от общей суммы налога.
Ставки
Как мы уже отметили, процент варьируется в зависимости от города. К примеру, муниципалитет Амстердама устанавливает следующие размеры налога:
0,0428% для владельцев жилых помещений;
0,1796% для собственников коммерческих объектов;
0,1293% для арендаторов коммерческой недвижимости.
Арендаторы жилых помещений налог на недвижимость не платят.
В целом по стране средняя ставка налога на недвижимость составляет 0,1–0,3%. Если собственность куплена в ипотеку, то из официальной оценочной стоимости можно вычесть проценты по кредиту.
Налоговая особенность. Выплаты процентов по ипотеке не облагаются налогом, пока недвижимость используется в качестве основного места жительства. Но данное условие действует не более 30 лет. Налоговые ипотечные вычеты автоматически исчезают, если вы решите покинуть страну, но продолжаете владеть недвижимостью.
Как и когда платить
Налог на недвижимость необходимо уплачивать один раз в год в виде комбинированного муниципального налогового счёта (gecombineerde aanslag) вместе с несколькими другими сборами (в том числе с налогом на доход от аренды). Переоценка собственности осуществляется до 1 января года, следующего за отчётным. Далее городской муниципалитет отправляет по почте налоговую декларацию, где указана оценочная стоимость объекта и ставка налога.
Нидерланды
г.Амстердам
Большой дом на центральном канале
Большой красивый 6-этажный дом на одном из центральных каналов
в историческом центре Амстердама.
Историческое здание постройки 1695 года, после реконструкции, в отличном состоянии.
Площадь здания 479м2, 15 комнат.
Отдельное кладовое помещение 62м2
Гараж
Садик 100м2...
ИНДОМ
953 750 €
Дом в Амстердаме, Нидерланды
175 м25
Нидерланды
г.Амстердам
Дом в центре Амстердама
Небольшой жилой трёхэтажный дом в самом центре Амстердама.
Здание является историческим памятником, год постройки - 1896,
полная реставрация была проведена в 2000году.
Земельный участок в собственности.
Территория обособлена и недоступна для посторонних.
Площадь дома 165м2 + кладовое...
ИНДОМ
1 226 400 €
Вилла в Амстердаме, Нидерланды
270 м27
Нидерланды
30 км от г.Амстердам
Стильная вилла в Ларене
Двухэтажная стильная вилла с панорамными окнами.
Жилая площадь виллы 250м2 + подсобные помещения 20м2
7 комнат
Сауна, спортивные тренажёры
Ухоженный земельный участок 549м2с ландшафтным дизайном
Гараж на 2 автомобиля, соединённый с домом.
Месторасположение: жизнерадостный...
ИНДОМ
2 010 400 €
Вилла в Амстердаме, Нидерланды
574 м211
Нидерланды
30 км от г.Амстердам
Шикарная вилла с мансардой
Двухэтажная шикарная большая вилла с мансардой
Месторасположение: жизнерадостный городок Ларен в 32 км от центра Амстердама, самое престижное дачное место в Нидерландах с фешенебельными ресторанами, кафе и бутиками.
До международного аэропорта в Амстердаме "Схипхол" -...
ИНДОМ
727 440 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
124 м25
Нидерланды
г.Амстердам
2-уровневая квартира в центре города
2-уровневая квартира в историческом центре Амстердама.
Жилая площадь квартиры 100м2+терраса 24м2
5 комнат
Балкон
Полная собственность на землю.
Цена: 649 500€ + 12 % полные расходы на сделку = 727 440€
ИНДОМ
728 000 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
63 м23
Нидерланды
г.Амстердам
Квартира с балконом, центр города
3-комнатная квартира на 4 этаже в доме постройки 1953 года.
Исторический центр Амстердама.
Балкон на юго-западную сторону.
Площадь квартиры 63м2.
Полная собственность на землю.
Цена:650 000€ + 12 % полные расходы на сделку = 728 000€
ИНДОМ
616 000 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
43 м22
Нидерланды
г.Амстердам
2-комнатная квартира в центре города
2-комнатная квартира на 3 этаже в доме постройки 2012 года
в центре Амстердама.
Площадь квартиры 43м2 + балкон
Земля в собственности муниципалитета и выкуплена до 2060 года.
Цена:550 000€ + 12 % полные расходы на сделку =616 000€
ИНДОМ
347 200 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
33 м22
Нидерланды
г.Амстердам
Квартира с двориком
Очень хороший вариант для покупки как для собственного использования,
так и для сдачи в аренду.
Небольшая уютная 2-комнатная квартира с маленьким двориком 9м2
Площадь квартиры: 33м2
Месторасположение: исторический центр Амстердама.
Земля в собственности....
ИНДОМ
1 500 000 €
Вилла в Амстердаме, Нидерланды
320 м2
Нидерланды
150 км от Амстердама
Имение с правом получения ВНЖ
Уединённое имение на севере Нидерландов - отличное предложение для тех, кто хочет жить работать в спокойном тихом месте, скрытом от посторонних глаз.
Площадь земельного участка в собственности: 4,33 га
Участок окружен лугами и полосой леса, что даёт возможность...
ИНДОМ
5 040 000 €
Дом в Амстердаме, Нидерланды
547 м2
Нидерланды
г. Амстердам
Дом в квартале Йордан
Великолепный дом на канале в историческом квартале Амстердама - Йордан.
Год постройки дома: 1906
Здание было восстановлено и полностью перепланировано в 2017 году.
Площадь земельного участка: 395м2
Земля в собственности
Площадь здания: 547м2
8 комнат
Терраса...
ИНДОМ
532 000 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
87 м23
Нидерланды
г. Амстердам
Квартира в доме у залива
3-комнатная квартира 87 м2 в жилом комплексе у залива
в историческом центре Амстердама.
Год постройки дома: 2007
2 этаж
кладовое помещение
место на парковке
Цена: 475 000€ + 12% полные расходы на сделку = 532 000€
ИНДОМ
504 000 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
49 м22
Нидерланды
г. Амстердам
Квартира после ремонта
2-комнатная квартира в доме в центре Амстердама.
Год постройки дома: 1930
2 этаж
Площадь квартиры 49 м2 + балкон 3 м2
Земля в собственности
Квартира после ремонта
Цена:450 000€ +12% полные расходы на сделку =504 000€
ИНДОМ
576 800 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
75 м22
Нидерланды
г. Амстердам
Квартира 75 м2 в центре
2-комнатная квартира в стилизованном доме в центре Амстердама,
рядом с центральным вокзалом.
Год постройки дома: 1980
3 этаж
Площадь квартиры 75 м2
Земля в собственности.
Цена: 515 000€ + 12% полные расходы на сделку = 576 800€
ИНДОМ
504 000 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
107 м23
Нидерланды
г.Амстердам
Квартира рядом с парком
Великолепная 3-комнатная квартира в спальном, западном районе Амстердама
(в 20 мин. на трамвае до центральной площади "Dam" )
Год постройки дома: 2006
Площадь квартиры 96 м2
2 этаж
Балкон 6 м2, кладовое помещение 5 м2, парковочное место в гараже.
Напротив дома...
ИНДОМ
436 800 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
68 м23
Нидерланды
г. Амстердам
Квартира с садиком
3-комнатная квартира в западном районе Амстердама,
всего в 10 мин на трамвае или велосипеде до центральной площади "Dam".
Жилая площадь квартиры 68 м2
Первый этаж
Садик 23 м2
Цена: 390 000€ +12% полные расходы на сделку = 436 800€
ИНДОМ
504 000 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
56 м22
Нидерланды
г. Амстердам
Светлая 2-комнатная квартира 56м2 с собственным двориком 24м2 в доме на канале, недалеко от центра Амстердама - в 7-8 мин езды на трамвае до центрального вокзала.
Земля в собственности.
Цена:450 000€ +12% полные затраты на покупку =504 000€
ИНДОМ
358 400 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
85 м23
Нидерланды
г.Амстердам
Квартира в западной части Амстердама
3-комнатная квартира на 2 этаже 12-этажного современного жилого комплекса в "спальном" комфортабельном районе на западе Амстердама.
Рядом находится парк, озеро.
Расстояние до исторического центра Амстердама - 20 минут на трамвае.
Год постройки дома: 2006...
ИНДОМ
431 200 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
77 м23
Нидерланды
г.Амстердам
3-комнатная квартира в доме на канале
3-комнатная квартира в старинном доме на одном из самых живописных каналов в историческом центре Амстердама.
Год постройки дома: 1906
Полная реставрация дома была проведена в 2006 году.
Площадь квартиры 65м2 + терраса 12м2
2 этаж
Цена: 385 000€ + 12% полные расходы на...
ИНДОМ
782 800 €
Апартаменты в Гааге, Нидерланды
220 м24
Нидерланды
г.Гаага
Апартаменты в историческом центре города всего в 250 м
от здания Парламента Нидерландов и Рыцарского зала.
Дом постройки 1906 года.
Площадь 220 м2: 4 комнаты, балкон , терраса,
джакузи, сауна, современная кухня.
Полная собственность.
Апартаменты отреставрированы в конце 2011 года.
Современный стиль, авторский...
ИНДОМ
495 000 €
Вилла в Амстердаме, Нидерланды
165 м2
ГородПюрмеренд (Purmerend), 25 км от Амстердама.
Виллас большим садом и гаражом.
Земляв полной собственности, площадь участка 359 м2.
Год постройки: 1978
Площадь виллы : 165 м2
Цена:495 000 евро
Расходы по сделке ( налог, оформление, комиссия)= 12%.
Цена виллы с учётом расходов554 400 евро
При покупке квартиры в Нидерландах новый владелец автоматически становится членом ассоциации собственников (VvE). Эта организация отвечает за содержание и обслуживание жилого комплекса, в котором находятся апартаменты. Сбор за сервис нужно вносить каждый месяц, ставка зависит от перечня услуг и конкретной ассоциации. В среднем – €1–2 за кв. м.
Остальные затраты включают
Электричество. В стране три основные компании-поставщика: Essent, Nuon, Oxio. Тарифы схожие – порядка €0,19 за кВт·ч. Но каждая компания предлагает специальные планы, позволяющие сэкономить, к примеру сниженные тарифы в дневные и ночные часы.
Газ. Используется редко, в основном в старых домах, так как тариф довольно высокий. Основные поставщики – те же, что и для электроэнергии. Средняя ставка – €0,62 за куб. м.
Вода. Ставки разнятся в зависимости от поставщика и региона. Самые низкие тарифы – у Evides (€0,95 за куб. м), самые высокие – у Waternet (€1,24 за куб. м). У остальных – в среднем €1,1 за куб. м. Оплачивать выгоднее по счётчику. Если прибор не установлен, общая стоимость на комплекс равномерно распределяется между владельцами. В таком случае затраты могут быть в шесть – восемь раз выше, чем при наличии счётчика.
Вывоз мусора. Сбор, покрывающий работу экстренных служб и вывоз мусора, регулируется на уровне каждого города и зависит не только от инфраструктуры, но и от количества проживающих в квартире человек. К примеру, если речь идёт об Амстердаме и в апартаментах живёт только один человек, годовой сбор составит €235, если семья – €313.
Интернет. В зависимости от провайдера месячная стоимость пакета (50 мб/сек) – €25–30. Если в пакет нужно включить также телефон и телевидение, цена составит €45–50.
Страхование. Является обязательным и нередко включается в плату ассоциации собственников, которая приобретает коллективный полис на весь комплекс. Однако может оплачиваться и отдельно – годовая ставка в таком случае составляет в среднем 0,16% от стоимости объекта. Финальный процент может варьироваться в зависимости от типа полиса и категории недвижимости.
Как платить
При наличии счёта в местном банке можно настроить автоотчисление по заданным датам напрямую на счета компаний – поставщиков услуг и ассоциации собственников. Можно также вносить деньги вручную через интернет-банкинг.
Пример расчёта расходов на коммунальные услуги и налоги для разных типов недвижимости (в год)
Квартира с двумя спальнями вАлмере, 80 кв.м, тричеловека
Налог на недвижимость
€150
€160
Плата в ассоциацию собственников
€1200
€1440
Электричество
€450
€970
Газ
€750
-
Вода
€240
€345
Вывоз мусора
€270
€315
Интернет
€360
€540
Страхование
€560
€590
Итого в год
€3980
€4360
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Стоимость жизни в Нидерландах
В сравнении с другими развитыми странами Запада жить в Нидерландах не так уж и дорого. Хотя Амстердам и другие крупные города страны назвать бюджетными нельзя. По версии numbeo.com, стоимость жизни в столице на 30% выше, чем в Мадриде, на 18% – чем в Нью-Йорке, на 12% – чем в Мюнхене. Затраты всего на пару процентов выше, чем в Париже, Сингапуре и Лондоне. При этом качество жизни действительно высокое.
Типичный дом в Алмере
Но между Амстердамом и более мелкими городами наблюдается сильный разрыв в ценах на жизнь, и в частности на аренду. Так, снимать жильё в Алмере, от которого до столицы всего 20 минут на электричке, вдвое дешевле, чем в Амстердаме.
Доходы
На начало 2021 года минимальная зарплата в Нидерландах – €1685, средняя – около €2200. После вычета налогов житель страны получает около €26 тыс. в год. В крупных городах уровень оплаты труда выше. К примеру, в Роттердаме и Амстердаме – на €150–300, чем в среднем по стране.
Требуемый минимальный уровень зарплаты для высококвалифицированных иностранных специалистов варьируется в зависимости от возраста, опыта и специализации в пределах €2497–5567 в месяц.
Стоит отметить, что налоги в стране очень высокие. Потому, оценивая здешние зарплаты, следует узнавать сумму именно чистого дохода.
Аренда жилья в Амстердаме обходится недёшево. Чтобы снять однушку в центре, придётся платить €1,5–1,8 тыс. в месяц, в других районах цена будет чуть пониже – €1,1–1,4 тыс. За апартаменты с тремя спальнями придётся платить €2,5–2,8 тыс. и €1,9–2,1 тыс. соответственно.
Согласно результатам опроса, проведённого Международной консультационной платформой, большинство экспатов с трудом платят за съёмное жильё в Нидерландах.
Новостройки в Роттердаме
Еда
Цены на повседневные продукты не особо высокие, особенно если покупать их в бюджетных местных супермаркетах Albert Heijn и Dirk или в международных Aldi и Lidl. А приобретая продукты на уличных рынках, можно сэкономить ещё 10–15%. В целом, если питаться только дома, на еду в месяц уходит €200–250 на человека.
Пакет молока стоит около €1, хлеб – €1,5–2,0, кило риса – €2, дюжина яиц – €2,8, кило курицы – €8, говядины – €13. За килограмм фруктов и овощей в супермаркете придётся заплатить €1,5–2,5.
Бюджетный обед в кафе обойдётся в €5–10, а стандартный ужин в ресторане низкой ценовой категории – €9–17. За дополнительный бокал пива придётся доплатить €5, за чашку капучино – €3,5–4,0. Комбо-обед в McDonalds стоит €9.
Транспорт и связь
Система общественного транспорта в Нидерландах развита хорошо и представлена автобусами, трамваями, метро, поездами. Стоимость поездки сильно зависит от расстояния: разовый билет (действует в течение часа) может стоить как €1,3, так и €3,5. Билет на поезд Харлем – Амстердам обойдётся в €4,5.
Велосипеды в Амстердаме
Стоимость проездного билета на месяц зависит от выбранных зон, типов транспорта и может варьироваться в пределах €35–95. Транспортных компаний в стране несколько, и каждая предлагает специальные условия, чтобы привлечь клиентов. Потому вариантов абонементов огромное количество. Можно, к примеру, купить на определённый промежуток времени (скажем, с 9.00 до 18.00) или на фиксированный участок (с дома до работы и обратно). Или купить скидочную карту. Скажем, абонемент, обеспечивающий скидку в 40% на все поездки по выходным, стоит €50 в год.
Для оплаты общественного транспорта жители Нидерландов пользуются карточкой OV-chip, которая стоит €7,5. Пополнять её можно онлайн, с помощью специальных автоматов, на станциях через кассу. Используя карту, удаётся существенно сэкономить на проезде.
Стоимость такси сильно варьируется в зависимости от города. В Амстердаме самые высокие тарифы (около €3,5 за км), в Гронингене – самые низкие (€2 за км). Литр бензина в среднем стоит €1,6.
В Нидерландах очень развито велодвижение: созданы специальные велодорожки, в каждом городе множество велостанций. Потому такой вариант позволяет отлично сэкономить на общественном транспорте.
Что касается мобильной связи – в стране несколько мобильных операторов, и стоимость пакетов у них сильно разнится. Самый доступный пакет мобильного интернета с нормальной скоростью на 1 Гб можно найти за €10 плюс одна минута разговора внутри сети – €0,12.
Развлечения и медицина
Если вы хотите посещать спортзал, в месяц придётся отдавать за абонемент €40–50, билет в кино стоит €12–15.
Резиденты Нидерландов обязаны оформить медицинскую страховку, которая охватывает два направления: zorgverzekeringswet (базовый пакет) и wet langdurige zorg (сестринская помощь). Минимальная стоимость базового пакета €100 в месяц – за эти деньги вы можете рассчитывать на экстренную помощь, приём специалистов и покупку лекарств со скидкой. Стоимость комплексного пакета, в который также входят лечение хронических заболеваний, косметология, физиотерапия, – около €250–300 в месяц.
Несмотря на пандемию, недвижимость в Нидерландах продолжает дорожать, собственно, как и аренда. Норма годовой прибыли зависит от района, города и типа недвижимости. По словам экспертов рынка, наиболее доходная – жилая недвижимость, она приносит 10–12% в год. Коммерческие и промышленные объекты обеспечивают доходность в 8–11%.
Если вы сдаёте жильё в долгосрочную аренду, на арендатора ложатся все расходы, кроме налога на недвижимость – его платит собственник.
Гронинген, Нидерланды
Ставки
Стоимость краткосрочной аренды жилья в Амстердаме стартует с €90–100 в сутки. Летом 2020 года власти страны ввели необходимость обязательно получать разрешение собственникам, желающим сдавать жильё в краткосрочную аренду. Потому число арендных квартир в Амстердаме сократилось на 75%.
Налоги
Для нерезидентов, которые сдают в аренду свою недвижимость в Нидерландах, налог зависит от ряда факторов. При расчёте за основу принимаются годовой доход от аренды и оценочная стоимость недвижимости (WOZ). В формуле учитывается налоговый вычет, сумма которого зависит от семейного положения владельца, процент условной доходности и фиксированная ставка 30%.
Пример. Семейная пара сдаёт в аренду жильё стоимостью €225 000 за €1 500 в месяц. Годовой доход – €18 000. Расчёт:
Вначале узнаём налогооблагаемый доход по формуле: (€225 000 – €50 000) × 4,6% = €8 050, где €50 000 – налоговый вычет для пары; 4,6% – условная минимальная доходность от аренды.
К полученному налогооблагаемому доходу применяем фиксированную ставку 30%. Получаем €2415. Это и есть сумма годового налога.
Если собственник – холостяк, налоговый вычет при расчёте для него составит €25 тыс.
Процент условной минимальной доходности варьируется в зависимости от стоимости недвижимости: до €75 тыс. – 2,87%, €75–975 тыс. – 4,6%, свыше €975 тыс. – 5,39%.
Управляющие компании
Берут на себя весь спектр забот о недвижимости: начиная от присмотра и ухода и заканчивая поиском арендаторов, приёмом платежей, оплатой коммунальных услуг. Оплата по договорённости: плавающий процент (около 6–8%) или фиксированная сумма.
Если недвижимость принадлежит физическому лицу – нерезиденту Нидерландов и используется как основное место жительства (то есть без коммерческой цели), налог с прироста капитала при продаже платить не нужно.
Но если нерезидент ведёт бизнес в стране, а данная собственность – один из основных активов компании, налог платить придётся. К примеру, человек изначально приобрёл недвижимость, чтобы сдавать в аренду. В таком случае формула схожа с той, по которой рассчитывается налог с арендного дохода: учитывается предполагаемая минимальная доходность и применяется ставка 30%.
Финансовый район Амстердама – Зёйдас
Затраты при продаже собственности
При продаже недвижимости все расходы ложатся на покупателя. В частности, новый владелец несёт следующие затраты.
Налог на передачу собственности (overdrachtsbelasting). 2–8% в зависимости от типа недвижимости и юридического статуса покупателя. С 1 января 2021 года люди в возрасте от 18 до 35 лет, покупающие свою первую недвижимость в Нидерландах, данный налог не платят, при условии что стоимость объекта – до €400 тыс.
Банковская гарантия (bankgarantie waarborgsom). 10% от стоимости покупки. Выступает в качестве залога на случай, если покупатель не выполнит условия по контракту.
Договор передачи (de leverageingsakte). €450–600.
Гонорар агента по недвижимости (makelaarscourtage). 1–2% от покупной цены.
Оценка объекта (taxatierapport). €400–700 (попадает под налоговый вычет).
Предполагаемая стоимость аренды (eigenwoningforfait). От 0,0 до 0,6% от WOZ.
Дополнительные расходы (kosten koper). Около €420.
Если жильё берут в кредит, дополнительно придётся заказать консультацию по ипотеке (hypotheekadvies), которая потянет на €1,5–3,5 тыс., и составить ипотечный договор (hypotheekakte) за €450–650. Однако и то, и другое можно включить в налоговый вычет при последующей уплате налога на собственность.