a
Версия
для печати

Чем квартиры в Дубае удивляют иностранцев

Что такое устаревший фонд по-дубайски, чем частные застройщики отличаются от государственных, как девелоперы привлекают клиентов, а на чём стараются «схитрить»... Вместе с экспертом рынка недвижимости ОАЭ разбираемся в деталях, которые удивляют иностранных покупателей.

О нюансах рынка недвижимости Дубая рассказывает директор компании AХ Capital Виктория Шабалина, которая работает в сфере недвижимости в ОАЭ с 2009 года.  


10-летняя квартира – устаревший жилищный фонд

С 2015 года поменялись требования к пожарной безопасности. Уже официально запрещено использовать ранее одобряемые материалы, так как стандарты повысились. Войдя в здание, построенное до 2010-2012 года, вы почувствуете, что это другое качество. Может быть, квартиру там можно купить дешевле, но в плане обслуживания и ремонта это всё-таки другой уровень. По местным меркам, дом, построенный 10-15 лет назад, – устаревший фонд.

квартира Marina Gate в Дубаеквартира Marina Gate в Дубаеквартира Marina Gate в Дубае

Квартира в здании Marina Gate в Дубае, которое возводится по новым строительным стандартам

Застройщики дают выгодные акции и рассрочки

Сейчас в ОАЭ рынок покупателя. Многие девелоперы предлагают такие условия, о которых ещё несколько лет назад нельзя было и мечтать. Государственные застройщики, такие как Emaar, дают беспроцентную рассрочку на два-три года после въезда в готовую квартиру на вторые 50% стоимости жилья. 

Застройщики «хитрят» с метражом для привлечения покупателей

Скидок и акций на рынке недвижимости Дубая много, но к ним надо подходить избирательно. Последняя тенденция – сокращение метража. К примеру, застройщик анонсирует продажи квартир с одной спальней по цене ниже, чем у конкурентов. Но если внимательно рассмотреть предложение, можно заметить, что стоимость квадратного метра такая же, а метраж квартиры – меньше на 10-20%. При этом делают такие планировки, что вы сразу и не почувствуете разницу.

Совсем маленькие застройщики, предлагающие более низкие цены, урезают площадь ещё значительнее – до 40%. Это уже сложно не заметить. Но многие люди просто закрывают на это глаза или же не понимают, почему цена в конкретном проекте гораздо ниже, чем во всех остальных.

Надо знать, что у любого застройщика есть право погрешности на 5% от заявленной площади. Это значит, что если вам обещали квартиру в 100 кв. м, то получить вы должны 95 кв. м или больше (иначе застройщик обязан будет выплатить неустойку).

Возможность перепродажи строящихся квартир регулируется контрактом

В недвижимость Дубая можно вкладываться и на короткий срок. К примеру, купить квартиру на стадии котлована, а когда будет построен каркас – продать. Закон этого не запрещает, но надо очень внимательно читать контракт: условия и возможные ограничения там прописаны. Обычно для того, чтобы иметь право перепродать объект, надо выплатить застройщику от 30 до 50% стоимости квартиры. Эти ограничения были созданы для того, чтобы избежать больших масштабов спекулятивных сделок (максимум был в 2006-2007 годах). Сейчас перепродаж на стадии застройки всё меньше.

Примеры объектов недвижимости в Дубае
Апартаменты за 538 410 евро в Дубае, ОАЭ
538 410 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
73 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой
Откройте для себя исключительный стиль жизни в Marina Cove, престижном прибрежном комплексе, предлагающем роскошь, комфорт и непревзойденную красоту. Этот великолепный объект недвижимости с захватывающим видом на океан, спокойной атмосферой и прямым доступом к нетронутым пляжам идеально подходит для тех, кто ищет умиротворяющий отдых или...
Апартаменты за 427 469 евро в Дубае, ОАЭ
427 469 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
86 м2
Продажа: Однокомнатная квартира в комплексе Arbor View, Arjan, Дубай Amfora Real Estate с гордостью представляет комплекс Arbor View, предлагающий ряд особенностей и удобств, разработанных для повышения качества жизни своих жителей. Однокомнатная квартира Площадь: 86,2 м² Удобства: Парки и зелёные зоны: Просторные благоустроенные...
Amfora Real Estate
Квартира за 434 336 евро в Дубае, ОАЭ
434 336 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
82 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты с потрясающим расположением в новом проекте Al HABTOOR TOWER. Продаются с кухонной техникой! Прекрасный вариант для жизни, инвестиций и сдачи в аренду (ROI - 6.7 %.в $)! Срок сдачи: 3 кв. 2026 г. Инфраструктура: бассейн, тренажерный зал с высококлассным оборудованием, спа-салон, библиотека, площадка для игры в падел-теннис, кафе...
DDA Real Estate
Квартира за 485 809 евро в Дубае, ОАЭ
485 809 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
70 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Роскошные апартаменты в жилом комплексе Safa Gate в районе Al Wasl! Потрясающая локация! Множество премиальных удобств! Отличный вариант для жизни и инвестиций! Гарантированный доход! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: бассейн, теннисные корты, баскетбольные площадки, прокат велосипедов, лужайки для...
DDA Real Estate
Апартаменты за 163 793 евро в Дубае, ОАЭ
163 793 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
36 м2 1
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 300 932 евро в Дубае, ОАЭ
300 932 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
70 м2 2 1 1
ELYSEE 3 в Джумейра вилиж Съркл. 1 комнатная квартира 70 квадрата. от 350 000 доларс. гибкий план оплата, 50% во време строителство до Юле 2024 50% в течение 4 года после сдача проекта . Момент в твоем путешествии, когда ваше прошлое и будущее становятся одним целым, где встречается вдохновение инновации, расцвет идей и будущее создано....
ROYAL HOME
Апартаменты за 227 763 евро в Дубае, ОАЭ
227 763 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
66 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Масштабный жилой проект - резиденция с панорамными окнами и балконами, расположенная в районе City of Arabia, Dubailand. Характеристика объекта под ключ: - жилые здания в проекте предлагают на выбор студии и апартаменты с 1-3 спальнями; - из окно открываются живописные виды на зелёные парки или канал с набережной; - проект расположен в...
Expertagent
Таунхаус за 486 945 евро в Дубае, ОАЭ
486 945 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
144 м2 3
Описание Представляем потрясающую 3-комнатную квартиру на престижном побережье Коста Брава в Damac Lagoons. Эта просторная и тщательно спроектированная резиденция предлагает идеальное сочетание роскоши и комфорта. Эта квартира с тремя просторными спальнями, включая роскошную главную спальню, просторной гостиной и современной кухней, оснащенной...
Tradegoria Global Estate
Апартаменты за 725 293 евро в Дубае, ОАЭ
725 293 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
155 м2 2 2 2
Объект под сдачу
На островах Дубая возвышается новая икона - Zephyra Residences, потрясающий 14-этажный архитектурный шедевр, предлагающий эксклюзивный выбор роскошно оформленных 1-3-спальных квартир, пентхаусов и таунхаусов. Расположенные вдоль набережной, резиденции сочетают в себе современную изысканность и природную красоту, с обширными балконами и...
Arsenal East
Апартаменты за 1 523 950 евро в Дубае, ОАЭ
1 523 950 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
153 м2 4 3 3
Nika Estate Homes Properties представляет квартиру с просторной планировкой в Erin, Central Park! Лучшее инвестиционное предложение! Подробная информация о недвижимости: - 3 спальни - 3 ванные комнаты - 2 балкона - Вид на Бурдж-Халифу - Верхний этаж - Комната для прислуги - Ванная комната для прислуги - Туалетная комната -...
Nika Estate Homes Properties
Апартаменты за 441 000 евро в Дубае, ОАЭ
441 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
119 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Роскошные апартаменты с частными бассейнами в Дубае, Джумейра Вилладж Серкл Джумейра Вилладж Серкл (Jumeirah Village Circle, JVC) – это центрально расположенный семейный район в Дубае, в котором представлены виллы, таунхаусы и апартаменты. Район известен своей доступностью в сравнении с другими престижными районами города, при этом предлагая...
TEKCE
Апартаменты за 866 589 евро в Дубае, ОАЭ
866 589 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
108 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Новый комплекс апартаментов будет расположен в престижной локации на въезде в район Палм-Джумейра, в окружении ресторанов, магазинов и достопримечательностей города. Жителям комплекса предоставлен доступ к частному пляжу. Полностью меблированные 1-спальные апартаменты площадью 108 кв.м Дизайн интерьеров разработан ведущими европейскими...
Intermark Global
Апартаменты за 456 815 евро в Дубае, ОАЭ
456 815 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
114 м2 2 2 2
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 819 217 евро в Дубае, ОАЭ
819 217 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
178 м2 2 2 2
Объект под сдачу
На островах Дубая возвышается новая икона - Zephyra Residences, потрясающий 14-этажный архитектурный шедевр, предлагающий эксклюзивный выбор роскошно оформленных 1-3-спальных квартир, пентхаусов и таунхаусов. Расположенные вдоль набережной, резиденции сочетают в себе современную изысканность и природную красоту, с обширными балконами и...
Arsenal East
Студия за 327 736 евро в Дубае, ОАЭ
327 736 €
Студия в Дубае, ОАЭ
46 м2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Студия с панорамным видом на Дубайский канал, Бурдж Халифу и современный Дубай! ROI — от 5,25% в $! Идеально подходит для жизни, инвестиций и сдачи в аренду! Меблированная кухня и бытовая техника премиум-класса! Срок сдачи: 1 кв. 2026 г. Этаж: 17 Удобства: набережная, амфитеатр, бассейн, зоны для барбекю, фитнес-центр, супермаркеты,...
DDA Real Estate
Апартаменты за 130 005 евро в Дубае, ОАЭ
130 005 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
39 м2 1 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Откройте для себя возвышенный образ жизни в Cove Edition by Imtiaz, где изысканность и роскошь достигают новых высот. * Конфигурация: 2B+G+13 * Полностью меблированный фирменный дизайн Планы оплаты: * 50/50 * 70/30 + 3 года после передачи Специальные предложения наличными: * 100% предоплата: скидка 15% * 50% предоплата: скидка 5%...
Hermes Real Estate
Офис за 173 337 евро в Дубае, ОАЭ
173 337 €
Офис в Дубае, ОАЭ
29 м2
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 253 340 евро в Дубае, ОАЭ
253 340 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
68 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
С первыми лучами рассвета Aurora by Binghatti поднимается. Одухотворенное чувство чуда, маяк, появляющийся среди безмятежности ночи, дом, где жизнь начинается заново. Aurora by Binghatti обещает непревзойденный жизненный опыт благодаря эксклюзивной коллекции особенностей образа жизни, сияющих бесконечными возможностями. ТИП НЕДВИЖИМОСТИ:...
Hermes Real Estate
Апартаменты за 398 262 евро в Дубае, ОАЭ
398 262 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
7 м2 1 1 2
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 387 040 евро в Дубае, ОАЭ
387 040 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
109 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в престижном проекте Al Haseen Residences 3 в районе Dubai International City! Динамично развивающийся район Дубая! Полностью меблированная кухня! Премиальные удобства для комфортной жизни! Для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: освежающий бассейн, полностью оборудованный...
DDA Real Estate

Квартиры от частных застройщиков дешевле, от государственных – надёжнее

Преимущество крупного государственного застройщика в том, что он развивает площадки комплексно, целыми районами, – Emaar, к примеру, полгорода отстроил: Downtown, Dubai Marina, Greens, Springs, Meadows, Emirates Hills.

У частных девелоперов (а они обычно строят точечно) вы можете купить квартиру дешевле. Но часто вокруг нет хорошо развитой инфраструктуры, парков и т. д. Вам придётся ждать, пока застройщик «что-то когда-то сделает». А ведь именно инфраструктура влияет на спрос арендаторов и размер ставок.

Есть и другие подводные камни покупки у малоизвестных частных застройщиков. Да, цены у них ниже (хотя не всегда). Квартиры, которые крупные девелоперы продают условно за $280 тыс., у небольших фирм можно найти за $120 тыс. Но эти застройщики не проверены, без репутации. Несмотря на регулирование отрасли со стороны государства, есть определённая доля погрешности, например, в качестве материалов, обслуживании здания. И велик риск получить не то, на что вы рассчитывали. Такие компании мы обходим стороной.

Комплекс будет построен в любом случае, тут опасности нет. В Дубае существуют контролируемые государством эскроу-счета проектов. Это значит, что любой покупатель переводит деньги не застройщику, а на счёт конкретного комплекса, мониторинг которого проводится Земельным департаментом. Но любой застройщик по закону имеет 12 месяцев на «форс-мажор» – задержку строительства. Некоторые компании пользуются этим временным коридором.

Как и в любой сфере деятельности, здесь есть исключения. Недавно среди частных компаний появился сильный игрок, явный лидер. Владелец, Робер Бут, был CEO застройщика Emaar в течение 15 лет. В 2014 году он открыл свою компанию, которая строит бутик-квартиры высочайшего качества. В первых зданиях, которые застройщик возводил в спальных районах, Бут лично проверял все апартаменты. Человек очень ответственно подходит к делу и дорожит репутацией. Его проекты находятся в стратегических районах города, с очень резонным ценником, характерным для частных компаний. Хотя есть все основания полагать, что со временем, когда компания закрепится на рынке, цены вырастут. Уже сейчас пошло небольшое повышение.

Лобби в здании от застройщика EllingtonЛобби в здании от застройщика Ellington

Лобби в здании от частного застройщика Ellington

Ещё один пример – отличный вариант для инвесторов. В районе Meydan будет «построено» несколько мировых рекордов. Самая большая кристальная лагуна в мире на 7 км, самые большие в мире фонтаны, которые превзойдут фонтаны Дубайского молла, инновационный молл, самый большой в мире искусственный горнолыжный спуск – 1 км. Этот быстро развивающийся район находится под патронажем вице-президента ОАЭ шейха Мухаммеда.

Там есть основной застройщик Meydan Group, есть проект шейха Мухаммеда – District One – и есть несколько проектов, которые реализуют частные застройщики. Например, Ellington, который продаёт здесь свою недвижимость на 15-20% дешевле конкурентов. За счёт этого клиенты имеют колоссальную возможность заработать на естественном росте цен. Ни один уже готовый престижный район такой возможности не даёт. В том же Dubai Marina цены достигли пика, каких-то значимых изменений не предвидится.

Проект District oneПроект District oneПроект District oneНовый проект District One в Дубае

Сделки закрываются за пару часов

Многих иностранцев удивляет, как просто в эмирате заключаются сделки с недвижимостью. Бюрократии здесь нет как таковой. Дубай в процессе полного перехода на Smart system – электронную систему документооборота. Многое можно сделать онлайн. Регистрация сделок в Дубае уже сейчас занимает буквально несколько часов (будет ещё быстрее).

Нет налогов на прибыль и продажу недвижимости

В России, если нерезидент продаёт квартиру в течение пяти лет после покупки, он платит налог в размере 30% на разницу между ценой покупки и продажи. Во многих странах похожие правила игры – но не в ОАЭ. В Дубае нет налога на прибыль и перепродажу недвижимости. Это удивляет и привлекает инвесторов.

Да и расходы на оформление сделки сравнительно невелики. Покупатель платит только регистрационный сбор Земельного департамента (4% от цены объекта). Знаю, что в европейских странах дополнительные платежи могут достигать 20% от стоимости недвижимости.

К тому же в Дубае даже на этом можно сэкономить. Бывает, что застройщики не только дают хорошую рассрочку, но и наполовину или даже полностью оплачивают регистрационный сбор (4%).

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, то ещё около 2% уйдёт на комиссию агенту. А на первичке этих расходов нет: услуги риэлтора, который имеет официальные партнёрские соглашения с застройщиком, для покупателя бесплатны. У нас, к примеру, договоры подписаны со всеми основными девелоперами Дубая.

Наследование – по законам вашей страны

Недвижимость в Дубае передаётся в наследство по законам страны резидентства собственника. Если вы гражданин России – то по законам РФ. Единственное исключение – у мусульман это происходит по законам шариата. Правда, как правило, это больше относится к покупателям из восточных стран.  

Для долгосрочной аренды лучше подходит немеблированная квартира

Застройщики Дубая сдают жильё с чистовой отделкой, встроенной кухней (с техникой и без). Всё остальное предлагается отдельно и не во всех проектах. Можно купить полностью меблированную квартиру, но, как правило, это невыгодно. По факту дешевле подобрать мебель самому. И для долгосрочной аренды лучше подходит немеблированная квартира, чтобы съёмщик мог сам выбрать себе интерьер.

Комплекс Bluewaters residencesКомплекс Bluewaters residencesКомплекс Bluewaters residences в ДубаеНемеблированные апартаменты в комплексе Bluewaters Residences

Апартаменты в гостиницах приносят меньше арендного дохода, чем квартиры

Знаю, что во многих странах сейчас в тренде инвестиции в апарт-отели (комплексы под управлением гостиничных брендов, которые гарантируют собственникам определённый доход). В Дубае такие проекты тоже есть, но прибыль от аренды в них будет ниже, чем в случае с жилой недвижимостью, – 3-4% против 6-8% годовых. Во-первых, юниты в апарт-отелях на 20-30% дороже квартир. Во-вторых, управляющая компания возьмёт около 40% дохода за свои услуги. Гарантированный доход здесь предлагать не принято, а по факту выходит 3-4%.

Главное преимущество гостиничной недвижимости для инвестора – удобство. Да ещё гарантированные две недели отдыха в отеле в любое время года. Номер аналогичной категории собственнику обязательно будет предоставлен.

В гостиничном сегменте тоже можно «словить» интересный для инвестиций вариант. Например, недавно на рынке появилось предложение от Emaar, где начальная цена номера – $220 тыс. Почти все апартаменты уже распроданы. Оно и понятно: известный застройщик, выгодная цена… Бывает, появляются интересные по цене предложения. Надо ловить момент, отслеживать рынок – либо нанять специалистов, которые будут это делать за вас.

Долгосрочная аренда регулируется, посуточная – нет

Наконец, правила игры на рынке аренды Дубая тоже отличаются от российских. У вас есть два варианта получения дохода – долгосрочная или посуточная аренда. Но в случае сдачи объекта резиденту на год и более инвестора ждут нехарактерные для России ограничения.

Так, арендная ставка будет зафиксирована – её так просто не повысишь даже при пролонгации договора. Условия заранее прописываются в контракте. Далее, если вы хотите, чтобы квартиросъёмщик выселился, надо его предупреждать об этом за год. И это допустимо только в случае, если вы намерены недвижимость продать или сами заселиться. Просто так выселить жильца, чтобы сдать объект кому-то другому по более высокой цене, проблематично. На вас могут подать в суд. Конечно, для этого нужно много времени (и большая человеческая обида), но теоретически такая ситуация возможна.

Второй вариант – посуточная аренда через Airbnb и аналогичные ресурсы. В Дубае этот сервис тоже становится популярным, причём никаких государственных запретов или ограничений на этот вид бизнеса не установлено. Компании, которые занимаются сдачей квартир в краткосрочную аренду, как правило, берут 25-30% от прибыли. Но, чтобы зарабатывать на туристах, надо заранее подбирать востребованный у них вариант. Лучше сдаваться будет недвижимость рядом с пляжем. К примеру, рекомендую район Beachfront (Emaar там сейчас строит 27 зданий на искусственном острове), который может дать очень хорошую прибыль от недвижимости. Цены там стартуют от $370 тыс., возможна рассрочка на четыре года.

Новый комплекс Beachfront от крупнейшего застройщика EmaarНовый комплекс Beachfront от крупнейшего застройщика Emaarквартира в новом комплексе Beachfront от крупнейшего застройщика EmaarНовый комплексе Beachfront от крупнейшего застройщика Emaar

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Элитная недвижимость, Недвижимость

Читайте также

ВНЖ Греции: новые опции
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Налоги в ОАЭ. Сколько платят иностранцы, которые владеют недвижимостью
Особые условия
Всем хорошо. Коливинги – новое инвестиционное решение в ОАЭ
Предложение в дефиците
Горячий Дубай: что покупают иностранцы и как это влияет на рынок недвижимости
Приоритеты меняются
ОАЭ, Катар, Оман, Бахрейн… А может, вообще Саудовская Аравия? Чем реально отличаются рынки недвижимости стран Ближнего Востока
Куда стоит ехать, а куда нет
Что такое Zephyra, или Как выглядит жилой квартал в перспективном элитном районе Дубая – Dubai Islands
Всё для комфортной жизни премиум-класса

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в ОАЭ Земельные участки в ОАЭ Недорогая недвижимость в ОАЭ Элитная недвижимость в ОАЭ

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «ОАЭ»