Кипр провёл налоговую реформу: новые правила оформления сделок

Что произошло

С 1 января 2026 года на Кипре вступили в силу масштабные налоговые реформы, которые существенно меняют правила игры на рынке недвижимости. Изменения направлены на цифровизацию процедур, повышение прозрачности и приведение налоговой нагрузки в соответствие с современными рыночными условиями.

1. Полная отмена гербового сбора

Самое заметное упрощение коснулось новых сделок. Для всех договоров купли-продажи, подписанных с 1 января 2026 года, гербовый сбор (Stamp Duty) полностью отменён.

Как было: Покупатели должны были рассчитывать сумму сбора исходя из цены объекта и проставлять физические печати в налоговой службе.
Как стало: Процедура стала автоматической и бесплатной. Это не только снижает первоначальные расходы покупателя, но и устраняет риск штрафов за несвоевременное заверение документов.
Важно: Для контрактов, датированных 31 декабря 2025 года или ранее, продолжают действовать старые правила и тарифы.

2. Реформа налога на прирост капитала (CGT)

Правительство увеличило размер пожизненных налоговых вычетов, что значительно снижает налогооблагаемую базу при продаже недвижимости частными лицами.

Пороговые значения были увеличены следующим образом:

Общая сумма личного налогового вычета увеличена с €17 086 до €30 000.
Размер налоговой льготы на сельскохозяйственные земли увеличен с €25 629 до €50 000.
Размер налогового вычета за основное место жительства увеличен с €85 430 до €150 000 при соблюдении соответствующих условий и предоставлении подтверждающих документов.

Эти льготы применяются к контрактам, заключенным начиная с 2026 года. На практике это означает, что большая часть прибыли от продажи жилья теперь фактически выводится из-под налогообложения.

3. Налог на продажу акций компаний-собственников

Реформа закрывает структурную лазейку для инвесторов, владеющих недвижимостью через юридические лица. Ранее налог на прирост капитала платился только в том случае, если недвижимость составляла более 50% стоимости активов компании. Теперь этот порог снижен до 20%.

Это означает, что значительно большее количество сделок с акциями компаний теперь будет квалифицироваться как операции с недвижимостью и облагаться соответствующим налогом. Покупателям таких долей теперь требуется проводить более тщательную проверку (due diligence) налоговых обязательств компании.

4. Льготы для обмена недвижимости и бартера

Новые правила учитывают специфику современных девелоперских проектов. Речь идет о сделках, где владелец земли передает её застройщику в обмен на готовые объекты (квартиры или виллы).

Ранее: Подобный обмен часто приравнивался к продаже и требовал немедленной уплаты налога на прирост капитала, даже если продавец не получал «живых» денег.
Сейчас: Сфера применения льгот расширена. Налоговое обязательство может быть отложено или оптимизировано, что дает застройщикам и землевладельцам большую гибкость при структурировании неденежных сделок.

5. Усиление контроля за соблюдением правил

Несмотря на ряд послаблений, реформа усиливает контроль за исполнением обязательств. Налоговый комиссар получил более чёткие полномочия по блокировке передачи прав собственности, если у сторон имеются задолженности по подаче деклараций или невыплаченные налоги. Наличие налоговой справки (Tax Clearance) теперь проверяется более жёстко.

Источник: Cyprus Property News