В США раскупают дома: перелом рынка или временная активность?

Сентябрьские данные по продажам домов в США, по оценкам Национальной ассоциации риелторов (НАР), не только показали первый за три года рост, но и оказались неожиданно высокими: 5,18 млн единиц недвижимости было продано в этом месяце против 4,93 млн, которых ожидали эксперты.
В августе было продано 4,91 млн объектов недвижимости. Так что рост за месяц составил рекордные 5,5%. По отношению к сентябрю 2007 года продажи выросли на 1,4%. Ежемесячный рост продаж выше нынешнего отмечался последний раз в июле 2003 года, тогда за месяц этот показатель вырос на 5,6%. Продажи новых домов также выросли в сентябре – на 2,7% по сравнению с августом.
Благодаря росту спроса «запасы» домов, выставленных на продажу, в сентябре снизились на 1,6% – до 4,27 млн единиц. Медианная стоимость жилья (это такаястоимость такого жилья, по отношению к которому 50% имеющихся жилых единиц стоят дешевле, а 50% – дороже ее) между тем продолжает падать по отношению к прошлому году: за сентябрь она снизилась на 9% по отношению к сентябрю 2007 года и составила $191 600. Медианная цена новых домов также снизилась с $221 900 в августе до $218 400 в сентябре.
Еще не «дно»
Что же произошло с продажами? Что это – долгожданный перелом или временное оживление на рынке? Аналитики сходятся в том, что явно положительная тенденция на рынке недвижимости может быть сведена на нет общим депрессивным состоянием финансовых институтов. Так что о достижении «дна» речь, к сожалению, пока вести рано. Это как раз та самая ситуация, про которую биржевики шутят: «Я опустился на самое дно, и тут снизу постучали».
По данным министерства торговли США, продажи новых односемейных домов упали до уровня 464 тыс., то есть на треть по сравнению с уровнем сентября 2007 года. А рекордно высокие темпы прироста продаж в сентябре произошли благодаря активности покупателей в западных штатах, где продажи подскочили на 23%. Однако и это не говорит пока о сломе тенденции: просто именно на западе наблюдалось самое резкое снижение цен на жилье в предыдущие месяцы.
Интересно, что изменилась структура продаж: продажи новых домов на западе за год упали на 37,9%, а на вторичном рынке, напротив, наблюдался скачок в 34,4% (данные НАР). Таким образом, можно говорить о том, что в росте продаж большую долю составляют дома, владельцы которых были лишены права выкупа закладной, и, соответственно, они продавались по очень низкой цене.

Стройки в заморозке
Между тем у строителей дела идут из рук вон плохо – новостройки продаются очень тяжело. Они не могут снизить свои цены так, как это делают банки, продающие имущество обанкротившихся заемщиков. Строители по всей стране постепенно сворачивают свою деятельность, и особенно заметно это на западе Штатов. Характерно, что через несколько лет, когда рынок вернется к нормальному состоянию, дефицит не построенного сейчас жилья аукнется новым бурным ростом цен.
К концу сентября на продажу было выставлено 394 тыс. новых домов по сравнению с 425 тыс. в августе. По прогнозам некоторых экспертов, эта цифра может опуститься до 300 тыс.
Рост продаж на вторичном рынке отмечается экспертами как положительное явление: слишком дешевые объекты, выставляемые банками-кредиторами, постепенно вымываются с рынка, что облегчает давление на него.
Но количество банкротств среди ипотечных заемщиков продолжает расти, больше всего их в Неваде и Калифорнии. Соответственно, цены продолжают падать: по данным Fitch Ratings, с ценового пика 2006 года стоимость жилья уже снизилась на 22% и ожидается, что упадет еще на 10% – до того как цены стабилизируются в 2010 году.
Если говорить о помесячной динамике, то данные за октябрь ожидаются довольно слабые, а вот в ноябре и декабре прогнозируется новый всплеск продаж. Цены упали уже достаточно для того, чтобы быть снова интересными инвесторам, которые готовы покинуть слишком волатильный и депрессивный фондовый рынок. Но на окончательное оформление этой тенденции уйдет не меньше месяца-двух.

Арендаторы: без вины виноватые
Между тем правительства штатов начинают вводить новые законы в защиту арендаторов, также страдающих от кризиса: им приходится менять жилье, если владелец земли или дома лишается своего имущества. Как правило, о случившемся арендатор узнает последним – когда получает извещение о лишении владельца права собственности или когда шериф стучится в дверь, чтобы выселить квартиранта.
За последнюю неделю в разных фазах процедуры банкротства находилось как минимум 589 тыс. объектов недвижимости, по данным базы недвижимости RealtyTrac. Из них примерно в трети живет не владелец, а арендатор.
В итоге шериф графства Кук (штат Иллинойс) приостановил все процедуры банкротства, дабы привлечь внимание к проблеме арендаторов, страдающих за чужие грехи. В этом графстве принято законодательное решение предоставлять арендатору право проживать в доме еще 120 дней после того, как владелец жилья лишается права собственности.
В Калифорнии нынешним летом принят закон, дающий арендатору время на выселение в течение 60 дней, в Чикаго 5 ноября вступает в силу закон, требующий извещать арендатора в течение недели после начала процедуры банкротства (этот процесс обычно занимает не один месяц).
Инициативы администраций штатов не очень нравятся банкам, ведь пока арендатор не съехал, они не могут продать имущество должника, а цены между тем продолжают падать.
В целом эти инициативы замедляют оборот на рынке, и тем самым мешают ему достичь своего дна быстрее. Однако некоторые эксперты говорят о том, что приостановка процедур банкротства, возможно, заставит задуматься власти США о более взвешенной политике в области жилья, и тем самым более активно вмешиваться в регулирование рынка.
Автор: Кристина Нильсон

Журнал "Собственник"