Дубай на пике?

Около 25 тыс. человек в месяц переезжают в Дубай, или 33 новых человека в час, подсчитал портал Propertywire. При этом, менее пятой части 1,5-миллионного населения Дубая – местные жители. По данным исследования Oxford Business Group, зачастую сдача проектов затягивается более чем на год.
В результате, многочисленные жители арендуют, что создает постоянный спрос на аренду квартир. Бум недвижимости продолжается в Дубае уже шесть лет, с момента, когда иностранцам была предоставлена возможность владеть недвижимостью в Эмирате, а приток иностранной рабочей силы вызвал такой спрос на недвижимость, что застройщикам было непросто поспевать за спросом на роскошные апартаменты и виллы.
В отличие от других эмиратов, к примеру, Абу-Даби, Дубай не может похвастаться большими запасами нефти, поэтому Шейх Мухаммад бин Рашид аль-Мактум, правитель Дубая, решил диверсифицировать экономику своего эмирата, вложив значительные средства в сектор туризма, а также и жилищное и офисное строительство.
Вложив в дубайскую недвижимость свои средства, инвесторы смогли хорошо заработать: начиная с начала прошлого года, доход некоторых из них составил 80%. К концу 2008 года в Дубае должны быть построены 44,000 единиц жилья, а в 2009 году застройщики планируют сдать дополнительные 80,000 единиц.
На сегодняшний день самые высокие арендные ставки держатся в жилых комплексах Palm Jumeirah и Old Town в Burj Dubai. Так, годичная аренда за студию или односпаленную квартиру называют 100 тыс дирхам ($27,230) и 140 тыс дирхам ($38,122) соответственно.
По данным индекса цен на жилую недвижимость компании Colliers International, несмотря на огромный годовой рост стоимости жилья, его рост цен на недвижимость замедлился с 42% в первом квартале до 16% во втором квартале 2008-го года, только подогревая страх о том, что рынок снижает темпы.
К концу года, который заканчивается в июне, стоимость апартаментов выросла на 83%, вилл – на 73% и таунхаузов - на 38%, говорится в исследовании.
Стоимость недвижимости на стадии строительства во втором квартале 2008 года составляла $519 на кв.фут, готовый дом стоил $485 за кв.фут. Летом 2008 года банк Morgan Stanley опубликовал информацию о том, что к 2010 году цены на недвижимость в Дубае упадут на 10%. Как пишет деловой журнал The Economist, «Дубай может столкнуться с недостаточным спросом на новые объекты, которые должны скоро выйти на рынок. В обществе, где все привыкли к легкой окупаемости, это был шоком».
Растущие цены на строительные материалы и труд, ограничения на rental caps, ограничения на продажу, а также возможное введение налога на прирост капитала помогли недвижимости в Дубае потерять привлекательность.
Недавно власти Дубая начали судебные расследования деятельности банка Dubai Islamic Bank, а также ряд ипотечных банков (Tamweel) и работников застройщиков Deyaar, Nakheel и Sama Dubai.
Рост сектора недвижимости эмирата на протяжении долгого времени зависел от спекуляций. Власти также объединили два исламских ипотечных брокера: Amlak Finance и Tamweel. Некоторые из застройщиков, включая Tamweel, прекратили практику «флиппинга», когда покупатели приобретали только небольшую часть стоимости объекта и продавали ее до начала выплат по ипотеке.
По словам Бена Джеффериса, менеджера по подбору объектов недвижимости, из компании Property Frontiers, «недвижимость в Дубае была построена в кредит, а сейчас получитье его стало намного сложнее. Это происходит из-за слишком большого объема спекулятивных сделок и избыточного предложения. Иностранные инвесторы не рефинансируют рынок.
«В Дубае было построено слишком много супердорогой недвижимости, и недостаточно квартир в средней ценовой категории для простых рабочих», - говорит Джефферис.
«Плюс плохая инфраструктура и ужасные заторы на дорогах, хотя цены «кусаются»: 3-4 тыс. дирхам за кв. фут на Waterfront в Дубае, в Аджмане просят 500-600 дирхам за кв.фут».
Покупатели
Инвесторы остаются основными покупателями недвижимости в новых комплексах, и продолжают получать хорошие прибыли.
С 2005 года, по данным Oxford Business Group, арендные ставки и капитальная стоимость жилой и коммерческой недвижимости стабильно росла на почти 25-60% и 25-30% соответственно.
«Вкладывать в дубайскую недвижимость, безусловно, стоит. Рост цен на рынке недвижимости ежегодно приносит инвестору от 25 до 65 процентов дохода.
Сейчас мы рекомендуем для вложений апартаменты среднего класса. На рынке Дубая существует дефицит недорогих апартаментов для аренды. И этим стоит пользоваться», - говорит Екатерина Векшина, генеральный директор компании «Дом-Эстейт».
Основными инвесторами в регион являются сами арабы, особенно после того, как завышенные цены и мировой финансовый кризис заставил иностранных инвесторов искать недвижимость подешевле в других странах.
В результате, иностранное владение в одном из крупнейших застройщиков снизилось с 12.4% в апреле 2008 г. до 6.9% на 19 октября 2008 г., говорится в исследовании инвестиционного банка SICO в Бахрейне.
Основными покупателями недвижимости в Дубае являются сами арабы, а также выходцы из Южной Азии: индийцы, пакистанцы, малайзицы, гонконговцы, британцы, а также многочисленные выходцы из России и стран СНГ.
«Россияне и дубайский рынок недвижимости – две отдельные статьи. Если местный покупатель или иностранный покупатель имеют больше знаний о рынке, то россиянин – это обыватель, который слышал издалека о недвижимости в Дубае», - делится своими наблюдениями Татьяна Пьянкова, консультант по недвижимости дубайского агентства Square Feet Real Estate.
«Зачастую отдаляет его от другого покупателя языковой барьер – далеко не все россияне говорят по-английски. А большей частью спрашивают одно: недвижимость у моря и до, и после кризиса», - добавляет она.
«Мировой финансовый кризис, безусловно, повлиял на спрос россиян, – говорит Екатерина Векшина. – Сейчас мы отмечаем активное увеличение спроса со стороны российских граждан. Основная причина – вывод финансов из России. Люди боятся вкладывать деньги в Россию и предпочитают их увести за рубеж.
В свете мирового кризиса ОАЭ, одна из немногих стран, где цены на недвижимость не падают, спрос увеличивается».
Дополнительным положительным фактором является отсутствие налогов на недвижимость, что в других странах составляет значительную часть обязательных платежей, считает Екатерина Векшина.
«Клиенты просят апартаменты до 100 кв.м. Одно из основных требований - гарантированная сдача жилья в аренду. Типичный покупатель - менеджер в возрасте от 30 до 45 лет, покупает наполовину – для сдачи в аренду и для себя. Тратит в среднем $200-250 тыс», - говорит она.
К недвижимости в Дубае проявляют интерес и жители Украины. «Очень много украинцев заработали на украинской недвижимости. Рост иногда составлял 200% в год. Если раньше они вкладывали в украинскую недвижимость, сейчас ищут возможности вывезти деньги за границу»,- говорит Ольга Еськова, управляющий директор украинского агентства Orion International.
Украинцы дольше раскачиваются. Хотят, чтобы все было надежно, говорит риэлтор. При том, спрос будет падать, считает она.
Казахстанцы стали одними из первых покупателей недвижимости в Дубае, говорит Аида Даулеталина, директор агентства недвижимости Invest Realty в городе Алматы.
По ее словам, с начала всемирного экономического кризиса, заметно упал спрос на местном рынке, а на дубайском перетек из количества в качество.
«С кризисом практически исчез средний сегмент (спрос на студии и односпаленные квартиры экономкласса). Но появилось больше заказов на более дорогую, элитную недвижимость класса luxury с как минимум двумя спальнями, рядом с морем и пляжем. Апартаменты обязательно должны смотреть на море, а виллы по стоимости от $1,5млн в престижных районах.
Покупают те, кто хочет там жить, отдыхать. Казахстан связывает с Дубаем прямой четырехчасовой рейс, нет сложности с получением визы, многие выбирают Дубай как место учебы для своих детей - для нас Дубай ближе, чем Лондон».
«Покупатели прекрасно осведомлены, никто не торопится, изучают рынок, советуются с друзьями, приходят в агентство поговорить с экспертом.
Средний бюджет покупателя - от $300-500 тыс и выше - до $3-4 млн. Как правило, мы даже не знаем, кто покупает: эта информация строго конфиденциальная. Но могу сказать, что это либо бизнесмены, либо чиновники», - говорит Аида Даулеталина.
Казахстанцы предпочитают самые фешенебельные районы: Palm Jumeirah, Jumeirah Beach Residence, Dubai Marina. Тенденции
«Клиенты начинают покупать не в Дубае, а в других Эмиратах. Например, в Расал ал-Хайма (там предлагают недвижимость стоимостью $1 тыс за кв.м.)
Для сравнения, цены в Дубае могут достигать и $9 тыс за кв.м. Стараются купить в середине стадии строительства, чтобы сэкономить. Цены в Дубае очень накручены, говорит Ольга Еськова их украинского агентства Orion International.
«Зарабатывать – нет, для себя – да. Покупать недвижимость по рекламным ценам (pre-launch) нет смысла. Сейчас есть способы заработать, покупая недвижимость по ценам ниже застройщика. Власти ввели налог на такие транзакции. Если раньше первоначальный взнос мог быть $20 тыс., сейчас требуют $200,000 (сама квартира стоит $700 тыс)». Что дальше?
Бен Джефферис рекомендует искать недвижимость вне самых дорогих районов - например, в пригородах Дубая или в Investment City. Цены снизятся на 10-15%», - считает он.
«Я бы не рекомендовал вкладывать деньги в Дубай сейчас. Но со временем рынок там станет менее спекулятивным. Можно подыскать себе что-то в Абу-Даби, Рас аль-Хайма, Аджмане».
«Мы ожидаем роста цен как минимум до конца 2009 года. Позже будут вводиться в эксплуатацию очень многие объекты, поэтому рост цен может замедлиться.
Но в то же время в ОАЭ с 1993 года идет ежегодный прирост населения, и это одна из причин, согласно которой глобального снижения цен я не вижу», - говорит Екатерина Векшина.
«Для инвестиций поезд в Дубае проехал три-четыре года назад. Цены уже на пике. Финансовый кризис уже дошел до Дубая, и в ближайшем году инвесторы почувствуют его. Цены если не упадут, то их рост замедлится», - считает Аида Даулеталина.
Среди снижения цен в выигрыше остались застройщики, считает Татьяна Пьянкова.
«Крупные застройщики пользуются снижением цен и скупают земли», - говорит она.
Дубай не разорится, считают специалисты. Государство контролирует крупнейших девелоперов и имеет возможность контролировать уровень спроса и предложения, отпуская земельные участки под застройку, когда ему заблагорассудится. Доходы от аренды до сих пор высоки, и бизнес продолжает развиваться.
Текст: Светлана Граудт