Версия
для печати
для печати
Европейский мегаполис
В местных компаниях говорят абсолютно открыто — бума на недвижимость не наблюдается уже второй год. Устойчивый рост ее стоимости (хотя и не такой стремительный, как в Москве) в 2007 г. замедлился, а затем и прекратился. В одном из агентств района Клиши, не самого престижного в Париже, была названа цифра 10%. Таким, по оценкам местных риэлторов, оказалось снижение цен на недвижимость в течение прошедшего 2008 г.
С этим расходятся официальные данные французских властей, согласно которым рост сохраняется и держится на отметке 2,4%. А вот наблюдения российских экспертов и сотрудников международных компаний соответствуют оценкам французских коллег, причем эти оценки даже более радикальны: объекты дешевеют, и довольно существенно — на 20–30% в год.
По данным «ФинессКо», снижение стоимости отмечается и в престижных районах города. Причина в том, что основная масса покупателей здесь инвесторы, причем часто не европейцы. По данным исследования, проведенного правительством Франции, около 24% — это жители США и Канады, 35% — Южной Америки, 42% — Ближнего Востока, Азии и Африки. Однако сегодня инвесторы уже не могут приобретать недвижимость по прежним ценам, тем более без кредитных услуг банков, а многие из них свернули свои ипотечные программы или ужесточили требования к заемщикам.
В агентстве недвижимости DOKI отмечают, что русские покупатели никогда не были в авангарде тех, кто приобретал жилье в Париже, что объясняется высокими ценами, вполне сопоставимыми с московскими. Однако в секторе дорогого жилья русские покупки были одними из самых заметных. И здесь конкуренцию столице Франции составляла только… сама Франция в лице Лазурного побережья Средиземного моря. Традиционно привлекательными для инвесторов даже в настоящее время остаются районы Ниццы, Марселя и всего южного побережья. Эксперты прогнозируют, что процесс экономической рецессии, длящийся в Европе уже почти два года, не будет бесконечным. Причем за это время рынки недвижимости столиц Европы продемонстрировали не самые высокие показатели снижения стоимости 1 кв. м, что еще раз подтверждает: этот товар всегда будет в цене.
Периоды стагнации по-своему перспективны для тех, кто действительно готов покупать. Когда спрос снижен (объемы снижения зафиксированы на отметке в 20%), а движения цен вверх не наблюдается, появляется возможность выбора. По приемлемым ценам можно купить то, что еще недавно казалось совершенно неподъемным.
По прогнозам DOKI, к началу лета следующего года можно ожидать повышения интереса к недвижимости в Париже. Именно этот период, считают в агентстве, станет временем появления максимально привлекательных с ценовой точки зрения вариантов. Хотя уже сейчас в новостройках на окраинах Парижа можно купить квартиры стоимостью от 70 до 100 тыс. евро.
Районы, кварталы, предпочтения
В компании «ФинессКо» считают, что стимулом для приобретения жилья в Париже для россиян всегда являлись не только прекрасная природа страны, удобство географического положения и богатейшая культура, но и такой субъективный момент, как глубочайшая историческая связь двух стран — России и Франции.
Побывав во Франции, в этом можно убедиться лично. И, что называется, прямо на улицах города. Интересуясь у парижан, как добраться до той или иной местной достопримечательности, часто в ответ можно услышать неожиданное уточнение на чистейшем или ломаном русском: «Из России?» И затем получить исчерпывающий ответ на все свои вопросы.
Путеводители по крупным музеям на русском языке — редкость для многих столиц мира. Во Франции это почти норма. И эта норма, скорее всего, следствие тех самых давних исторических связей. Достаточно сказать, что весь 15-й округ Парижа по разрешению местных властей в начале прошлого века был заселен нашими эмигрантами, осваивавшими не самое лучшее и достаточно болотистое место в городе. До сих пор здесь еще живут потомки выходцев из России. Сейчас этот район активно развивается. Старую малоэтажную застройку вытесняют кварталы коммерческой недвижимости.
Благодаря густой транспортной сети метро — скоростного и обычного — деловые центры в городе могут возникать в любом месте. Следует отметить, что пока случаи вложения средств в объекты коммерческой недвижимости со стороны российских покупателей практически единичны. Более активный интерес наши граждане проявляют к жилью.
В «ФинессКо» этот рынок делят на три категории. Первая — частные дома и виллы. Небольшой дом в окрестностях Парижа стоит от 150 до 600 тыс. евро. Вторая — элитные квартиры улучшенной планировки с подземными гаражами и качественным ремонтом в престижных районах Парижа. Средняя стоимость такой квартиры площадью около 100 кв. м варьируется от 300 до 400 тыс. евро, а в центре Парижа достигает 1 млн евро. Третья — квартиры в обычных многоэтажных домах. Их средняя стоимость 80–150 тыс. евро. По наблюдениям Надежды Мозгалевской, генерального директора компании, российские покупатели интересуются третьей категорией меньше всего. Они предпочитают первую — и чаще всего хотят найти отдельный особняк в престижном округе или центре Парижа.
Есть и другой принцип ценового деления парижской недвижимости — тоже территориальный, но связанный с историческими представлениями о престижности округов города, каждый из которых имеет свой номер. «Среди наших соотечественников, — говорит Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости DOKI, — пользуется популярностью самое дорогое место Парижа, фешенебельный 6-й район, в котором находится кафе, где создавал свои произведения Эрнст Хемингуэй». Средняя стоимость квартиры площадью в 150 кв. м в этом районе составляет приблизительно 1,8 млн евро. Такая же ситуация сложилась и в самых престижных округах Парижа, а это — 7, 8 и 16-й. Многие состоятельные русские приобретают жилье как раз в 16-м округе.
Стоимость квартир в менее престижных районах может отличаться в разы. Например, в арабском квартале средняя цена за квадрат составляет примерно 2 тыс. евро.
Немаловажное значение имеет вид из окна. Например, в районе Эйфелевой башни 1 кв. м недвижимости обойдется в 5–6 тыс. евро. Если же окна будут выходить непосредственно на башню, то заявленная стоимость порой составляет чуть ли не в два раза больше. Примерно в полтора раза дороже стоит жилье в районе собора Нотр-Дам или Елисейских полей. Даже цены на студии (квартиры небольшого метража до 30 кв. м с совмещенной кухней) в приличных районах достигают 150–180 тыс. евро, что составляет примерно 5 тыс. евро за 1 кв. м.
Бюрократическая сторона
Бытует мнение, что покупка жилья во Франции сопряжена со многими бюрократическими трудностями. В компании «ФинессКо» на этот счет говорят следующее. Процедура покупки недвижимости во Франции похожа на схемы, существующие в других европейских странах. Она достаточно хлопотна, строга, но совершенно прозрачна. Все платежи проходят через счет нотариуса. Причем нотариус защищает не одну из сторон сделки, а представляет интересы государства. Он проверяет чистоту сделки, ее соответствие требованиям закона.
Когда продавец и покупатель принимают решение о проведении процедуры купли-продажи, то они подписывают соглашение, в котором указываются основные условия операции. После этого покупатель вносит не менее 10% от стоимости покупки в качестве обеспечительного платежа на счет нотариуса, а продавец снимает объект с продажи, закрепляя его за покупателем. В течение семи дней эта сумма может быть возвращена последнему в случае отказа от сделки. В более поздние сроки договор расторгают только в случае невыполнения одного из его условий, а в случае отказа от покупки сумма первоначального платежа не возвращается.
Затем в срок от 30 до 90 дней нотариус проводит проверку юридической чистоты сделки и наличия недостатков самой недвижимости, которые должны быть устранены до подписания Основного договора. С января 2007 г. действует правило о проведении специальной диагностики объекта на соответствие установленным критериям, которую проводят независимые эксперты. Стоимость их услуг включается в стоимость недвижимости. После завершения этой процедуры оставшаяся сумма вносится на счет, стороны подписывают Основной договор, нотариус заверяет покупку и в течение нескольких дней регистрирует нового собственника, а также перечисляет средства покупателю.
На счет нотариуса в день подписания основного договора покупатель переводит также и сумму всех налогов и сборов на покупку недвижимости, которая составляет 7–8% от стоимости объекта. Кстати, новый собственник обязан застраховать недвижимость.
Как говорит В. Барнинец, французские банки относятся очень внимательно к происхождению средств покупателя, поэтому перевод средств лучше производить со счетов представительств известных отечественных или европейских банков.
Необходимо обратить внимание на то, что иностранец, владеющий недвижимостью во Франции, имеет право подать документы на получение вида на жительство и затем находиться в стране целый год. Если у иностранного покупателя имеется недвижимость во Франции и доход более чем в 10 тыс. евро в год (что совсем не много), то на этом основании можно получить в префектуре вид на жительство сроком на год и потом практически автоматически продлевать его на следующий. Эту процедуру повторяют четыре раза, на пятый год разрешается подавать заявление на получение вида на жительство на более длительный срок — до десяти лет и даже гражданства. Но последнее более реально, если заявитель имеет успешный бизнес в стране и исправно платит налоги.
Доходы и накладные расходы
Помимо однократных выплат при покупке недвижимости, о которых уже говорилось, ежегодно начисляются и другие налоги. Так, собственник платит налог на недвижимость. Его размер не фиксирован и зависит от типа собственности и ее местонахождения. Помимо этого существует налог на проживание (taxe d’habitation), который платит проживающий: если недвижимость сдана в аренду, налог взимают с арендаторов; если ее используют для личного проживания — с хозяев. Когда речь идет об апартаментах, налог составляет не менее 1 тыс. евро в год, в случае проживания на вилле — от 3 тыс. евро в год.
Владелец или арендатор жилого помещения обязан оплатить налог на проживание за налоговый год, если занимал его на 1 января указанного года. Это правило относится ко всем жилым и подсобным помещениям, расположенным на территории Франции. Существует также налог на имущество (impot de solidarite sur la fortune), который выплачивают физические лица, чей капитал во Франции (недвижимость и счет в банке) превышает 700 тыс. евро.
В зависимости от характера собственности (помещение или земельный участок) и формы собственности (полная собственность или аренда) проживающий обязан платить либо налог на проживание, либо налог на недвижимость, либо и то и другое.
Чтобы оптимизировать налоговые выплаты при покупке имущества, очень важно обратить внимание на способ приобретения (с финансированием через банк или прямой оплатой) и способ владения (прямое или через специальную структуру). Поскольку схемы налогообложения во Франции очень сложны, лучше обратиться к специалистам.
Размеры коммунальных выплат зависят от типа отопления (центральное, газовое, электрическое), площади жилья, количества используемой воды, наличия лифта, консьержа. В среднем квартплата составляет 100–350 евро в месяц. Следует учесть, что оплата услуг консьержа и содержание лифта обычно составляют порядка 70% от этой суммы.
Владелец недвижимости имеет право сдавать жилье в аренду (доход за год едва ли превысит 5–7% от стоимости недвижимости). В таких случаях между владельцем и арендатором заключается договор. При аренде на срок не менее двух месяцев согласно сложившейся практике арендатор должен внести залог и предоставить гарантийное письмо. Владелец возвращает арендатору залог по окончании срока проживания. При сдаче квартиры внаем надо быть готовым к уплате налогов на полученную прибыль.
Автор: Наталия КРОЛ
Журнал "Недвижимость и Цены"
