Апарт-отели старушки Европы

В России понятие «апарт-отель» пока еще не обрело устойчивых критериев. Чаще всего имеются в виду отдельные квартиры, сдаваемые с определенным набором услуг, или же номера в гостинице, но не стандартные, а с почти домашней обстановкой, за счет чего они позиционируются как апартаменты. Сбивают с толку и некоторые девелоперы, выдавая за апарт-отели обычные квартиры, в которых невозможно прописаться, из-за того что многоквартирный дом построен на участке, не предназначенном под жилищное строительство. Однако такое обстоятельство не мешает приобретать их в собственность.
На Западе апартаментами принято называть меблированные гостиничные номера большей, чем обычно, площади, максимально приближенные к квартирным стандартам: в них непременно есть кухня, порой объединенная с гостиной. Таким образом, это сочетание домашнего комфорта и удачного местоположения, развитой инфраструктуры и доступа к гостиничному сервису.
Жить в таком формате изначально полюбили звезды кинематографа и шоу-бизнеса, и произошло это примерно в середине прошлого века. Специфический режим дня артистов вкупе с их финансовыми возможностями позволяет им проживать в отелях постоянно. Как известно, спрос рождает предложение: вскоре, помимо возможности арендовать номер, появился шанс приобрести номера в отелях в собственность. Жизнь показала, что жить в комфортабельной квартире с услугами отеля предпочитают не только звезды, но и другие путешественники, и апарт-отели получили широкое распространение в Европе.
Итак, апарт-отель в Европе сегодня — это жилье, по стандартам соответствующее обычным апартаментам, а по уровню сервиса — все же гостинице. Собственник таких апартаментов получает недвижимость, где, кроме чистовой отделки, тщательно продуман дизайн, а мебель и аксессуары подобраны с помощью специалистов и брендовых дизайнеров. Один или несколько апартаментов можно приобрести в собственность и при желании сдавать их туристам через управляющую компанию — такое явление распространено очень широко. Как правило, в крупных мегаполисах апарт-отели устраивают на верхних этажах гостиничных и/или многофункциональных комплексов, расположенных в престижных районах. Часто их называют кондо-отелями, или отелями-кондоминиумами. На первых этажах размещены холл с ресепшн, рестораны, спа- и фитнес-центры, бассейны и другие элементы инфраструктуры. Нижние этажи занимают гостиничные номера, а самые верхние — частные отельные апартаменты. Такой вид кондо-отелей популярен не только в европейских странах: они встречаются и в Объединенных Арабских Эмиратах, в США, Канаде, Панаме и многих странах Латинской Америки. Для управления кондо-отелями часто приглашаются известные операторы пятизвездочных гостиничных сетей, таких как Marriot, Kempinski, Ritz-Carlton, Sheraton и др.
Однако апарт-отели могут иметь и совершенно иной вид: скромный 3–4-этажный дом с предоставляемыми в аренду пятью-шестью апартаментами и ресепшеном на первом этаже. Как правило, категория его ограничивается двумя-тремя звездами. Размещаться такой отель может где угодно — все в том же мегаполисе или в небольшом городке, а то и в сельской местности, но это непременно должен быть эпицентр туризма, иначе обладание апартаментами теряет инвестиционную привлекательность.
Планируя поездку
Пребывание в апарт-отелях нравится многим, но у всех разные резоны. Они очень удобны для семей с маленькими детьми, поскольку малышей не принято кормить в кафе, а кухня в номере позволяет разогреть или приготовить все, что нужно, непосредственно в отеле. Многие предпочитают именно такие отели из-за того, что апартаменты, как правило, существенно больше, чем номера в обычной гостинице. И наконец, расчетливым и практичным туристам импонируют цены: в апарт-отеле высокой категории стоимость временного проживания для туриста составит примерно 200–300 дол. в сутки, что относительно недорого (для сравнения: номера в отеле стандартного формата уровня четырех-пяти звезд стоят от 400 до 1500 дол.). При этом клиенты платят за номер, а не за число проживающих. Скромные по звездности апарт-отели можно абонировать от 40 евро в сутки, если нет наплыва туристов, до 70–80 в высокий сезон.
Не все европейские страны в равной степени отдают должное формату апарт-отелей. Такая система довольно популярна в Испании, например, или на Кипре. Распространена она и во Франции, особенно в столице и на побережье. Так, на Лазурном Берегу, недалеко от Канн расположены пятизвездные резиденции с видом на гольф-поле: Cannes Mandelieu Le Petit Lac. Всего 600 м от пляжей, казино, магазинов и ресторанов очаровательной деревушки Ла-Наполь. На продажу предлагаются апартаменты с одной, двумя или тремя спальнями, огромными террасами и подземной парковкой, полностью оборудованные и меблированные в современном стиле. На территории резиденции озеро, бассейн площадью 500 кв. м, пул-бар, спа-салон, теннисные корты, площадки для игры в волейбол, а также бизнес-центр и рестораны.
Более скромные варианты можно найти в Каннах — на улочках, прилегающих вплотную к набережной Круазет, есть несколько необыкновенно уютных апарт-отелей с роскошными видами из окон, весьма приличной меблировкой и дизайном. Купить в них апартаменты сегодня довольно сложно, поскольку квартиры уже обрели постоянных хозяев, а вот арендовать за умеренную плату (от 60 до 400 евро) вполне реально.
Формат апарт-отелей очень развит в Лондоне, особенно в районе Найт-Бридж. Как правило, это гостиничные номера от 100 до 150 кв. м с небольшой кухней. Для Лондона они довольно дорогие: если обычный номер можно снять за 200 или даже 100 фунтов, то апартаменты предлагаются за 400–450 фунтов в сутки при условии бронирования на неделю.
Распространена такая форма проживания и в Милане — городе, отличающемся круглогодичной деловой активностью. Диапазон цен, характерный для промышленной столицы Италии, — 150–400 евро.
Апарт-отель как форма инвестиций
Многие бизнесмены или люди, стремящиеся удачно разместить накопленные средства, рассматривают в качестве инвестиционных объектов именно апарт-отели. Для инвестора преимущество в быстрой окупаемости. Особенно если проект состоит из двух частей — отеля высокой категории и апарт-отеля такого же уровня, в котором апартаменты продаются в собственность частным лицам. Одновременно работают два сегмента: временного проживания и постоянного. Обычно инвестиционный объект «отель + апарт-отель» при грамотном управлении окупается за год-два, в то время как обычный отель — минимум за 6–7 лет.
При покупке апартаментов в таком отеле заключение договора на управление является практически обязательным условием. Если стандартная гостиница чаще всего принадлежит одному лицу, то у апарт-отеля много собственников. Управление усложняется. К тому же апарт-отель требует дополнительной инфраструктуры, ориентированной на постояльца, проживающего длительное время.
Например, на территории апарт-отеля возможна организация детского сада и даже школы. Договоры с управляющей компанией позволяют минимизировать все сложности существования такой структуры. Согласно этой договоренности, оператор будет осуществлять менеджмент всего отеля, а покупатель — получать гарантированную прибыль от аренды. Управляющая компания при этом берет на себя эксплуатацию недвижимости, ремонтные работы, поиск арендаторов и расчеты с ними. В этом случае управляющая компания берет себе около 30% арендной платы, а 60–70% получает собственник. В процентах от вложенных средств это будет составлять примерно от 2 до 6% годовых. Приобретение таких апартаментов дает владельцу безоговорочное право собственности (пожизненное право на владение с возможностью перепродать, сдать в аренду, использовать в качестве залога, завещать другим лицам). Большинство покупателей апартаментов не расценивают такое вложение денег как бизнес — скорее как сбережение средств. Владельцы же отеля заинтересованы в частичной продаже апартаментов, так как это позволяет им уже на первом этапе вернуть часть вложенных в строительство отеля средств и затем получать прибыль как от использования собственно гостиничных номеров, так и от аренды апартаментов, находящихся в частной собственности.
В Европе действует множество программ, ориентированных на развитие туризма. В частности, собственники отельных апартаментов в некоторых странах имеют налоговые льготы. Для иностранцев, и в частности россиян, покупка подобного объекта гарантирует получение так называемого паспорта инвестора или резидентской визы (вида на жительство) на всю семью, поскольку приобретение апартаментов в апарт-отеле часто приравнивается к покупке коммерческой недвижимости.
Во Франции правительством страны поддерживается специальная схема Leaseback, благодаря которой собственники апарт-отелей или даже их части имеют право на возврат НДС при покупке жилых апартаментов и последующей передаче их в управление специализированной компании на длительный срок. НДС довольно существенный — 19,6%, причем возвращается налог не только на стоимость апартаментов, но и на стоимость мебели в них и парковки.
Сдача в аренду купленной части отеля накладывает определенные ограничения на их владельца в отношении сроков пользования своей собственностью. В случае заключения договора с управляющей компанией владелец апартаментов может проживать в своем номере только в течение определенного периода в году, как правило, от двух недель до месяца. Все остальное время эта недвижимость используется управляющей компанией для размещения клиентов.
Кстати, о времени приезда хозяин должен информировать оператора заранее, иначе может получиться, что его номер будет занят другими постояльцами. Нужно также учитывать, что чем крупнее отельный оператор, тем больше часть его дохода от объекта и жестче условия договора с собственниками.
Автор: Татьяна Зеленова