Покупка недвижимости в Болгарии: практические советы

Покупка дома или апартаментов в стране с солнечными пляжами, целебными минеральными источниками, развитой инфраструктурой и качественными автомобильными дорогами является довольно выгодной сделкой. Имеется и еще один плюс: близость к России.
 
Что почем?
Разумеется, первое, на что следует обратить внимание потенциальным инвесторам, — это цена предложения. В числе ее слагаемых следующие факторы:
- местоположение комплекса (первая, вторая линия от моря и т. д.);
- класс комплекса и наличие сопутствующей инфраструктуры;
- вид, открывающийся из окон апартаментов (морская панорама может повысить цену до 50%);
- качество материалов и строительства.
Стоимость земельного участка с проложенными коммуникациями, оформленным кадастровым планом, в удачном месте от 300–500 евро за 1 кв. м. Коэффициент застройки составляет 1,2–1,3. Другими словами, на наделе в 1000 кв. м можно построить жилой комплекс общей площадью 1200–1300 кв. м. Если дом возводят из кирпича, а в его отделке используют испанские, итальянские или немецкие материалы, то себестоимость составляет не менее 400–450 евро за 1 кв. м. Поэтому, если апартаменты выставлены на продажу по цене в 400 евро/кв. м, то, скорее всего, это означает, что комплекс расположен довольно далеко (более 1 км) от моря, а стройматериалы не отличаются высоким качеством.
 
За что платим?
 
При покупке недвижимого имущества в Болгарии взыскивают регистрационный и гербовый сборы, а также однократный местный налог в размере 2% от налоговой оценки объекта, которая составляет приблизительно 50% рыночной цены.
 
Нотариальные пошлины, которые следует уплатить при передаче в собственность недвижимого имущества, определяются с учетом цены, указанной в документах. Например, если жилье стоит от 10 до 50 тыс. левов, то налог составит 118,5 левов плюс 0,5% за сумму, превышающую 10 тыс. левов. После заверения договора нотариус взыскивает отдельный сбор в размере 0,1% от суммы сделки.
 
Если продавцом является юридическое лицо, то дополнительно оплачивают налог на добавленную стоимость в размере 20%. Поэтому стоит обратить внимание на то, чтобы цена предложения от застройщика уже включала НДС. При сделках с землей налог на добавленную стоимость не начисляют.
 
В целом единовременные расходы при покупке составляют около 3–5% от стоимости жилья.
 
В течение 60 дней со дня приобретения недвижимого имущества собственник обязан подать годовую налоговую декларацию. Ставка годового сбора на имущество определяется налоговым органом с последующим письменным уведомлением плательщика и составляет 0,15% от налоговой оценки недвижимости (примерно 40–50% от рыночной цены).
 
Коммунальные и эксплуатационные услуги составляют от 6 до 12 евро/кв. м в год, при этом воду и электричество оплачивают по счетчику. Например, содержание студии площадью 30 кв. м в среднем обойдется в 300 евро в год.
 
После уплаты всех налогов иностранные инвесторы могут без ограничений репатриировать доходы, полученные в Болгарии (в том числе и от сдачи апартаментов в аренду). Фискальная нагрузка на доходы частных лиц рассчитывается в соответствии со следующими прогрессивными ставками.

Как оформить покупку в собственность?
Оформление происходит в несколько этапов. Продавец представляет нотариусу выписку из реестра собственности об отсутствии ареста, ипотеки и другого (необходимость в таких бумагах, как справка из БТИ, выписка из домовой книги и прочее, в Болгарии отсутствует). Нотариус с участием лицензированного переводчика составляет правоустанавливающий документ — нотариальный акт, с момента подписания которого покупатель становится собственником.
 
Далее нотариальный акт передается в районный суд для внесения изменений в реестр собственников. Через два-три дня покупатель получает заверенный правоустанавливающий документ.
 
В дальнейшем владелец недвижимости должен встать на налоговый и статистический учет — получить карточку Булстат. Эта операция занимает две-три недели и не требует присутствия собственника.
 
Виза и вид на жительство
После оформления права собственности сам хозяин апартаментов, его супруг (или супруга) и прямые наследники до 21 года имеют право на получение годовой визы в Болгарию. Для этого необходимо представить в посольство заверенный нотариальный акт, копию акта-16 (разрешение на ввод жилого комплекса в эксплуатацию) и справку об уплате налога на недвижимость. Впоследствии можно рассчитывать на трехгодичную визу, а также оформить вид на жительство (ВНЖ) и ПМЖ. Вид на жительство в Болгарии дает право на:
- безвизовый въезд и нахождение в стране (в сроки действия статуса);
- ведение бизнеса и работу в собственной компании (работа на другие компании возможна при получении разрешения министерства по труду);
- получение платного образования в школах и вузах;
- обращение во все консульства (посольства) других стран на территории Болгарии с целью получения виз (при сроке действия ВНЖ не менее шести месяцев);
- получение статуса ПМЖ по истечении пяти лет и затем гражданства.
Самым доступным способом получения вида на жительство в Болгарии является открытие представительства уже существующей вне Болгарии фирмы. При этом представительство не имеет права вести хозяйственную деятельность. Другой путь — зарегистрировать новую компанию, болгарское юридическое лицо. В данном случае закон разрешает иностранному учредителю обладать 100%-ным капиталом предприятия без привлечения резидентов. ВНЖ для учредителей первоначально предоставляется на срок от шести месяцев до одного года с дальнейшей пролонгацией. Продление статуса удостоверяется ежегодной отметкой в загранпаспорте и сменой удостоверения личности иностранца.
 
Необходимые условия для продления ВНЖ:
- наличие банковских средств на счете самого иностранца или его компании в размере 1500 левов;
- удостоверение суда об актуальности представительства;
- проживание в стране не менее шести месяцев и одного дня в году;
- предоставление десяти рабочих мест гражданам страны или иностранцам, имеющим статус ПМЖ;
- регистрация рабочих мест и перечисление средств в пенсионный фонд.
В обоих случаях члены семьи (супруга и дети учредителей или представителей) также получают вид на жительство на основании предъявленных доказательств родства. Госпошлина за продление статуса составит 520 левов на каждого заявителя.
 
А если инвестировать в экономику страны 500 тыс. евро, то можно получить статус ПМЖ практически сразу. Причем это могут быть средства, направленные на приобретение недвижимости, или уставный капитал вновь созданной фирмы.
 
Инвестиционная привлекательность Болгарии
В Болгарии по-прежнему относительно невысокие цены. За 40 тыс. евро на побережье Черного моря можно приобрести достойные апартаменты в хорошем комплексе с бассейном. Причем не только с выполненной отделкой помещений, но и с мебелью. К тому же в нынешних условиях окончательную цену формирует покупатель: с застройщиками можно и нужно торговаться. При 100%-ной оплате вполне реально добиться приличных скидок от первоначальной цены или получить рассрочку платежа на выгодных условиях.
 
Инвестиции в недвижимость — хорошая альтернатива вложениям в валюту, акции и т. д. Ведь апартаменты можно сдать в аренду, заключить договор обратного лизинга с управляющей компанией с гарантированной доходностью, использовать для отдыха, а в дальнейшем с выгодой продать. А при организации собственного бизнеса компанию можно зарегистрировать по месту нахождения объекта.
 
В заключение стоит отметить, что кризис — лучшее время для покупки: имеется выбор и возможность торга с продавцом. Вложив средства в недвижимость, вы по меньшей мере сохраните свой капитал, а по большому счету еще и получите прибыль от роста цен на жилье.
 
Автор: Светлана Семенихина

Журнал "Недвижимость и Цены"

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru