Кипр: как правильно купить участок

Немножко – можно
Приобретение земельных участков на Кипре, наряду с прочими объектами недвижимости, регулируется ст. 109 Статутного законодательства (Statute Law) республики, а также нормами международного права. Площадь земельного участка на Кипре традиционно измеряется в донумах. Донум равен 1338 кв. м (13,38 сотки). Разъясняет Татьяна Советова, Sales Executive в России и СНГ компании Quality Group: «Согласно действующему законодательству, иностранцам, не являющимся гражданами Евросоюза, разрешено приобретать в личное пользование не более одного объекта недвижимости на семью, будь то дом, квартира или земельный участок. Площадь участка земли не должна превышать двух донумов, в отдельных случаях – трех донумов. Иностранцы, получившие вид на жительство на Кипре, могут приобретать несколько участков земли различного размера, главное, чтобы их суммарная площадь не выходила за установленные законом ограничения».
Конечно, поскольку Кипр – туристическое место и его главные богатства – это солнце и море, инвесторы пытаются приобрести приморские участки, так как они всегда будут в цене. Можно заниматься их дальнейшей разработкой и застройкой или дождаться своего покупателя для перепродажи. Но выбор хороших участков около моря небольшой, да и то, что есть, пытаются продать как можно дороже. Шансы у иностранца найти отличный участок у моря за разумную цену сегодня фактически равны нулю.
Как выбрать?
На выбор участка влияет и множество других факторов, прежде всего – назначение земли. Вся земля острова разделена на несколько зон в соответствии со своим назначением: жилым, земледельческим, животноводческим, промышленным, туристическим или озеленительным. Если есть желание построить дом на участке, не имеющем жилого назначения, то вам будет отказано в разрешении на строительство. Практически наверняка будет отказано и в случае, если участок находится далее чем в 90 м от общей дороги. Возможны и другие осложнения: подвод коммуникаций к участку окажется неоправданно дорогостоящим и длительным процессом; часть земли может быть отчуждена для строительства дорог и прочих коммунальных нужд. К участку может не быть удобного подъезда, зато на вашей земле будут пастись соседские козы. Также следует обратить внимание на наличие водоемов возле участка (ручьи, плотины, водотоки), поскольку экологические правила могут ограничивать строительство в таких местах. Расположение участка на холмах или крутых склонах также будет влиять на то, что можно будет построить и во сколько это обойдется.
При выборе земельного участка следует учесть и такие аспекты зонирования, как плотность застройки, допустимая этажность и общая высота постройки, а также другие налагаемые ограничения. В некоторых случаях приобретение земли оказывается невыгодным, поскольку на участке невозможно построить здание необходимого назначения или размера.
Цена на землю зависит от площади участка и места его расположения (прежде всего, это близость к морю или туристическому центру). Как правило, если вы приобретаете участок под застройку, к нему уже подведены все необходимые коммуникации и нет проблем с доступом транспорта. Но и цена будет выше, поскольку в нее уже включена стоимость этих коммуникаций.
Большая часть земель на Кипре находится в семейной собственности. Начиная поиск, имеет смысл обратиться к агентам по недвижимости (профессия, о которой на Кипре не знали еще 15 лет назад), а также просматривать рекламные объявления в местной прессе. Но практика показывает, что большинство киприотов этими услугами не пользуется. Поэтому, если вас заинтересовал какойто конкретный район, можно просто порасспросить местных жителей, не знают ли они, кто продает землю. Вопросы можно задавать в администрации, в кофейне, в магазинах. А еще стоит внимательно читать придорожные объявления: если на них написано и указаны контактные телефоны, надо сразу же звонить.
Внимание – документы!
При осмотре участка следует обязательно убедиться, что это именно тот кусок земли, который выставлен на продажу. Продавец должен предоставить документы, подтверждающие статус участка и право собственности на него, а также кадастровый план (site plan). Если возникли сомнения, от приобретения лучше отказаться.
Каждый участок имеет регистрационный сертификат (registration sertificate), называемый также Титул собственника (Title deed). Этот документ содержит информацию о владельце или владельцах, размере и местоположении участка, а также сведения о госучреждении, выдавшем документ. К Титулу прилагается кадастровый план, определяющий точные границы участка и его местоположение на местности.
Определившись, необходимо поручить адвокату провести юридическую очистку выбранного участка. Она включает в себя проверку документов на землю, сбор информации о том, какого размера и назначения строения можно на ней возводить. Также необходимо выяснить, не связаны ли с участком какиелибо обременения или запреты, в том числе налоговые. В частности, распространенной является ситуация, когда продаваемая земля находится в ипотечном залоге. Купляпродажа такого участка абсолютно законна, но вы не сможете официально вступить во владение новой собственностью, пока прежний хозяин не выполнит свои обязательства по обременению. Если он окажется не в состоянии это сделать, кредиторы обратят взыскание на участок. По понятным причинам приобретать недвижимость с такого рода потенциальными проблемами очень рискованно.
Мария Еденина, специалист по маркетингу и продажам компании Leptos Estates, предупреждает: «Получение Титула может затянуться – к сожалению, некоторых бюрократических процедур избежать невозможно. Но отсутствие Титула не ограничивает право нового владельца распоряжаться участком по своему усмотрению».
Сделки куплипродажи земли, так же как и любых других объектов недвижимости, регистрируются в национальном Земельном реестре, который ведется региональными департаментами регистрации земельных владений (District Lands’ Offices). Эти департаменты находятся в Лимассоле, Пафосе, Ларнаке, Паралимни и в столице Кипра Никосии.
Предположим, что удалось найти подходящий земельный участок, в юридической чистоте которого нет сомнений, и договориться с его владельцем о цене и условиях платежа. Далее адвокат составляет договор куплипродажи. Поскольку на Кипре не применяется практика «периода охлаждения», в течение которого покупатель может отказаться от сделки, после подписания контракта обязательства становятся неотменимыми. Далее адвокат передает контракт в местное отделение департамента регистрации земельных владений на два месяца. Эта процедура называется «реальное исполнение» (specific performance) и служит гарантией того, что продавец оставляет данный участок за покупателем, а не использует его, скажем, в качестве залога и не может продать комулибо еще.
Последний этап сделки – это переход права собственности. Этим также занимаются региональные департаменты регистрации земельных владений. Иностранцы, не являющиеся гражданами стран Евросоюза, должны также представить в комиссию заверенную копию разрешения Совета министров на приобретение собственности, а граждане европейских стран – свидетельство о статусе резидента (Certificate of Permanent Residence).
После завершения всех этих формальностей и уплаты гербового сбора и налога на регистрацию собственности новый владелец земельного надела получает сертификат о внесении земельного участка в государственный реестр на его имя.

Нарисуем – будем жить
Если покупатель преследует чисто инвестиционные цели, он может ничего не делать с приобретенным участком, просто дожидаясь, пока тот значительно вырастет в цене. Но можно и вложить в эту землю дополнительные средства, построив на ней «дом своей мечты».
По словам Геляны Аскеровой, иногда участки распродает компаниязастройщик, и в договоре куплипродажи специально оговаривается исключительное право этой компании на возведение на этой земле строения по уже имеющемуся проекту. И если покупатель захочет перепродать такой участок до начала строительных работ, надо будет еще найти желающего выкупить его по рыночной стоимости с данным проектом. Как правило, в таких случаях сами продавцы охотно забирают участки обратно.
Полученное по установленным правилам архитектурное разрешение на проект остается в силе в течение трех лет. Если же за это время на участке так и не были начаты серьезные строительные работы, за разрешением придется обратиться повторно.
В случае, если архитектор проекта или владелец считают, что в разрешении было отказано необоснованно, можно в течение 30 дней с момента получения уведомления об отказе подать апелляцию в Совет министров. Поскольку рассмотрение апелляции требует привлечения большого количества сторон, процесс может занять несколько месяцев.
Для начала строительных работ нужно также иметь собственно разрешение на строительство. Затем, по согласованию с архитектором, выбирается подрядчик и с ним заключается договор. Существует стандартная форма договора подряда, одобренная Объединенным комитетом архитекторов, инженеров, геодезистов и строительных подрядчиков Республики Кипр (The Joint Committee of Architects, Engineers, Quantity Surveyors and Building Contractors of Cyprus). Основой этой формы является контракт британского типа.
Архитектор обязан регулярно инспектировать стройку и контролировать процесс. И примерно раз в месяц подрядчик будет выставлять заказчику счет за проделанные работы. Следует помнить, что счет также утверждает архитектор: он подписывает так называемый инспекционный сертификат (Inspection Certificate). После оплаты подрядчик выдает хозяину участка документ о получении денег.
Когда работы будут завершены, архитектор обращается за сертификатом качества строения (Certificate of Approval) в местную администрацию. Ее представитель обязательно посещает объект, прежде чем выдать такой документ. До этого момента нельзя вносить в строение никакие изменения, даже незначительные: как отмечает Мария Еденина, именно нарушения такого рода затягивают процесс получения сертификата.
Что же дальше? Владелец участка и свежевозведенной постройки подает заявку в департамент регистрации земельных владений на изменение Титула, приложив весь пакет документов. Убедившись, что строение на участке возведено с соблюдением всех норм и правил, департамент вносит в Титул информацию о постройке.
Последний этап – постановка построенного дома на учет в уполномоченных государственных органах и налоговой инспекции. На это понадобится от двух до пяти месяцев.
Автор: Лина Селезнева