Версия
для печати
для печати
Такой точки зрения придерживается Евгений Закман, международный концептолог из компании Prospect Development.
Спектр профессиональной деятельности Евгения Закмана очень широк и разнообразен. Достаточно сказать, что в 1990-е годы он стоял у истоков разработки одной из первых в Латвии программ лояльности покупателей сети супермаркетов. Заказчиком выступал Interpegro. В течение многих лет издавал журнал Supermārkets. Реализовывал маркетинговые кампании для различных международных брендов. Cоздавал концепции для более чем 40 торговых центров и уникальных объектов недвижимости в Украине, в том числе киевского торгового центра «Альфа Центр», который был построен и продан с высокой прибыльностью для стартового девелопера. Вот уже в течение 5 лет Евгений Закман является представителем в странах Балтии и на Украине крупнейших международных выставок недвижимости MIPIM и MAPIC в Каннах. И сейчас делает проекты в Латвии.
Украинский опыт
Концептолог, да еще и в сфере развития проектов недвижимости -- профессия для широкой публики довольно необычная. Для Латвии и вовсе большая редкость. Вот если судить по вашим проектам, вы больше востребованы на Украине, чем на родине. Почему?
Концептолог в девелопменте нужен только в том случае, если заказчик собирается разработать по-настоящему уникальный продукт. Когда речь не идет о привязке к местности типовых торговых или офисных центров с отработанной технологией. Когда заказчик хочет получить уникальное позиционирование своего объекта и обеспечить в нем уникальный набор функций. Но наша Латвия -- рынок довольно маленький и создание здесь оригинальных многофункциональных концепций затруднительна. В общей своей массе латвийский девелопер имел смутное представление о концепции, поэтому естественно, что он не тратил на эти цели деньги. Да ему это особенно и не нужно было: зачем разрабатывать уникальные концепции объектов недвижимости, если их в былые годы все расхватывали и без изысков. Вопрос концепции здания обычно закрывали архитектор -- на том уровне, на котором понимал поставленную задачу, или собственные разработки западных девелоперов.
Иностранные заказчики торговых и офисных центров? Те, кто действительно может похвастаться уникальными продуктами, как, например, Linstow, в момент вхождения в Латвию обладали уже всеми необходимыми человеческими ресурсами и богатым опытом. А допустим, вторая крупнейшая торговая сеть Латвии -- VP Market -- пришла с полностью отработанной технологией и пулом собственных архитекторов.
В Латвии, конечно, есть компании, которые позиционируют себя как концептологи. Однако большинство из них в действительности занимаются маркетинговыми исследованиями, обоснованием и экономическим расчетом эффективности типового набора, не создавая чего-либо уникального. Просто привязывали к нашим условиям какой-то типовой проект.
Если рассуждать отвлеченно, то каждый новый объект уникален в своем роде. В конкретном месте, где он построен, он является одним-единственным…
Вы утрируете, и это слишком примитивный подход. Что такое уникальность, я сейчас поясню на конкретном примере. Ко мне обратился клиент, у которого имеется участок на 117 гектаров на западе Крыма (Украина). Это степная зона, примыкающая к морю, но никакого тебе курорта. Территория бывшего военного аэродрома. Спросил совета: что здесь строить? Подразумевая, что на рынке огромным спросом на тот момент пользовались коттеджные поселки. Однако у него возникли сомнения: рынок входит в зону риска и может не проглотить тот объем частных домов, который застройщик собирался предложить. Тем более что это, повторю, не морское побережье.
Нам необходим был концептуальный генератор потока покупателей. И плодом моей работы стало предложение о строительстве масштабного Центра реабилитации профессиональных спортсменов, с уклоном на восстановление футболистов. Их реабилитация при получении травмы занимает от трех недель до шести месяцев и требует постоянных тренировок. Обеспечить такой режим в Европе очень сложно. Плюс эти мероприятия там очень дорогие. А страховые компании, которые покрывают расходы на лечение спортсменов, заинтересованы в снижении издержек. Так и возник проект, описание преимуществ размещения которого в Крыму заняло три страницы. Естественно предусматривается и спортивная, и гостиничная инфраструктура. А уже сателлитом -- и коттеджный поселок, жители которого тяготеют к спорту. Таким образом, проект правильно позиционирован -- то есть обладает уникальным предложением. Теперь это уже тома тщательно разработанной и даже в части генплана.
На какой стадии находится этот проект?
Прошел тестирование у представителей различных бизнесов, которые одобрили концепцию. Сейчас стартовый девелопер ведет поиск источников финансирования данного проекта. Его емкость -- почти полмиллиарда евро, а привлечь на первом этапе необходимо 100 млн евро. В условиях финансового кризиса -- очень серьезные деньги. В Латвии аналогичных по масштабности и концептуальности проектов мало. Я назвал бы всего два. Догадываетесь какие?
Возможно, один из них новая Национальная библиотека...
Правильно, а второй -- Концертный зал на дамбе AБ. Я говорю именно об их концептуальности и архитектурной выразительности. Не вдаваясь в финансовые подробности и политику. Рига выставляла эти объекты и на MIPIM, где они получили очень хорошие отзывы. Вот это действительно уникальные проекты.
Втягивая инвестиции
Вот вы говорили, что раньше латвийские девелоперы больше думали об эффективности своих проектов, а не об их уникальности. Нынешний кризис заставил их изменить подход? К вам часто обращаются местные заказчики?
Не могу говорить о всем рынке. Все-таки я больше работал в Украине, так как латвийский рынок не был чувствителен к уникальным ходам. В то же время думаю, что тем, кто собирается продолжать развивать проекты недвижимости, общения с концептологами не избежать. Им нужно искать для объектов свои уникальные ниши. Год назад на выставке MIPIM ко мне обратился один известный латвийский бизнесмен, имя которого не стану называть, с просьбой сделать репозиционирование и реконцепцию своего юрмальского проекта. Архитекторы нарисовали его жилым домом. Развивать его было бессмысленно, а перепродать за нормальные деньги -- невозможно. Я разработал три варианта концепции и заказчик остановил свой выбор на идее возведения перинатального медицинского парка (учреждение, где обеспечивается полный комплекс вопросов, связанный с искусственным оплодотворением, беременностью и родами). В Латвии таких объектов в их современном понимании нет. Это абсолютно новое явление на рынке.
Сейчас концепция медицинского парка создана и ведется поиск инвестиционного партнера. Нам предстоит отработать сложную инвестиционную схему. Удастся ли привлечь финансирование? Надеюсь на это, сейчас завершаем оформление всех необходимых презентаций. Сам проект оцениваю очень высоко. Ведь медицина -- это одна из тех областей, которая имеет в мире устойчивый источник операционного дохода. Даже в кризисные времена люди не отказываются от заботы о своем здоровье, обеспечивая постоянный поток денег. А если есть постоянный поток денег, то под него появляются и инвестиционные фонды, банки, готовые профинансировать проект. Надо лишь четко понимать: клиника не рассчитана на Латвию. Это международный проект, призванный втягивать деньги на нашу территорию.
Латвии нужны «бараки»
Есть ли на латвийском рынке ниши, кроме медицинских учреждений, где девелоперы могли бы проявить себя в нынешних экономических условиях?
Безусловно, есть. Главное -- создать уникальный и нестандартный объект. Например, латвийскому рынку нужны жилые... «бараки».
То есть?!
Большинство девелоперов, когда говорят о жилье, думают об элитных вариантах. Но «элитка», в понимании примитивного девелопера, сегодня никому неинтересна. Я же говорю об абсолютно противоположном сегменте. Сегодня барак, а я специально использую это слово, чтобы подогреть ваш интерес, является востребованным. Под «бараком» понимаю функционально качественное жилье экономкласса, обладающее определенной концепцией (и это ключ к пониманию). Оно должно быть построено с использованием очень дешевых технологий и дешевых экологических материалов. Таким образом, чтобы себестоимость квадратного метра жилья была где-то в районе 300 евро за кв. м. И тогда на рынок, с учетом расходов на покупку участка, развитие инфраструктуры и заработка девелопера, сможет выйти жилье с продажной ценой 500-600 евро за кв. м. Это та «крыша над головой» для людей, которым некуда деваться и которые испытывают необходимость в его приобретении даже в кризис.
О какой категории людей вы говорите? О семьях, где появляются дети? О молодых людях, вступивших в брак и живущих с родителями?
Не совсем. Эти категории потенциальных покупателей, обычно, остаются жить в нынешних стесненных условиях. Я больше думаю о мигрантах. В рамках Латвии происходят актуальные миграционные процессы -- из регионов в Ригу. Миграция может быть управляемой и неуправляемой. Человеческий ресурс для государства -- один из ключевых. Латвия, по большому счету, не обладает ничем другим, кроме земли и людей. Если бы у нас было плодородное черноземье с гигантскими полями пшеницы или нефть, мы говорили бы и о других наших достоинствах. Сейчас же находимся в стадии, когда люди становятся более важным ресурсом, чем земля. Чего не было в предыдущие 10 лет, когда страну «затопили» инвестиционные потоки в сектор недвижимости. Тогда все твердили: главное -- земля и то, что на ней строится. Надеюсь, подошел тот момент, когда люди становятся более важной ценностью и трудовой ресурс должен быть классифицирован и разделен. Нужно оценить, сколько людей в Латвии способны создавать уникальный продукт с высокой прибавочной стоимостью. И если их недостаточно, то следует привлекать внешнюю миграцию, естественно фильтруя людей и создавая ситуацию, когда они будут жить и работать, а не люмпенизировать. И тогда эти люди обеспечат увеличение прибавочного продукта, а значит, повысятся налоговые сборы, появится возможность увеличить пенсионные выплаты, расходы на социальную сферу...
По-моему убеждению, несмотря на большую безработицу, мы можем уже в скором времени столкнуться с нехваткой трудового ресурса, способного производить уникальный продукт. Поэтому не исключаю, что государство вынуждено будет пойти на привлечение внешних трудовых ресурсов. Вот этот момент и должен уметь спрогнозировать и предвидеть девелопер. И управлять недвижимостью с учетом миграционных потоков.
У страха глаза велики
Рассуждения о том, что Латвию ждет миграция экономически активных иностранцев и государство будет стимулировать этот процесс, на данный момент выглядит невероятной фантазией.
А другого пути у нас нет. Этот путь прошли многие страны. Латвии предстоит избавиться от замыкания на самой себе и недопущении внешних влияний. Потому недорогое, но качественное жилье экономкласса нам еще понадобится. Америка прошла через это. У них много «сделанных из картона» домов по 300 долларов за кв. м.
Но для нашего климата картонные дома не подойдут.
Очень даже подойдут. Современные утеплители позволяют обеспечить надлежащую энергоэффективность зданий. Надо только начать использовать эти технологии.
Судя по всему, вы неисправимый оптимист?
Реалист. Категорически не воспринимаю и не понимаю все эти разговоры о банкротстве нашей страны. У государства есть только два неотъемлемых ресурса -- земля и люди. В философском смысле отнять их можно лишь в ходе проведения боевых действий. Сейчас не война! Кризис 1991 года был гораздо сильнее. Но мы пережили его и сохранили оптимизм. У нас люди не умирают на улицах от голода, как это было в США в конце 20-х годов XX века. Сейчас в Латвии все говорят о каких-то ужасах, хотя нынешняя ситуация не идет ни в какое сравнение с этим.
Беседовал: Роман Голубев
Латвийское издание "М2"
