Жилая недвижимость в Германии: мини-бум на фоне кризиса

8 октября 2009 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Германия

Немецкий рынок квартир и индивидуальных домов в этом году заметно оживился. Рост спроса на собственное жилье вызван низкими ипотечными ставками, желанием обзавестись "реальными ценностями" и страхом перед инфляцией.

Немецкий рынок жилой недвижимости отличается низкой динамикой цен. Это хорошо, потому что оберегает Германию от возникновения мыльных пузырей, которые, лопаясь, наносят огромный ущерб всей экономике. Пример тому - сегодняшняя ситуация в США, Великобритании, Испании, Ирландии или России. Это плохо, потому что покупатели квартир и индивидуальных домов, как правило, не могут рассчитывать на существенное увеличение стоимости своих квадратных метров в будущем. 


Низкие кредитные ставки

Тем не менее, в этом году на немецком рынке недвижимости царит необычное оживление. Крупнейшая в стране маклерская фирма LBS Immobilien сообщает, что при ее посредничестве за первые шесть месяцев года на вторичном рынке жилья было совершено на 17 процентов больше сделок с квартирами и на 8,5 процентов - с индивидуальными домами. А в Мюнхене в первом полугодии, в самый разгар рецессии, было продано даже на 22 процента больше квартир, чем за достаточно благополучный аналогичный период прошлого года. 

Таким образом, глобальный кризис не только не обвалил, а, наоборот, даже подхлестнул рынок жилья в Германии. О повсеместном всплеске интереса к немецкой недвижимости говорить, конечно же, не приходится, однако в целом ряде городов и регионов своего рода мини-бум явно наблюдается.

Этот бум подпитывают прежде всего низкие процентные ставки по ипотечным кредитам. Они упали далеко не столь резко, как ставка рефинансирования Европейского центрального банка, и все же сегодняшнему немецкому заемщику приходится платить своему банку примерно в два раза меньше, чем покупателю жилья в начале 90-х годов прошлого века. Тогда в ФРГ ипотечные кредиты "стоили" свыше 8 процентов годовых.

А сегодня получить ссуду на 10 лет можно менее чем под 4 процента, на 20 лет - менее чем под 5 процентов. Правда, для этого покупатель должен обеспечить первоначальный взнос, составляющий в Германии, как правило, от 20 до 40 процентов стоимости объекта. Клиентам с минимальными сбережениями или вообще без стартового капитала немецкие банки, в отличие от американских, дают деньги лишь в порядке исключения.


Ценовая стабильность на рынке жилья

Столь строгая селекция потенциальных получателей ипотеки сводит к минимуму возможность возникновения ажиотажного спроса и, соответственно, быстрого роста цен на недвижимость. С другой стороны, консерватизм немецких банков, выражающийся еще и в традиции фиксировать процентную ставку сразу на 10-20 лет, существенно снижает риск массового невозврата кредитов, последующей продажи заложенных объектов с молотка и неминуемого в таких случаях обвального падения цен. Иначе говоря, обеспечивает рынку стабильность.

Именно эта стабильность и привлекает сейчас немецкий средний класс, который второй раз за десять лет сталкивается с глобальным биржевым крахом, а потому все больше сомневается в способности разного рода ценных бумаг обеспечить устойчивое увеличение сбережений и спокойную безбедную старость. В условиях кризиса жители Германии потянулись к "реальным ценностям", к "бетонному золоту", как называют недвижимость немцы.

Еще одним побудительным мотивом именно сейчас обзавестись собственным жильем стали для многих немцев инфляционные ожидания. В обществе растут опасения, что порожденные кризисом рекордный дефицит бюджета и гигантская госзадолженность неизбежно приведут к росту цен. Более того, сложилось весьма устойчивое мнение, что правительство даже будет заинтересовано в высокой инфляции, ведь это помогает снизить долговое бремя.


Инфляционные ожидания

И хотя Европейский центральный банк не устает повторять, что заблаговременно начнет решительную борьбу с инфляцией, некоторые вкладчики, тем не менее, стараются поскорее вложить свои сбережения в недвижимость, чтобы спасти их от якобы грядущего обесценивания. А другие, наоборот, спешат взять кредиты в надежде, что в условиях раскручивания инфляционной спирали будет легче возвращать долг.

А вот расчет на рост рыночной стоимости недвижимости играет при принятии решения о ее покупке лишь второстепенную роль. Слишком уж отрезвляюще действует статистика. Так, с 1991 года квартиры подорожали в среднем по Германии всего на 9-11 процентов. Не намного больше выросли за эти 18 лет и цены на таунхаусы эконом-класса - на 10-18 процентов.

Это, конечно же, всего лишь "средняя температура по больнице", не отражающая мощного скачка цен на элитное жилье или на комфортную недвижимость в Германии в предместьях и престижных районах некоторых крупных городов. С другой стороны, данная статистика сглаживает и существенное падение цен на квартиры и дома в целом ряде регионов Германии, особенно на территории бывшей ГДР.


Демографические факторы

Так что немецкий рынок жилой недвижимости - не улица с односторонним движением, вложения в него не гарантируют увеличения капитала даже в долгосрочном плане. Ведь нельзя забывать, что Германия - страна с сокращающимся населением, особенно в восточных землях. С другой стороны, это уменьшающееся и стареющее население живет во все более комфортных условиях.

Если в начале 60-х годов прошлого века на каждого жителя Западной Германии приходилось в среднем 24 квадратных метра, то сегодняшний бундесбюргер имеет в своем распоряжении уже 43 квадратных метра. К тому же все больше немцев, не только пожилых, живут в одиночку, что также подогревает спрос на квартиры, особенно одно- и двухкомнатные.

В условиях снижающихся вот уже целый ряд лет объемов жилищного строительства это, по идее, должно способствовать стабилизации и, в конечном счете, увеличению цен на недвижимость. Тем не менее, специалисты предупреждают, что подлинным потенциалом роста рынок жилья обладает лишь в каждом четвертом населенном пункте и административном районе Германии.

Наибольшие шансы, по единодушному мнению экспертов, у крупных городов, а также у регионов с перспективными отраслями экономики и разнообразными возможностями для проведения досуга. Так что нынешний квартирный бум в Мюнхене далеко не случаен.

Автор: Андрей Гурков

Deutsche Welle

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Парадоксы рынка: морские курорты Германии

Когда речь заходит о морских курортах, мысль о Германии вряд ли кому-то приходит в голову. А ведь в стране есть море, даже два – Северное и Балтийское. Да, теплыми их не назовешь, но всем знакомое Рижское взморье тоже не в тропиках. А немецкое побережье с его нетронутой природной красотой уже многие годы остается магнитом для местных покупателей. Чем же оно интересно? Читать

Prian.ru представляет новый фильм о красивой жизни в Германии

«Где жить?» — вечный вопрос, стоящий перед любым человеком. Разумеется, у всех есть свои интересы, требования, возможности. И все же есть нечто, безусловно важное для каждого из нас. Что находится рядом с домом, в котором я живу? Какие возможности открывает передо мной мой город? Удобно ли здесь мне и моей семье? В новом фильме мы покажем, какой красивой и комфортной может быть жизнь в Германии. Читать

Приезжай и живи: новый жилой комплекс Riva Werder

Посмотрите, какие новые дома сейчас строят в Германии. Этот проект, с одной стороны, типичный, с другой, особенный. Новый район Вердера — Havelauen — с самого начала развивала одна компания. На старте все вокруг говорили, что девелопер смельчак. Сегодня все не без зависти твердят, что ему повезло. И вот почему… Читать

Приезжай и живи: Берлин, Потсдам, Вердер

Успешные немцы все чаще переселяются из мегаполисов в пригороды. Там нет бешеного трафика, как во Франкфурте, не утомляют туристы, как в Берлине, да и цены на недвижимость – качественную и современную – не такие высокие, как в Мюнхене. Вот он, немецкий пригород – с одной стороны, типичный, с другой, особенный. Знакомьтесь, это Вердер. Читать