Рынок недвижимости Японии: конца кризиса пока не видно

За первые 6 месяцев текущего года цены на земельные участки в шести крупнейших городах страны упали на 7,8% (на 9,2% в реальном выражении) по сравнению с первым полугодием 2008-го. Такие данные приводит Японский институт недвижимости, который занимается анализом цен на рынке. Почему в данном случае речь идет об участках земли, а не квадратных метрах жилья? Все очень просто. В Японии, стране с высокими сейсмическими рисками, гораздо надежнее считается собственно земля, а не постройки, которые могут разрушиться из-за землетрясения. Поэтому цены на земельные участки являются ключевым показателем на местном рынке недвижимости. Для сравнения: в предкризисные годы и даже в 2008-м стоимость земли в Японии росла. Например, в 2006 году рост составлял 2,8%, в 2007-м – 8,1%, а в 2008-м – 1,1%.
Кстати, японский рынок недвижимости, многие эксперты считают этаким типичным примером того, как может развиться ценовой пузырь, который в итоге, конечно, лопнет. Именно это и произошло в Японии в 1991 году. Однако катастрофе предшествовали десятилетия устойчивого роста. Начиная с 60-х и по 80-е годы прошлого столетия японская экономика демонстрировала одни из самых высоких в мире темпов роста, увеличиваясь в среднем на 8% в год. Все это приводило в том числе к спекуляциям на рынке недвижимости, а соответственно и к росту цен.
Так, с 1970 по 1980 годы цены на землю в стране выросли более чем на 210% в шести крупнейших городах и на 178% в целом по стране. За последующее десятилетие японская земля подорожала еще более чем на 100%. В итоге в стране разразился финансовый кризис, который повлек за собой бесчисленное количество банкротств: по подсчетам экспертов, в то время объем так называемых «плохих долгов» вырос до $1 трлн. В результате, после того как цены резко упали, в течение долгого периода, который длился около 15 лет, на японском рынке недвижимости наблюдалась стагнация. И только в начале XXI века ситуация стала меняться, земля потихоньку начала дорожать. И тут на страну обрушился мировой финансовый кризис, который одним махом уничтожил достижения последних нескольких лет.
Несмотря на то что в прошлом году цены еще пытались держаться и даже немного подросли, объем продаж недвижимости в Японии снизился более чем на 10% по сравнению с показателем 2008-го года. Причем в Токио продажи упали даже больше, чем в среднем по стране – практически на 16%. Падение продолжилось и в 2009 году. Так, согласно данным Института экономических исследований рынка недвижимости, за период с января по август текущего года продажи кондоминиумов в японской столице снизились почти на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Но продажи сократились не только по причине падения спроса на жилье, но и из-за существенного сокращения темпов строительства в связи с тем, что местные девелоперы пострадали из-за кризиса. По данным Teikoku Databank, в первом полугодии количество банкротств в сфере недвижимости выросло более чем на 40% по сравнению с первым полугодием 2008-го. Всего о своей финансовой несостоятельности за первые 6 месяцев 2009-го заявили 284 фирмы сектора, в том числе и крупнейшие девелоперы Японии Joint Corp. и Japan General Estate Corp.
Что касается принципов приобретения жилья в Японии, то здесь важно помнить о нескольких моментах. Несмотря на то что цены на недвижимость в Японии падают, жилье в Стране восходящего солнца – одно из самых дорогих в мире. В Токио квартиры в среднем продаются более чем по $13 тыс. за кв. м. Причем традиционно площадь жилья считается не метрами, а татами – так называется рисовая циновка, которая укладывается на полу в японских домах и также служит в качестве единицы измерения. Площади квартир в крупных городах варьируются от минимальных (от 20 кв. м) до апартаментов в 100 «квадратов» и более. 20-метровые «однушки» – это, как правило, компактные студии, плюс ванная комната с сидячей глубокой ванной, которая является не только способом сэкономить пространство, но и давней японской традицией купания в чанах.
Приобрести жилье в Японии можно, разумеется, с помощью ипотеки, ставки по которой совсем невелики – от 1,5 до 2,75% годовых. Да и срок, на который можно взять ипотечный кредит, достигает 40-50 лет. Видимо, местные банки берут в расчет традиционное японское долголетие. Также существует возможность взять кредит и на 100 лет. В случае кончины заемщика его кредит «переходит» наследникам. Однако собственно получить кредит не так просто. Японские финансовые организации очень требовательно и с осторожностью подходят к новым заемщикам. Особенно это касается иностранцев. Кстати, об иностранных покупателях недвижимости в Японии. В принципе, жестких ограничений для них не существует, в случае если они хотят использовать собственные средства на покупку. Но в том случае, если иностранец обращается в японский банк за получением ипотечного кредита, помимо финансовых документов ему необходимо иметь либо вид на жительство, либо поручителя – гражданина Японии.
И напоследок несколько слов о перспективах развития японского рынка недвижимости. Пока большинство аналитиков дают очень сдержанные прогнозы относительного того, как быстро он будет восстанавливаться. И главная надежда на японское правительство, а точнее, на его финансовую поддержку. В апреле текущего года власти направили $33 млрд 700 млн на укрепление финансового сектора страны. Часть этих средств должна пойти на финансирование ипотечной отрасли. Кроме того, $67,5 млрд были направлены в строительную отрасль, а точнее, на развитие экологичного строительства. Но как быстро эти средства начнут работать – сказать сложно. По мнению банка Credit Suisse, восстановление японского рынка недвижимости ожидается вполне скоро, но для того, чтобы оно началось, необходимы дополнительные денежные вливания в отрасль.
Автор: Мария Кузнецова

Журнал "Собственник"