Социальное жилье Германии: нелегко, но возможно

23 ноября 2009 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Германия

Когда речь заходит о социальной политике Германии, российский обыватель почему-то сразу представляет себе манну небесную в неограниченных количествах и рай для всех поголовно. На самом деле и в этой богатейшей стране Европы проблем хватает. Просто там стараются их решать.

Трудные времена

Германия вышла из Второй мировой войны с существенными потерями: на западных территориях было полностью разрушено 20% и повреждено 25% жилого сектора. К тому же в Западную Германию хлынул поток беженцев: чешские, польские и российские немцы составили около 10 млн человек, которых, как и оставшихся без кровли местных жителей, надо было обеспечить жильем. Предполагалось, что для этого нужно было увеличить жилой сектор на 50%.

Как можно было ожидать от практичных немцев, к делу они подошли основательно. Здесь отклонили вариант «домиков Черчилля» – дешевого жилья, рассчитанного на 10-12 лет. Им не пришла в голову идея, воплощенная в Советском Союзе при Хрущеве, когда жила строилось в расчете на эксплуатацию в течение 25 лет. Немцы сочли это пустой тратой средств и пошли другим путем: они создали систему, работающую на объединении частного капитала и госсубсидий.

В ФРГ жилищное строительство было объявлено приоритетом номер один. За 1945–1957 гг. было возведено 5 млн единиц жилья общей площадью около 250 млн кв. м – примерно по 50 кв. м на семью. Объем инвестиций в строительство жилья превышал 5% ВВП страны. Доля государственной поддержки сектора колебалась от 30 до 50% от общего объема инвестиций.

Государство оплачивало разрыв между расходами инвестора на возведение жилья и его доходами от аренды – инвестор, построивший жилую недвижимость в Германии, продолжал его эксплуатацию. Конечный пользователь, малоимущий жилец, получал качественное жилье при цене аренды до 10% его дохода.

Когда к концу 50-х годов проблема жилья для неимущих была в Германии решена, государство серьезно сократило дотации: практически каждый год изначальная цифра снижалась на 10%. Другой остроумный ход состоял в выборе типологии жилья: отказавшись от многоквартирных домов в пользу маленьких домов с садиком, правительство существенно снизило социальную напряженность. Подумайте сами, что делать пролетарию в благоустроенной квартире после работы? Этак он может примкнуть к социалистическим движениям и стать опасным смутьяном. Другое дело – домовладелец: в доме и в саду всегда есть чем заняться, тут не до революционных брожений.

Стоит специально отметить, что жилье никогда и никому не давалось бесплатно – просто каждый потенциальный жилец вносил посильный вклад. Эта мудрая политика не давала почвы для злоупотреблений при распределении жилья.


Новая волна

С падением Берлинской стены в 1989 году Германия в определенном смысле снова столкнулась с проблемой острой нехватки социального жилья, только на сей раз поток немцев двинулся из ГДР в ФРГ. Существенную «помощь» в заселении опустевшего жилья оказали переселенцы из бывшего СССР: именно их государство оделяло квартирами рванувших на Запад немцев. И надо отдать должное: количество переселенцев со временем достигло 3 млн, и все они имеют крышу над головой.

Интеграция переселенцев была основательно продуманной. Вновь прибывшие обычно поселялись в общежитии, где, впрочем, оставались недолго: обычно не более 6 месяцев. Затем им находили квартиры, аренду которых для пенсионеров на 100% оплачивало государство, для остальных существовали разные программы поддержки. По словам министра внутренних дел Германии Вольфганга Шольбе, только 22 тысячи переселенцев пребывают в статусе безработных, остальные успешно интегрировались в новой стране.

Система обеспечения эмигрантов социальным жильем была хорошо отлаженной и сбои давала только в исключительных случаях. Обычно эти сбои «программировались» самими эмигрантами, которые проявляли недостаточно активности в стремлении ассимилироваться: не учили язык, не принимали местные порядки, не пытались найти работу.

Любопытно, что Германия изначально четко определяла статус своих гостей: те, кто должен был стать гражданином и остаться в стране, относились к другим подразделениям социального обеспечения, нежели эмигранты временные. Так, приняв на время обездоленных эмигрантов из арабских стран, Германия не оставила их в стране «на авось». Через несколько лет, когда опасность миновала, немецкое государство построило на их родине социальное жилье и вернуло временных беженцев в родную среду.


Проблемы остаются

Надо сказать, что в Германии большой опыт строительства социального жилья. В прошлом году ЮНЕСКО внесла в список всемирного наследия 6 рабочих поселков в Берлине, построенных в первые десятилетия 20 века известными немецкими архитекторами Гропиусом, Таутом и Шароуном. Возведенные в период с 1913 по 1934 годы по инициативе городских властей, поселки были созданы в соответствии с самыми современными в то время представлениями о правилах гигиены и организации быта. Все квартиры в поселках снабжены туалетом и ванной комнатой, центральным отоплением, а также балконом или лоджией. Комнаты в квартирах разделены по функциональному принципу.

Однако и опыт не всегда помогает. Вследствие объединения Германии, последующего экономического спада и роста дефицита в бюджете местные власти практически лишились возможности расширять социальный жилфонд.

Рост жилого сектора постоянно замедляется, цены растут, и хуже всего дело обстоит именно с социальными квартирами. Только за последние пять лет их количество ежегодно уменьшалось на 100 тыс. Если в 80-е годы в ФРГ их было около 4 млн, то в 2003 году эта цифра снизилась до 1,7 млн. Так, в Западном Берлине число социальных квартир сократилось вдвое и сегодня составляет всего 6% от общего жилого фонда города, а в Дрездене магистрат почти полностью приватизировал социальное жилье.

После истечения срока договора с городскими магистратами крупные домовладельцы настолько повышают арендную плату за жилье, что оно утрачивает статус социального и становится недоступным для бедных слоев населения. Цены на квартиры в больших городах (Мюнхене, Штутгарте, Франкфурте, Кёльне, Дюссельдорфе, Гамбурге и др.) на 25–35% выше, чем в среднем по стране.

Растет число выселенных за долги по квартплате – теперь эти люди вынуждены жить в худших условиях. Проблема недостатка соцжилья затрагивает многих: в стране более 5 млн безработных, и еще 5,5 млн человек имеют доходы на уровне прожиточного минимума. В конце 2008 года 16% населения Германии принадлежали к бедным слоям и нуждались в жилье по приемлемым ценам.

Как видите, никакого рая для бедных в Германии не наблюдается. Кроме того, поговорка «Скажи мне, в каком районе ты живешь, и я скажу, кто ты» жестко регулирует жизнь немецкого общества. Детям из бедных районов, невзирая на одаренность, редко удается перейти в престижные школы, так что будущее бедняков не выглядит особенно радужным. В то же время и настоящее их, благодаря разумной социальной политике, не столь уж драматично.

Автор: Виктория Грегуольдо

Журнал "Собственник"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Жилая недвижимость Германии: где искать инвестиционный объект?

Какие города Германии считаются самыми привлекательными для инвестиций? Сколько денег понадобится для покупки местной квартиры? И как будут меняться цены в 2018 году? Статья будет полезна для всех, кто планирует зарабатывать на немецкой недвижимости. Читать

Инвестору на заметку: в какую недвижимость Германии вкладывать деньги

Недвижимость в Германии – инвестиционная цель №1 для многих иностранных покупателей. Собственность в стране с самой сильной экономикой Европы может приносить прибыль. Спрос и цены растут. Но доходность каждого отдельного объекта зависит от множества параметров и различается в разы. Как же подобрать максимально выгодный вариант для себя? Своим взглядом на рынок недвижимости Германии и перспективные направления для инвестиций поделилась Екатерина Демидова из компании DEM-GROUP. Читать

25 вопросов об иммиграции в Германию

Как можно получить немецкий ВНЖ? Сколько денег понадобится для этого? Где гарантии, что моей семье не откажут? Когда мы сможем претендовать на гражданство Германии? Самые популярные вопросы от тех, кто хочет оформить вид на жительство, и ответы на них от эксперта по инвестиционной иммиграции – в этом материале. Сохраните эту статью в закладки. А если понадобятся более подробные ответы – обращайтесь, специалисты вас проконсультируют. Читать

Работа в Германии: как найти, кем устроиться и сколько можно заработать?

Германия – привлекательная для иммигрантов страна. Здесь высокий уровень жизни, низкая безработица, хорошее социальное обеспечение. Даже в маленьком немецком городе – красиво и убрано. Климат в стране мягкий, продукты – качественные, а расходы в соотношении со средним заработком позволяют не только комфортно жить, но и путешествовать. Так насколько сложно устроиться на работу в Германии и какие особенности следует учесть? Давайте разберемся. Читать

Почему вкладывать в недвижимость Германии больше невыгодно

Рынок недвижимости Германии уже не тот. Объекты, на которых привыкли зарабатывать инвесторы, больше не приносят желаемый доход. Искать рентабельные предложения становится все сложнее. С какими рисками сталкиваются иностранцы, и что делать тем, кто хочет вкладывать в немецкое «бетонное золото»? Читать