Аренда по-германски: правильно и надолго

Популярность арендованного жилья обусловлена многими причинами. В частности, сказываются достаточно высокие цены на квадратные метры жилплощади в стране, особенно в отдельных ее городах (в частности, в Мюнхене, Штутгарте, Франкфурте–на-Майне, Кёльне и Гамбурге) – от 2 до 4 тыс. евро за кв.м. Это не так много на фоне цен, например, в Лондоне (12 тыс. евро за квадрат) или Париже (до 9 тыс. евро и более), но тут следует учесть и то обстоятельство, что в Германии весьма напряженная ситуация с работой; жители страны вынуждены искать себе хорошую должность на всех территориях и найдя менять место жительства. Довольно большая часть населения является последователями стиля «новых кочевников» - людей, которые часто и с удовольствием меняют место обитания, и в силу этого не заинтересованы в обладании собственным недвижимым имуществом.
Немаловажным обстоятельством является то, что в стране велик государственный фонд жилья, сдаваемого в аренду – его объем в Германии составляет 27%. На рынке работают крупные компании, объединяющие государство и частных лиц, которые реализуют программы строительства государственного жилья и его дальнейшую сдачу в аренду.
Существенен и тот факт, что немецкие законы об аренде недвижимости строго ограничивают рост цен: прежде всего, у владельца квартиры нет возможности повышать цену более чем на 20% в течение трех лет с одним и тем же арендатором (только взяв нового жильца, плату можно повысить более существенным образом). На деле же рост цен на аренду жилплощади значительно меньше, чем 7% в год и он существенно уступает по динамике росту цен на квартплату в дешевом жилье (это, прежде всего, дома, построенные в период с 1948 по 1960 гг.). Статистика показывает, что в период с 2001 по 2008 гг. арендные ставки в Германии выросли в среднем всего на 7,5%, тогда как квартплата в недорогих домах – на 11-13%.
В любом городе Германии есть специальное издание Deer Mietspiegel, информирующее о расценках на аренду. Это тоже своего рода инструмент регулирования ценообразования, посредством которого правительство ограничивает разброс цен в этом сегменте рынка недвижимости. У квартиросъемщика всегда есть возможность сравнить сумму, которую он намерен платить за найденную им квартиру со среднегородскими расценками. Журнал выдают в мэрии либо, если речь идет о крупных городах, то еще и в офисах ассоциации квартиросъемщиков.
При всей объективности причин, по которым аренда в Германии имеет такие прочные позиции, аналитики, так же как и обыватели, считают, что главная движущая сила этого явления – хорошо защищенные права и владельцев квартир, и арендаторов. Чтобы понять, каковы иммунитеты той и другой стороны, стоит рассмотреть стандартную процедуру более подробно.

Поиск жилья
Первый шаг арендатора – поиск объявления в газете или во всемирной сети. В объявлении следует обращать внимание на такие аббревиатуры, как OG (Obergeschoss) – чердак, а также EG (первый этаж) и KG (полуподвальное помещение). Наиболее «коварны» чердачные помещения, поскольку часто в объявлении они выглядят как недорогие квартиры огромных размеров, а на деле оказывается, что у стен имеется скос на высоте 1,5 м и реальная площадь, где можно стоять во весь рост, много меньше. С указанием площади часто бывают казусы – например, в Германии принято в жилую площадь включать половину террасы или балкона. Встречаются объявления, где написано, что сдается 2,5 комнаты – скорее всего, это означает, что одна из комнат очень мала либо не полностью отделена от остальных.
Разобравшись в море объявлений, необходимо связаться с владельцем либо маклером и согласовать дату просмотра. Часто ради экономии времени хозяева жилья приглашают сразу несколько претендентов. При наличии конкуренции, а иногда и без нее, владельцы квартиры просят потенциальных жильцов заполнить анкеты. Вопросы могут быть самыми разными: сколько человек намерено проживать в квартире, как долго, каков их возраст, профессия, национальность, доход на семью и пр. По анкетам хозяева составляют рейтинг жильцов и по очереди всех обзванивают.
Следует сказать, что защита прав арендаторов и владельцев квартир проявляется уже на этапе анкетирования. Так например, будущий жилец не имеет права давать ложные ответы на вопросы (следует говорить правду, правду и только правду!), поскольку в конце анкеты обычно стоит указание, что заведомая ложь (Arglistige Taeuschung) дает хозяину право на немедленное расторжение договора о найме жилой площади. Однако это относится лишь к тем вопросам, что являются корректными. На некорректные вопросы (о сексуальной ориентации, вероисповедании, планируемой беременности и т.д.) можно дать информацию, не соответствующую действительности: никаких неприятных последствий за это не будет.
В свою очередь, владелец квартиры также обязан предоставлять исключительно достоверные сведения о квартире; в противном случае квартиросъемщик имеет право расторгнуть договор или оспорить его действенность в судебном порядке. В случае обмана, повлекшего ущерб, хозяин жилья обязан возместить его.
Интересный нюанс: отказ заполнять анкету чаще всего приводит к тому, что хозяева отказывают претенденту.
Итак, квартира понравилась арендатору, а арендатор – владельцу жилья. Происходит подписание контракта. Контракты на аренду в Германии, как правило, долгосрочные, по меньшей мере сроком на год; часто на деле получается, что на 5-10 и более лет.
Упомянутому чуть выше маклеру, коль скоро он будет являться участником процесса найма жилья (а такие ситуации довольно часты – хозяева в большинстве случаев дают объявления в газету через агентства), в случае успешного подписания договора, нужно будет выплатить провизион, который по закону не может превышать 2,38 ежемесячной платы и чаще всего именно этой сумме и равняется.
Условия контракта и залог
Контракт (или договор) о сдаче\найме квартиры содержит все основные сведения о жилье - площадь, количество комнат, состояние жилья, показатели счетчиков воды, газа, электричества, недостатки помещения и поломки и т.д. Один из важнейших пунктов контракта – квартплата, которая в Германии делится на «холодную» и «горячую». Первая – фиксированная плата за аренду жилья (на сегодняшний день минимальная стоимость аренды в среднем по Германии составляет 400 евро за небольшие апартаменты с одной спальней); вторая состоит собственно из первой плюс «добавочная стоимость» – плата за отопление, пользование водой, страховые выплаты, плата за вывоз мусора, уборку улицы и дома, отопление и водоснабжение, использование электроэнергии в общих помещениях дома и пр. В добавочную стоимость не включаются расходы на электричество в самой квартире, а также оплата городского телефона и Интернета. Оплата электроэнергии, телефона и газа производится не через хозяина, а напрямую предприятиями электро- и газоснабжения и т.п., с которыми следует заключить соответствующие договоры. Размеры добавочной стоимости варьируют от 50 до 200 евро в месяц. Раз в год квартиросъемщик получает точный расчет расхода за год. При перерасходе он должен доплатить, в случае экономии - получает деньги обратно.
В контракте также прописаны права и обязанности квартиросъемщика и хозяина – сроки ежемесячного внесения платы, дата расторжения договора, условия его продления и т.д.
При съеме квартиры обычно платится залог (Mietkaution). Закон не требует от квартиросъемщика перед въездом в квартиру автоматически платить домовладельцу гарантийный залог. Только если квартиросъемщик в арендном договоре согласился на внесение такого залога, он обязан выполнить взятые на себя обязательства. Этот шаг (внесение залога) следует рассматривать как защиту прав хозяина. Например, в определенных случаях хозяин может из этих денег компенсировать расходы на ремонт. Сyммa залога рaвнa, кaк прaвилo, oднoй или двyм «холодным» квaртплaтaм, макcимyм - трeм. Внесение залога возможно путем письменного поручительства третьего лица, передачи домовладельцу сберкнижки с ограничительной записью о предназначении денег, открытия арендатором и домовладельцем общего сберегательного счета и в других приемлемых для обеих сторон формах. Как правило, он вносится на специальный счет в банке. Согласно §550 b домовладелец должен положить залог на отдельный счет под обычный банковский процент для вкладов с трехмесячным сроком изъятия денег и вести этот счет отдельно от своего прочего имущества на специальном банковском счету (Mietkautionskonto). Но может быть и другой вариант: счет открывается на имя квартиросъемщика, а книжка отдается владельцу квартиры. Таким образом, арендатор не может снять деньги, потому что книжка у хозяина, а хозяин их не снимет, поскольку счет открыт не на его имя. На залоговый счет банк выплачивает проценты, иначе, если квартира снимается в течение долгого срока (например 20-30 лет), инфляция превратит эти деньги в ничто. Залог и проценты возвращаются квартиросъемщику, если он заявил o намерении cъexaть и покинyл квaртирy в оговоренные контрактом cрoки; если договор бессрочный, то арендатор обязан предупредить хозяина за 3 месяца до переезда.
Ситуация с залогом полна нюансов, но почти все из них прописаны законодательно. Например, домовладелец не имеет права требовать различного рода дополнительные «залоги» и «гаранты», скажем, на случай, если в результате утечки воды будет залит и поврежден паркетный пол. Такое правило представляло бы собой недопустимый обход §550 b BGB и не имело бы юридической силы.
Незаконным является и требование домовладельца наряду с уплаченным наличными залогом предъявить банковскую гарантию (Bankbuergschaft), которая гарантировала бы выполнение всех требований домовладельца.
Закон разрешает квартиросъемщику заплатить залог в рассрочку в виде трех месячных взносов каждый в размере месячной квартплаты. Первый взнос должен быть уплачен после передачи квартиры в пользование жильца.
К слову сказать, к защите прав арендатора квартиры относится и то обстоятельство, что при расторжении договора по инициативе владельца жилья он должен привести веские причины такого своего решения. При этом даже перепродажа жилья не становится поводом для выселения квартиросъемщиков – как правило, они перекочевывают в руки нового владельца дома вместе с квадратными метрами…

Расходы при заселении

Заселение в арендованную квартиру обходится жильцу в изрядную сумму. Например, найдена квартира, «холодная» стоимость которой составляет 480 евро плюс парковка 20 евро и добавочная стоимость 100 евро. Итоговая сумма платежа - 600 евро в месяц. При этом при заселении платится провизион маклеру 480*2,38=1142 евро и первый взнос в пользу залога на проживание в виде одной «холодной» стоимости - 480 евро. Сумма в итоге – 2222 евро. Но это еще не все.
Как правило, жилье в Германии сдается в аренду без мебели. Исключение составляет только кухонное помещение. Если в нем есть кухня, то жильцу придется ее выкупить. Цена зависит от площади кухни и от качества и возраста установленных бытовых приборов: холодильника, печи, посудомойки и т.д. Старая кухня может достаться жильцу бесплатно, плата за относительно новую мебель может составлять 1500-2000 евро, а покупка кухни самостоятельно обойдется еще дороже - в 3000 евро или более.
Не нужно забывать и о стоимости переезда со старой квартиры на новую: она может составить от 300 до 3000 евро – все зависит от количества вещей и расстояния между старым и новым жильем.
Неудивительно, что, сняв однажды квартиру, немцы предпочитают жить в ней много лет и переезжают лишь в крайних случаях, вроде покупки собственного жилья.
Прогноз благоприятен…
Как бы там ни было, но аналитики прогнозируют и в будущем полную успешность такого бизнеса, как доход от сдачи жилья в аренду. Текущая экономическая ситуация и ее подвижки в ближайшем будущем вряд ли снизят арендные ставки – слишком велик дефицит площадей, особенно в крупных городах, где много учебных заведений и есть рабочие места. Это, как уже было сказано, прежде всего, Франкфурт-на-Майне, Кёльн, Гамбург, Ганновер, а также Мюнхен и Штутгарт.
Сдавая вашу недвижимость в Германии в аренду вы сможете заработать порядка 15% годовых, поэтому неудивительно, что многие стремятся купить жилье, даже если для этого понадобится взять кредит, и сдать его через управляющую компанию. Стоимость услуг управляющей компании – 25-30 евро в месяц, а расходы на содержание собственности примерно таковы: налог на имущество в зависимости от его стоимости – от 150 до 300 евро в год, отчисления в резервный фонд – 0,75-1,5 евро за кв.м жилой площади в месяц.
Материал подготовлен журналом Мир & Дом InternationaI