Аренда по-германски: правильно и надолго

23 декабря 2009 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Германия

Согласно статистике, 58% населения Германии живет в арендованных квартирах и домах. Ставки на аренду регламентированы довольно жестко, и даже серьезные перемены в мировой экономике лишь незначительно влияют на ценообразование в этом секторе риэлторского рынка страны.

Популярность арендованного жилья обусловлена многими причинами. В частности, сказываются достаточно высокие цены на квадратные метры жилплощади в стране, особенно в отдельных ее городах (в частности, в Мюнхене, Штутгарте, Франкфурте–на-Майне, Кёльне и Гамбурге) – от 2 до 4 тыс. евро за кв.м. Это не так много на фоне цен, например, в Лондоне (12 тыс. евро за квадрат) или Париже (до 9 тыс. евро и более), но тут следует учесть и то обстоятельство, что в Германии весьма напряженная ситуация с работой; жители страны вынуждены искать себе хорошую должность на всех территориях и найдя менять место жительства. Довольно большая часть населения является последователями стиля «новых кочевников» - людей, которые часто и с удовольствием меняют место обитания, и в силу этого не заинтересованы в обладании собственным недвижимым имуществом.

Немаловажным обстоятельством является то, что в стране велик государственный фонд жилья, сдаваемого в аренду – его объем в Германии составляет 27%. На рынке работают крупные компании, объединяющие государство и частных лиц, которые реализуют программы строительства государственного жилья и его дальнейшую сдачу в аренду.

Существенен и тот факт, что немецкие законы об аренде недвижимости строго ограничивают рост цен: прежде всего, у владельца квартиры нет возможности повышать цену более чем на 20% в течение трех лет с одним и тем же арендатором (только взяв нового жильца, плату можно повысить более существенным образом). На деле же рост цен на аренду жилплощади значительно меньше, чем 7% в год и он существенно уступает по динамике росту цен на квартплату в дешевом жилье (это, прежде всего, дома, построенные в период с 1948 по 1960 гг.). Статистика показывает, что в период с 2001 по 2008 гг. арендные ставки в Германии выросли в среднем всего на 7,5%, тогда как квартплата в недорогих домах – на 11-13%.

В любом городе Германии есть специальное издание Deer Mietspiegel, информирующее о расценках на аренду. Это тоже своего рода инструмент регулирования ценообразования, посредством которого правительство ограничивает разброс цен в этом сегменте рынка недвижимости. У квартиросъемщика всегда есть возможность сравнить сумму, которую он намерен платить за найденную им квартиру со среднегородскими расценками. Журнал выдают в мэрии либо, если речь идет о крупных городах, то еще и в офисах ассоциации квартиросъемщиков.

При всей объективности причин, по которым аренда в Германии имеет такие прочные позиции, аналитики, так же как и обыватели, считают, что главная движущая сила этого явления – хорошо защищенные права и владельцев квартир, и арендаторов. Чтобы понять, каковы иммунитеты той и другой стороны, стоит рассмотреть стандартную процедуру более подробно.


Поиск жилья


Первый шаг арендатора – поиск объявления в газете или во всемирной сети. В объявлении следует обращать внимание на такие аббревиатуры, как OG (Obergeschoss) – чердак, а также EG (первый этаж) и KG (полуподвальное помещение). Наиболее «коварны» чердачные помещения, поскольку часто в объявлении они выглядят как недорогие квартиры огромных размеров, а на деле оказывается, что у стен имеется скос на высоте 1,5 м и реальная площадь, где можно стоять во весь рост, много меньше. С указанием площади часто бывают казусы – например, в Германии принято в жилую площадь включать половину террасы или балкона. Встречаются объявления, где написано, что сдается 2,5 комнаты – скорее всего, это означает, что одна из комнат очень мала либо не полностью отделена от остальных.

Разобравшись в море объявлений, необходимо связаться с владельцем либо маклером и согласовать дату просмотра. Часто ради экономии времени хозяева жилья приглашают сразу несколько претендентов. При наличии конкуренции, а иногда и без нее, владельцы квартиры просят потенциальных жильцов заполнить анкеты. Вопросы могут быть самыми разными: сколько человек намерено проживать в квартире, как долго, каков их возраст, профессия, национальность, доход на семью и пр. По анкетам хозяева составляют рейтинг жильцов и по очереди всех обзванивают.

Следует сказать, что защита прав арендаторов и владельцев квартир проявляется уже на этапе анкетирования. Так например, будущий жилец не имеет права давать ложные ответы на вопросы (следует говорить правду, правду и только правду!), поскольку в конце анкеты обычно стоит указание, что заведомая ложь (Arglistige Taeuschung) дает хозяину право на немедленное расторжение договора о найме жилой площади. Однако это относится лишь к тем вопросам, что являются корректными. На некорректные вопросы (о сексуальной ориентации, вероисповедании, планируемой беременности и т.д.) можно дать информацию, не соответствующую действительности: никаких неприятных последствий за это не будет.

В свою очередь, владелец квартиры также обязан предоставлять исключительно достоверные сведения о квартире; в противном случае квартиросъемщик имеет право расторгнуть договор или оспорить его действенность в судебном порядке. В случае обмана, повлекшего ущерб, хозяин жилья обязан возместить его.

Интересный нюанс: отказ заполнять анкету чаще всего приводит к тому, что хозяева отказывают претенденту.

Итак, квартира понравилась арендатору, а арендатор – владельцу жилья. Происходит подписание контракта. Контракты на аренду в Германии, как правило, долгосрочные, по меньшей мере сроком на год; часто на деле получается, что на 5-10 и более лет.

Упомянутому чуть выше маклеру, коль скоро он будет являться участником процесса найма жилья (а такие ситуации довольно часты – хозяева в большинстве случаев дают объявления в газету через агентства), в случае успешного подписания договора, нужно будет выплатить провизион, который по закону не может превышать 2,38 ежемесячной платы и чаще всего именно этой сумме и равняется.


Условия контракта и залог

Контракт (или договор) о сдаче\найме квартиры содержит все основные сведения о жилье - площадь, количество комнат, состояние жилья, показатели счетчиков воды, газа, электричества, недостатки помещения и поломки и т.д. Один из важнейших пунктов контракта – квартплата, которая в Германии делится на «холодную» и «горячую». Первая – фиксированная плата за аренду жилья (на сегодняшний день минимальная стоимость аренды в среднем по Германии составляет 400 евро за небольшие апартаменты с одной спальней); вторая состоит собственно из первой плюс «добавочная стоимость» – плата за отопление, пользование водой, страховые выплаты, плата за вывоз мусора, уборку улицы и дома, отопление и водоснабжение, использование электроэнергии в общих помещениях дома и пр. В добавочную стоимость не включаются расходы на электричество в самой квартире, а также оплата городского телефона и Интернета. Оплата электроэнергии, телефона и газа производится не через хозяина, а напрямую предприятиями электро- и газоснабжения и т.п., с которыми следует заключить соответствующие договоры. Размеры добавочной стоимости варьируют от 50 до 200 евро в месяц. Раз в год квартиросъемщик получает точный расчет расхода за год. При перерасходе он должен доплатить, в случае экономии - получает деньги обратно.

В контракте также прописаны права и обязанности квартиросъемщика и хозяина – сроки ежемесячного внесения платы, дата расторжения договора, условия его продления и т.д.

При съеме квартиры обычно платится залог (Mietkaution). Закон не требует от квартиросъемщика перед въездом в квартиру автоматически платить домовладельцу гарантийный залог. Только если квартиросъемщик в арендном договоре согласился на внесение такого залога, он обязан выполнить взятые на себя обязательства. Этот шаг (внесение залога) следует рассматривать как защиту прав хозяина. Например, в определенных случаях хозяин может из этих денег компенсировать расходы на ремонт. Сyммa залога рaвнa, кaк прaвилo, oднoй или двyм «холодным» квaртплaтaм, макcимyм - трeм. Внесение залога возможно путем письменного поручительства третьего лица, передачи домовладельцу сберкнижки с ограничительной записью о предназначении денег, открытия арендатором и домовладельцем общего сберегательного счета и в других приемлемых для обеих сторон формах. Как правило, он вносится на специальный счет в банке. Согласно §550 b домовладелец должен положить залог на отдельный счет под обычный банковский процент для вкладов с трехмесячным сроком изъятия денег и вести этот счет отдельно от своего прочего имущества на специальном банковском счету (Mietkautionskonto). Но может быть и другой вариант: счет открывается на имя квартиросъемщика, а книжка отдается владельцу квартиры. Таким образом, арендатор не может снять деньги, потому что книжка у хозяина, а хозяин их не снимет, поскольку счет открыт не на его имя. На залоговый счет банк выплачивает проценты, иначе, если квартира снимается в течение долгого срока (например 20-30 лет), инфляция превратит эти деньги в ничто. Залог и проценты возвращаются квартиросъемщику, если он заявил o намерении cъexaть и покинyл квaртирy в оговоренные контрактом cрoки; если договор бессрочный, то арендатор обязан предупредить хозяина за 3 месяца до переезда.

Ситуация с залогом полна нюансов, но почти все из них прописаны законодательно. Например, домовладелец не имеет права требовать различного рода дополнительные «залоги» и «гаранты», скажем, на случай, если в результате утечки воды будет залит и поврежден паркетный пол. Такое правило представляло бы собой недопустимый обход §550 b BGB и не имело бы юридической силы.

Незаконным является и требование домовладельца наряду с уплаченным наличными залогом предъявить банковскую гарантию (Bankbuergschaft), которая гарантировала бы выполнение всех требований домовладельца.

Закон разрешает квартиросъемщику заплатить залог в рассрочку в виде трех месячных взносов каждый в размере месячной квартплаты. Первый взнос должен быть уплачен после передачи квартиры в пользование жильца.

К слову сказать, к защите прав арендатора квартиры относится и то обстоятельство, что при расторжении договора по инициативе владельца жилья он должен привести веские причины такого своего решения. При этом даже перепродажа жилья не становится поводом для выселения квартиросъемщиков – как правило, они перекочевывают в руки нового владельца дома вместе с квадратными метрами…


Расходы при заселении

Заселение в арендованную квартиру обходится жильцу в изрядную сумму. Например, найдена квартира, «холодная» стоимость которой составляет 480 евро плюс парковка 20 евро и добавочная стоимость 100 евро. Итоговая сумма платежа - 600 евро в месяц. При этом при заселении платится провизион маклеру 480*2,38=1142 евро и первый взнос в пользу залога на проживание в виде одной «холодной» стоимости - 480 евро. Сумма в итоге – 2222 евро. Но это еще не все.

Как правило, жилье в Германии сдается в аренду без мебели. Исключение составляет только кухонное помещение. Если в нем есть кухня, то жильцу придется ее выкупить. Цена зависит от площади кухни и от качества и возраста установленных бытовых приборов: холодильника, печи, посудомойки и т.д. Старая кухня может достаться жильцу бесплатно, плата за относительно новую мебель может составлять 1500-2000 евро, а покупка кухни самостоятельно обойдется еще дороже - в 3000 евро или более.

Не нужно забывать и о стоимости переезда со старой квартиры на новую: она может составить от 300 до 3000 евро – все зависит от количества вещей и расстояния между старым и новым жильем.

Неудивительно, что, сняв однажды квартиру, немцы предпочитают жить в ней много лет и переезжают лишь в крайних случаях, вроде покупки собственного жилья.


Прогноз благоприятен…

Как бы там ни было, но аналитики прогнозируют и в будущем полную успешность такого бизнеса, как доход от сдачи жилья в аренду. Текущая экономическая ситуация и ее подвижки в ближайшем будущем вряд ли снизят арендные ставки – слишком велик дефицит площадей, особенно в крупных городах, где много учебных заведений и есть рабочие места. Это, как уже было сказано, прежде всего, Франкфурт-на-Майне, Кёльн, Гамбург, Ганновер, а также Мюнхен и Штутгарт.

Сдавая вашу недвижимость в Германии в аренду вы сможете заработать порядка 15% годовых, поэтому неудивительно, что многие стремятся купить жилье, даже если для этого понадобится взять кредит, и сдать его через управляющую компанию. Стоимость услуг управляющей компании – 25-30 евро в месяц, а расходы на содержание собственности примерно таковы: налог на имущество в зависимости от его стоимости – от 150 до 300 евро в год, отчисления в резервный фонд – 0,75-1,5 евро за кв.м жилой площади в месяц.

Материал подготовлен журналом Мир & Дом InternationaI

Мир & Дом InternationaI

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Черная дыра: страшная история о недвижимости в Германии

Германия – надежная страна для инвестиций в недвижимость. Это действительно так. Немецкий рынок – четкий, прозрачный, законный. Но даже здесь можно наломать дров, наделать ошибок, связаться не с теми партнерами и в результате получить не доход, а головную боль. Пример такой «боли» в этом материале… Читать

Как получить ВНЖ и гражданство Германии

В этом материале расскажем о тех шагах, которые вам предстоит пройти. Какие документы собирать? Куда их отдавать? Как долго ждать решения? Перед вами схема всего процесса с рекомендациями эксперта по каждому этапу. Стоит не только прочитать, но и сохранить. Читать

Почему стоит инвестировать в немецкую недвижимость прямо сейчас

Девять фактов, подтверждающих, что Германия – по-прежнему один из самых перспективных рынков недвижимости. А может, и самый! Читать

Законные и фиктивные способы переезда в Германию

В Германии нет иммиграционной программы «ВНЖ за покупку недвижимости или инвестиции в государственные ценные бумаги», как в Испании или Греции. Зато есть другие возможности, которыми могут воспользоваться состоятельные иностранцы. К сожалению, далеко не все консультанты об этом знают. А может, и специально вводят людей в заблуждение. В результате интернет пестрит предложениями о создании бизнеса, который будет работать только на бумаге, заключении поддельных трудовых договоров или даже фиктивных браков. Читать

Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать



Популярные предложения
в Германии
Популярные предложения
в других странах