Как в лучших домах Саксонии

4 марта 2010 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Германия

Купить целый дом за границей и сдавать его в аренду местным жителям – что может быть проще на первый взгляд. Но ведь надо найти удачный рынок… Собрать деньги… Разве это реально? А если речь идет о 100%-ной гарантии сдачи в аренду, ста тысячах евро за дом и доходности 20%? Это меняет дело.

Эти цифры не сказочные, они взяты не с потолка. Есть на нашей планете одна вполне реальная страна, где 57% населения арендует жилье, а собственным не владеет – это Германия. Найти арендаторов не составит труда практически в любом немецком городе. И лучше всего покупать дома, квартиры в которых уже сданы.

Выберем подходящий регион. Территория бывшей ГДР – регион депрессивный. После объединения Германии отсюда начало активно эмигрировать население. Однако с конца 1990-х годов правительство Германии начало активно инвестировать средства в развитие Восточных федеральных земель. Больше всего дотаций досталось столице, Берлину, и земле Саксонии, наименее пострадавшей от постсоциалистического упадка. За последние годы в Саксонии было реконструировано большое количество жилых домов, построенных в XIX и первой половине XX века. Причем капитальный ремонт затронул дома не только в крупных городах земли – Лейпциге, Дрездене и Хемнице, но и здания в мелких городках. Сегодня на рынке много предложений таких домов. Доступны они и россиянам.

Теперь о финансовой стороне вопроса. Недвижимость в Саксонии стоит намного меньше, чем в Западной Германии, иногда раза в два. А вот арендные ставки по Германии различаются не так сильно. Это делает данный регион крайне привлекательным для инвестиций в жилье под сдачу в аренду. Так сколько же можно заработать на аренде? Посмотрим на таблицу реальных предложений.

Конечно, есть нюансы. Естественно, предстоит вкладывать собственные средства или часть вырученных со сдачи в аренду денег. Чтобы арендатор был доволен, надо следить за техническим состоянием дома, чистотой территории и т. д. Низкая цена «квадрата» (менее 500 евро) чаще всего говорит о том, что вложить в благоустройство придется чуть больше –
чтобы жильцы вашу недвижимость не покинули.

Кроме того, нужно платить налоги. Ежегодный налог на недвижимое имущество в Германии объединяется с земельным налогом и составляет от 0,5% до 1,5% от кадастровой стоимости. Необходимо следить, вовремя ли все жильцы переводят вам деньги на счет, не задолжали ли они вам за воду и отопление. Потому как счета приходят именно на имя домовладельца, а он уже, в свою очередь, рассчитывается с компаниями, предоставляющими услуги.

Если у вас есть желание заниматься всем этим самостоятельно, то вам понадобится много времени, знание немецкого языка и законов. То есть придется жить в Германии. А вообще, можно доверить работу управляющей компании. По словам специалистов «ЮТТА-Консалтинг», услуги такой организации обойдутся вам от 40 евро в месяц. Управляющие компании есть в каждом уголке Германии. Эта система сложилась давно и работает надежно как часы.

И еще кое-что, о чем стоит помнить: договоры с арендаторами в таких домах заключены на три года и более. Как правило, они продлеваются автоматически. Расторгнуть договор может и та и другая сторона, предупредив заранее – за три месяца.

Доходные дома – это не исторический или архитектурный термин. Это реальный инвестиционный рецепт. А как вы «приготовите» по этому рецепту свой доход, зависит от вас.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Жанна НИХАЕНКО, компания ЮТТА-Консалтинг:
Если купить такой полностью сданный в аренду дом, то не стоит бояться того, что жильцы вдруг сразу съедут. Во-первых, качество жилья для немцев традиционно играет большую роль. В свежеотремонтированных домах немцы охотнее снимают квартиры. Во-вторых, люди они основательные, место жительства меняют нечасто, а особенно консервативны жители маленьких городков и семьи с детьми. И наконец, немцу нет разницы, кто домовладелец: местный житель, русский, турок или китаец.

ПРЕДЛОЖЕНИЯ ДОХОДНЫХ ДОМОВ В САКСОНИИ

Город Стоимость дома, тыс. евро Стоимость 1 кв. м, евро Годовая доходность (с учетом налогов), %
Ратмансдорф 174 303 21
Лейпциг 250 643 18
Каменц 130 833 12
Глаухау 162 659 11
Ошатц 106 570 9
Лейпциг 175 639 8
Дрезден 319 985 7

Автор: Алексей Коновалов

prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Вид на жительство в Европе без права работы – сравнительный обзор

Получение вида на жительство в Европе интересует многих состоятельных иностранцев, в том числе граждан России и стран постсоветского пространства. Предлагаем вашему вниманию обзорную статью о способах получения ВНЖ в наиболее привлекательных для иммиграции европейских странах. Читать

Лейпциг: так выглядит город надежды

Здесь будет много восклицательных знаков. Что поделать: невероятное впечатление произвел Лейпциг – просто незабываемое! Вот уж точно – «место для жизни». С учетом того, что лет 30 назад он практически не отличался от других городов восточной Германии (да и не худших образцов в России), остается восхищаться, завидовать и сокрушенно разводить руками: «Умеют же черти!» По порядку... Читать

Советы немецких юристов: конфликты с арендаторами и как их избежать

Какие права и обязанности есть у арендаторов в Германии? Когда можно поднимать плату за недвижимость? Что делать, если съемщик отказывается платить и не хочет выезжать из квартиры? И как правильно составить арендный договор, который учтет все необходимые условия? Prian.ru попросил опытных юристов рассказать о самых распространенных конфликтах между собственниками и арендаторами. Обязательно к прочтению всем, кто хочет зарабатывать на немецких квадратных метрах. Читать

Идеи для инвестиций: бизнес-апартаменты в Мюнхене с доходностью 4-7% годовых

Наверное, каждый, кто хоть немного интересуется инвестициями в зарубежную недвижимость, подумывал о Мюнхене. Это самый ликвидный локальный рынок Германии, где только за 2017 год жилье подорожало на 13,7%. Обратная сторона надежности вложений – низкая доходность, до 3% годовых. И высокий порог входа – обычно от полумиллиона евро. Если вас останавливало именно это, прочитайте нашу статью. Идея инвестиций в бизнес-апартаменты должна вам понравиться. Читать

Законные и фиктивные способы переезда в Германию

В Германии нет иммиграционной программы «ВНЖ за покупку недвижимости или инвестиции в государственные ценные бумаги», как в Испании или Греции. Зато есть другие возможности, которыми могут воспользоваться состоятельные иностранцы. К сожалению, далеко не все консультанты об этом знают. А может, и специально вводят людей в заблуждение. В результате интернет пестрит предложениями о создании бизнеса, который будет работать только на бумаге, заключении поддельных трудовых договоров или даже фиктивных браков. Читать